В трети городов льготная ипотека уже не компенсирует произошедший за год рост цен
Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., что стимулирует покупки по льготной ипотеке для тех, кто не хочет брать кредиты под “стандартные” ставки, которые станут выше. Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. Эксперты Циан выяснили, в каких городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где - выиграли те, кто взял кредит под высокие ставки, но по старому “допандемийному” прайсу.
Циан проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (всего - 24 локации).
- 84% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно купить по льготной ипотеке. Год назад доля составляла 91%. Минимальные значения в Сочи (всего 12% квартир подходят для льготной ипотеки при 20%-ном первом взносе). В Москве доля за год снизилась с 76% до 62%.
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен в течение года.
- Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи.
- Копить оказалось бессмысленно в половине городов – рост цен превысил накопленные за год на банковском вкладе средства. Больше всех “потеряли” вкладчики в Сочи (более 2 млн рублей), Казани и Москве (порядка полумиллиона рублей).
- Средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки (15%) составлял на старте программы 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. Год назад на первый взнос семья собирала в среднем 9 месяцев, год спустя – уже 13 месяцев.
На старте программы с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, сегодня – 84%
На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке в 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей – для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимально возможном на тот момент первом взносе в 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах - 3,75 млн. В отдельных городах обозначенного лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе в лимит попадали всего 9% квартир, Тюмени – 28%, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первым взносом под льготную ипотеку попадала каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, подходили только 47% квартир, в Санкт-Петербурге – 86%.
Однако спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (мах стоимость квартиры – 15 млн рублей при п.в. 20%) и с 3 до 6 млн – для остальных городов (мах стоимость – 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе в 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 человек c 64% до 91%. Однако дальнейший рост цен и вымывание предложения вели к постепенному снижению доли доступных к покупке квартир.
Спустя год программы доля квартир, доступных к покупке в бюджете до 15 млн/7,5 млн снизилась до 84%. Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первым взносом показал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадали 68% квартир, то спустя год льготной ипотеки – всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит. Это стало следствием рекордного роста цен: переход на удаленную работу и возможность жить в любом городе, закрытие границ с другими странами и ростом инвест потенциала российских курортов, а также – запрет точечной застройки в Сочи. Значительное снижение доступности отмечено и в Красноярске: с 96% до 75% (- 22 п.п.).
В Москве также отмечено падение доли доступного жилья: если в начале субсидии при лимите в 12 млн рублей и первом взносе 20% покупателям подходили 76% предложений, то сейчас – только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна – на уровне 5 процентных пунктов.
Доля квартир, подходящих для льготной ипотеки при п.в. 20% сейчас и год назад
|
Город |
Старт программы (лимит 3 млн/8 млн) |
Старт программы (расширение лимита 6 млн/12 млн) |
Год льготной ипотеки лимита (6 млн/12 млн)
|
|
Липецк |
84% |
100% |
100% |
|
Киров |
88% |
100% |
100% |
|
Ярославль |
79% |
99% |
100% |
|
Рязань |
85% |
100% |
99% |
|
Челябинск |
79% |
100% |
99% |
|
Пенза |
74% |
100% |
99% |
|
Ростов-на-Дону |
84% |
100% |
99% |
|
Волгоград |
78% |
100% |
98% |
|
Пермь |
69% |
100% |
98% |
|
Барнаул |
87% |
100% |
98% |
|
Ижевск |
71% |
99% |
98% |
|
Воронеж |
62% |
96% |
97% |
|
Краснодар |
81% |
100% |
95% |
|
Самара |
84% |
99% |
92% |
|
Новосибирск |
43% |
95% |
90% |
|
Уфа |
52% |
95% |
85% |
|
Тюмень |
30% |
93% |
84% |
|
Казань |
34% |
87% |
80% |
|
Нижний Новгород |
33% |
84% |
80% |
|
Красноярск |
55% |
96% |
75% |
|
Екатеринбург |
36% |
91% |
72% |
|
Сочи |
8% |
68% |
12% |
|
Москва |
47% |
76% |
62% |
|
Санкт-Петербург |
86% |
96% |
91% |
|
В среднем |
64% |
91% |
84% |
Источник: Аналитический центр Циан
Льготная ипотека уже не компенсирует произошедший рост цен – покупать жилье год назад по стандартной ставке было выгоднее
Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил – насколько выгодна покупка квартиры сегодня под текущую ставку 5,92% (ЦБ РФ, в целом по РФ) и максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020 года, по данным ЦБ РФ в целом по РФ).
