В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен


27.04.2021 22:56

Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.


Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).

  • 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
  • В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
  • Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
  • Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
  • Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.

На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%

На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.

Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.

Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).

В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.

Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад

Город

Старт программы (лимит 3 млн/8 млн)

Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн)

Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)

 

Липецк

84%

100%

100%

Киров

88%

100%

100%

Ярославль

79%

99%

100%

Рязань

85%

100%

99%

Челябинск

79%

100%

99%

Пенза

74%

100%

99%

Ростов-на-Дону

84%

100%

99%

Волгоград

78%

100%

98%

Пермь

69%

100%

98%

Барнаул

87%

100%

98%

Ижевск

71%

99%

98%

Воронеж

62%

96%

97%

Краснодар

81%

100%

95%

Самара

84%

99%

92%

Новосибирск

43%

95%

90%

Уфа

52%

95%

85%

Тюмень

30%

93%

84%

Казань

34%

87%

80%

Нижний Новгород

33%

84%

80%

Красноярск

55%

96%

75%

Екатеринбург

36%

91%

72%

Сочи

8%

68%

12%

Москва

47%

76%

62%

Санкт-Петербург

86%

96%

91%

В среднем

64%

91%

84%

Источник: Аналитический центр Циан

 

Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее

Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).

Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:

  1. Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
  2. Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).

Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%

  • В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен

Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).

В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.

  • Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке

Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.

  • Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры

Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья.  Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.

В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.

  • Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода

Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.

В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен

Город

До льготной ипотеки

Год льготной ипотеки (сниженная ставка)

Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад

На сколько переплата по кредиту  по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад

Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020

Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021

Ежемесячный платеж, тыс. р.

Переплата по ипотеке, млн р.

Ежемесячный платеж, тыс. р.

Переплата по ипотеке, млн р.

Ростов-на-Дону

16,9

2,1

21,6

2,2

28%

6%

20%

25%

Ярославль

17,4

2,1

21,6

2,2

25%

6%

22%

27%

Барнаул

15,8

1,9

19,7

2,0

25%

3%

22%

28%

Самара

19,2

2,3

23,1

2,3

20%

1%

23%

27%

Пермь

19,5

2,4

23,6

2,4

21%

0%

25%

30%

Москва

69,5

8,3

81,0

8,3

17%

0%

32%

38%

Казань

28,0

3,2

33,6

3,2

20%

-1%

34%

41%

Санкт-Петербург

41,0

5,0

48,3

4,9

18%

-1%

21%

25%

Краснодар

19,8

2,4

23,4

2,4

18%

-2%

22%

26%

Волгоград

17,4

2,2

20,4

2,1

17%

-4%

24%

28%

Екатеринбург

29,5

3,6

33,8

3,4

15%

-4%

29%

34%

Ижевск

19,1

2,2

20,6

2,1

8%

-7%

25%

27%

Липецк

16,7

2,1

19,0

1,9

13%

-8%

21%

24%

Нижний Новгород

30,1

3,7

33,1

3,3

10%

-9%

33%

36%

Челябинск

17,6

2,1

18,9

1,9

7%

-11%

22%

24%

Рязань

17,1

2,1

17,6

1,8

2%

-15%

22%

23%

Красноярск

25,7

3,2

26,4

2,6

3%

-16%

25%

26%

Уфа

25,8

3,1

24,3

2,5

-6%

-20%

28%

26%

Новосибирск

25,2

3,0

24,0

2,4

-5%

-22%

27%

26%

Пенза

18,1

2,2

18,0

1,7

-1%

-23%

26%

26%

Тюмень

29,4

3,6

26,6

2,6

-9%

-27%

25%

23%

Киров

15,5

1,9

13,9

1,4

-11%

-28%

28%

25%

Воронеж

22,3

2,8

19,8

1,9

-11%

-29%

30%

27%

В среднем (без учета Сочи)

24,2

2,9

26,6

2,7

10%

-7%

26%

28%

Источник: Аналитический центр Циан

*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.

Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей

Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.

Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

Копить оказалось бессмысленно в половине городов

Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.

Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.

Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».

Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.

Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.

Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).

Город

Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020)

Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021)

Динамика (рост среднего бюджета) за год в %

Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб.

Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб.

Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р.

