В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен
Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.
Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).
- 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
- Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
- Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
- Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.
На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%
На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.
Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.
Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).
В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.
Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад
|
Город |
Старт программы (лимит 3 млн/8 млн) |
Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн) |
Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)
|
|
Липецк |
84% |
100% |
100% |
|
Киров |
88% |
100% |
100% |
|
Ярославль |
79% |
99% |
100% |
|
Рязань |
85% |
100% |
99% |
|
Челябинск |
79% |
100% |
99% |
|
Пенза |
74% |
100% |
99% |
|
Ростов-на-Дону |
84% |
100% |
99% |
|
Волгоград |
78% |
100% |
98% |
|
Пермь |
69% |
100% |
98% |
|
Барнаул |
87% |
100% |
98% |
|
Ижевск |
71% |
99% |
98% |
|
Воронеж |
62% |
96% |
97% |
|
Краснодар |
81% |
100% |
95% |
|
Самара |
84% |
99% |
92% |
|
Новосибирск |
43% |
95% |
90% |
|
Уфа |
52% |
95% |
85% |
|
Тюмень |
30% |
93% |
84% |
|
Казань |
34% |
87% |
80% |
|
Нижний Новгород |
33% |
84% |
80% |
|
Красноярск |
55% |
96% |
75% |
|
Екатеринбург |
36% |
91% |
72% |
|
Сочи |
8% |
68% |
12% |
|
Москва |
47% |
76% |
62% |
|
Санкт-Петербург |
86% |
96% |
91% |
|
В среднем |
64% |
91% |
84% |
Источник: Аналитический центр Циан
Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее
Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).
Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:
- Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
- Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен
Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).
В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.
- Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке
Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.
- Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры
Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья. Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.
В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.
- Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода
Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.
В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен
|
Город |
До льготной ипотеки |
Год льготной ипотеки (сниженная ставка) |
Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад |
На сколько переплата по кредиту по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020 |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021 |
||
|
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
|||||
|
Ростов-на-Дону |
16,9 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
28% |
6% |
20% |
25% |
|
Ярославль |
17,4 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
25% |
6% |
22% |
27% |
|
Барнаул |
15,8 |
1,9 |
19,7 |
2,0 |
25% |
3% |
22% |
28% |
|
Самара |
19,2 |
2,3 |
23,1 |
2,3 |
20% |
1% |
23% |
27% |
|
Пермь |
19,5 |
2,4 |
23,6 |
2,4 |
21% |
0% |
25% |
30% |
|
Москва |
69,5 |
8,3 |
81,0 |
8,3 |
17% |
0% |
32% |
38% |
|
Казань |
28,0 |
3,2 |
33,6 |
3,2 |
20% |
-1% |
34% |
41% |
|
Санкт-Петербург |
41,0 |
5,0 |
48,3 |
4,9 |
18% |
-1% |
21% |
25% |
|
Краснодар |
19,8 |
2,4 |
23,4 |
2,4 |
18% |
-2% |
22% |
26% |
|
Волгоград |
17,4 |
2,2 |
20,4 |
2,1 |
17% |
-4% |
24% |
28% |
|
Екатеринбург |
29,5 |
3,6 |
33,8 |
3,4 |
15% |
-4% |
29% |
34% |
|
Ижевск |
19,1 |
2,2 |
20,6 |
2,1 |
8% |
-7% |
25% |
27% |
|
Липецк |
16,7 |
2,1 |
19,0 |
1,9 |
13% |
-8% |
21% |
24% |
|
Нижний Новгород |
30,1 |
3,7 |
33,1 |
3,3 |
10% |
-9% |
33% |
36% |
|
Челябинск |
17,6 |
2,1 |
18,9 |
1,9 |
7% |
-11% |
22% |
24% |
|
Рязань |
17,1 |
2,1 |
17,6 |
1,8 |
2% |
-15% |
22% |
23% |
|
Красноярск |
25,7 |
3,2 |
26,4 |
2,6 |
3% |
-16% |
25% |
26% |
|
Уфа |
25,8 |
3,1 |
24,3 |
2,5 |
-6% |
-20% |
28% |
26% |
|
Новосибирск |
25,2 |
3,0 |
24,0 |
2,4 |
-5% |
-22% |
27% |
26% |
|
Пенза |
18,1 |
2,2 |
18,0 |
1,7 |
-1% |
-23% |
26% |
26% |
|
Тюмень |
29,4 |
3,6 |
26,6 |
2,6 |
-9% |
-27% |
25% |
23% |
|
Киров |
15,5 |
1,9 |
13,9 |
1,4 |
-11% |
-28% |
28% |
25% |
|
Воронеж |
22,3 |
2,8 |
19,8 |
1,9 |
-11% |
-29% |
30% |
27% |
|
В среднем (без учета Сочи) |
24,2 |
2,9 |
26,6 |
2,7 |
10% |
-7% |
26% |
28% |
Источник: Аналитический центр Циан
*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.
Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей
Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.
Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
Копить оказалось бессмысленно в половине городов
Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.
Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.
Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».
Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.
Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.
Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).
|
Город |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020) |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021) |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в % |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб. |
Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб. |
Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р. |
|
Сочи |
6,9 |
9,7 |
40% |
2,75 |
0,73 |
-2,02 |
|
Ростов-на-Дону |
2,8 |
3,8 |
36% |
1,00 |
0,84 |
-0,16 |
|
Барнаул |
2,7 |
3,6 |
32% |
0,87 |
0,65 |
-0,22 |
|
Ярославль |
3 |
3,9 |
30% |
0,90 |
0,75 |
-0,15 |
|
Пермь |
3,3 |
4,3 |
30% |
0,99 |
0,74 |
-0,25 |
|
Самара |
3,3 |
4,2 |
28% |
0,92 |
0,81 |
-0,11 |
|
Казань |
5 |
6,4 |
27% |
1,37 |
0,82 |
-0,55 |
|
Краснодар |
3,3 |
4,2 |
27% |
0,90 |
0,89 |
-0,01 |
|
Волгоград |
2,9 |
3,7 |
27% |
0,79 |
0,67 |
-0,12 |
|
Санкт-Петербург |
7 |
8,8 |
26% |
1,80 |
2,22 |
0,42 |
|
Липецк |
2,8 |
3,5 |
25% |
0,71 |
0,78 |
0,07 |
|
Екатеринбург |
5 |
6,2 |
24% |
1,18 |
1,03 |
-0,15 |
|
Москва |
11,9 |
14,7 |
24% |
2,80 |
2,34 |
-0,46 |
|
Нижний Новгород |
5,1 |
6,2 |
21% |
1,05 |
0,90 |
-0,15 |
|
Челябинск |
3 |
3,5 |
18% |
0,54 |
0,75 |
0,21 |
|
Красноярск |
4,3 |
5,0 |
16% |
0,69 |
0,99 |
0,30 |
|
Пенза |
3,1 |
3,6 |
15% |
0,47 |
0,65 |
0,18 |
|
Ижевск |
3,4 |
3,9 |
15% |
0,50 |
0,72 |
0,22 |
|
Рязань |
2,9 |
3,3 |
14% |
0,42 |
0,72 |
0,30 |
|
Новосибирск |
4,3 |
4,7 |
9% |
0,37 |
0,88 |
0,51 |
|
Уфа |
4,4 |
4,7 |
6% |
0,26 |
0,95 |
0,69 |
|
Тюмень |
5 |
5,3 |
6% |
0,29 |
1,22 |
0,93 |
|
Воронеж |
3,7 |
3,9 |
6% |
0,21 |
0,71 |
0,50 |
|
Киров |
2,6 |
2,7 |
5% |
0,14 |
0,45 |
0,31 |
Источник: Аналитический центр Циан
Первого взноса в 15% хватит не во всех городах
Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.
Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры. В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.
В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.
Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.
Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.
Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.
Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.
Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки
|
Город |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня |
Минимальный п.в. год назад, млн р. |
Минимальный п.в. сегодня, млн р. |
Рост минимального первого взноса в рублях за год |
|
Сочи |
19 |
67 |
1 |
3,67 |
254% |
|
Москва |
10 |
15 |
1,8 |
2,7 |
51% |
|
Ростов-на-Дону |
7 |
9 |
0,4 |
0,57 |
36% |
|
Барнаул |
8 |
11 |
0,4 |
0,54 |
32% |
|
Ярославль |
8 |
10 |
0,5 |
0,59 |
30% |
|
Пермь |
9 |
12 |
0,5 |
0,64 |
30% |
|
Самара |
8 |
10 |
0,5 |
0,63 |
28% |
|
Казань |
12 |
16 |
0,8 |
0,96 |
27% |
|
Краснодар |
7 |
9 |
0,5 |
0,63 |
27% |
|
Волгоград |
9 |
11 |
0,4 |
0,55 |
27% |
|
Санкт-Петербург |
6 |
8 |
1,1 |
1,32 |
26% |
|
Липецк |
7 |
9 |
0,4 |
0,53 |
25% |
|
Екатеринбург |
10 |
12 |
0,8 |
0,93 |
24% |
|
Нижний Новгород |
11 |
14 |
0,8 |
0,92 |
21% |
|
Челябинск |
8 |
9 |
0,5 |
0,53 |
18% |
|
Красноярск |
9 |
10 |
0,6 |
0,75 |
16% |
|
Пенза |
10 |
11 |
0,5 |
0,54 |
15% |
|
Ижевск |
9 |
11 |
0,5 |
0,59 |
15% |
|
Рязань |
8 |
9 |
0,4 |
0,5 |
14% |
|
Новосибирск |
10 |
11 |
0,6 |
0,7 |
9% |
|
Уфа |
9 |
10 |
0,7 |
0,7 |
6% |
|
Тюмень |
8 |
9 |
0,8 |
0,79 |
6% |
|
Воронеж |
10 |
11 |
0,6 |
0,59 |
6% |
|
Киров |
12 |
12 |
0,4 |
0,41 |
5% |
|
Всего в среднем |
9 |
13 |
0,6 |
0,884 |
47% |
Источник: Аналитический центр Циан
”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.
Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.
Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.
Активность редевелопмента промышленных земель в Санкт-Петербурге не ослабевает. Однако, по мнению экспертов, процесс можно было бы оптимизировать, а также придать ему более системный характер.
Процесс пошел
Редевелопмент «серого пояса» идет в Северной столице достаточно высокими темпами. «Это одна из главных градостроительных перспектив развития города. В отличие от жилищной застройки за КАДом, редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь в депрессивные районы, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По прогнозу аналитиков компании, к 2020 году объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 7 млн кв. м. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: до 2030 года эксперты ожидают появления около 9 млн кв. м жилья на месте бывших промзон.
По оценке директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, уже сейчас около 30% спроса в Петербурге обеспечивается жилищными проектами, реализуемыми в ходе редевелопмента промышленных территорий. По ее словам, эта доля в последние годы неуклонно растет. «Еще три-четыре года назад доля спроса, закрываемая проектами редевелопмента, не превышала 7-8», – напоминает эксперт.
Однако, по оценке экспертов, есть целый ряд факторов, которые тормозят развитие этого тренда, и помочь разобраться хотя бы с частью из них могли бы городские власти.
Законодательные препоны
Специалисты перечисляют целый спектр разнообразных проблем, которые затрудняют редевелопмент промзон. Самой «классической» из них является законодательная чехарда. Проекты редевелопмента особенно чутки к этому вопросу, поскольку срок их реализации обычно существенно дольше, чем у проектов обычного строительства, и следовательно, законодательных новаций успевает появиться гораздо больше.