Несмотря на то, что минимальный взнос возможен в размере всего 15% от суммы, средний заемщик имеет порядка 30% от стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария:
- Заемщик с первым взносом в 30% взял ипотеку на 20 лет на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка - индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
- Заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).
Вопрос – что же выгоднее: старые цены с ипотекой под 8% VS подорожавшее жилье в кредит под 6%
- В трети городов (9 из 24) льготная ипотека уже не работает – экономия сошла на нет из-за роста цен
Не во всех городах льготная ипотека со сниженной ставкой смогла компенсировать рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке - выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6% или 127 тыс.), Барнауле (+3% или 65 тыс.), Самаре (+1% или 12 тыс. рублей).
В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки – переплата по кредиту будет сопоставимой по итогам 20 лет. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять большую сумму в кредит из-за роста цен. Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1% и 2% соответственно.
- Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10%: с 24,2 тыс. рублей до 26,6 тыс. рублей по льготной ипотеке
Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год, средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования. Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
В Москве ежемесячный платеж стал выше на 17%: если при том же первом взносе год назад взнос в месяц составлял бы 69,5 тыс. рублей, то сегодня – уже 81 тыс. из-за роста цен и большего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.
- Проценты по кредиту составляют 70% стоимости квартиры
Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет порядка 71% от стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем городам в среднем. Сегодня выплаты по ипотекам составят 60% от стоимости жилья. Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет выигрывать в размере общей переплаты в сравнении с обычной ипотекой без субсидирования год назад.
В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, составит 57%. По ипотеке, взятой год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.
- Ежемесячный платеж по ипотеке увеличился с 26% до 28% от семейного дохода
Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились со средних 28% против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.
В каких городах льготная ипотека уже невыгодна из-за роста цен
|
Город |
До льготной ипотеки |
Год льготной ипотеки (сниженная ставка) |
Ежемесячный платеж по льготной ставке vs ежемесячный платеж по не субсидированным ставка в сделке год назад |
На сколько переплата по кредиту по льготной ставке отличается от переплаты по кредиту по не субсидируемой ставке год назад |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2020 |
Доля расходов на ипотеку от семейного бюджета 2021 |
||
|
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
Ежемесячный платеж, тыс. р. |
Переплата по ипотеке, млн р. |
|||||
|
Ростов-на-Дону |
16,9 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
28% |
6% |
20% |
25% |
|
Ярославль |
17,4 |
2,1 |
21,6 |
2,2 |
25% |
6% |
22% |
27% |
|
Барнаул |
15,8 |
1,9 |
19,7 |
2,0 |
25% |
3% |
22% |
28% |
|
Самара |
19,2 |
2,3 |
23,1 |
2,3 |
20% |
1% |
23% |
27% |
|
Пермь |
19,5 |
2,4 |
23,6 |
2,4 |
21% |
0% |
25% |
30% |
|
Москва |
69,5 |
8,3 |
81,0 |
8,3 |
17% |
0% |
32% |
38% |
|
Казань |
28,0 |
3,2 |
33,6 |
3,2 |
20% |
-1% |
34% |
41% |
|
Санкт-Петербург |
41,0 |
5,0 |
48,3 |
4,9 |
18% |
-1% |
21% |
25% |
|
Краснодар |
19,8 |
2,4 |
23,4 |
2,4 |
18% |
-2% |
22% |
26% |
|
Волгоград |
17,4 |
2,2 |
20,4 |
2,1 |
17% |
-4% |
24% |
28% |
|
Екатеринбург |
29,5 |
3,6 |
33,8 |
3,4 |
15% |
-4% |
29% |
34% |
|
Ижевск |
19,1 |
2,2 |
20,6 |
2,1 |
8% |
-7% |
25% |
27% |
|
Липецк |
16,7 |
2,1 |
19,0 |
1,9 |
13% |
-8% |
21% |
24% |
|
Нижний Новгород |
30,1 |
3,7 |
33,1 |
3,3 |
10% |
-9% |
33% |
36% |
|
Челябинск |
17,6 |
2,1 |
18,9 |
1,9 |
7% |
-11% |
22% |
24% |
|
Рязань |
17,1 |
2,1 |
17,6 |
1,8 |
2% |
-15% |
22% |
23% |
|
Красноярск |
25,7 |
3,2 |
26,4 |
2,6 |
3% |
-16% |
25% |
26% |
|
Уфа |
25,8 |
3,1 |
24,3 |
2,5 |
-6% |
-20% |
28% |
26% |
|
Новосибирск |
25,2 |
3,0 |
24,0 |
2,4 |
-5% |
-22% |
27% |
26% |
|
Пенза |
18,1 |
2,2 |
18,0 |
1,7 |
-1% |
-23% |
26% |
26% |
|
Тюмень |
29,4 |
3,6 |
26,6 |
2,6 |
-9% |
-27% |
25% |
23% |
|
Киров |
15,5 |
1,9 |
13,9 |
1,4 |
-11% |
-28% |
28% |
25% |
|
Воронеж |
22,3 |
2,8 |
19,8 |
1,9 |
-11% |
-29% |
30% |
27% |
|
В среднем (без учета Сочи) |
24,2 |
2,9 |
26,6 |
2,7 |
10% |
-7% |
26% |
28% |
Источник: Аналитический центр Циан
*В Сочи прошлогоднего первоначального взноса не хватит для того, чтобы воспользоваться лимитом по льготной ипотеке в 6 млн рублей.
