В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен
Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.
Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).
- 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
- Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
- Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
- Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.
На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%
На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.
Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.
Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).
В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.
Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад
|
Город |
Старт программы (лимит 3 млн/8 млн) |
Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн) |
Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)
|
|
Липецк |
84% |
100% |
100% |
|
Киров |
88% |
100% |
100% |
|
Ярославль |
79% |
99% |
100% |
|
Рязань |
85% |
100% |
99% |
|
Челябинск |
79% |
100% |
99% |
|
Пенза |
74% |
100% |
99% |
|
Ростов-на-Дону |
84% |
100% |
99% |
|
Волгоград |
78% |
100% |
98% |
|
Пермь |
69% |
100% |
98% |
|
Барнаул |
87% |
100% |
98% |
|
Ижевск |
71% |
99% |
98% |
|
Воронеж |
62% |
96% |
97% |
|
Краснодар |
81% |
100% |
95% |
|
Самара |
84% |
99% |
92% |
|
Новосибирск |
43% |
95% |
90% |
|
Уфа |
52% |
95% |
85% |
|
Тюмень |
30% |
93% |
84% |
|
Казань |
34% |
87% |
80% |
|
Нижний Новгород |
33% |
84% |
80% |
|
Красноярск |
55% |
96% |
75% |
|
Екатеринбург |
36% |
91% |
72% |
|
Сочи |
8% |
68% |
12% |
|
Москва |
47% |
76% |
62% |
|
Санкт-Петербург |
86% |
96% |
91% |
|
В среднем |
64% |
91% |
84% |
Источник: Аналитический центр Циан
Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее
Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).
Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:
- Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
- Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен
Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).
В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.
- Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке
Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.
- Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры
Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья. Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.
В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.
- Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода
Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.
В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен
|
Город |
До льготной ипотеки |
Год льготной ипотеки (сниженная ставка) |
Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад |
На сколько переплата по кредиту по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020 |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021 |
||
|
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
|||||
|
Ростов-на-Дону |
16,9 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
28% |
6% |
20% |
25% |
|
Ярославль |
17,4 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
25% |
6% |
22% |
27% |
|
Барнаул |
15,8 |
1,9 |
19,7 |
2,0 |
25% |
3% |
22% |
28% |
|
Самара |
19,2 |
2,3 |
23,1 |
2,3 |
20% |
1% |
23% |
27% |
|
Пермь |
19,5 |
2,4 |
23,6 |
2,4 |
21% |
0% |
25% |
30% |
|
Москва |
69,5 |
8,3 |
81,0 |
8,3 |
17% |
0% |
32% |
38% |
|
Казань |
28,0 |
3,2 |
33,6 |
3,2 |
20% |
-1% |
34% |
41% |
|
Санкт-Петербург |
41,0 |
5,0 |
48,3 |
4,9 |
18% |
-1% |
21% |
25% |
|
Краснодар |
19,8 |
2,4 |
23,4 |
2,4 |
18% |
-2% |
22% |
26% |
|
Волгоград |
17,4 |
2,2 |
20,4 |
2,1 |
17% |
-4% |
24% |
28% |
|
Екатеринбург |
29,5 |
3,6 |
33,8 |
3,4 |
15% |
-4% |
29% |
34% |
|
Ижевск |
19,1 |
2,2 |
20,6 |
2,1 |
8% |
-7% |
25% |
27% |
|
Липецк |
16,7 |
2,1 |
19,0 |
1,9 |
13% |
-8% |
21% |
24% |
|
Нижний Новгород |
30,1 |
3,7 |
33,1 |
3,3 |
10% |
-9% |
33% |
36% |
|
Челябинск |
17,6 |
2,1 |
18,9 |
1,9 |
7% |
-11% |
22% |
24% |
|
Рязань |
17,1 |
2,1 |
17,6 |
1,8 |
2% |
-15% |
22% |
23% |
|
Красноярск |
25,7 |
3,2 |
26,4 |
2,6 |
3% |
-16% |
25% |
26% |
|
Уфа |
25,8 |
3,1 |
24,3 |
2,5 |
-6% |
-20% |
28% |
26% |
|
Новосибирск |
25,2 |
3,0 |
24,0 |
2,4 |
-5% |
-22% |
27% |
26% |
|
Пенза |
18,1 |
2,2 |
18,0 |
1,7 |
-1% |
-23% |
26% |
26% |
|
Тюмень |
29,4 |
3,6 |
26,6 |
2,6 |
-9% |
-27% |
25% |
23% |
|
Киров |
15,5 |
1,9 |
13,9 |
1,4 |
-11% |
-28% |
28% |
25% |
|
Воронеж |
22,3 |
2,8 |
19,8 |
1,9 |
-11% |
-29% |
30% |
27% |
|
В среднем (без учета Сочи) |
24,2 |
2,9 |
26,6 |
2,7 |
10% |
-7% |
26% |
28% |
Источник: Аналитический центр Циан
*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.
Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей
Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.
Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
Копить оказалось бессмысленно в половине городов
Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.
Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.
Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».
Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.
Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.
Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).
|
Город |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020) |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021) |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в % |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб. |
Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб. |
Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р. |
|
Сочи |
6,9 |
9,7 |
40% |
2,75 |
0,73 |
-2,02 |
|
Ростов-на-Дону |
2,8 |
3,8 |
36% |
1,00 |
0,84 |
-0,16 |
|
Барнаул |
2,7 |
3,6 |
32% |
0,87 |
0,65 |
-0,22 |
|
Ярославль |
3 |
3,9 |
30% |
0,90 |
0,75 |
-0,15 |
|
Пермь |
3,3 |
4,3 |
30% |
0,99 |
0,74 |
-0,25 |
|
Самара |
3,3 |
4,2 |
28% |
0,92 |
0,81 |
-0,11 |
|
Казань |
5 |
6,4 |
27% |
1,37 |
0,82 |
-0,55 |
|
Краснодар |
3,3 |
4,2 |
27% |
0,90 |
0,89 |
-0,01 |
|
Волгоград |
2,9 |
3,7 |
27% |
0,79 |
0,67 |
-0,12 |
|
Санкт-Петербург |
7 |
8,8 |
26% |
1,80 |
2,22 |
0,42 |
|
Липецк |
2,8 |
3,5 |
25% |
0,71 |
0,78 |
0,07 |
|
Екатеринбург |
5 |
6,2 |
24% |
1,18 |
1,03 |
-0,15 |
|
Москва |
11,9 |
14,7 |
24% |
2,80 |
2,34 |
-0,46 |
|
Нижний Новгород |
5,1 |
6,2 |
21% |
1,05 |
0,90 |
-0,15 |
|
Челябинск |
3 |
3,5 |
18% |
0,54 |
0,75 |
0,21 |
|
Красноярск |
4,3 |
5,0 |
16% |
0,69 |
0,99 |
0,30 |
|
Пенза |
3,1 |
3,6 |
15% |
0,47 |
0,65 |
0,18 |
|
Ижевск |
3,4 |
3,9 |
15% |
0,50 |
0,72 |
0,22 |
|
Рязань |
2,9 |
3,3 |
14% |
0,42 |
0,72 |
0,30 |
|
Новосибирск |
4,3 |
4,7 |
9% |
0,37 |
0,88 |
0,51 |
|
Уфа |
4,4 |
4,7 |
6% |
0,26 |
0,95 |
0,69 |
|
Тюмень |
5 |
5,3 |
6% |
0,29 |
1,22 |
0,93 |
|
Воронеж |
3,7 |
3,9 |
6% |
0,21 |
0,71 |
0,50 |
|
Киров |
2,6 |
2,7 |
5% |
0,14 |
0,45 |
0,31 |
Источник: Аналитический центр Циан
Первого взноса в 15% хватит не во всех городах
Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.
Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры. В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.
В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.
Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.
Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.
Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.
Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.
Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки
|
Город |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня |
Минимальный п.в. год назад, млн р. |
Минимальный п.в. сегодня, млн р. |
Рост минимального первого взноса в рублях за год |
|
Сочи |
19 |
67 |
1 |
3,67 |
254% |
|
Москва |
10 |
15 |
1,8 |
2,7 |
51% |
|
Ростов-на-Дону |
7 |
9 |
0,4 |
0,57 |
36% |
|
Барнаул |
8 |
11 |
0,4 |
0,54 |
32% |
|
Ярославль |
8 |
10 |
0,5 |
0,59 |
30% |
|
Пермь |
9 |
12 |
0,5 |
0,64 |
30% |
|
Самара |
8 |
10 |
0,5 |
0,63 |
28% |
|
Казань |
12 |
16 |
0,8 |
0,96 |
27% |
|
Краснодар |
7 |
9 |
0,5 |
0,63 |
27% |
|
Волгоград |
9 |
11 |
0,4 |
0,55 |
27% |
|
Санкт-Петербург |
6 |
8 |
1,1 |
1,32 |
26% |
|
Липецк |
7 |
9 |
0,4 |
0,53 |
25% |
|
Екатеринбург |
10 |
12 |
0,8 |
0,93 |
24% |
|
Нижний Новгород |
11 |
14 |
0,8 |
0,92 |
21% |
|
Челябинск |
8 |
9 |
0,5 |
0,53 |
18% |
|
Красноярск |
9 |
10 |
0,6 |
0,75 |
16% |
|
Пенза |
10 |
11 |
0,5 |
0,54 |
15% |
|
Ижевск |
9 |
11 |
0,5 |
0,59 |
15% |
|
Рязань |
8 |
9 |
0,4 |
0,5 |
14% |
|
Новосибирск |
10 |
11 |
0,6 |
0,7 |
9% |
|
Уфа |
9 |
10 |
0,7 |
0,7 |
6% |
|
Тюмень |
8 |
9 |
0,8 |
0,79 |
6% |
|
Воронеж |
10 |
11 |
0,6 |
0,59 |
6% |
|
Киров |
12 |
12 |
0,4 |
0,41 |
5% |
|
Всего в среднем |
9 |
13 |
0,6 |
0,884 |
47% |
Источник: Аналитический центр Циан
”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.
Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.
Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.
Рынок лакокрасочных материалов начинает восстанавливаться от кризиса и показывает умеренный рост. По данным Росстата, по итогам шести месяцев этого года рынок лакокрасочных материалов по объемам производства вырос на 8,8% в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Было произведено более 600 тыс. т продукции.
По итогам прошлого года, по оценке независимых аналитиков, совокупный объем производства ЛКМ в России составил 845 тыс. т без учета добавок, что на 3,5% больше, чем в 2015 году. Наибольший объем выпуска продукции пришелся на Сибирский федеральный округ, на втором месте – Центральный ФО, на третьем – Южный ФО. СЗФО показал небольшую отрицательную динамику.
С осторожным оптимизмом
Эксперты полагают, что в 2014-2016 годах рынок ЛКМ менее других производств пострадал от стагнации и экономического кризиса. Помогли избежать существенного провала отрасли госзаказ и розница.
Текущий год производители ЛКМ надеются закончить умеренным ростом. «Рынок строительных материалов в России постепенно восстанавливается после ситуации, с которой мы столкнулись в 2014-2016 годах. Ситуация начала улучшаться уже в прошлом году. Сейчас мы видим хорошее развитие в красках премиального сегмента российского производства», – отмечает генеральный директор ООО «Тиккурила» Илари Юхани Хююрюнен.
Генеральный директор АО «Объединение «Ярославские краски» Николай Яковлев дает свою оценку ситуации на рынке: «Если иметь в виду объем потребления, то рынок декоративных ЛКМ общестроительного назначения остается на прежнем уровне уже несколько лет подряд. Колебание спроса фиксировалось в диапазоне от плюс 2-3% до минус 1-2%. Наиболее неблагополучным выглядел 2015 год. Сегодня объем потребления стабилизировался, но на достаточно низком уровне 2011 года. До этого периода мы наблюдали восстановительный рост после кризиса 2008 года».
Николай Яковлев добавляет, что в натуральном выражении предпосылок для заметного роста рынка в настоящее время пока нет. По его словам, сектор декоративных ЛКМ наиболее чувствителен к изменению экономической среды. С нарастанием кризисных явлений ЛКМ строительного и ремонтного назначения становятся одними из первых жертв экономии, как в количественном, так и в качественном выражении.
По словам эксперта, за своего покупателя на российском рынке борются не менее 200 официально действующих производств (индустриального и архитектурного профиля). По некоторым оценкам, в тени находится еще до 400 компаний, производящих продукцию нерегулярно, сезонно. Объем продукции подобных производителей составляет до 30-35% от официальных цифр. Загрузка производственных мощностей в целом по отрасли в настоящее время составляет не более 60% и продолжает снижаться, а следовательно, растут и издержки производства.
