В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен
Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.
Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).
- 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
- Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
- Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
- Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.
На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%
На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.
Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.
Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).
В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.
Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад
|
Город |
Старт программы (лимит 3 млн/8 млн) |
Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн) |
Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)
|
|
Липецк |
84% |
100% |
100% |
|
Киров |
88% |
100% |
100% |
|
Ярославль |
79% |
99% |
100% |
|
Рязань |
85% |
100% |
99% |
|
Челябинск |
79% |
100% |
99% |
|
Пенза |
74% |
100% |
99% |
|
Ростов-на-Дону |
84% |
100% |
99% |
|
Волгоград |
78% |
100% |
98% |
|
Пермь |
69% |
100% |
98% |
|
Барнаул |
87% |
100% |
98% |
|
Ижевск |
71% |
99% |
98% |
|
Воронеж |
62% |
96% |
97% |
|
Краснодар |
81% |
100% |
95% |
|
Самара |
84% |
99% |
92% |
|
Новосибирск |
43% |
95% |
90% |
|
Уфа |
52% |
95% |
85% |
|
Тюмень |
30% |
93% |
84% |
|
Казань |
34% |
87% |
80% |
|
Нижний Новгород |
33% |
84% |
80% |
|
Красноярск |
55% |
96% |
75% |
|
Екатеринбург |
36% |
91% |
72% |
|
Сочи |
8% |
68% |
12% |
|
Москва |
47% |
76% |
62% |
|
Санкт-Петербург |
86% |
96% |
91% |
|
В среднем |
64% |
91% |
84% |
Источник: Аналитический центр Циан
Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее
Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).
Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:
- Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
- Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен
Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).
В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.
- Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке
Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.
- Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры
Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья. Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.
В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.
- Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода
Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.
В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен
|
Город |
До льготной ипотеки |
Год льготной ипотеки (сниженная ставка) |
Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад |
На сколько переплата по кредиту по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020 |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021 |
||
|
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
|||||
|
Ростов-на-Дону |
16,9 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
28% |
6% |
20% |
25% |
|
Ярославль |
17,4 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
25% |
6% |
22% |
27% |
|
Барнаул |
15,8 |
1,9 |
19,7 |
2,0 |
25% |
3% |
22% |
28% |
|
Самара |
19,2 |
2,3 |
23,1 |
2,3 |
20% |
1% |
23% |
27% |
|
Пермь |
19,5 |
2,4 |
23,6 |
2,4 |
21% |
0% |
25% |
30% |
|
Москва |
69,5 |
8,3 |
81,0 |
8,3 |
17% |
0% |
32% |
38% |
|
Казань |
28,0 |
3,2 |
33,6 |
3,2 |
20% |
-1% |
34% |
41% |
|
Санкт-Петербург |
41,0 |
5,0 |
48,3 |
4,9 |
18% |
-1% |
21% |
25% |
|
Краснодар |
19,8 |
2,4 |
23,4 |
2,4 |
18% |
-2% |
22% |
26% |
|
Волгоград |
17,4 |
2,2 |
20,4 |
2,1 |
17% |
-4% |
24% |
28% |
|
Екатеринбург |
29,5 |
3,6 |
33,8 |
3,4 |
15% |
-4% |
29% |
34% |
|
Ижевск |
19,1 |
2,2 |
20,6 |
2,1 |
8% |
-7% |
25% |
27% |
|
Липецк |
16,7 |
2,1 |
19,0 |
1,9 |
13% |
-8% |
21% |
24% |
|
Нижний Новгород |
30,1 |
3,7 |
33,1 |
3,3 |
10% |
-9% |
33% |
36% |
|
Челябинск |
17,6 |
2,1 |
18,9 |
1,9 |
7% |
-11% |
22% |
24% |
|
Рязань |
17,1 |
2,1 |
17,6 |
1,8 |
2% |
-15% |
22% |
23% |
|
Красноярск |
25,7 |
3,2 |
26,4 |
2,6 |
3% |
-16% |
25% |
26% |
|
Уфа |
25,8 |
3,1 |
24,3 |
2,5 |
-6% |
-20% |
28% |
26% |
|
Новосибирск |
25,2 |
3,0 |
24,0 |
2,4 |
-5% |
-22% |
27% |
26% |
|
Пенза |
18,1 |
2,2 |
18,0 |
1,7 |
-1% |
-23% |
26% |
26% |
|
Тюмень |
29,4 |
3,6 |
26,6 |
2,6 |
-9% |
-27% |
25% |
23% |
|
Киров |
15,5 |
1,9 |
13,9 |
1,4 |
-11% |
-28% |
28% |
25% |
|
Воронеж |
22,3 |
2,8 |
19,8 |
1,9 |
-11% |
-29% |
30% |
27% |
|
В среднем (без учета Сочи) |
24,2 |
2,9 |
26,6 |
2,7 |
10% |
-7% |
26% |
28% |
Источник: Аналитический центр Циан
*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.
Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей
Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.
Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
Копить оказалось бессмысленно в половине городов
Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.
Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.
Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».
Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.
Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.
Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).
|
Город |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020) |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021) |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в % |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб. |
Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб. |
Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р. |
|
Сочи |
6,9 |
9,7 |
40% |
2,75 |
0,73 |
-2,02 |
|
Ростов-на-Дону |
2,8 |
3,8 |
36% |
1,00 |
0,84 |
-0,16 |
|
Барнаул |
2,7 |
3,6 |
32% |
0,87 |
0,65 |
-0,22 |
|
Ярославль |
3 |
3,9 |
30% |
0,90 |
0,75 |
-0,15 |
|
Пермь |
3,3 |
4,3 |
30% |
0,99 |
0,74 |
-0,25 |
|
Самара |
3,3 |
4,2 |
28% |
0,92 |
0,81 |
-0,11 |
|
Казань |
5 |
6,4 |
27% |
1,37 |
0,82 |
-0,55 |
|
Краснодар |
3,3 |
4,2 |
27% |
0,90 |
0,89 |
-0,01 |
|
Волгоград |
2,9 |
3,7 |
27% |
0,79 |
0,67 |
-0,12 |
|
Санкт-Петербург |
7 |
8,8 |
26% |
1,80 |
2,22 |
0,42 |
|
Липецк |
2,8 |
3,5 |
25% |
0,71 |
0,78 |
0,07 |
|
Екатеринбург |
5 |
6,2 |
24% |
1,18 |
1,03 |
-0,15 |
|
Москва |
11,9 |
14,7 |
24% |
2,80 |
2,34 |
-0,46 |
|
Нижний Новгород |
5,1 |
6,2 |
21% |
1,05 |
0,90 |
-0,15 |
|
Челябинск |
3 |
3,5 |
18% |
0,54 |
0,75 |
0,21 |
|
Красноярск |
4,3 |
5,0 |
16% |
0,69 |
0,99 |
0,30 |
|
Пенза |
3,1 |
3,6 |
15% |
0,47 |
0,65 |
0,18 |
|
Ижевск |
3,4 |
3,9 |
15% |
0,50 |
0,72 |
0,22 |
|
Рязань |
2,9 |
3,3 |
14% |
0,42 |
0,72 |
0,30 |
|
Новосибирск |
4,3 |
4,7 |
9% |
0,37 |
0,88 |
0,51 |
|
Уфа |
4,4 |
4,7 |
6% |
0,26 |
0,95 |
0,69 |
|
Тюмень |
5 |
5,3 |
6% |
0,29 |
1,22 |
0,93 |
|
Воронеж |
3,7 |
3,9 |
6% |
0,21 |
0,71 |
0,50 |
|
Киров |
2,6 |
2,7 |
5% |
0,14 |
0,45 |
0,31 |
Источник: Аналитический центр Циан
Первого взноса в 15% хватит не во всех городах
Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.
Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры. В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.
В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.
Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.
Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.
Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.
Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.
Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки
|
Город |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня |
Минимальный п.в. год назад, млн р. |
Минимальный п.в. сегодня, млн р. |
Рост минимального первого взноса в рублях за год |
|
Сочи |
19 |
67 |
1 |
3,67 |
254% |
|
Москва |
10 |
15 |
1,8 |
2,7 |
51% |
|
Ростов-на-Дону |
7 |
9 |
0,4 |
0,57 |
36% |
|
Барнаул |
8 |
11 |
0,4 |
0,54 |
32% |
|
Ярославль |
8 |
10 |
0,5 |
0,59 |
30% |
|
Пермь |
9 |
12 |
0,5 |
0,64 |
30% |
|
Самара |
8 |
10 |
0,5 |
0,63 |
28% |
|
Казань |
12 |
16 |
0,8 |
0,96 |
27% |
|
Краснодар |
7 |
9 |
0,5 |
0,63 |
27% |
|
Волгоград |
9 |
11 |
0,4 |
0,55 |
27% |
|
Санкт-Петербург |
6 |
8 |
1,1 |
1,32 |
26% |
|
Липецк |
7 |
9 |
0,4 |
0,53 |
25% |
|
Екатеринбург |
10 |
12 |
0,8 |
0,93 |
24% |
|
Нижний Новгород |
11 |
14 |
0,8 |
0,92 |
21% |
|
Челябинск |
8 |
9 |
0,5 |
0,53 |
18% |
|
Красноярск |
9 |
10 |
0,6 |
0,75 |
16% |
|
Пенза |
10 |
11 |
0,5 |
0,54 |
15% |
|
Ижевск |
9 |
11 |
0,5 |
0,59 |
15% |
|
Рязань |
8 |
9 |
0,4 |
0,5 |
14% |
|
Новосибирск |
10 |
11 |
0,6 |
0,7 |
9% |
|
Уфа |
9 |
10 |
0,7 |
0,7 |
6% |
|
Тюмень |
8 |
9 |
0,8 |
0,79 |
6% |
|
Воронеж |
10 |
11 |
0,6 |
0,59 |
6% |
|
Киров |
12 |
12 |
0,4 |
0,41 |
5% |
|
Всего в среднем |
9 |
13 |
0,6 |
0,884 |
47% |
Источник: Аналитический центр Циан
”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.
Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.
Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.
Петербург завершает подготовку к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Гостиничный сегмент не является исключением. Ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов, власти – проверки, специализированные фирмы – кампании по предварительному бронированию мест в отелях.
Подготовка к соревнованиям в Северной столице вышла на финишную прямую. Она охватывает многие стороны городской жизни, прежде всего, транспортную инфраструктуру. Прежде всего, это две станции метро («Новокрестовская» и «Беговая»). Кроме того, власти заранее провели тендеры, и дорожные компании уже начинают ремонт дорог, которые необходимо привести в порядок к ЧМ-2018.
По словам руководителя проекта подготовки к ЧМ-2018 ООО «Воздушные ворота Северной столицы» Антонины Зелененко, в аэропорту «Пулково» идет подготовка к приему гостей чемпионата. «Формируется временная инфраструктура, рассчитанная специально на приезд болельщиков. Для приема чартерных рейсов организованных групп будет работать временный терминал (до строительства нового аэропорта он использовался для отлета международных рейсов). Кроме того, будет организована буферная зона для болельщиков на привокзальной площади старых терминалов «Пулково-1» и «Пулково-2», - рассказала она.
Параллельно идет работа по выдаче гостиницам паспортов безопасности по итогам соответствующих проверок. Документы уже получили примерно 500 отелей в Петербурге, сообщила замглавы Комитета по развитию туризма Смольного Нана Гвичия. По ее словам, у крупных отелей проблем с прохождением проверок нет, у малых средств размещения – ситуация более сложная, но и там процесс получения паспортов безопасности идет динамично.
Чиновник напомнила, что в Северной столице насчитывается около 1200 объектов временного размещения граждан, прошедших классификацию. Более 500 из них – это хостелы и малые средства размещения, половина из которых располагается в объектах жилого фонда. «Кстати, такое размещение скоро перестанет быть проблемой. Напомню, на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака было принято решение инициировать внесение в Жилищный кодекс изменений, допускающих расположение малых гостиничных объектов в жилом фонде», - отметила Нана Гвичия.
