Итоги I квартала на рынке апартаментов
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 33,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год), бизнес-класса – 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год).
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 68 проектов массового сегмента и бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 3 540 апартаментов[1], что на 33,8% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 41,2% – до 177,8 тыс. кв. м.
Уровень девелоперской активности в прошедшем квартале соответствовал аналогичному периоду 2020 года – в I квартале 2021 года старт продаж отмечен в пяти апарт-комплексах. Однако поступление нового предложения не смогло нивелировать стремительное сокращение количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
|
1 |
МФК «3215»* |
ООО «Доходный дом» |
бизнес |
ЦАО |
|
2 |
Клубный дом Рублево* |
ООО «СЗ «Универсаль» |
бизнес |
ЗАО |
|
3 |
Измайловский парк |
ГК Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
|
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частный девелопер |
массовый |
ЮВАО |
|
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
Сокращение экспозиции оказало влияние на структуру предложения по округам. Наиболее заметное изменение долей отмечено в ВАО и СВАО. В первом случае выход нового проекта «Измайловский парк» увеличил долю округа на 19,9 п.п. (до 25,2%). Во втором, напротив, произошло снижение показателя до 15,7% (-16,3 п.п.) вследствие снятия застройщиком части лотов с реализации в комплексе «Легендарный квартал на Березовой Аллее». Вымывание экспонируемых лотов привело к снижению доли в следующих округах: САО (14,2%, -4,3 п.п.), ЦАО (6%, -0,1 п.п.), ЮАО (5,5%, -1,1 п.п.), и ЮЗАО (5,1%, -3,7 п.п.). По остальным округам снижение количества лотов было менее выраженным, что позволило им увеличить свои доли относительно прошлого квартала: СЗАО (17,8%, +2,8 п.п.), ЗАО (5,6%, +1,5 п.п.) и ЮВАО (4,9%, +1,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+12,8 п.п.), так как большая часть новых проектов выходила именно в этом сегменте. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 32% от совокупной экспозиции: 31,2% – комфорт-класс и 0,9% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Почти треть лотов находится в комплексах на нулевой стадии строительной готовности. За последние три месяца их доля увеличилась на 18,8 п.п. до 36,5%, что связано с пополнением рынка стартовавшими проектами и вымыванием предложения на более высоких стадиях готовности. Примерно 22,5% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-16,4 п.п.). Сопоставимые доли по 20,5% от совокупного количества лотов пришлись на готовое предложение (+1,8 п.п.) и дома на стадии монтажа этажей (-4,3 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности
(количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (40,6%; +13,4 п.п.) и отделкой white box (7,8%; +0,6 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее, более половины предложения все еще экспонируется без отделки (51,6%; -14 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в апартаментах массового сегмента достигла 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год). Для апартаментов бизнес-класса данный показатель составил 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). Столь резкое увеличение цен в проектах массового сегмента связано с высоким уровнем спроса на бюджетные новостройки.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I квартала 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов предлагались в следующих комплексах:
– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,41 млн руб.;
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 10,8 кв. м за 2,85 млн руб.;
– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,27 млн руб.
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 126,8 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 125,2 млн руб.;
– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции
Снижение объема предложения
«Несмотря на относительно высокую девелоперскую активность на первичном рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, количество экспонируемых апартаментов по сравнению с предыдущим отчетным периодом сократилось до 3,5 тыс. лотов (-33,8% за квартал; -52,4% за год), – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За отчетный период состоялся релиз 5 новых проектов, однако они не смогли восполнить стремительно сокращающийся объем предложения. Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции)».
Рост цен
В начале 2021 года цены на апартаменты начали активно расти. В обоих сегментах увеличение средней стоимости стало динамичнее, чем в прошлом году. В апартаментах массового сегмента прирост средней стоимости квадратного метра за квартал составил 13,6% (до 220 тыс. руб.), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены «квадрата» в I квартале 2021 года носило менее выраженный характер – всего 5,4%, до 274,6 тыс. руб. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке. Во многих проектах было отмечено повышение цен в пределах 10-30% за три месяца, при том, что в общей массе новостроек рост не превышал 3-6%».
Снижение спроса
«В I квартале 2021 года было зарегистрировано на 40% меньше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем в конце 2020 года (1 365 против 2 265 ДДУ), – продолжает Мария Литинецкая. – Однако текущий уровень спроса нельзя назвать низким, так как относительно I квартала 2020 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 30%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, поэтому в начале 2021 года апартаменты выглядели несколько недооценено. Спрос стимулировала в первую очередь стоимость, а также надежда на приравнивание в будущем правового статуса апартаментов к квартирам».