Квартира стала дороже на четверть или миллион рублей
Льготное ипотечное кредитование стало одним из основных факторов, способствующих росту цен на рынке недвижимости. В среднем по 24 городам (население от 500 тыс. человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир), средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на миллион рублей: с 4,2 млн до 5,2 млн. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год.
Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав за прошедший год Санкт-Петербург по средним ценам. В Москве рост среднего бюджета предложения – чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.
Копить оказалось бессмысленно в половине городов
Одно из преимуществ ипотечного кредитования – это фиксация стоимости недвижимости – покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. «Обратная сторона медали» жилищного кредитования – это, конечно, существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения жилья в кредит. Многие выбирают стратегию накоплений, которая не оправдала себя в последний год. Копить оказалось невыгодно – в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую смогли отложить потенциальные покупатели со средним доходом за тот же период.
Циан посчитал, в каких городах больше других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад, и на сколько накопленные средства отличаются от той суммы, на которую подорожала за год средняя квартира в конкретном городе. Для примера возьмем семью из двух человек, которые копят на среднюю квартиру в новостройке.
Уровень доходов – среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) по конкретному городу, за вычетом налогов, то есть «на руки».
Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверху от заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых (данные ЦБ РФ). Депозит – с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц, в течение последнего года семья пополняет вклад.
Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв – в Сочи, где вкладчики за прошедших год собрали 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн. Потенциальные покупатели «потеряли» условные 2 млн рублей. Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери - 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдером также Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подорожала на 2,8 млн. «Потери» столичных клиентов – 460 тыс. рублей. На 200-300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже в Перми и Барнауле.
Копят с помощью вклада примерно столько же, как и дорожает жилье, в Краснодаре и Липецке. Однако есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это – Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу в сравнении с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс.), Новосибирск и Воронеж (выгода на полмиллиона рублей).
|
Город |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, старт льготной ипотеки (май 2020) |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р., год льготной ипотеки (май 2021) |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в % |
Динамика (рост среднего бюджета) за год в млн руб. |
Сколько семья накопила за год на вкладе, млн руб. |
Разница в росте среднего бюджет предложения и сумме на депозите через год, млн р. |
|
Сочи |
6,9 |
9,7 |
40% |
2,75 |
0,73 |
-2,02 |
|
Ростов-на-Дону |
2,8 |
3,8 |
36% |
1,00 |
0,84 |
-0,16 |
|
Барнаул |
2,7 |
3,6 |
32% |
0,87 |
0,65 |
-0,22 |
|
Ярославль |
3 |
3,9 |
30% |
0,90 |
0,75 |
-0,15 |
|
Пермь |
3,3 |
4,3 |
30% |
0,99 |
0,74 |
-0,25 |
|
Самара |
3,3 |
4,2 |
28% |
0,92 |
0,81 |
-0,11 |
|
Казань |
5 |
6,4 |
27% |
1,37 |
0,82 |
-0,55 |
|
Краснодар |
3,3 |
4,2 |
27% |
0,90 |
0,89 |
-0,01 |
|
Волгоград |
2,9 |
3,7 |
27% |
0,79 |
0,67 |
-0,12 |
|
Санкт-Петербург |
7 |
8,8 |
26% |
1,80 |
2,22 |
0,42 |
|
Липецк |
2,8 |
3,5 |
25% |
0,71 |
0,78 |
0,07 |
|
Екатеринбург |
5 |
6,2 |
24% |
1,18 |
1,03 |
-0,15 |
|
Москва |
11,9 |
14,7 |
24% |
2,80 |
2,34 |
-0,46 |
|
Нижний Новгород |
5,1 |
6,2 |
21% |
1,05 |
0,90 |
-0,15 |
|
Челябинск |
3 |
3,5 |
18% |
0,54 |
0,75 |
0,21 |
|
Красноярск |
