В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен


27.04.2021 22:56

Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.


Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).

  • 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
  • В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
  • Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
  • Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
  • Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.

На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%

На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.

Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.

Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).

В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.

Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад

Город

Старт программы (лимит 3 млн/8 млн)

Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн)

Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)

 

Липецк

84%

100%

100%

Киров

88%

100%

100%

Ярославль

79%

99%

100%

Рязань

85%

100%

99%

Челябинск

79%

100%

99%

Пенза

74%

100%

99%

Ростов-на-Дону

84%

100%

99%

Волгоград

78%

100%

98%

Пермь

69%

100%

98%

Барнаул

87%

100%

98%

Ижевск

71%

99%

98%

Воронеж

62%

96%

97%

Краснодар

81%

100%

95%

Самара

84%

99%

92%

Новосибирск

43%

95%

90%

Уфа

52%

95%

85%

Тюмень

30%

93%

84%

Казань

34%

87%

80%

Нижний Новгород

33%

84%

80%

Красноярск

55%

96%

75%

Екатеринбург

36%

91%

72%

Сочи

8%

68%

12%

Москва

47%

76%

62%

Санкт-Петербург

86%

96%

91%

В среднем

64%

91%

84%

Источник: Аналитический центр Циан

 

Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее

Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).

Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:

  1. Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
  2. Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).

Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%

  • В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен

Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).

В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.

  • Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке

Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.

  • Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры

Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья.  Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.

В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.

  • Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода

Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.

В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен

Город

До льготной ипотеки

Год льготной ипотеки (сниженная ставка)

Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад

На сколько переплата по кредиту  по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад

Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020

Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021

Ежемесячный платеж, тыс. р.

Переплата по ипотеке, млн р.

Ежемесячный платеж, тыс. р.

Переплата по ипотеке, млн р.

Ростов-на-Дону

16,9

2,1

21,6

2,2

28%

6%

20%

25%

Ярославль

17,4

2,1

21,6

2,2

25%

6%

22%

27%

Барнаул

15,8

1,9

19,7

2,0

25%

3%

22%

28%

Самара

19,2

2,3

23,1

2,3

20%

1%

23%

27%

Пермь

19,5

2,4

23,6

2,4

21%

0%

25%

30%

Москва

69,5

8,3

81,0

8,3

17%

0%

32%

38%

Казань

28,0

3,2

33,6

3,2

20%

-1%

34%

41%

Санкт-Петербург

41,0

5,0

48,3

4,9

18%

-1%

21%

25%

Краснодар

19,8

2,4

23,4

2,4

18%

-2%

22%

26%

Волгоград

17,4

2,2

20,4

2,1

17%

-4%

24%

28%

Екатеринбург

29,5

3,6

33,8

3,4

15%

-4%

29%

34%

Ижевск

19,1

2,2

20,6

2,1

8%

-7%

25%

27%

Липецк

16,7

2,1

19,0

1,9

13%

-8%

21%

24%

Нижний Новгород

30,1

3,7

33,1

3,3

10%

-9%

33%

36%

Челябинск

17,6

2,1

18,9

1,9

7%

-11%

22%

24%

Рязань

17,1

2,1

17,6

1,8

2%

-15%

22%

23%

Красноярск

25,7

3,2

26,4

2,6

3%

-16%

25%

26%

Уфа

25,8

3,1

24,3

2,5

-6%

-20%

28%

26%

Новосибирск

25,2

3,0

24,0

2,4

-5%

-22%

27%

26%

Пенза

18,1

2,2

18,0

1,7

-1%

-23%

26%

26%

Тюмень

29,4

3,6

26,6

2,6

-9%

-27%

25%

23%

Киров

15,5

1,9

13,9

1,4

-11%

-28%

28%

25%

Воронеж

22,3

2,8

19,8

1,9

-11%

-29%

30%

27%

В среднем (без учета Сочи)

24,2

2,9

26,6

2,7

10%

-7%

26%

28%

Источник: Аналитический центр Циан

*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.

Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей

Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.

Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

Копить оказалось бессмысленно в половине городов

Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.

Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.

Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».

Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.

Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.

Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).

Город

Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020)

Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021)

Динамика (рост среднего бюджета) за год в %

Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб.

Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб.

Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р.