Прогноз
«Первичный рынок апартаментов сейчас выглядит более уязвимым из-за неопределенности в законодательстве относительно их статуса и перспективы дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ (на очередном заседании 23 апреля 2021 года ключевая ставка была поднята на 50 б.п. – до 5%), – резюмирует Мария Литинецкая. – Если на первичном рынке квартир льготная ипотека еще сдерживает рост ставок по кредитам (до середины 2021 года) и идет проработка альтернативных решений для повышения доступности жилья после ее отмены, то апартаменты практически не имеют «сторонников». Вероятнее всего, резкий рост цен в совокупности с удорожанием ипотечных кредитов негативно повлияет на спрос во II квартале текущего года, и рост цен замедлится».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.
Аналитики Циан подвели итоги для рынка ипотечного кредитования третьего квартала 2020 года по данным, опубликованным Центробанком. Всего за три месяца выдано полмиллиона ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сентябре 2020 года впервые за всю историю наблюдений объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей за месяц.
- В 3 кв. 2020 года в РФ выдано 499,3 тыс. ипотек (+59% за год) на общую сумму 1,26 трлн рублей (+80%). Сегмент новостроек по количеству ипотек за год показал почти двукратный прирост: +90%, вторичный рынок за год вырос в полтора раза: на 48%. За квартал прирост был на уровне 70% по всем сегментам.
- В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
- 31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на объекты вторичного рынка. Смещение ипотечного спроса на «первичку» прекратилось. Наибольшая доля ипотек на «первичке» приходится на Севастополь, Санкт-Петербург и Крым.
- Россияне берут в ипотеку в среднем 2,5 млн рублей. На первичном рынке средний займ обновил максимум – 3,2 млн рублей. Это на 900 тыс. р. больше, чем на вторичном рынке.
- Срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев. Привлекают ипотеку на максимальный срок в Севастополе, минимальный - в Карачаево-Черкесии.
- Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ выросло число ипотек в годовой динамике.
- Задолженность по ипотечным кредитам за год выросла на 19% - до 8,6 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,9%. В сегменте новостроек она составляет всего 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
1. За третий квартал выдано полмиллиона ипотек
Льготная ипотека на первичном рынке привела к рекордному количеству ипотечных сделок в России. В 3 кв. 2020 года было выдано 499,3 тыс. ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сравнении с прошлым кварталом (2 кв. 2020 года) количество выданных ипотек увеличилось на 59%, а в объеме денежных средств – на 86%. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2019 года) количество кредитных сделок выросло на 59%, а объем – на 80%.
На первичном рынке выдано 155 тыс. ипотек (+72,7% за квартал и +90% за год). Объем выданных кредитов (481 млрд рублей) за квартал вырос почти в два раза – на 95%, а в годовой динамике рынок вырос более чем в два раза: на 116%. Это абсолютный рекорд за всю историю.
На вторичном рынке также обновлен максимум: за третий квартал было выдано 344 тыс. ипотек: за квартал спрос вырос на 70%, за год - на 48%. В денежном выражении (776,5 млрд руб.) рост существеннее: +80% за квартал и +64% за год.
31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на вторичном рынке.
Каждый месяц третьего квартала количество выданных ипотек по РФ обновляло новый рекорд: июль -146 тыс. кредитов (+52% за год), август: 154,5 тыс. (+54% за год), сентябрь: 198,7 тыс. (+86%). Таким образом, 40% всех ипотек были выданы в сентябре 2020 года. В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
2. Смещение ипотечного спроса на «первичку» замедляется
По итогам 3 кв. 2020 года треть российских заемщиков (31%) выбрали квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты. Причем в сентябре только 28% ипотек было выдано на новостройки - это стандартные показатели 2019 года, когда не действовали специальные субсидии. Объем кредитования на первичном рынке от общей доли в сентябре также снизился до 35% против 40% в предыдущих месяцах.
Подобная динамика свидетельствует о частичном удовлетворении сложившегося спроса на первичном рынке. Кроме того, в сентябре 2020 года на рынок вышло больше инвесторов, многие из которых выбирали именно готовые квартиры, которые можно сдавать в аренду, компенсируя тем самым упущенную прибыль от возможного размещения средств на депозитах. Кроме того, цены на вторичном рынке не росли так быстро, как в сегменте новостроек, а у продавцов можно было получить скидку (в отличие от застройщиков, которые их сейчас практически не предоставляют).