«Законодательством, в том числе федеральным, наложены чрезмерные ограничения на градостроительную деятельность, включая вопросы охраны объектов наследия. Это тормозит процесс редевелопмента, особенно в центре города, где возможна реализация очень интересных локальных проектов в этой сфере», – считает руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов. «Интенсивная смена градостроительных нормативов со стороны регулирующих органов тормозит процесс утверждения документации», – соглашается гендиректор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
По словам главы отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, происходящие корректировки законодательства приводят к изменению проектов редевелопмента уже в процессе реализации. Ярким примером этого он считает преобразование Новой Голландии. «От исходных планов, предполагавших появление значительных объемов офисных площадей, почти ничего не осталось. Зато получили развитие креативная и развлекательная функции», – отметил эксперт. Впрочем, по мнению Игоря Кокорева, проект хоть и стал проще внешне, но интереснее по содержанию.
Неудачное окружение
По оценке экспертов, еще одной проблемой является отсутствие комплексного подхода к редевелопменту. Застройщики при реализации своих проектов застраивают отдельные участки промзон, но по соседству с реновируемыми территориями могут оставаться земли, сохраняющие промышленную функцию.
«Прослеживается сложность для тех девелоперов, кто первыми возьмется за проекты преобразования на данной конкретной территории. Выборгская сторона – это еще промышленная часть города. Даже наши два квартала (проект редевелопмента территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной) будут все еще оставаться в окружении промышленных предприятий. В силу вот этой сложности мы как раз и формируем проект как оазис», – говорит Людмила Коган.
«Такое соседство – это санитарно-защитные зоны, классы опасности объектов и другие вопросы», – отмечает руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. Все это накладывает определенные ограничения на функционал объектов, появляющиеся при редевелопменте, и должно учитываться при проектировании.
Уходить некуда и незачем?
Часть проектов редевелопмента реализуется на депрессивных территориях, промышленное производство на которых уже прекратилось. Но нередко для запуска процесса преобразования необходимо сначала вывести действующее предприятие из центральных районов города. А это непросто – и не только из-за того, что требуются значительные финансовые ресурсы, но потому, что переезжать часто просто некуда.
Директор УК «ЛОМО Недвижимость» Марина Зверева отмечает, что если для небольших предприятий можно найти место для перебазирования в индустриальных парках, то для размещения крупных производств полного цикла свободных земель в городе фактически нет.
Кроме того, она подчеркнула, что если из центра Петербурга заводы действительно нужно постепенно выводить, то за многими городскими промзонами целесообразно оставить производственную функцию. «Здесь имеет смысл подумать о редевелопменте с сохранением функционального назначения. Производство не должно уходить из города, хотя во многих местах оно, видимо, изменится. Вывод заводов либо их полная ликвидация должны быть серьезно обоснованы», – уверена эксперт.
Игорь Кокорев также говорит о «новой индустриализации» в старых промзонах. «Во многих случаях на место бывших предприятий могут прийти производства в сфере IT и других современных технологий. Они смогут внести новую жизнь в старые объекты», – считает эксперт.
Нужен план
Большинство экспертов сетует на то, что нет городской программы в сфере редевелопмента. Но пожелания к ней высказываются разные.
Управляющий директор ООО «Строительная фирма «ИРОН» Максим Рот отмечает, что потенциал у демонтажного рынка (а именно со сноса старых строений обычно начинаются проекты редевелопмента) в Петербурге огромен. «Но отсутствие политической воли, инициативы и здравого смысла в принятых законах, которые де-юре должны сохранять истинную красоту нашего города, а де-факто разрушают его еще сильнее, сводят весь этот потенциал и само развитие города к нулю», – полагает он.
«Более динамичному развитию проектов в сфере редевелопмента могло бы способствовать создание со стороны государства льгот для заинтересованных застройщиков. Определенные преференции могут касаться строительства школ и детских садов или налоговых вычетов. В этом случае застройщики могли бы более массово переключиться на проекты редевелопмента и ускорить процесс преображения депрессивных территорий», – отмечает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий считает, что городские власти должны больше внимания уделять «начинке» проектов редевелопмента. «Понятно, что девелоперов в первую очередь волнует экономика. Но есть же и интересы города. Это и общественные пространства, и коммуникации, и инфраструктура. Чтобы все это учитывалось в проектах редевелопмента, город должен дать четкие "правила игры"», – считает он.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– В настоящее время осваивается много промышленных территорий – как локальных (например, на Петровском острове), так и колоссальных по финансовой емкости (как редевелопмент бывшего ГИПХ – Государственного института прикладной химии). Также можно назвать проекты на Октябрьской набережной, в Калининском районе, на месте земель Министерства обороны, периферию исторического центра во Фрунзенском районе за Обводным каналом, в черте Московского района вдоль Московского проспекта. Спрос на жилье в этих локациях превзошел самые смелые ожидания.