Сочи

6,9

9,7

40%

2,75

0,73

-2,02

Ростов-на-Дону

2,8

3,8

36%

1,00

0,84

-0,16

Барнаул

2,7

3,6

32%

0,87

0,65

-0,22

Ярославль

3

3,9

30%

0,90

0,75

-0,15

Пермь

3,3

4,3

30%

0,99

0,74

-0,25

Самара

3,3

4,2

28%

0,92

0,81

-0,11

Казань

5

6,4

27%

1,37

0,82

-0,55

Краснодар

3,3

4,2

27%

0,90

0,89

-0,01

Волгоград

2,9

3,7

27%

0,79

0,67

-0,12

Санкт-Петербург

7

8,8

26%

1,80

2,22

0,42

Липецк

2,8

3,5

25%

0,71

0,78

0,07

Екатеринбург

5

6,2

24%

1,18

1,03

-0,15

Москва

11,9

14,7

24%

2,80

2,34

-0,46

Нижний Новгород

5,1

6,2

21%

1,05

0,90

-0,15

Челябинск

3

3,5

18%

0,54

0,75

0,21

Красноярск

4,3

5,0

16%

0,69

0,99

0,30

Пенза

3,1

3,6

15%

0,47

0,65

0,18

Ижевск

3,4

3,9

15%

0,50

0,72

0,22

Рязань

2,9

3,3

14%

0,42

0,72

0,30

Новосибирск

4,3

4,7

9%

0,37

0,88

0,51

Уфа

4,4

4,7

6%

0,26

0,95

0,69

Тюмень

5

5,3

6%

0,29

1,22

0,93

Воронеж

3,7

3,9

6%

0,21

0,71

0,50

Киров

2,6

2,7

5%

0,14

0,45

0,31

Источник: Аналитический центр Циан

Первого взноса в 15% хватит не во всех городах

Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.

Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры.  В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.

В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.

Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.

Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.

Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.

Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.

 

Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки

Город

Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад

Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня

Минимальный п.в. год назад, млн р.

Минимальный п.в. сегодня, млн р.

Рост минимального первого взноса в рублях за год

Сочи

19

67

1

3,67

254%

Москва

10

15

1,8

2,7

51%

Ростов-на-Дону

7

9

0,4

0,57

36%

Барнаул

8

11

0,4

0,54

32%

Ярославль

8

10

0,5

0,59

30%

Пермь

9

12

0,5

0,64

30%

Самара

8

10

0,5

0,63

28%

Казань

12

16

0,8

0,96

27%

Краснодар

7

9

0,5

0,63

27%

Волгоград

9

11

0,4

0,55

27%

Санкт-Петербург

6

8

1,1

1,32

26%

Липецк

7

9

0,4

0,53

25%

Екатеринбург

10

12

0,8

0,93

24%

Нижний Новгород

11

14

0,8

0,92

21%

Челябинск

8

9

0,5

0,53

18%

Красноярск

9

10

0,6

0,75

16%

Пенза

10

11

0,5

0,54

15%

Ижевск

9

11

0,5

0,59

15%

Рязань

8

9

0,4

0,5

14%

Новосибирск

10

11

0,6

0,7

9%

Уфа

9

10

0,7

0,7

6%

Тюмень

8

9

0,8

0,79

6%

Воронеж

10

11

0,6

0,59

6%

Киров

12

12

0,4

0,41

5%

Всего в среднем

9

13

0,6

0,884

47%

Источник: Аналитический центр Циан

”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей.  По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.

Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.

Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://politklass.ru



15.02.2021 16:35

По сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы уменьшился на 31% до 2 762 лотов, сообщают аналитики Kalinka Group. «Годом ранее этот показатель был равен 4016 лотам», - уточняет директор департамента консалтинга и аналитики компании Александр Шибаев. В квадратных метрах снижение составило 25%: на конец прошлого года в реализации находилось 368 тыс. кв. м, а в конце 2019 года — 491 тыс. кв. м.


Максимальное снижение доли предложения произошло в 4 квартале 2020 года: в этот период суммарное количество предложений квартир и апартаментов уменьшилось еще на 22%, а в квадратных метрах объем предложения уменьшился на 18%. «Это произошло за счет ажиотажного рекордного спроса, который наблюдался на фоне снижения курса рубля к основным мировым валютам, а также закрытых границ в большинстве стран мира», - замечает Александр Шибаев.

Сводные показатели экспонируемого предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

ПОКАЗАТЕЛЬ

2019

2020

ИЗМЕНЕНИЕ, %

Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья

Количество лотов, шт.

4 016

2 762

-31%

Объем предложения, кв. м

491 468

368 601

-25%

Средняя площадь лота, кв. м

122,3

133,5

+9%

ВКЛЮЧАЯ:

Elite & Deluxe

Количество лотов, шт.

708

514

-27%

Объем предложения, кв. м

113 518

87 378

-23%

Средняя площадь лота, кв. м

160

170

+6%

Premium

Количество лотов, шт.

3 308

2 248

-32%

Объем предложения, кв. м

377 950

281 223

-26%

Средняя площадь лота, кв. м

114,2

125

+9%

 Источник: Kalinka Group

Структура предложения

По итогам 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировались 92 жилых комплекса, из которых 5 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов в номинальном исчислении практически не изменилось.