Сочи

6,9

9,7

40%

2,75

0,73

-2,02

Ростов-на-Дону

2,8

3,8

36%

1,00

0,84

-0,16

Барнаул

2,7

3,6

32%

0,87

0,65

-0,22

Ярославль

3

3,9

30%

0,90

0,75

-0,15

Пермь

3,3

4,3

30%

0,99

0,74

-0,25

Самара

3,3

4,2

28%

0,92

0,81

-0,11

Казань

5

6,4

27%

1,37

0,82

-0,55

Краснодар

3,3

4,2

27%

0,90

0,89

-0,01

Волгоград

2,9

3,7

27%

0,79

0,67

-0,12

Санкт-Петербург

7

8,8

26%

1,80

2,22

0,42

Липецк

2,8

3,5

25%

0,71

0,78

0,07

Екатеринбург

5

6,2

24%

1,18

1,03

-0,15

Москва

11,9

14,7

24%

2,80

2,34

-0,46

Нижний Новгород

5,1

6,2

21%

1,05

0,90

-0,15

Челябинск

3

3,5

18%

0,54

0,75

0,21

Красноярск

4,3

5,0

16%

0,69

0,99

0,30

Пенза

3,1

3,6

15%

0,47

0,65

0,18

Ижевск

3,4

3,9

15%

0,50

0,72

0,22

Рязань

2,9

3,3

14%

0,42

0,72

0,30

Новосибирск

4,3

4,7

9%

0,37

0,88

0,51

Уфа

4,4

4,7

6%

0,26

0,95

0,69

Тюмень

5

5,3

6%

0,29

1,22

0,93

Воронеж

3,7

3,9

6%

0,21

0,71

0,50

Киров

2,6

2,7

5%

0,14

0,45

0,31

Источник: Аналитический центр Циан

Первого взноса в 15% хватит не во всех городах

Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.

Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры.  В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.

В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.

Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.

Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.

Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.

Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.

 

Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки

Город

Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад

Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня

Минимальный п.в. год назад, млн р.

Минимальный п.в. сегодня, млн р.

Рост минимального первого взноса в рублях за год

Сочи

19

67

1

3,67

254%

Москва

10

15

1,8

2,7

51%

Ростов-на-Дону

7

9

0,4

0,57

36%

Барнаул

8

11

0,4

0,54

32%

Ярославль

8

10

0,5

0,59

30%

Пермь

9

12

0,5

0,64

30%

Самара

8

10

0,5

0,63

28%

Казань

12

16

0,8

0,96

27%

Краснодар

7

9

0,5

0,63

27%

Волгоград

9

11

0,4

0,55

27%

Санкт-Петербург

6

8

1,1

1,32

26%

Липецк

7

9

0,4

0,53

25%

Екатеринбург

10

12

0,8

0,93

24%

Нижний Новгород

11

14

0,8

0,92

21%

Челябинск

8

9

0,5

0,53

18%

Красноярск

9

10

0,6

0,75

16%

Пенза

10

11

0,5

0,54

15%

Ижевск

9

11

0,5

0,59

15%

Рязань

8

9

0,4

0,5

14%

Новосибирск

10

11

0,6

0,7

9%

Уфа

9

10

0,7

0,7

6%

Тюмень

8

9

0,8

0,79

6%

Воронеж

10

11

0,6

0,59

6%

Киров

12

12

0,4

0,41

5%

Всего в среднем

9

13

0,6

0,884

47%

Источник: Аналитический центр Циан

”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей.  По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.

Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.

Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://politklass.ru



26.04.2021 11:52

В Bright Rich | CORFAC Int. подвели итоги I квартала на офисном рынке Санкт-Петербурга.


В эксплуатацию было введено четыре объекта: «Морская резиденция» (арендопригодная площадь – 40 тыс. кв. м), Garage (арендопригодная площадь – 3 548 кв. м), реконструированный бизнес-центр «Гайде» (2 745 кв. м) и БЦ «Гайот» (1 880 кв. м арендопригодной площади). Спекулятивными являются лишь бизнес-центры Garage и «Гайот». При этом, в Bright Rich | CORFAC Int.  отмечают, что сдали последний объект еще до его ввода в эксплуатацию.

До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано 253 890 кв. м качественных офисных площадей (GLA), основная часть из них, по прогнозам аналитиков, придется на III-IV кварталы. Наиболее крупными из новых бизнес-центров станут БЦ «Черниговская 8» (арендопригодная площадь – 46 050 кв. м), БЦ «Заневский каскад 4» (арендопригодная площадь – 40 300 кв. м), БЦ «Элкус II очередь» (арендопригодная площадь – 23 560 кв. м).

Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2021 г.

Название бизнес-центра

Адрес

Район

Общая площадь, кв. м

Арендопригодная площадь, кв. м

Класс

Квартал

ATLAS CITY 1 очередь

Московский пр., д. 120, лит. А, стр. 1

Московский

10 037

8 914

В+

Q2

Премьер

Щербаков пер, д. 17/3, лит. А

Центральный

7 953

6 478

А

Q2

11-я Красноармейская (реконструкция)

11-я Красноармейская ул., д. 18

Адмиралтейский

7 300

5 500

В

Q2

OBWODNIY

Обводного канала наб., д. 118Б, лит. А

Адмиралтейский

5 733

5 733

В

Q2

Заневский каскад 4

Заневский пр.