Отложенные планы
Несмотря на только начинающееся и слабое восстановление строительной отрасли, ряд игроков рынка ЛКМ задумал в ближайшие два года запуск новых производственных линий и площадок. Необходимость их появления продиктована обострением конкуренции, потребностью запуска ранее отложенных проектов. Также ожидаются дальнейшая локализация «дочек» иностранных концернов, открытие предприятий-спутников, производящих отдельные составляющие красок для западных компаний, укрепившихся в нашей стране.
В частности, несколько дней назад в СМИ сообщили, что в индустриальном парке «Ворсино» в Калужской области австрийская Gabriel-Chemie Group в следующем году построит завод по выпуску суперконцентратов красителей и добавок для пластмасс. Предполагаемый объем инвестиций в производство – 265 млн рублей. Месяц назад власти Нижнего Новгорода объявили о запуске проекта предприятия «Оргсинтез Пролаб» по выпуску акриловых дисперсий. Строительство завода оценивается в 3 млрд рублей. В прошлом году в новой особой экономической зоне (ОЭЗ) «Моглино» в Псковской области стартовало строительство завода лакокрасочных материалов финской компании Nor-Maali. Инвестиции в данный проект составляют 5 млн евро.
Отметим, что достаточно серьезная активность игроков рынка ЛКМ наблюдается и в Петербургской агломерации. В июле этого года было подтверждено, что Tikkurila в Ломоносовском районе Ленобласти построит новый завод. Он будет выпускать продукцию для декоративного и индустриального сегментов и заменит два существующих в Петербурге предприятия по производству органоразбавляемой продукции. Предполагается, что строительство комплекса начнется в следующем году, а открыт завод будет в IV квартале 2020 года. Общая сумма инвестиций в проект составит около 30-35 млн евро. Власти Ленобласти уже сообщили, что Tikkurila сможет претендовать на получение налоговых льгот в соответствии с региональным законодательством.
Стоит добавить, что на прошлой неделе в Тосненском районе Ленобласти на площадке индустриального парка «Фёдоровское» было запущено коммерческое производство лакокрасочной продукции норвежской компании Jotun. Сам завод был построен еще в 2014 году, но длительное время не мог получить разрешение на ввод в эксплуатацию из-за необходимости выполнения ряда согласований.
По словам генерального директора компании «Йотун Пэйнтс» Юна Хьяртланда, объем инвестиций в проект составил 2,4 млрд рублей. Завод будет выпускать 12 млн л жидких защитных красок и 3,4 тыс. т сухих. «Компания намерена на данной площадке задействовать материалы российских поставщиков. Это будет экономически выгодно для нас. Правда, отбор качественных и надежных поставщиков – весьма длительный процесс», – подчеркнул глава компании.
Ценовые войны
Согласно данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, в России за июль цены на отечественные краски выросли на 0,32%, а за семь месяцев продукция подорожала на 2,44%. В целом, по мнению игроков рынка, цены растут в рыночных пределах, при этом по отдельным видам продукции характерны ценовые войны из-за высокой конкуренции.
По словам Илари Юхани Хююрюнена, этой весной значительно выросли цены на сырье, особенно подорожали диоксид титана и металлическая тара. В частности, на рынке диоксида титана наблюдался дефицит, вызванный тем, что его поставщики столкнулись с проблемами производительности и он вырос в цене на 20%.
Николай Яковлев отмечает, что в течение года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены на основные категории ЛКМ изменились несущественно, зафиксирован среднестатический рост в пределах 5-7%. Также отмечались неединичные случаи того, что розничные цены были заморожены или росли на существенно более низкий процент. И это притом, что в сырьевой себестоимости ЛКМ имеется значительная доля импортируемых компонентов, без которых невозможно выпускать хорошего класса продукцию.
«В условиях снижения покупательной способности и в условиях жесткой ценовой конкуренции большинство предприятий вынуждены искать резервы для поддержания конкурентоспособных цен. Однако, следует отметить, что с каждым днем подушка безопасности становится все меньше. Перечень возможностей для промышленных предприятий крайне ограничен. Как правило, речь идет о заметном снижении уровня доходности, что неизбежно сказывается на изменении пакета инвестиционных программ по развитию и научных разработок и поиске технических решений для сокращения производственных издержек. В последнем случае, в связи с весьма распространенной в России практикой, заметен риск появления некачественной или небезопасной продукции», – делает выводы Николай Яковлев.