4,3 |
5,0 |
16% |
0,69 |
0,99 |
0,30 |
|
Пенза |
3,1 |
3,6 |
15% |
0,47 |
0,65 |
0,18 |
|
Ижевск |
3,4 |
3,9 |
15% |
0,50 |
0,72 |
0,22 |
|
Рязань |
2,9 |
3,3 |
14% |
0,42 |
0,72 |
0,30 |
|
Новосибирск |
4,3 |
4,7 |
9% |
0,37 |
0,88 |
0,51 |
|
Уфа |
4,4 |
4,7 |
6% |
0,26 |
0,95 |
0,69 |
|
Тюмень |
5 |
5,3 |
6% |
0,29 |
1,22 |
0,93 |
|
Воронеж |
3,7 |
3,9 |
6% |
0,21 |
0,71 |
0,50 |
|
Киров |
2,6 |
2,7 |
5% |
0,14 |
0,45 |
0,31 |
Источник: Аналитический центр Циан
Первого взноса в 15% хватит не во всех городах
Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор – копить на жилье или взять ипотеку. Причина – в отсутствии минимального первоначального взноса от стоимости выбранной квартиры. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первом взносе в 15% и максимальной сумме кредита в 6 или 12 млн рублей, в зависимости от региона, по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.
Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первый взнос в размере 15% является уже формальным – реально нужно накопить большую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первый взнос при максимальном лимите по ипотеке в 6 млн рублей, должен составлять уже 38% от стоимости средней квартиры. В Москве также уже не хватит первого взноса, чтобы купить среднюю квартиру – покупатель должен собрать минимум 18% от средней стоимости жилья в новостройке.
В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первого взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год льготной ипотеки – 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал миллион рублей. Сегодня данную отметку преодолела и Казань.
Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его меньше чем за год – это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля – достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик смог накопить на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы. Однако в целом копить теперь дольше.
Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума, могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах – исключение только Сочи, где семье нужно было копить в среднем 19 месяцев.
Сегодня на первый взнос не смогут накопить за год уже в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос вовсе придется копить более пяти лет, поскольку нужно иметь почти половину от цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.
Средний срок накоплений составлял в среднем по всем 24 городам до льготного кредитования – 9 месяцев. Через год программы льготного кредитования – уже 13 месяцев.
Сколько месяцев и какую сумму копить семье на минимальный первый взнос для льготной ипотеки
|
Город |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год назад |
Сколько месяцев копить семье п.в на среднюю квартиру год сегодня |
Минимальный п.в. год назад, млн р. |
Минимальный п.в. сегодня, млн р. |
Рост минимального первого взноса в рублях за год |
|
Сочи |
19 |
67 |
1 |
3,67 |
254% |
|
Москва |
10 |
15 |
1,8 |
2,7 |
51% |
|
Ростов-на-Дону |
7 |
9 |
0,4 |
0,57 |
36% |
|
Барнаул |
8 |
11 |
0,4 |
0,54 |
32% |
|
Ярославль |
8 |
10 |
0,5 |
0,59 |
30% |
|
Пермь |
9 |
12 |
0,5 |
0,64 |
30% |
|
Самара |
8 |
10 |
0,5 |
0,63 |
28% |
|
Казань |
12 |
16 |
0,8 |
0,96 |
27% |
|
Краснодар |
7 |
9 |
0,5 |
0,63 |
27% |
|
Волгоград |
9 |
11 |
0,4 |
0,55 |
27% |
|
Санкт-Петербург |
6 |
8 |
1,1 |
1,32 |
26% |
|
Липецк |
7 |
9 |
0,4 |
0,53 |
25% |
|
Екатеринбург |
10 |
12 |
0,8 |
0,93 |
24% |
|
Нижний Новгород |
11 |
14 |
0,8 |
0,92 |
21% |
|
Челябинск |
8 |
9 |
0,5 |
0,53 |
18% |
|
Красноярск |
9 |
10 |
0,6 |
0,75 |
16% |
|
Пенза |
10 |
11 |
0,5 |
0,54 |
15% |
|
Ижевск |
9 |
11 |
0,5 |
0,59 |
15% |
|
Рязань |
8 |
9 |
0,4 |
0,5 |
14% |
|
Новосибирск |
10 |
11 |
0,6 |
0,7 |
9% |
|
Уфа |
9 |
10 |
0,7 |
0,7 |
6% |
|
Тюмень |
8 |
9 |
0,8 |
0,79 |
6% |
|
Воронеж |
10 |
11 |
0,6 |
0,59 |
6% |
|
Киров |
12 |
12 |
0,4 |
0,41 |
5% |
|
Всего в среднем |
9 |
13 |
0,6 |
0,884 |
47% |
Источник: Аналитический центр Циан
”Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тыс. рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет.