Доля ипотек на первичном рынке среди всех ипотечных жилищных кредитов
Самая высокая доля ипотек на первичном рынке (среди всего числа выданных жилищных кредитов) в 3 квартале отмечена для Севастополя (48%), Санкт-Петербурга (48%), Крыма (47%), Краснодарского края (45%). Москва также вошла в пятерку лидеров наравне с Калининградской областью и Рязанской областью (по 44%). Ипотека на первичном рынке не пользуется спросом в Чечне (7% ипотек выданы на покупку новостроек), Тыве, Томской области, Ингушетии (по 11%). Наблюдается прямо пропорциональная зависимость между объемов строительства и ввода с долей ипотеки на первичном рынке.
3. Несмотря на льготную ипотеку, сумма кредита не снижается
Рост стоимости на первичном рынке нивелирует эффект снижения ипотечной ставки. В итоге средняя сумма займа на первичном рынке сопоставима с прошлогодними значениями, когда не действовала субсидия и клиенты приобретали квартиры по рыночным ставкам. В сентябре 2020 года средний размер ипотечного кредита по РФ достиг максимального значения – 3,2 млн рублей. Показатель увеличивается уже четвертый месяц подряд – с мая 2020 года, когда и начала действовать субсидия.
Средний займ «на первичке» практически на миллион рублей (900 тысяч) выше, чем на вторичном рынке, где в кредит берут сегодня около 2,3 млн рублей. На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок – новая квартира часто приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит нужно брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу.
В целом по рынку заемщики привлекают 2,5 млн рублей – эта сумма стабильная на протяжении всего третьего квартала. В годовой динамике это на 200-300 тыс. рублей выше.
Средняя сумма ипотечного жилищного кредита в 2020 гг.
Наибольшие суммы в ипотеку на покупку новостроек традиционно берут жители Москвы – в 3 кв. 2020 года сумма составила 5,8 млн рублей. В Московской области – 4,6 млн. Небольшие кредиты на жилье привлекают жители (в среднем 2 млн рублей) берут жители Марий Эл и Алтайского края.
В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты (в 3 кв. 2020 года): Москва (5,4 млн рублей), Московская область (3,7 млн), Сахалинская область (3,7 млн), Санкт-Петербург (3,5 млн) и Чукотский АО (3,1 млн). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Чечни и Ингушетии (1,4 млн).
5. Льготная ипотека не помогает: срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев
В сентябре 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,93%. Относительно марта, до анонса льготной ипотеки, текущая ставка ниже на 1,89 пп. Несмотря на снижение процентов, средний срок кредита (223,3 месяцев) вернулся к показателям апреля, что связано с ростом цен на жилье и необходимостью брать в кредит большую сумму на больший срок.
В отдельных субъектах РФ ипотека выдавалась по ставкам существенно ниже среднерыночных. Минимальные значения зафиксированы в Приморском крае (4,46%), Якутии (4,65%), где действует «Дальневосточная ипотека». Самые дорогие кредиты на первичном рынке – в Ингушетии (7,12%) и Карачаево-Черкесии (6,41%).
В целом по рынку РФ ставка по выданным в сентябре кредитам составила 7,32%. Срок – 219,7 месяцев. Средний срок кредита также варьируется, в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в сентябре 2020 года), более 20 лет, зафиксирован в Севастополе, Чечне, Кабардино-Балкарии, Крыму. В Москве средний срок кредита составляет 232,2 месяца – чуть более 19 лет.
6. Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов
В 3 кв. 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 39,9% сделок. Лидерами стали Москва (6,7% от всего рынка, +80% ипотек за год), Московская область (доля 5,5%, +62% ипотек за год), Санкт-Петербург (46% от рынка, +55% за год). В годовой динамике десяток субъектов с наибольшим числом сделок не изменился.
По всем лидирующим по количеству выданных ипотек субъектов отмечена положительная динамика кредитных сделок за год. Наибольший прирост зафиксирован для Москвы (+80%).
Среди всех российских регионов нет ни одного, где в годовой динамике (3 кв. 2020 года против 3 кв. 2019 года) число ипотек снизилось. Минимальный рост (на уровне 24-31%) отмечен для Якутии, Еврейской АО и Ненецкого АО).
