В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен
Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.
Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).
- 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
- Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
- Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
- Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.
На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%
На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.
Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.
Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).
В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.
Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад
Город |
Старт программы (лимит 3 млн/8 млн) |
Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн) |
Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)
|
Липецк |
84% |
100% |
100% |
Киров |
88% |
100% |
100% |
Ярославль |
79% |
99% |
100% |
Рязань |
85% |
100% |
99% |
Челябинск |
79% |
100% |
99% |
Пенза |
74% |
100% |
99% |
Ростов-на-Дону |
84% |
100% |
99% |
Волгоград |
78% |
100% |
98% |
Пермь |
69% |
100% |
98% |
Барнаул |
87% |
100% |
98% |
Ижевск |
71% |
99% |
98% |
Воронеж |
62% |
96% |
97% |
Краснодар |
81% |
100% |
95% |
Самара |
84% |
99% |
92% |
Новосибирск |
43% |
95% |
90% |
Уфа |
52% |
95% |
85% |
Тюмень |
30% |
93% |
84% |
Казань |
34% |
87% |
80% |
Нижний Новгород |
33% |
84% |
80% |
Красноярск |
55% |
96% |
75% |
Екатеринбург |
36% |
91% |
72% |
Сочи |
8% |
68% |
12% |
Москва |
47% |
76% |
62% |
Санкт-Петербург |
86% |
96% |
91% |
В среднем |
64% |
91% |
84% |
Источник: Аналитический центр Циан
Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее
Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).
Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:
- Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
- Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен
Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).
В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.
- Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке
Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.
- Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры
Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья. Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.
В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.
- Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода
Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.
В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен
Город |
До льготной ипотеки |
Год льготной ипотеки (сниженная ставка) |
Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад |
На сколько переплата по кредиту по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020 |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021 |
||
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
|||||
Ростов-на-Дону |
16,9 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
28% |
6% |
20% |
25% |
Ярославль |
17,4 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
25% |
6% |
22% |
27% |
Барнаул |
15,8 |
1,9 |
19,7 |
2,0 |
25% |
3% |
22% |
28% |
Самара |
19,2 |
2,3 |
23,1 |
2,3 |
20% |
1% |
23% |
27% |
Пермь |
19,5 |
2,4 |
23,6 |
2,4 |
21% |
0% |
25% |
30% |
Москва |
69,5 |
8,3 |
81,0 |
8,3 |
17% |
0% |
32% |
38% |
Казань |
28,0 |
3,2 |
33,6 |
3,2 |
20% |
-1% |
34% |
41% |
Санкт-Петербург |
41,0 |
5,0 |
48,3 |
4,9 |
18% |
-1% |
21% |
25% |
Краснодар |
19,8 |
2,4 |
23,4 |
2,4 |
18% |
-2% |
22% |
26% |
Волгоград |
17,4 |
2,2 |
20,4 |
2,1 |
17% |
-4% |
24% |
28% |
Екатеринбург |
29,5 |
3,6 |
33,8 |
3,4 |
15% |
-4% |
29% |
34% |
Ижевск |
19,1 |
2,2 |
20,6 |
2,1 |
8% |
-7% |
25% |
27% |
Липецк |
16,7 |
2,1 |
19,0 |
1,9 |
13% |
-8% |
21% |
24% |
Нижний Новгород |
30,1 |
3,7 |
33,1 |
3,3 |
10% |
-9% |
33% |
36% |
Челябинск |
17,6 |
2,1 |
18,9 |
1,9 |
7% |
-11% |
22% |
24% |
Рязань |
17,1 |
2,1 |
17,6 |
1,8 |
2% |
-15% |
22% |
23% |
Красноярск |
25,7 |
3,2 |
26,4 |
2,6 |
3% |
-16% |
25% |
26% |
Уфа |
25,8 |
3,1 |
24,3 |
2,5 |
-6% |
-20% |
28% |
26% |
Новосибирск |
25,2 |
3,0 |
24,0 |
2,4 |
-5% |
-22% |
27% |
26% |
Пенза |
18,1 |
2,2 |
18,0 |
1,7 |
-1% |
-23% |
26% |
26% |
Тюмень |
29,4 |
3,6 |
26,6 |
2,6 |
-9% |
-27% |
25% |
23% |
Киров |
15,5 |
1,9 |
13,9 |
1,4 |
-11% |
-28% |
28% |
25% |
Воронеж |
22,3 |
2,8 |
19,8 |
1,9 |
-11% |
-29% |
30% |
27% |
В среднем (без учета Сочи) |
24,2 |
2,9 |
26,6 |
2,7 |
10% |
-7% |
26% |
28% |
Источник: Аналитический центр Циан
*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.
Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей
Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.
Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
Копить оказалось бессмысленно в половине городов
Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.
Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.
Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».
Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.
Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.
Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).
Город |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020) |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021) |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в % |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб. |
Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб. |
Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р. |
Сочи |
6,9 |
9,7 |
40% |
2,75 |
0,73 |
-2,02 |
Ростов-на-Дону |
2,8 |
3,8 |
36% |
1,00 |
0,84 |
-0,16 |
Барнаул |
2,7 |
3,6 |
32% |
0,87 |
0,65 |
-0,22 |
Ярославль |
3 |
3,9 |
30% |
0,90 |
0,75 |
-0,15 |
Пермь |
3,3 |
4,3 |
30% |
0,99 |
0,74 |
-0,25 |
Самара |
3,3 |
4,2 |
28% |
0,92 |
0,81 |
-0,11 |
Казань |
5 |
6,4 |
27% |
1,37 |
0,82 |
-0,55 |
Краснодар |
3,3 |
4,2 |
27% |
0,90 |
0,89 |
-0,01 |
Волгоград |
2,9 |
3,7 |
27% |
0,79 |
0,67 |
-0,12 |
Санкт-Петербург |
7 |
8,8 |
26% |
1,80 |
2,22 |
0,42 |
Липецк |
2,8 |
3,5 |
25% |
0,71 |
0,78 |
0,07 |
Екатеринбург |
5 |
6,2 |
24% |
1,18 |
1,03 |
-0,15 |
Москва |
11,9 |
14,7 |
24% |
2,80 |
2,34 |
-0,46 |
Нижний Новгород |
5,1 |
6,2 |
21% |
1,05 |
0,90 |
-0,15 |
Челябинск |
3 |
3,5 |
18% |
0,54 |
0,75 |
0,21 |
Красноярск |
4,3 |
5,0 |
16% |
0,69 |
0,99 |
0,30 |
Пенза |
3,1 |
3,6 |
15% |
0,47 |
0,65 |
0,18 |
Ижевск |
3,4 |
3,9 |
15% |
0,50 |
0,72 |
0,22 |
Рязань |
2,9 |
3,3 |
14% |
0,42 |
0,72 |
0,30 |
Новосибирск |
4,3 |
4,7 |
9% |
0,37 |
0,88 |
0,51 |
Уфа |
4,4 |
4,7 |
6% |
0,26 |
0,95 |
0,69 |
Тюмень |
5 |
5,3 |
6% |
0,29 |
1,22 |
0,93 |
Воронеж |
3,7 |
3,9 |
6% |
0,21 |
0,71 |
0,50 |
Киров |
2,6 |
2,7 |
5% |
0,14 |
0,45 |
0,31 |
Источник: Аналитический центр Циан
Первого взноса в 15% хватит не во всех городах
Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.
Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры. В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.
В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.
Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.
Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.
Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.
Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.
Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки
Город |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня |
Минимальный п.в. год назад, млн р. |
Минимальный п.в. сегодня, млн р. |
Рост минимального первого взноса в рублях за год |
Сочи |
19 |
67 |
1 |
3,67 |
254% |
Москва |
10 |
15 |
1,8 |
2,7 |
51% |
Ростов-на-Дону |
7 |
9 |
0,4 |
0,57 |
36% |
Барнаул |
8 |
11 |
0,4 |
0,54 |
32% |
Ярославль |
8 |
10 |
0,5 |
0,59 |
30% |
Пермь |
9 |
12 |
0,5 |
0,64 |
30% |
Самара |
8 |
10 |
0,5 |
0,63 |
28% |
Казань |
12 |
16 |
0,8 |
0,96 |
27% |
Краснодар |
7 |
9 |
0,5 |
0,63 |
27% |
Волгоград |
9 |
11 |
0,4 |
0,55 |
27% |
Санкт-Петербург |
6 |
8 |
1,1 |
1,32 |
26% |
Липецк |
7 |
9 |
0,4 |
0,53 |
25% |
Екатеринбург |
10 |
12 |
0,8 |
0,93 |
24% |
Нижний Новгород |
11 |
14 |
0,8 |
0,92 |
21% |
Челябинск |
8 |
9 |
0,5 |
0,53 |
18% |
Красноярск |
9 |
10 |
0,6 |
0,75 |
16% |
Пенза |
10 |
11 |
0,5 |
0,54 |
15% |
Ижевск |
9 |
11 |
0,5 |
0,59 |
15% |
Рязань |
8 |
9 |
0,4 |
0,5 |
14% |
Новосибирск |
10 |
11 |
0,6 |
0,7 |
9% |
Уфа |
9 |
10 |
0,7 |
0,7 |
6% |
Тюмень |
8 |
9 |
0,8 |
0,79 |
6% |
Воронеж |
10 |
11 |
0,6 |
0,59 |
6% |
Киров |
12 |
12 |
0,4 |
0,41 |
5% |
Всего в среднем |
9 |
13 |
0,6 |
0,884 |
47% |
Источник: Аналитический центр Циан
”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.
Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.
Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.
Циан проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года, по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. В сравнении с 3 кв. 2019 года продажи выросли на 29% в целом по РФ. Одновременно в 30 регионах льготная ипотека «не сработала»: число сделок снизилось или же не было продаж вовсе. 37% сделок в РФ прошло с открытием эскроу-счетов.
- В 3 кв. 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона - Москвы и Московской области - прирост существенно ниже (+24% за год и +46% за квартал). Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в 3 кв. 2020 года – на 14% меньше, чем во 2 кв. 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ).
- В 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года На 3 квартал пришлось 43% всех сделок.
- Наибольшее число ДДУ по итогам 3 кв. 2020 года зафиксировано в Москве (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московской области (10,9%), Санкт-Петербурге (8,5%). Из десятки лидирующих по продажам субъектов только Санкт-Петербург ухудшил показатели продаж.
- Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в 3 кв. 2020 года снизилось в годовой динамике.
- С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в 3 кв. 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
- В трех из восьми федеральных округах продажи за год снизились.
Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. НЕ рекордный спрос: льготная ипотека не помогла установить новый максимум по количеству сделок в РФ. В 2019 году спрос был выше
В 3 кв. 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 209,86 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 3 кв. 2019 года) спрос вырос на 29% (тогда было заключено 162,6 тыс. ДДУ). В сравнении с предыдущим 2 кв. 2020 года количество ДДУ в РФ оказалось больше на 60%, в сравнении с 1 кв. 2020 года - больше на 42%.
Впрочем, третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во 2 кв. 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла “внутри застройщиков”, однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна - льготная ипотека только поддерживает спрос.
Без учета столичного региона (Москвы и Московской области) прирост спроса в годовой динамике еще ниже - на уровне 24% с сравнении с 3 кв. 2019 года. Это на 5 п.п. ниже, чем в целом рост по РФ с учетом столичной агломерации (29%).
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Всего в 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года (607,1 тыс. ДДУ). На третий квартал пришлось 43% всех сделок 2020 года.
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
|
2019 |
2020 |
Динамика за год |
1 кв. |
201,6 |
147,8 |
-27% |
2 кв. |
242,8 |
131,3 |
-46% |
3 кв. |
162,7 |
209,9 |
29% |
1-3 кв. |
607,1 |
489,0 |
-19% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
2. Из лидирующих по продажам субъектов только в Санкт-Петербурге снизился спрос
В 3 квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).
Лидерами по числу сделок в 3 кв. 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.
Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели 3 кв.2020 года оказались хуже, чем в 3 кв. 2019 года. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам Циан, в 2020 году за первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи порядка 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году – около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн).
Среди лидирующих субъектов лидерами по приросту спроса в годовой динамике стал Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост – 43%, Московской области – 50%.
Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошёл Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.
Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за 3 кв. 2020 (3 кв. 2020 года/3 кв. 2019 года)
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
3. Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах
Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в 3 кв. 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в 3 кв. 2020 года в сравнении с 3 кв. 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО.
Лидерами по росту спроса стала Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.
Регионы с наибольшим приростом сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Прирост в сравнении с 3 кв. 2019 года |
Томская область |
13 |
193 |
1385% |
Кемеровская область |
235 |
739 |
214% |
Саратовская область |
719 |
1 613 |
124% |
Челябинская область |
1 431 |
2 970 |
108% |
Удмуртская Республика |
1 188 |
2 353 |
98% |
Пермский край |
2 256 |
4 433 |
96% |
Республика Калмыкия |
54 |
106 |
96% |
Брянская область |
759 |
1 472 |
94% |
Алтайский край |
1 524 |
2 949 |
94% |
Орловская область |
502 |
956 |
90% |
Республика Татарстан |
3 559 |
6 353 |
79% |
Республика Крым и Севастополь |
1 552 |
2 676 |
72% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (-90%, где прошли всего 3 сделки), Чечне (-77%, 26 ДДУ), Мордовии (-61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (-48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (-20%, 1,23 тыс. сделок).
Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Снижение в сравнении с 3 кв. 2019 года |
Республика Ингушетия |
31 |
3 |
-90% |
Чеченская Республика |
114 |
26 |
-77% |
Республика Мордовия |
172 |
67 |
-61% |
Республика Дагестан |
455 |
203 |
-55% |
Республика Алтай |
39 |
19 |
-51% |
Иркутская область |
3 032 |
1 570 |
-48% |
Псковская область |
616 |
329 |
-47% |
Хабаровский край |
1 035 |
697 |
-33% |
Республика Марий Эл |
986 |
771 |
-22% |
Республика Саха (Якутия) |
1 537 |
1 226 |
-20% |
Смоленская область |
969 |
776 |
-20% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
4. 37% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами
В 3 кв. 2020 года 37% ДДУ были заключены с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения – в 3 кв. 2019 года доля составляла всего 8%. Не всего регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.
Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в 3 кв. 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключены в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 3 кв. 2020 года
Регион |
Доля ДДУ с эскроу-счетами |
Число ДДУ |
ДДУ по эскроу |
Республика Калмыкия |
100% |
106 |
106 |
Республика Ингушетия |
100% |
3 |
3 |
Республика Мордовия |
100% |
67 |
67 |
Ямало-Ненецкий автономный округ |
97% |
156 |
152 |
Курганская область |
97% |
257 |
249 |
Томская область |
84% |
193 |
163 |
Чувашская Республика - Чувашия |
83% |
2 606 |
2 161 |
Тюменская область |
82% |
5 617 |
4 612 |
Оренбургская область |
74% |
1 391 |
1 035 |
Приморский край |
72% |
1 425 |
1 026 |
Хабаровский край |
72% |
697 |
501 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Доля эскроу-счетов по регионам РФ в 3 кв. 2020 года
5. В трех из восьми федеральных округах продажи падают
В 3 кв. 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округах: Северо-Западном (-2%), Северо-Кавказском (-2%) и Дальневосточном ФО (-10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.
Динамика числа сделок по федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек
Федеральный округ |
ДДУ в 3 кв. 2020 |
Доля от общего количества ДДУ |
Динамика относительно 3 кв. 2019 |
Число сделок на 100 тыс. населения |
Центральный ФО |
74 829 |
36% |
39% |
190 |
Северо-Западный ФО |
31 758 |
15% |
-2% |
227 |
Южный ФО |
24 485 |
12% |
36% |
149 |
Северо-Кавказский ФО |
2 930 |
1% |
-2% |
30 |
Приволжский ФО |
36 675 |
17% |
55% |
125 |
Уральский ФО |
17 397 |
8% |
36% |
141 |
Сибирский ФО |
17 327 |
8% |
25% |
101 |
Дальневосточный ФО |
4 455 |
2% |
-10% |
55 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам в 3 кв.2020 года пришлось на Центральный ФО – 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.
«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью. Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (1-3 кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».