Частично сгладить падение спроса после завершения программы субсидирования смогут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные условия – снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также – спецусловия в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные программы с девелоперами станут альтернативой программе субсидирования в ближайшие месяцы, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.
Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов - трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку - возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений. Еще одну волну ажиотажного спроса (сопоставимую с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет “вскочить в последний” вагон мы не ожидаем - цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии, в основном, реализован”.
В последнее время в лифтовой сфере наблюдается рост активности. Но, по мнению экспертов рынка, серьезных проблем, которые накапливались годами, остается немало, и некоторые имеющиеся планы придется скорректировать по срокам.
Эту проблематику специалисты обсудили в ходе семинара «Актуальные вопросы развития лифтовой отрасли и сферы вертикального транспорта», который ежегодно проводится в Санкт-Петербурге Национальным Лифтовым Союзом (НЛС) совместно с Северо-Западным управлением Ростехнадзора, ЗАО «Предприятие «Парнас» и при участии администрации города.
«Перед отраслью стоит много актуальных проблем. И наш семинар стал на сегодняшний день важной, уже традиционной площадкой для их обсуждения экспертами, одним из мест, где вырабатывается общая позиция лифтовиков, которая транслируется затем во властные структуры», – отметил генеральный директор ЗАО «Предприятие «Парнас» Эдуард Кайзер.
«Проблема 2020»
Одним из важнейших вопросов, стоящих сегодня перед отраслью, является «Проблема 2020», то есть выполнение требований Технического регламента по лифтам Таможенного союза Белоруссии, Казахстана и России. В соответствии с ними, к 2020 году в РФ не должно остаться в действии лифтов с выработанным нормативным сроком эксплуатации (25 лет). Между тем, сейчас в России находится в работе около 120 тыс. единиц такого оборудования, что составляет более четверти всех машин, имеющихся в жилищном хозяйстве (около 400 тыс.), напомнил вице-президент НЛС, генеральный директор АДС «СО «Лифтсервис» Алексей Захаров.
«Ситуация в этой сфере в стране постепенно улучшается», – констатировал он. По данным Единой лифтовой информационно-аналитической системы (ЕЛИАС), если в 2014 году в России было введено в эксплуатацию примерно 35,22 тыс. лифтов, то в 2015-м – 36,67 тыс., в 2016-м – 38,22 тыс., а в 2017-м – уже почти 40,43 тыс. «Таким образом, динамика явно положительная, годовой рост в последнее время составляет 4-5%. Суммарное же увеличение за три года достигло 13,5%, что является очень неплохим показателем», – считает эксперт.
Более того, по информации ЕЛИАС, по итогам I квартала 2018 года зафиксирован еще более существенный темп роста. Так, за первые три месяца в 2014 году было введено почти 4,94 тыс. лифтов, в 2015-м – 5,4 тыс., в 2016-м – 6,29 тыс., в 2017-м – 6,48 тыс., а в этом году – почти 9,1 тыс. В сравнении с показателем I квартала четырехлетней давности рост достиг примерно 90%.
«В прошлом году – впервые за много лет – в эксплуатацию введено на 2 тыс. больше лифтов, чем выведено в связи с истечением нормативного срока работы. Всего было заменено порядка 16 тыс. машин. С учетом программы опережающей замены лифтов, реально довести этот показатель до 20-22 тыс. Тем не менее, очевидно, что к 2020 году все выработавшие нормативный срок эксплуатации лифты заменены быть не могут», – подчеркнул Алексей Захаров.
Эксперт отметил, что Национальный лифтовый союз, как сообщество профессионалов, выступает за продление сроков введения требований Техрегламента Таможенного союза – примерно на пять лет. «Сейчас для этого удобный момент. Недавно принято решение об обсуждении и внесении изменений в различные документы Таможенного союза. В числе прочих, можно сделать корректировки и в регламент по лифтам. За пять лет, при сохранении тенденции к росту объемов ввода лифтов в эксплуатацию, выполнить требования Техрегламента вполне реально», – заключил он.