Доля просроченной задолженность по ипотеке стабильна – сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов сегодня – 77,8 млрд рублей (+7% за год). Эксперты отмечают, что более дисциплинированными плательщиками становятся покупатели новостроек: просроченная задолженность от всего объема составляет в данном сегменте 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке (первичный и вторичный рынки) отмечена в Карачаево-Черкесии (4,3% от общего объема задолженности по субъекту – просроченная), Калининградской области (3,5%) и Северной Осетии (2,7%). Регионы с минимальной долей «просрочки»: Ненецкий и Чукотский АО (по 0,2%).
«Субсидирование ипотечных ставок в сегменте новостроек на первом этапе позволило снизить как срок кредита, так и средний размер займа, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Льготная ипотека действительно увеличила доступность ипотечного кредитования во втором квартале, однако в третьем квартале из-за роста цен эффект субсидирования нивелируется. Тем не менее, в третьем квартале рекордный спрос на ипотеку был связан с приближением завершения программы кредитования, когда еще не было известно о пролонгации программы. В среднесрочной перспективе спрос будет распределен на большем временном отрезке, что несколько снизит спрос и позволит уменьшить темпы роста цен в сегменте новостроек. Впрочем, даже столь высокая активность на рынке не вызывает опасений в части роста закредитованности. Сегодня задолженность по ипотечным кредитам не превышает и 10% ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%. Поэтому рынок имеет еще большой задел для развития рынка жилищного кредитования”.
Карта регионов по количеству ипотечных сделок в 3 кв. 2020 года https://datawrapper.dwcdn.net/Ne7K8/1/
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали стоимость самых дорогих парковочных мест в элитных и премиальных жилых комплексах Москвы.
- В ходе исследования выяснилось, что самое дорогое парковочное место стоимостью 17,5 млн руб. представлено в двухуровневом подземном паркинге клубного дома «Малая Бронная, 15». Здесь предусмотрено 40 машино-мест площадью до 26 кв. м, которые учитывают увеличенные габариты машин представительского класса. 200 тыс. долларов, или 15,9 млн рублей стоит машино-место в ЖК Knightsbridge Private Park. В жилом комплексе класса де-люкс Villa Grace парковочное место обойдется в 15,9 млн руб. В башне «Федерация» представлены машино-места стоимостью до 15 млн рублей за 26,6 кв. м, таким образом, стоимость квадратного метра парковочного метра сопоставима с ценой квадратного метра апартаментов на 90-х этажах, на владельцев которых они в первую очередь рассчитаны.
- Проекты, где зафиксированы наиболее дорогие машиноместа, в целом имеют высокий уровень цен на жилую недвижимость.
- В большинстве элитных проектов имеется подземный паркинг на одном-двух уровнях (в редких случаях он может быть трех- и четырехуровневым, преимущественно в масштабных проектах) с классическими машино-местами, но также встречаются и механизированные варианты организации парковки.
- Застройщики стараются не делать зависимыми парковочные места, зачастую реализуя пару «зависимое и независимое машино-места» для одного владельца.
- В целом подземные парковки современных элитных проектов Москвы соответствуют всем мировым стандартам. Для безопасности жителей в них установлены камеры видеонаблюдения и системы противопожарной безопасности. В клубном доме «Малая Бронная, 15» также предусмотрено автоматическое считывание номеров, а для въезда спортивных автомобилей был рассчитан особый наклон рампы и установлены специальные колесоотбойники. Для владельцев электромобилей установлены специальные зарядные устройства.
- Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает, что в большинстве проектов присутствует разнообразие по площади машино-мест для разных классов автомобилей: «В среднем площадь стандартного машино-места составляет 13-17 кв. м, помимо которых в части объектов можно найти как небольшие (8-10 кв. м), так и более крупные машино-места – площадью 20-26 кв. м, среди исключений встречаются еще более увеличенные варианты парковки (до 35,6 кв. м)».
- В сегменте де-люкс средняя стоимость стандартного машиноместа составляет 7,4 млн рублей, в премиальном сегменте - 4,3 млн рублей.
- Стоит отметить, что сейчас девелоперы пересматривают политику обеспечения проектов машино-местами, поскольку многие покупатели стали отказываться от личных автомобилей. На текущий момент для проектов уровня де-люкс коэффициент обеспеченности машино-местами составляет в среднем 1,9, для премиальных показатель ниже – в среднем 1,4.