С начала 2020 года завершились первичные продажи в 10 проектах на первичном рынке, среди которых как построенные комплексы (к примеру, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция на Покровском бульваре»), так и строящиеся объекты. Так, до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи в проекте от Capital Group «Медный 3.14» в районе Якиманка, а также в Cameo Moscow Villas в Тверском районе от Stone Hedge. Остаточное предложение до 5 лотов остается в 18% элитных комплексах на стадии первичных продаж. Так, на конец года почти полностью реализован сданный проект Balchug Residence (в 1 квартале 2021 года этот ЖК реализован полностью).

Несмотря на отсутствие выхода новых проектов в первой половине года, в целом за 2020 год на московском первичном рынке элитной жилой недвижимости стартовали продажи в 9 новых проектах. В открытые продажи вышел ранее реализовывавшийся на закрытых продажах «Клубный дом в Газетном», также стартовал проект реконструкции особняка на Остоженке «Пречистенка 8». Начато  строительство новых комплексов «Titul на Якиманке», Victory Park Residences, а также Tessin от Insigma. Помимо этого, в конце года стартовали закрытые продажи проектов Lumin, «Золотой», «Сады Зарядья» и проекта «Бадаевский». Несмотря на увеличение нового предложения, количество новых проектов в 2020 году в 2 раза меньше, чем в 2019-м.

В новых проектах суммарно заявлено более 1,1 тыс. новых лотов на 156,9 тыс. кв. м. Большинство новых лотов представлены квартирами – их доля составила 88% от общего объёма предложения, 12% занимают апартаменты. Среди лотов, вышедших на рынок в открытые продажи (порядка 56% от заявленных новых лотов), большая доля относится к крупному проекту Victory Park Residences (73%). «Стоит отметить, что в последние годы проекты за пределами ЦАО становятся более популярными как у застройщиков, так и у покупателей», - замечает Екатерина Румянцева, председатель Совета директоров Kalinka Group.

Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в 2020 году

Проект

Тип

Район

Застройщик

Кол-во лотов

Период старта продаж

Ввод в эксплуатацию

Клубный дом

в Газетном

Апартаменты

Тверской

ООО «Актив Центр»

24

3 кв. 2020

2 кв. 2021

Lumin

Апартаменты

Таганский

Hutton Development

54

3 кв. 2020

4 кв. 2022

Пречистенка 8

Апартаменты

Остоженка

Insolver

10

3 кв. 2020

2 кв. 2023

Titul на Якиманке

Квартиры

Якиманка

АО «Центр-Инвест»

18

3 кв. 2020

4 кв. 2021

Victory Park Residences

Квартиры

Дорогомилово

Ant Development

436

3 кв. 2020

4 кв. 2023

Сады Зарядья (закрытые продажи)

Апартаменты

Тверской

Киевская площадь

55

3 кв. 2020

2 кв. 2022

Золотой

Квартиры

Якиманка

Capital Group

162

4 кв. 2020

2 кв. 2021

Tessin

Квартиры

Таганский

Insigma

71

4 кв. 2020

1 кв. 2022

Бадаевский

(закрытые продажи)

Квартиры

Дорогомилово

Capital Group

326

4 кв. 2020

4 кв. 2021

Источник: Kalinka Group

В общей структуре первичного предложения традиционно преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла 59% по числу экспонируемых лотов, при этом доля класса elite & deluxe составила 41%. Основная доля предложения приходится на апартаменты – 59% от общего числа предложения, 41% представлены квартирами.

Источник: Kalinka Group

По итогам 2020 года средняя площадь лота в предложении увеличилась на 9% относительно конца 2019 года, составив 133,5 кв. м. «Это связано с вымыванием большинства небольших лотов из предложения — так обычно происходит при возникновении ажиотажного спроса», - говорит Екатерина Румянцева. Основная доля предложения лотов на рынке составляет по площади от 105 до 150 кв. м – 28% от общего числа лотов, на втором месте лоты площадью 65-85 кв. м и 150-200 кв. м, каждый с долей по 16%.

В структуре предложения основная доля лотов приходится на ЦАО – 55% лотов. В целом по рынку районы-лидеры по объему предложения лотов по-прежнему Хамовники (14%), Тверской (11%), Пресненский район (10%) и Якиманка (10%).

По количеству предложений лидируют проекты Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити», «Поклонная 9» и Victory Park Residences вне ЦАО (последние два расположены в Дорогомилово) и комплекс апартаментов «OKO», в каждом из которых представлено более 200 лотов в продаже.

Растёт доля квартир и апартаментов с внутренней отделкой (полной или white box). По итогам 2020 года доля лотов с отделкой на первичном рынке составляет 50% и еще 17% — в состоянии white box. 33% лотов предлагаются без отделки. В некоторых проектах отделка от застройщика предлагается покупателям в качестве опции, зачастую предусмотрено на выбор два-три варианта отделки. 