Как отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов. По его данным, до начала соревнований в эксплуатацию будут введены две гостиницы, работающие под международными брендами. Это Meininger и HolidayInnExpress, которые появятся в рамках проекта реконструкции Никольских рядов. Кроме того, к вводу намечено несколько мини-отелей.
По словам Владислава Юрковского, руководителя по инвестициям Инвестфонда VIYM(инвестор Никольских рядов), Meininger и Holiday Inn Express будут введены в мае и начале июня соответственно. Он подчеркнул, что хостел на 158 номеров под управлением Meininger Hotels станет не только первым проектом немецкого оператора в России, но и первым в стране хостелом, управлением которого займется международная сеть. Объект займет в здании Никольских рядов 7,3 тыс. кв. м.
Многие эксперты считают, что именно отели невысокого сегмента наиболее перспективны для развития в Петербурге. «Дорогих отелей в городе достаточно много, эта ниша высококонкурентна и окупаемость новых проектов в ней – дело долгое, поскольку круг лиц достаточно состоятельных, чтобы останавливаться в них, сравнительно невелик. Клиентов гостиниц среднего ценового сегмента, а также хостелов и 2-звездных объектах – гораздо больше, в том числе и во время чемпионата», - отмечает Борис Мошенский.
Того же мнения придерживается управляющий партнер RuslandSP Александр Титов. Про его данным, уровень доходности и, соответственно, скорость окупаемости гостиниц обратно пропорционален их классности. Так, если инвестиции в хостел окупаются примерно за 5 лет, то в 5-звездный отель – более чем за 12. Эксперт также подчеркнул особую инвестиционную привлекательность брендированных международных объектов такого формата, в которых выше и уровень заполняемости (на 22%) и уровень цен (на 20-30%).
Евгения Дженкинс, генеральный директор УК NetizenHotel, управляющей одноименной сетью хостелов, тоже говорит о высокой популярности формата. «Открытый в конце прошлого года в Петербурге объект Netizen сейчас набрал достаточно высокий уровень заполняемости, и ЧМ-2018 мы ждем с оптимизмом», - отметила она.
Данные о бронировании мест в гостиницах на период чемпионата также свидетельствуют, что наиболее востребованы 3-звездные отели, говорит региональный менеджер по России и странам СНГ Expedia Group Антон Кузнецов. По данным компании, которая является одним из мировых лидеров по бронированию гостиниц, 7% заказанных заранее номеров в гостиницах городов, принимающих ЧМ-2018, относятся к категории «5 звезд», 28% - «4 звезды», 53% - «3 звезды», 12% - «2 звезды». На Москву приходится 53% забронированных к ЧМ-2018 мест, на Петербург – 34%.
При этом, по мнению экспертов, положительный эффект от соревнований не ограничится только этим годом. Такие мероприятия, как чемпионат, оказывают на туристическую отрасль и гостиничный рынок долгосрочный эффект, подчеркивает Борис Мошенский. По его мнению, это, с одной стороны, связано с развитием гостиничной, транспортной и иной инфраструктуры, которое активизируется в преддверии масштабных событий, а с другой, - с тем, что они привлекают к городу внимание и тех, кого сам футбол не очень интересует.
При этом, по словам эксперта, интерес туристов к Петербургу растет и сам по себе. В 2017 году город посетило 7,5 млн туристов, половина которых – иностранцы; в 2018 году прогнозируется рост до 8 млн человек. «Примерно 20-процентный рост визитов зафиксировали в 2017 году аэропорт «Пулково» и Морской порт», - отметил Борис Мошенский.
Нана Гвичия подтверждает этот тренд, отмечая, что растет не только поток людей, интересующихся достопримечательностями города, но и деловой туризм. «Несмотря на не слишком благоприятный внешнеполитический фон и введенные простив России санкции, число приезжающих в Петербург на деловые мероприятия в 2017 году выросло на 10%. Надеюсь, что тенденция сохранится и в этом году», - отмечает она.