Дела региональные
По мнению Алексея Захарова, Ленобласть и Петербург демонстрируют неплохие результаты, особенно на фоне некоторых других регионов. Так, по информации ЕЛИАС, в городе за I квартал 2018 года введено в эксплуатацию 1172 лифта, в области – 72.
Региональный представитель НЛС по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович в целом согласился с такой оценкой, но подчеркнул, что это не означает отсутствия проблем. По его оценке, примерно 27% из работающих в жилищном хозяйстве Петербурга 45 тыс. лифтов функционируют более 25 лет и требуют замены.
«Надо отметить, что городские власти предпринимают довольно много усилий для улучшения ситуации в этой области. 30% средств регионального оператора капремонта направляется на эти цели, что является совершенно уникальным для России прецедентом. Город принимает участие в реализации программы опережающей замены лифтов. Тем не менее, эти усилия в сумме дают замену примерно 1,4-1,5 тыс. машин в год. И примерно столько же, может быть, чуть меньше, ежегодно перешагивает рубеж нормативного срока эксплуатации», – рассказал эксперт.
При этом, по словам Игоря Януковича, доля лифтов, проработавших более 25 лет, в городе постепенно сокращается. «Но происходит это главным образом за счет ввода в эксплуатацию большого числа новых машин в ходе жилищного строительства. Число же выработавших ресурс лифтов «в штуках» сокращается крайне медленно», – добавил он.
Специалист проиллюстрировал ситуацию такими цифрами: в 2018 году на замену лифтов будет направлено 2,1 млрд рублей, в 2019-м – намечено выделить 2,7 млрд. «Это очень существенный рост, особенно на фоне показателей прежних лет. Но для того, чтобы выполнить на уровне города требования Технического регламента Таможенного союза, до 2020 года на эти цели необходимо направить порядка 10 млрд рублей», – подчеркивает Игорь Янукович. Таким, образом, несмотря на усилия властей, обеспечить замену лифтов, отработавших 25 лет, не удастся и на региональном уровне. «И это при том, что, по нашей информации, Петербург в этой сфере занимает одну из лидирующих позиций среди всех субъектов Российской Федерации. В большинстве других регионов ситуация еще хуже», – добавил он.
Эксперт высоко оценил программу опережающей замены лифтов, в рамках которой победитель тендера выполняет работы за счет своих или привлеченных средств, а затем бюджет в течение трех лет погашает задолженность. Он также выразил надежду, что город продолжит в ней участвовать. «В Петербурге по этой схеме меняется 420 лифтов. Городские власти, насколько известно, довольны реализацией программы. Но пока не ясно, будут ли региональный Фонд капремонта и Жилищный комитет продолжать участие в ней и далее. Хочется надеяться, что будут», – говорит Игорь Янукович.
В то же время он отмечает высокую финансовую нагрузку на компании, участвующие в реализации программы. «Далеко не все даже опытные и надежные участники рынка могут ее осилить. Поэтому программу следует внедрять без фанатизма», – считает эксперт.
Мнение
Андрей Васильев, заместитель генерального директора, директор по сервису и модернизации компании «МЛМ Нева трейд»:
– Сейчас к рубежу нормативной эксплуатации подошли лифты, смонтированные в 1990-е годы. Между тем, качество лифтовой продукции и монтажных работ в то время резко упало. Появились первые станции на микроэлектронике, надежность которых была не лучше, чем у отечественных цветных телевизоров тех лет, релейно-контакторные устройства стали выпускаться с гораздо меньшим коэффициентом запаса по мощности, стали применяться микропереключатели, характеристики которых значительно уступали контактам ВПК-2110, ВПК-2111. Перечень новшеств, принятых для снижения себестоимости, можно продолжить. В любом случае, они значительно снизили надежность лифтов. Уже в те годы были сильные сомнения, что лифты производства 1990-х годов отработают хотя бы 25 лет. Сейчас они дают большое количество сбоев и работают порой даже хуже, чем лифты выпуска 1970-1980-х годов, идущие под замену.
Еще одной болезненной проблемой отрасли являются чрезвычайно низкие расценки на техническое обслуживание лифтов. Причем в Санкт-Петербурге этот вопрос стоит особенно остро. Вкупе со значительной задолженностью управляющих компаний перед лифтовиками это ведет к убыточности бизнеса по техническому обслуживанию лифтов. Такая печальная картина сложилась исторически, поскольку лифтовики, в отличие от поставщиков энергетических ресурсов, не пользуются заметным влиянием во властных структурах, и их позиция практически не учитывается. Это не лучшим образом сказывается на качестве работ, но пока, к сожалению, вероятность повышения расценок выше уровня инфляции невысока. Если эта тенденция продолжится, то муниципальным структурам придется создавать планово-убыточные лифтовые предприятия, а коммерческие компании просто покинут рынок.