К сожалению, не все проекты удалось сделать цельными и зрелыми. Например, часть территории «Петмола» превратилась в эклектично застроенный микрорайон, потому что с самого начала реализации проекта не удалось организовать взаимодействие собственников земли. Из-за этого логика застройки пострадала.
Никаких специфических архитектурных приемов мы пока не видим, но общим является правило сохранения тех памятников промышленной архитектуры, которые на таких территориях присутствуют. Это, с одной стороны, вносит изюминку в проект, с другой – усложняет работу девелопера.
Петербургский рынок гостиничной недвижимости в 2017 году окончательно преодолел последствия кризиса и продемонстрировал рост ключевых показателей: качественный номерной фонд вырос на 3,5%, загрузка – на 2%, доходность – на 10%.
В этом году эксперты ждут повышения цен на гостиницы на 12-15% из-за Чемпионата мира по футболу.
Обогнали Москву
Прошлый год, несмотря на прогнозы скептиков, оказался довольно успешным для отельеров Петербурга. По данным экспертов компании Hotel Advisors, в среднем в 2017 году загрузка городских отелей составила 67-69%, что выше, чем годом ранее. «В некоторые месяцы загрузка немного падала, так как гостиницы повышали цены, но это снижение было незначительным и не повлияло на итоговый показатель», – отмечает соучредитель и партнер Hotel Advisors Сергей Данильченко.
«В 2017 году туристический поток в Петербург достиг показателя в 7 млн человек. Правда, начало высокого сезона было отмечено снижением общего числа гостей. Но Кубок Конфедераций, матчи которого проходили в нашем городе, привлек порядка 300 тыс. гостей и несколько выровнял ситуацию», – говорят эксперты IPG.Estate.
Особенно высоким оказался спрос на отели города в новогодние праздники – он даже превзошел ожидания участников рынка. «В этот период в среднем городские гостиницы были заполнены на 65% (обычный новогодний показатель – 45-55%), а цены выросли на 8%», – говорит Сергей Данильченко.
Правда, для многих отельеров объем загрузки был вторичен – они больше фокусировались на ее качестве, наращивая цены. В итоге в ряде сегментов средний тариф почти сравнялся с московскими показателями. А в люксовом сегменте даже впервые в истории его превзошел.
«Если в Петербурге средний тариф на люксовые номера в 2017 году достиг 18,5 тыс. рублей, то в Москве аналогичный показатель по итогам года составил всего 18,2 тыс. рублей», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
Лидером по росту тарифа (как и в 2016 году), по данным JLL, стал средний гостиничный сегмент (три и четыре «звезды»). «Здесь показатель увеличился на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил почти 3,5 тыс. рублей. В результате сегмент продемонстрировал наивысший рост доходности на номер – на 11,7%», – утверждает Татьяна Веллер.
В целом же по городу за 2017 год, по данным Hotel Advisors, стоимость номера выросла на 9% (до 3,67 тыс. рублей), а доход на номер (средняя выручка отеля за сутки в пересчете на один номер) – на 11% (до 2,5 тыс. рублей).
Новые номера
Устойчивый спрос на отели и растущая эффективность гостиничного бизнеса привлекают в сегмент новых игроков. По итогам 2017 года, общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга достиг 17,3 тыс. номеров (по данным IPG.Estate).
В марте 2017 года в городе отрылся отель Hilton Saint Petersburg ExpoForum на 169 номеров. В июле сразу две гостиницы получили разрешения на ввод в эксплуатацию: это отель Kostas на ул. Профессора Ивашенцова, 2 (на 137 номеров) и гостиница Lotte в переулке Антоненко (на 154 номера).