Власти и девелоперы постепенно приходят к компромиссу в части возведения школ, садов, больниц и других общественно-значимых зданий. «Строительный Еженедельник» рассказывает о самых важных для Петербурга объектах социальной инфраструктуры, появившихся за последние несколько лет.
Здравоохранение
В 2016 году Комитет по строительству Петербурга ввел в эксплуатацию новую инфекционную больницу, построенную в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитанную на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв. м. Лаборатории оснащены инновационным медицинским оборудованием и современной техникой. Это крупнейший на Северо-Западе больничный комплекс, способный принять пациентов с любыми инфекционными болезнями, в том числе и особо опасными.
«Проектировщики разработали оригинальную архитектурную концепцию больничного комплекса: все корпуса больницы симметричны относительно продольной оси участка. Сами корпуса имеют плавные изгибы, элементы зданий подчеркнуты бело-бежевой отделкой фасадов, логически завершенных витражными конструкциями, так что все корпуса выглядят как единое целое», – комментирует председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов.
Городская больница №40 в Сестрорецке – первый объект здравоохранения, реализованный по схеме государственно-частного партнерства. Его стоимость – 7 млрд рублей. Корпуса должны ввести в эксплуатацию 30 июня 2018 года. Конкурс на право строительства и обслуживания нового корпуса городской больницы №40 Комитет по инвестициям Петербурга объявил в середине июля 2015 года. На участке площадью 2,1 га на ул. Борисова построен больничный корпус площадью 30 тыс. кв. м.
Онкологическая больница в поселке Песочный, на 513 коек, построена в 2011 году. Возведение стационара началось еще в 1988 году. Но из-за недостатка финансирования стройку заморозили. Работы возобновились в 2001 году. В 2008-м была сдана первая очередь – стационар смог принимать около 100 пациентов. Все помещения больницы выполнены из специальных материалов, которые препятствуют накоплению радиоизотопного излучения внутри здания. Это защищает от прямого воздействия радиоактивных веществ не только медицинский персонал и посетителей больницы, но и прилегающую к больнице территорию. В новом корпусе оборудовано 3 палатных блока, 13 операционных различного назначения, ангиографическая операционная, диагностическое и реанимационное отделения, а также отделения химиотерапии, онкоурологии, колопроктологии, химиотерапии, нейрохирургии и интенсивной терапии. К одному из палатных блоков примыкает двухэтажное здание конференц-зала на 490 мест.
Среди наиболее важных для Петербурга объектов нельзя не упомянуть Детскую больницу им. К. А. Раухфуса, реконструкция которой велась с 2007 по 2010 годы. В итоге площадь здания увеличилась в два раза, до 28,6 тыс. кв. м. Больничный комплекс состоит из 7 корпусов и образует собой замкнутый квартал с внутренним двором. При реконструкции весь комплекс зданий был выдержан в едином стиле, включая расположенную во дворе новую кислородную станцию, обеспечивающую кислородом всю больницу. Также реставраторами был полностью восстановлен парадный вход в клинику.
Кроме того, в 2010 году завершены работы по реконструкции ГУЗ «Детский санаторий – реабилитационный центр «Детские Дюны». Санаторий представляет собой сложное многофункциональное, многомодульное учреждение, где решаются проблемы не только физического здоровья, но душевного и социального благополучия ребенка.
В 2010 для размещения детского хосписа было реконструировано здание на улице Бабушкина, из бюджета города на реконструкцию объекта и приобретение оборудования было выделено около 300 млн рублей.
В настоящее время продолжается реконструкция Мариинской больницы. В результате, четыре отдельно стоящих исторических здания на Литейном проспекте соединят переходами, также будет построен новый хирургический корпус с 15 операционными и первой в городе радиоизотопной лабораторией. По информации Комитета по строительству Петербурга, после реконструкции площадь больницы увеличится почти на 50% (сейчас она составляет около 40 тыс. кв. м). Все работы планируется завершить в 2017 году.