Квартиры в многих новостройках эконом-класса, по мнению экспертов, обладают низким уровнем звукоизоляции. Исправить ситуацию могут новые стандарты строительства зданий, но они повысят и стоимость жилья.
Хорошая звукоизоляция – необходимый и важный фактор комфортного проживания граждан в своих квартирах. Насколько тихо окажется в них, во многом зависит от того, какие технологии были задействованы при строительстве дома.
Экономный «не-эконом»
Опрошенные «Строительным Еженедельником» специалисты полагают, что многие современные новостройки не могут похвастаться высоким уровнем звукоизоляции. По словам коммерческого директора производственной компании «Альянс» Николая Ефименко, слабая звукоизоляция новостроек связана с большой коммерческой составляющей строительства жилья. «Вопрос звукоизоляции обычно стоит на последнем месте после наличия ограждающих конструкций, тепла, электричества и воды. Сразу же после вселения в квартиру новые жильцы могут столкнуться с проблемой шума от соседей. Особенно много трудностей возникает из-за ударного шума от соседей сверху. Это происходит по причине несоблюдения технологий звукоизоляции пола и отсутствия звукоизолирующих прокладок под стяжкой пола у соседей сверху», – отмечает он.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов считает, что проблемы с шумами могут возникать в домах, где застройщики не выполнили звукоизоляцию технических помещений, а также трубопроводов, проходящих через жилые помещения. «Кроме того, ударный шум от падения тяжелых предметов на пол, стука каблуков может возникать в помещениях общего пользования, если не были приняты дополнительные меры звукоизоляции. Неприятный шум может создавать и некорректно работающая система вентиляции. Появление постороннего шума может зависеть не только от качества звукоизоляционных мероприятий, но и от отношения жильцов к правилам проживания в жилом доме. Даже очень дорогостоящая звукоизоляция не поможет в случае, если, к примеру, ваш сосед решит в час ночи повесить себе полку на железобетонную стену», – добавляет специалист.
Как отмечает эксперт компании «Формула М2» Константин Ганов, в настоящее время в жилье эконом-формата со звукозащитой стало еще хуже, чем в прошлом веке, поскольку застройщики вынуждены максимально экономно использовать строительные материалы. К примеру, компании заметно уменьшили толщину железобетонных панелей для панельных домов. Из тех же соображений экономии межквартирные перегородки делаются более тонкими, часто с использованием более современных экономичных технологий.
По словам адвоката Юлии Вербицкой (Винник), практически каждый иск, предъявляемый застройщику по качеству квартиры, содержит требования, связанные с недостаточной звукоизоляцией. «На мой взгляд, причины нарушений звукоизоляции не в требованиях законов, предусматривающих соблюдение технологии строительства (эти законы достаточно суровы), а во множественных нарушениях этих законов застройщиками в их попытке получить сверхприбыли. Ведь ряд строительных этапов относится к так называемым «скрытым работам», качество которых может оценить только хорошо подготовленный строительный специалист», – делает выводы эксперт.
Высокие стандарты
Стоит отметить, что у специалистов нет единого мнения по завышенности или заниженности действующих требований к уровню звукоизоляции. При этом большинство экспертов полагает, что и действующие нормы по шуму проектировщиками и строителями не учитываются.
Продукт-менеджер группы «Кнауф СНГ» Андрей Удалов рассказывает, что требуемый уровень звукоизоляции между комнатами одной квартиры – 43 дБ, двери квартир, выходящие на лестничные клетки, должны обеспечить уровень в 32 дБ, стены и перегородки между квартирами – 52 дБ. «При этом, к примеру, у многих международных гостиничных операторов требования гораздо выше, например, между номерами уровень звукоизоляции достигает 62 дБ. В большинстве случаев жильцы многоэтажных домов либо вынуждены мириться с избыточным шумом, либо улучшать звукоизоляцию своими силами», – отмечает специалист.
Тем не менее, по словам директора компании «НДВ-Девелопмент» Андрея Стригалёва, даже если ужесточить нормы звукоизоляции, попросту меньше объектов сможет им соответствовать, а те, что смогут, подорожают из-за увеличения расходов на звукоизоляцию. Либо усугубится коррупционная составляющая: разрешения будут выдаваться вне зависимости от того, соответствует постройка СНиП или нет.