Поселок им. Свердлова расположен на правом берегу Невы во Всеволожском районе Ленобласти. По преданию, на левом берегу, напротив этого места в далеком 1240 году произошла Невская битва, в которой князь Александр разгромил шведов. Ныне здесь развернулось довольно активное жилищное строительство.
Поселок расположен в 12 км от КАД Санкт-Петербурга и, хотя напрямую и не входит в пригородную зону, в которой сконцентрировано жилищное строительство Ленобласти, в последнее время активно развивается и застраивается. В результате численность его населения в 2017 году превысила 10 тыс. человек.
В стадии строительства в настоящее время находится 5 проектов, суммарно более чем на 60 тыс. кв. м. Заметная активность девелоперов свидетельствует о том, что интерес покупателей к новостройкам поселка находится на достаточно высоком уровне. Об том же говорят и перспективные планы застройщиков.
Сегодня и завтра
СК «Невское наследие» возводит в поселке монолитный жилой комплекс комфорт-класса «Нева’DA». Первая очередь проекта представляет собой 15-этажный дом на 168 квартир суммарной площадью 6 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию был назначен на III квартал 2017 года, но затем перенесен на III квартал 2018-го. Вторая очередь – в стадии проектирования.
Проект ЖК комфорт-класса «Родные берега», представляющий собой два 10-этажных дома с общим подземным паркингом на 253 машино-места, компания «Строй-Ресурс» реализует по кирпично-монолитной технологии. В объекте 335 квартир общей площадью 15 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен до конца этого года.
В Западном проезде ООО «Ленстрой» возводит монолитный комплекс эконом-класса «Правый берег – 3». Это уже третий проект компании в поселке, предыдущие («Правый берег – 1» и «Правый берег – 2») сданы в 2015 и 2017 году соответственно и уже полностью распроданы. Комплекс представляет собой 5-секционное разновысотное здание (высотой от 11 до 16 этажей), в котором запроектировано 607 квартир суммарной площадью более 27,2 тыс. кв. м. Проектом предусмотрены паркинг и коммерческие помещения. Сдача в эксплуатацию планируется до конца года.
Компания «Вектор» строит панельно-монолитный ЖК эконом-класса «Нева-Парк», состоящий из двух зданий на 334 квартиры совокупной площадью почти 11 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию, предполагавшийся в III квартале 2016 года, затем был перенесен на III квартал 2018-го.
Кроме того, небольшой проект реализует в поселке компания «Брик». Это 3-этажный панельный комплекс комфорт-класса «Семья» на 30 квартир общей площадью около 1,3 тыс. кв. м. Ввод также намечен на конец 2018 года.
Но самое интересное – перспективы. В дер. Новосаратовка, входящей в Свердловское поселение, ГК «ЦДС» запланировала реализацию крупнейшего в Ленобласти проекта комплексного освоения территории, получившего рабочее название «Нева-Сити».
Он предусматривает возведение почти 4,59 млн кв. м жилья на территории в 452 га, с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. Предельная этажность застройки большей части территории составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Проектом предполагается возведение больницы со станцией скорой помощи, девяти отдельных и еще нескольких встроенных детсадов (всего на 6885 мест), семи средних школ на 10450 мест, шести аптек, поликлиники общей площадью 2,7 тыс. кв. м, а также сетевых и розничных магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон и паркингов на 42 460 машино-мест.
Как рассказали в ГК «ЦДС», «Нева-Сити» в настоящее время находится в стадии проектирования. Ранее сообщалось, что ввод в эксплуатацию первой очереди этого мегапроекта планируется на конец 2021 года.
Почему тут?
По единодушному мнению опрошенных экспертов, пос. им. Свердлова является довольно привлекательной локацией для развития жилищных проектов. И причин тому немало. Главная из них – низкая стоимость квартир в новостройках в сочетании с неплохой транспортной доступностью Петербурга.