Красногвардейский

113 600

40 300

В+

Q3

Lotos Tower

Приморский пр., д. 68, 70, стр. 1

Приморский

30 000

15 000

А

Q3

Собрание, II очередь

Цветочная ул., д. 25, лит. Ц

Московский

26 763

15 417

В+

Q3

Спутник

Бабушкина ул., д. 40, лит. А

Невский

25 000

3 800

В+

Q3

Феррум I

Свердловская наб, д. 44, лит. Б

Калининский

9 900

8 870

А

Q3

КЕРСТЕН (реконструкция)

Красного Курсанта ул., д. 25, лит. Е

Петроградский

7 940

7 940

В+

Q3

Черниговская 8

ул. Черниговская, д. 8

Московский

66 480

46 050

А

Q4

Элкус II очередь

Благодатная ул.

Московский

33 773

23 560

А

Q4

ТЕСЛА

В.О. 24-я линия, д. 15/2

Василеостровский

13 890

9 600

В+

Q4

Аквилон LINKS

Московский пр., д. 83, лит. Н

Адмиралтейский

10 711

8 328

А

Q4

 

С точки зрения распределения объектов, заявленных к вводу до конца года, по классам офисной недвижимости лидируют здания класса А, их доля в структуре планируемого ввода составляет 58% (148 290 кв. м). Далее следует класс В+ (91 400 кв. м, или 36%) и класс В (14 330 кв. м, или 6%).

Наиболее популярной локацией среди девелоперов является Московский район, здесь к вводу заявлено 93 940 кв. м офисных площадей (37%). Меньше всего площадей заявлено к вводу во Фрунзенском районе (2 750 кв. м, или 1%).

В I квартале 2021 г. объем поглощения составил 54 920 кв. м. По прогнозам аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., по итогам полугодия этот показатель может составить порядка 120 000 кв. м.

По объему сделок лидирует класс В+, здесь было заключено 40% от всего объема сделок за квартал (22 090 кв. м). Наиболее востребованным по количеству сделок также оказался класс В+, с ним было заключено 38% от общего количества сделок за период.

Наиболее востребованными среди арендаторов и покупателей оказались Петроградский и Центральный районы, на их долю в структуре поглощения пришлось 46% от общего количества сделок за период.

Петроградский район лидирует также по объему заключенных сделок, на него приходится 25% в структуре спроса. Далее идут Центральный и Адмиралтейский районы (19% и 18% соответственно).

Наибольшее количество сделок был заключено с небольшими офисными блоками площадью 100-250 кв. м (49%). В объемном выражении лидируют блоки 500-1000 кв. м.  Средний размер арендованного помещения составил 405 кв. м.

Общий уровень вакансии на конец I квартала составляет 7,7% (337 570 кв. м). При этом в классе А вакансия составляет 8,1%, в классе В+ – 8,0% и в классе В – 7,3%. По объему предложения лидирует Центральный район, здесь свободно 86 580 кв. м. Меньше всего вакантных офисов в Кировском районе, здесь к аренде доступно всего 5 370 кв. м.

По прогнозу аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., во II квартале 2021 г. объем вакантных площадей сократится до 310 000 кв. м. «Движение рынка будет зависеть от выхода новых спекулятивных офисных площадей. Спрос во втором квартале предположительно останется на уровне I квартала 2021 года», - отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.

Ставки аренды за I квартал выросли, в основном за счет индексации. Средневзвешенная ставка аренды на конец квартала составила 1 970 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ) в классе А, 1 360 руб./кв. м/мес. в классе В+ и 1 170 руб./кв. м/мес., в В-классе (также с НДС и КУ). Аналитики отмечают, что в классе В зафиксирован наиболее активный рост ставок аренды, по сравнению с концом 2020 года ставка здесь увеличилась на 6,4%. Если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года, то ставка аренды в классе В увеличилась на 10,4%. Во II квартале в Bright Rich | CORFAC Int. дальнейшего роста арендных ставок не ожидают.

Наиболее дорогим районом с точки зрения средневзвешенной базовой ставки аренды в классе А является Адмиралтейский, здесь ставка аренды на конец I квартала составляет 2 160 руб. за «квадрат». В классе В+ самая высокая базовая средневзвешенная ставка аренды приходится на Московский район (1 560 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ). В В-классе самая высокая средневзвешенная ставка зафиксирована в Центральной районе Петербурга – 1 490 руб./кв. м/мес.


ИСТОЧНИК: консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC Int
ИСТОЧНИК ФОТО: https://kronotech.ru


26.04.2021 10:50

По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.


За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств.  При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.

Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.

«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.

Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.

По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.

«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».

«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.


ИСТОЧНИК: пресс-служба Colliers International
ИСТОЧНИК ФОТО: https://nb-ugra.ru