Образование
К значимым объектам дошкольного образования в городском Комитете по строительству относят два детских сада на Крестовском острове: на Морском и на Константиновском проспектах; объекты введены в эксплуатацию в 2015 и в 2016 году соответственно. Строительство трехэтажного ДДУ на Морском проспекте началось в 2015 году. Проектировщик (ООО «Строй-эксперт») предложил фасады «под старину» – с рустовкой, полукруглыми аттиками, кованой решеткой на крыше и неяркой цветовой гаммой.
Детский сад Академической гимназии №56 «Золотой ключик» на Константиновском проспекте представляет собой трехэтажное здание общей площадью более 3 тыс. кв. м, с бассейном, спортивным залом, соляной пещерой и зимним садом. «Детский сад оформлен в стилистике знаменитой сказки Алексея Толстого «Золотой ключик». Он и правда получился сказочным: для детей созданы уникальные условия – оборудованы просторные помещения для групп и игровые залы, помещения для занятий спортом, бассейн, зимний сад, соляная пещера, медицинский кабинеты и пищеблок, – комментирует Сергей Морозов. – На входе детей встречают сказочные персонажи, а все помещения получили советующие названия – бассейн стал «Озером Тортиллы», пищеблок – «Харчевней «Три пескаря», а игровая зона превратилась в «Поле чудес». Завершающий этап работ выполнил подрядчик ООО «Техмонтаж».
Еще один значимый для Петербурга объект в сфере образования – в Красном Селе. В сентябре 2016 года завершилась комплексная реконструкция здания средней общеобразовательной школы №270 на проспекте Ленина, 88. Пятиэтажное здание общей площадью 13 тыс. кв. м рассчитано на 550 мест. «Открытие школы позволило существенно снизить социальную напряженность в районе, – рассказывает Сергей Морозов. – В ходе реконструкции были возведены новые пристройки – появился корпус с бассейном и корпус со спортивными залами». Школа оборудована системой видеонаблюдения и управления контролем доступа, двумя компьютерными классами, двухуровневой библиотекой, все кабинеты оснащены современным мультимедийным оборудованием. В школе также появились четыре кабинета труда, медиатека с выходом в Интернет, просторная столовая на 280 мест и лингафонный кабинет английского языка. Подрядчиком выступало АО «Балтстрой».
Культура
В 2010 году после строительства и реконструкции в городе открылись сразу три новых театра: Детский музыкальный театр «Зазеркалье» на ул. Рубинштейна, д. 13, летний театр и прилегающий к нему сквер Молодежного театра на Фонтанке и новое здание театра «БУФФ» на проспекте Шаумяна, д. 22, лит. А. «БУФФ» стал единственным театром, построенным в Петербурге за последние 40 лет.
В 2005 году по заказу Комитета по строительства Петербурга начались масштабные работы по восстановлению объектов Пискаревского мемориального кладбища, сооружения которого являются предметом охраны КГИОП. Так, был реконструирован Правый павильон, отреставрированы лестницы на художественно-обособленных участках «Родина-Мать» и «Вечный огонь». Проведена реконструкция художественно-обособленного участка «Коммунистическая площадка» и участка «Захоронение матросов крейсера Киров». Значительная часть работ на Пискаревском кладбище была связана с гидрологией: чисткой и благоустройством прудов, реконструкцией пирса и крепления водоотводного канала.
Спорт
В первом полугодии 2017 года, в рамках подготовки к ЧМ-2018 и Кубку Конфедераций, была завершена реконструкция стадиона «Турбостроитель» на пр. Металлистов, 28. Город получил обновленную спортивную площадку. В ходе реконструкции создано поле с подогревом, автополивом и натуральным спортивным рулонным газоном, площадью почти 9 тыс. кв. м, а также два корпуса с пресс-центром, помещениями для спортсменов, тренерского штаба, медицинского и технического персонала. Построена гостевая трибуна, вмещающая 500 зрителей. На стадионе уже состоялись предматчевые тренировки футболистов-участников Кубка Конфедераций, там же будут тренироваться игроки ЧМ-2018. После спортивных состязаний мирового уровня стадион будет использоваться для тренировок воспитанников специализированной детско-юношеской спортивной школы Олимпийского резерва по футболу «Зенит».