«Средняя цена квадрата при стопроцентной оплате в этой локации на 1 апреля 2018 года составляла 46,6 тыс. рублей, что на 27% ниже уровня средней цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщает руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова. «Цена 1-комнатных квартир в данной локации начинается от 1,5 млн рублей, 2-комнатных – от 2 млн», – добавляет руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. По оценке главы администрации поселка Ирины Купиной, уровень цен в среднем на 15% ниже, чем на аналогичные квартиры в ближайших пригородах Петербурга.
Такие цены делают жилье в этой локации для покупателей довольно привлекательным на фоне относительной близости к городу (15-17 мин. на автомобиле до КАД) и особенно – к метро: доехать на общественном транспорте до станций «Рыбацкое», «Обухово», «Пролетарская» или «Ломоносовская» можно за 25-30 мин. «При этом дороги, связывающие поселок с Петербургом, на порядок менее загружены, чем те, что ведут в локации массовой застройки – Янино, Мурино и др.», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Ленстрой» Марина Максимова.
При этом, по словам Ирины Купиной, намечено дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры: «В ближайшие два-три года запланированы работы по расширению региональной дороги Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск на участке от дер. Новосаратовка до дер. Невский Парклесхоз. Существующая трасса станет четырехполосной, вдоль магистрали появится освещение, будут оборудованы пешеходные тротуары и подземные переходы. Администрация ведет деятельность по капремонту существующих дорог и строительству новых объектов местного значения».
Как отмечает Марина Максимова, еще одним фактором, привлекающим покупателей, является развитая социальная инфраструктура поселка. «Очередь в детсады у нас значительно ниже, чем в соседних муниципальных образованиях. Чтобы не допустить ухудшения ситуации в будущем, администрация зарезервировала земельные участки для строительства новых соцобъектов при возведении новых многоквартирных домов. Сейчас идет проектирование детсада на 220 мест и школы на 600 мест. Кроме того, завершается работа по включению физкультурно-оздоровительного комплекса на территории поселка в областную адресную программу», – рассказывает Ирина Купина.
Из других плюсов локации эксперты выделяют достаточно благоприятную экологическую обстановку и близость к Неве, что позволяет возводить жилье с хорошими видовыми характеристиками.
Совокупность этих факторов обеспечивает достаточно стабильный спрос на новое жилье в пос. им. Свердлова. По данным Евгении Литвиновой, за 2017 год там было реализовано около 8,5 тыс. кв. м жилья. «Спрос довольно активный. Во всяком случае, ко времени завершения строительства наших проектов жилье в них было уже практически продано», – говорит Марина Максимова.
По мнению Елизаветы Яковлевой, предложение, имеющееся в поселке, в основном удовлетворяет потребности в дешевом жилье на подступах к Петербургу. «Покупатели – в основном люди, привязанные к данной локации (дачи, родственники, школы), а также граждане, которые не могут позволить себе более дорогие варианты», – считает она.
В целом Марина Максимова согласна, однако добавляет, что среди покупателей – самые разные люди. «Есть и переселенцы из других регионов – Мурманской, Архангельской и даже Магаданской областей. Есть местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие из расположенных неподалеку деревень и поселков», – заключает она.
Кстати
2 февраля 2018 года Совет депутатов Свердловского поселения области одобрил предложение инициативной группы о переименовании пос. им. Свердлова в Борисоглебское-на-Неве. Соответствующее решение было подписано главой муниципального образования Маргаритой Кузнецовой. Материалы и документы по переименованию направлены в ЗакС региона.
Поселок предложили назвать в честь первых русских святых – князей-страстотерпцев Бориса и Глеба. По церковному преданию, через 200 лет после их смерти дозорный князя Александра Невского, стоявший на посту на месте нынешнего поселка, увидел при восходе солнца плывущий корабль, на котором были мученики Борис и Глеб. Дозорный услышал, что Святой Борис сказал: «Брат Глеб, пойдем скорее, поможем сроднику нашему, князю Александру, против неистовых врагов». Это видение дозорный поведал князю, и в этот же день Александр Невский разгромил шведов в знаменитой Невской битве (1240 год).