Таким образом, несмотря на трудности, связанные с реализацией проектов в период пандемии, достаточно большое количество высокобюджетных проектов остаётся в работе, а на фоне активного спроса и сокращения предложения на рынок планируются к выходу новые крупные проекты. В 2021 году на рынок может выйти до 20 новых проектов. Однако при сохранении активного спроса более вероятен выход 8-10 проектов, преимущественно в формате квартир.

Некоторые планируемые к старту в 2021 году проекты на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

Проект

Тип

Район

Застройщик

Grand Tower

Апартаменты

ММДЦ Москва-Сити

ООО Гранд сити

Corinthia Hotel & Residences

Апартаменты

Тверской

ООО IHI plc

Апарт отель Престиж Холл

Апартаменты

Пресненский

АО «Киноцентр»

Лаврушенский

Квартиры

Якиманка

Sminex

One Tower

Квартиры

ММДЦ Москва-Сити

Мосинжпроект

Kepler House

Квартиры

Хамовники

Level Group

Betskoy

Апартаменты

Таганский

Vanke Group

Сретенка 13/26

Апартаменты

Мещанский

Главстрой

Бадаевский

(открытые продажи)

Квартиры

Дорогомилово

Capital Group

Остров

Квартиры

Хорошёво-Мнёвники

Дон-Строй

Источник: Kalinka Group


ИСТОЧНИК: пресс-служба Kalinka Group
ИСТОЧНИК ФОТО: https://vsenovostroyki.ru


15.02.2021 14:58

Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, сделали прогноз по рынку торговой недвижимости Москвы на 2021 год.


Пандемия не отразилась на девелоперской активности в Москве, строительство большинства анонсированных торговых центров продолжается. Открытие ряда объектов перенесено с 2020 года на 2021 год. Согласно анонсированным планам девелоперов, объем нового ввода в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв. м. 24% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 28% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group.

Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ.

Торговые объекты, заявленные к открытию в 2021 году

Крупнейшие ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г.

«ГОРОД Косино»

Новоухтомское ш., 2А

«Группа ТЭН»

74 000

II кв. 2021

ТПУ «Селигерская»

пересечение Дмитровского и Коровинского шоссе

Tashir

54 171

III кв. 2021

«София»

Сиреневый бул., 31

ADG group

35 987

II кв. 2021

«Павелецкая Плаза»

Павелецкая площадь

Mall Management Group

33 000

III кв. 2021

«Небо»

Авиаторов ул., вл. 5

УК "Столица Менеджмент"

27 000

III кв. 2021

«Смоленский Пассаж 2»

Смоленская площадь, 5

АО «Корпорация А.Н.Д.»

15 147

I кв. 2021

 

Источник: CBRE, февраль 2021 г.

Средняя обеспеченность торговыми площадями по Москве на сегодняшний день составляет 511  кв. м на 1 000 человек. Самым необеспеченным торговыми центрами районом по прежнему остаётся Восточный административный район Москвы.

По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Скидки по текущим договорам аренды сохранятся для операторов, которые в 2021 году продолжают работать с ограничениями и испытывать негативные последствия пандемии. Некоторые  рестораны и кафе по-прежнему ограничивают количество посетителей. Для этих профилей скидки по арендной плате составляют от 30 до 50%.

По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Так по итогам 2020 года прайм-ставка аренды[1] снизилась относительно 2019 года на 20% в топовых моллах[2] до 204 000 руб/ кв. м/ год и на 24% в ключевых моллах[3] до 65 000 руб/ кв. м/ год. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года.

Под влиянием новых тенденций, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных оффлайн продаж, так и за счет онлайн. Для реализации данного подхода потребуется увеличение прозрачности партнерского  взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости.

Ротация арендаторов в 2021 году продолжится, однако это будет связано, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не  профиля, к которому он относится.

Несмотря на то, что категория «Одежда и обувь» является одним из наиболее пострадавших сегментов розничной торговли и её восстановление к докризисному уровню ожидается к 2023 году, в ближайшие два года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны  международных брендов вернется не ранее 2023 года.

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует:

«Уже сейчас можно говорить о начале осторожной экспансии брендов всех профилей. Ввод новых объектов сохранит относительно высокий уровень вакантных площадей, в основном, по-прежнему за счет секций до 200 кв.м».

[1] Прайм-ставка аренды – ставка аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.

[2] На основании данных топ-5 торговых центров с индексом посещаемости более 1 000 чел / 1 000 кв.

[3] Коммерчески успешные торговые центры Москвы, характеризующиеся высоким ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.


ИСТОЧНИК: пресс-служба CBRE
ИСТОЧНИК ФОТО: http://www.mymatrix.su