В 2011 году был реконструирован в современный водноспортивный комплекс – плавательный бассейн «Ижорец» в Колпино. В здании три бассейна, оборудована современная система водоподготовки, высокотехнологичная лаборатория, тренажерные залы. «Ижорец», открытый в 1985 году, был первым в Колпинском районе крытым бассейном. Помимо внутренних обновлений, в здании заменили железобетонные перекрытия на утепленные, водонепроницаемые сэндвич-панели, нагрузка на крышу и помещения спорткомплекса уменьшилась на 650 т.
Кстати
В последние пять лет значительно повысилась активность застройщиков в возведении соцобъектов. Они возводят социальную инфраструктуру, после чего город выкупает объекты или получает их безвозмездно. Застройщики заинтересованы в развитии «социалки», без нее продать жилье будет сложнее.
Есть и уникальные проекты. «Группа ЛСР» в 2017 году сдала в эксплуатацию нетипичный для России объект – дом сопровождаемого проживания, он был включен в структуру комплексной застройки микрорайона Новая Охта.
«Организация проживания людей с ограниченными возможностями весьма развита в Европе, в частности, в Германии. Дом сопровождаемого проживания в жилом комплексе «Новая Охта» – первый проект подобного типа не только в Петербурге, но и в России, – комментирует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Дом рассчитан на 19 человек с нарушениями развития в возрасте от 25 до 42 лет. Это люди, чьи родители в силу возраста и проблем со здоровьем не могут заботиться о своих взрослых детях-инвалидах. У каждого жителя – своя комната со всеми удобствами и мебелью. Пять комнат расположены на первом этаже, по семь комнат на втором и третьем этажах. Жильцы находятся под чутким присмотром социальных работников, но самостоятельно решают, что им делать и как проводить свое время. В том числе, оставаться жить в доме или нет».
В трехэтажном здании есть все необходимое для людей с особенностями развития: кухня, лифт, общая гостиная, помещение для мытья колясок, прачечная на каждом этаже и прочие удобства. На территории ЖК «Новая Охта» планируется также организовать различные мастерские, досуговые центры и другие объекты для постояльцев дома. Для экстренных случаев в самом жилом комплексе находится квартира сопровождаемого проживания, где круглосуточно находится дежурный. Проект реализован на собственные средства «Группы ЛСР» и передан ГАООРДИ в безвозмездное пользование сроком на 10 лет.
Мнение
Александр Лелин, генеральный директор ООО «Главстрой-СПб»:
– Заботясь о создании комфортной среды проживания в ЖК «Юнтолово», мы синхронизировали темпы возведения жилых объектов и образовательной инфраструктуры. Так, вместе с первыми очередями строительства домов был построен первый детский сад на территории комплекса. Он начнет свою работу осенью этого года.
В высокой стадии строительной готовности находится здание школы на 825 мест.
Дошкольное учреждение было спроектировано по индивидуальному архитектурному проекту. Цветовое решение фасадов построено на контрасте белого фона и ярких прямоугольных и квадратных вставок терракотового и оранжевого оттенков. Общая площадь объекта составляет почти 4 тыс. кв. м. На втором этаже расположены группы для детей старшего дошкольного возраста, на первом – групповые для детей раннего возраста. Особенность детского сада в том, что акцент сделан не только на обучении, но и на спортивной составляющей. В здании два зала для гимнастических и музыкальных занятий, учебный бассейн, помещения для специальных кружков, учебы и развития. Здание оборудовано системой видеонаблюдения и контроля доступа. На прилегающей территории размещены площадки для отдыха с теневыми навесами, спортивные и игровые комплексы.
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Больница «Боткина Север» в Полюстрово – крупнейшая инфекционная больница в стране. Наше участие в ее возведении началось в 2007 году, и в 2015 году мы ввели объект в эксплуатацию. Медицинские учреждения – одни из самых сложных в проектировании и реализации. Необходимо учесть большое количество параметров: разделение «чистых» и «грязных» потоков, эпидемиологическую безопасность, сложнейшие инженерные системы, уникальное монтируемое оборудование, которое устанавливается в помещениях больницы. Группа компаний «РосСтройИнвест» успешно спроектировала и построила этот объект, и мы им гордимся. Первые пациенты поступили в больницу весной 2017 года, и сейчас она выходит на полную мощность.
Мы давно занимаемся объектами здравоохранения. У нас есть профессиональная, эффективная команда. Мы работали на строительстве детского восстановительного центра на Чапыгина, сейчас заканчиваем строительство нового лечебного корпуса Мариинской больницы.