Такие выводы делает и директор НТЦ «Резина» Сергей Санкин. По его мнению, ужесточение требований к акустическому комфорту приведет к серьезному удорожанию строительства, что неизбежно скажется на продажах либо на прибыльности проектов.
Помоги себе сам
В настоящее время многие собственники «шумных» квартир звукоизоляцией занимаются сами или прибегают к услугам специализированных фирм.
Руководитель Инженерно-технического центра корпорации «ТЕХНОНИКОЛЬ» Алексей Арабов отмечает, что если звукоизоляцию делать в момент строительства, то удорожание может быть минимальным. «Добавить звукоизоляцию в пол перед заливкой стяжки или использовать сразу перегородки со звукоизоляцией в процессе строительства не так дорого. Звукоизоляция помещения уже в процессе эксплуатации здания, например, для защиты от шумных соседей, может потребовать более серьезных затрат. Стоимость звукоизоляции зависит от необходимой толщины звукоизоляционного материала, количества слоев гипсокартона в стене, марки и бренда сухих строительных смесей», – говорит он.
Главный инженер проекта компании «Метрополис» Дмитрий Горбик советует, что для решения проблемы шума в жилой квартире в первую очередь необходимо установить источник шума. Порой это непростая задача, особенно когда источником шума является инженерное оборудование здания: «Самый часто встречающийся пример: ударный шум от шагов соседей сверху. Оптимальный вариант решения данной проблемы: по договоренности с соседями заложить шумоизоляцию под стяжку пола соседской квартиры. В качестве шумоизоляции можно использовать маты «ТермоЗвукоИзол» или специализированные акустические минераловатные плиты, ассортимент последних достаточно широк. Основной принцип при устройстве звукоизоляции – это обеспечение отсутствия жестких связей между плитой перекрытия, стенами и стяжкой пола», – рассказывает специалист.
Генеральный директор компании iHouse Lab Тимур Каландаров отмечает: если дом с невысокими шумоизоляционными качествами, важно сделать обшивку по всему периметру помещения. «Внутри квартиры монтируется металлический каркас, который заполняется разными мягкими материалами (обычно минеральные ваты) и утеплителями. Проблема в том, что шумоизоляция квартиры может значительно уменьшить ее метраж, так как толщина защитного слоя составляет порядка 70–120 мм. Но при этом жильцы не будут испытывать дискомфорт от того, что соседи делают ремонт в своей квартире», – резюмирует эксперт.
Мнение
Виталий Борисов, руководитель направления «Техническое развитие» компании PAROC:
– С точки зрения стандартов (требований и нормативов по звукоизоляции) – все хорошо, все они есть. Однако на практике существует сложность с исполнением этих нормативов. Одна из причин – недостаточный контроль в этом направлении. Да, ситуация с соблюдением требований по теплотехнике, по качеству строительных материалов в целом по рынку выправилась, но относительно звукоизоляции предстоит много работы. Другими словами, по состоянию на данный момент реформировать законодательство не нужно. Нужно, чтобы уже существующие нормативы стали по-настоящему исполняться. Кстати, именно из-за несоблюдения нормативов в большинстве новостроек недостаточный уровень акустического комфорта внутри помещения. Пример – те же панельные дома, где нередко ощущается недостаток звукозащиты. Это эконом-жилье, и отношение застройщиков к нему именно как к «эконому».
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК Недвижимость» (входит в строительный холдинг «ПСК»):
– Есть стереотип, что в «панельках» слышно, как храпит сосед, а в монолите тихо, как в музее. Это не совсем так. Бетон сам по себе является хорошей изоляцией от бытовых шумов. Если слышно, о чем говорят соседи, значит, где-то есть щели. У зданий с монолитным конструктивом вероятность образования таких отверстий минимальна, ввиду технологии строительства. У панельных зданий зазоры между панелями могут возникнуть – и они заделываются.
Как строитель могу поделиться таким «лайфхаком»: при выборе квартиры обращайте внимание на ее расположение относительно границ секции. Крайние комнаты в таких квартирах будут наиболее тихими. Причина проста: у каждой секции есть собственные несущие стены. Там, где одна секция граничит с другой, таких стен получается две – одну стену на двоих секции делить не могут. Пространство между ними дополнительно заполняется пенополистиролом, образующим тепловой шов. В совокупности это образует толстый «пирог», благодаря которому одна-две стены соответствующих комнат получат лучшую изоляцию от шума.