Динамика сделок на первичном рынке России в III квартале 2020 года
Субъект |
Кол-во ДДУ |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва |
Динамика в сравн. С 3 кв. 2019 |
3 кв. 2020 |
3 кв. 2020 |
||
Российская Федерация |
209 856 |
37% |
29% |
Центральный федеральный округ |
74 829 |
28% |
39% |
Москва |
30 788 |
30% |
43% |
Московская область |
22 814 |
15% |
50% |
Воронежская область |
4 213 |
53% |
-10% |
Рязанская область |
3 271 |
4% |
41% |
Владимирская область |
1 725 |
23% |
60% |
Брянская область |
1 472 |
27% |
94% |
Тульская область |
1 381 |
12% |
49% |
Ярославская область |
1 316 |
50% |
31% |
Тверская область |
1 263 |
63% |
30% |
Калужская область |
1 143 |
42% |
15% |
Липецкая область |
1 037 |
46% |
50% |
Орловская область |
956 |
62% |
90% |
Тамбовская область |
786 |
61% |
-4% |
Смоленская область |
776 |
56% |
-20% |
Ивановская область |
530 |
26% |
2% |
Белгородская область |
479 |
27% |
23% |
Курская область |
474 |
47% |
66% |
Костромская область |
405 |
56% |
20% |
Северо-Западный федеральный округ |
31 758 |
20% |
-2% |
Санкт-Петербург |
17 746 |
12% |
-11% |
Ленинградская область |
6 059 |
41% |
25% |
Калининградская область |
3 077 |
21% |
28% |
Архангельская область и Ненецкий АО |
1 714 |
4% |
-18% |
Вологодская область |
1 209 |
34% |
27% |
Республика Карелия |
853 |
34% |
33% |
Республика Коми |
437 |
57% |
-19% |
Новгородская область |
334 |
37% |
20% |
Псковская область |
329 |
6% |
-47% |
Мурманская область |
нет сделок |
||
Южный федеральный округ |
24 485 |
46% |
36% |
Краснодарский край |
12 751 |
38% |
21% |
Ростовская область |
6 243 |
55% |
57% |
Республика Крым и Севастополь |
2 676 |
61% |
72% |
Волгоградская область |
1 625 |
64% |
51% |
Республика Адыгея |
779 |
12% |
50% |
Астраханская область |
305 |
35% |
-8% |
Республика Калмыкия |
106 |
100% |
96% |
Северо-Кавказский федеральный округ |
2 930 |
38% |
-2% |
Республика Дагестан |
203 |
40% |
-55% |
Республика Ингушетия |
3 |
100% |
-90% |
Кабардино-Балкарская Республика |
74 |
0% |
-12% |
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||
Республика Северная Осетия - Алания |
436 |
5% |
46% |
Чеченская Республика |
26 |
0% |
-77% |
Ставропольский край |
2 188 |
46% |
10% |
Приволжский федеральный округ |
36 675 |
54% |
55% |
Республика Татарстан |
6 353 |
51% |
79% |
Республика Башкортостан |
5 325 |
31% |
45% |
Пермский край |
4 433 |
64% |
96% |
Самарская область |
3 769 |
50% |
39% |
Нижегородская область |
3 129 |
64% |
63% |
Чувашская Республика - Чувашия |
2 606 |
83% |
54% |
Удмуртская Республика |
2 353 |
46% |
98% |
Пензенская область |
2 169 |
68% |
28% |
Саратовская область |
1 613 |
33% |
124% |
Кировская область |
1 446 |
58% |
50% |
Оренбургская область |
1 391 |
74% |
2% |
Ульяновская область |
1 250 |
59% |
65% |
Республика Марий Эл |
771 |
55% |
-22% |
Республика Мордовия |
67 |
100% |
-61% |
Уральский федеральный округ |
17 397 |
49% |
36% |
Свердловская область |
7 701 |
27% |
27% |
Тюменская область |
5 617 |
82% |
34% |
Челябинская область |
2 970 |
48% |
108% |
Ханты-Мансийский АО |
696 |
12% |
-16% |
Курганская область |
257 |
97% |
68% |
Ямало-Ненецкий АО |
156 |
97% |
5% |
Сибирский федеральный округ |
17 327 |
39% |
25% |
Новосибирская область |
7 985 |
38% |
58% |
Алтайский край |
2 949 |
42% |
94% |
Красноярский край |
2 889 |
43% |
-6% |
Иркутская область |
1 570 |
44% |
-48% |
Кемеровская область - Кузбасс |
739 |
29% |
214% |
Омская область |
628 |
0% |
-8% |
Республика Хакасия |
355 |
71% |
42% |
Томская область |
193 |
84% |
1385% |
Республика Алтай |
19 |
58% |
-51% |
Республика Тыва |
нет сделок |
||
Дальневосточный федеральный округ |
9 038 |
26% |
-23% |
Приморский край |
1 425 |
72% |
15% |
Республика Саха (Якутия) |
1 226 |
31% |
-20% |
Хабаровский край |
697 |
72% |
-33% |
Сахалинская область |
396 |
70% |
6% |
Республика Бурятия |
395 |
53% |
-2% |
Забайкальский край |
180 |
0% |
-16% |
Амурская область |
136 |
67% |
12% |
Еврейская АО |
нет сделок |
||
Камчатский край |
нет сделок |
||
Магаданская обл. и Чукотский АО |
нет сделок |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.