«Качественный номерной фонд города за год вырос на 3,5%», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова.
Помимо брендированных международных отелей, номерной фонд города пополнили в этом году недорогие локальные сети – отели «Друзья» («Друзья на Фонтанке») и «Станция» (Station Hotel S13 и Station Premer S10), а также частные отели – «Резиденция Дашковой», Shouyuan и Akyan, дизайнерский Gamma и лофт-отель Wynwood в историческом центре Петербурга.
«Общий объем вышедшего за год на рынок нового гостиничного предложения превысил 800 номеров», – говорят эксперты компании Maris. «На долю отелей класса «четыре звезды» пришлось 52,1% нового предложения, 30,9% – на отели класса «три звезды» и 17% – на отели "пять звезд"», – сообщили эксперты IPG.Estate.
По прогнозу экспертов, в 2018 году (до начала ЧМ-2018) на рынок города выйдут еще примерно 800-1000 номеров в качественных проектах. В частности, международный номерной фонд пополнят оператор Intercontinental Hotels Group (его гостиница «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера станет первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и новичок рынка – MEININGER Hotels (откроет хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов).
Фактор Чемпионата
Именно ЧМ-2018 станет тем драйвером, который окажет на гостиничный рынок максимальное влияние. «На момент проведения Чемпионата мира мы прогнозируем рост числа туристов до 8 млн человек. Это будет абсолютный рекорд для мегаполиса», – говорят в IPG.Estate.
Отельеры, разумеется, рассчитывают заработать на этом событии. «Исходя из уже произведенного бронирования на 2018 год, в этом году средняя цена номера в отелях города выросла на 23%, спрос на номера – на 37%, а доходность номера – на 52%», – говорит Ксения Безбородова из компании Expedia.
«По итогам года, средний тариф на отели города либо сохранится на уровне весьма удачного 2017 года, либо еще вырастет. А загрузка качественного номерного фонда в период матчей может приблизиться к 100%, хотя исторически средние показатели первых двух месяцев лета были на уровне 84%, что тоже немало», – отмечает Татьяна Веллер из JLL.
«Мы прогнозируем в 2018 году рост стоимости размещения в отелях Петербурга в пределах 10-15%. На ситуацию повлияет не только Чемпионат мира, но также Международный экономический форум, Газовый форум и праздник «Алые паруса», который в этом году пройдет после игры "Бразилия – Коста-Рика"», – говорит операционный директор департамента апарт-отелей NAI Becar Анастасия Заболотная.
«Чемпионат даст участникам рынка неплохо подзаработать, но разово. Более интересен для рынка в целом эффект рекламы города, который дает проведение такого массового мероприятия. Его мы почувствуем позже», – считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Правда, пока опрошенные отельеры заявили о тревоге по поводу спроса на номера во время Чемпионата со стороны компании «Матч Аккомодейшн» (официальная организация, отвечающая за размещение делегаций, болельщиков и спортменов мундиаля). Он, увы, невысок. «Ждем конца марта, когда будет последний срок отмены официального бронирования на Чемпионат. И после этого будем сами продавать номера на период мундиаля», – сообщили в «Гранд Отель Европа».
Отели на воде
Чемпионат мира заставил власти города задуматься о развитии нового для Петербурга формата гостиниц – о плавучих отелях. В перспективе в городе может появиться несколько таких объектов. В частности, компания «Город на воде» высказала намерение построить три плавучих отеля (класса 3-4 «звезды») в акватории Невы и Большой Невки; совокупный номерной фонд – 320 номеров.
Эксперты рынка согласны, что идея с плавучими гостиницами интересна.
«Крупные отели этого формата в центре города могут нарушить «открыточные» виды. А в удаленных районах их бизнес будет уже сомнителен. Кроме того, набережные города практически не приспособлены для приема значительных потоков туристов со стороны реки. Есть проблемы с парковкой для туристических автобусов и такси. А плюс плавучих отелей в том, что их можно просто и быстро убрать при необходимости», – добавляет Игорь Кокорев из Knight Frank St Petersburg.
