Стрит-ритейл восстанавливается: доля свободных помещений в Санкт-Петербурге начинает сокращаться
Постепенное ослабление коронавирусных ограничений и рост трафика на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга увеличили активность арендаторов. Как следствие, по итогам первого квартала 2021 года уровень вакантности на основных торговых коридорах города за три месяца снизился на 3,4 п.п. и составил 12,3%. Это наименьший показатель с начала пандемии.
Наибольшая динамика снижения уровня вакантности зафиксирована на Большом Проспекте П.С., где в первые три месяца 2021 года доля свободных помещений снизилась на 6,2 п.п. – до 9,5%. На Невском проспекте уровень вакантности сократился с 15% до 13,6%. Меньше всего вакантных помещений, по-прежнему, на улице Рубинштейна. По итогам первого квартала уровень вакантности на этой улице составил 7,2%.
По данным Colliers, в первые три месяца 2021 года улицы Санкт-Петербурга пополнили более 60 новых арендаторов. Больше всего открытий было зафиксировано в сегменте общественного питания – 18 точек. Так, на улице Рубинштейна место кафе «Рубинштейн» заняло заведение RS20. На Невском проспекте, 88 был открыт ресторан грузинской кухни «Чача Фокачча». На Старо-Невском проспекте, 160 готовится к открытию ресторан «Hobz – ремесленный хлеб».
Среди сегмента «одежда и обувь» открылось или готовится к открытию 14 магазинов. Среди значимых открытий первого квартала – магазин обуви ECCO (Невский проспект, 22), магазин женской одежды 12 Storeez (Большая Конюшенная, 13), шоурум женской одежды Anna Pekun (Большой проспект П.С., 63), флагманский магазин одежды Elisabetta (Невский проспект, 63). Готовится к открытию COS, &Other Stories на Большом проспекте П.С., 59.
В то же время, на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга было закрыто около 40 заведений. Наибольшее число закрытий также пришлось на сегмент общественного питания: за первый квартал прекратили работу 15 заведений. Среди них – кондитерская «Север-Метрополь» (Старо-Невский проспект, 184) и ресторан Porto Maltese (Старо-Невский проспект, 174).
«Несмотря на введение дополнительных коронавирусных ограничений в период новогодних праздников, последующее смягчение режима работы позволило арендаторам всех профилей работать в полную силу. Рынок стрит-ритейла постепенно восстанавливается – количество открытий превышает число закрытий. Предложение качественных помещений, как и сроки экспонирования объектов, сокращаются. Как правило, качественные помещения находят своего арендатора в течение одного квартала. Коммерческие условия возвращаются к допандемийному уровню», - комментирует Юлия Кузнецова, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers.
Половина квартир, продаваемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга в настоящее время, возведены после 2010 года. По данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), на рынке двух столиц клиенты активно обновляют свое жилье, сокращая долю квартир советских годов постройки в общем объеме продаж.
Аналитики компании «Метр квадратный» отмечают, что бум многоквартирного жилищного строительства в нашей стране начался в середине 1950-х годов с развитием типового панельного жилья. До конца 1980-х годов активно возводились малоэтажные дома, в 90-е годы строительный рынок России переживал резкий спад, и строительство многоэтажных домов началось лишь в начале 2000-х. Но именно они сегодня определяют структуру предложений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга.
По данным экосистемы недвижимости, более 3/4 квартир, которые предлагаются сегодня в Москве в качестве «вторички», расположены в домах, построенных после 1989 года. Доля квартир, возведенных в период «индустриального домостроения» (1955-1989 гг.), составляет 17%. Еще 6% предложений приходится на квартиры в домах более ранних годов постройки.
В Санкт-Петербурге наблюдается в целом аналогичная ситуация. Разница – лишь в доле квартир в домах, построенных ранее 1955 г, здесь это около 13%, причем основная часть из них возведена до 1932 года. 18% в общем объеме продаж занимает жилой фонд 1955-1989 гг., около 70% построены уже в современной России.
Таким образом, более 50% квартир, предлагаемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, находятся в домах, построенных уже начиная с 2011 года – половина столичной «вторички» моложе 10 лет. Генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев отмечает, что граждане активно улучшают свои жилищные условия, приобретая в том числе новостройки за счет льготной ипотеки. Еще одним важным фактором является высокая доля инвестиционной недвижимости, которая характерна для рынка двух столиц.
Эксперт на рынке жилья добавляет, что вторичный рынок до сих пор ассоциируется у многих покупателей с «панельками» или «хрущевками», хотя статистика говорит о его значительном «омоложении». «Возведение большого объема жилищного фонда после 2011 года и активность инвесторов на этом рынке привели к значимому росту доли квартир в новостройках по переуступке. Текущая ситуация и увеличение объемов строительства, заявленное в рамках национального проекта по развитию жилищного фонда России, будут еще больше ускорять этот процесс, полностью разрушая сложившийся годами стереотип о старом и некачественном фонде вторичного рынка», – считает Вячеслав Дусалеев.
Для сравнения аналитики «Метр квадратный» использовал объем выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, оценивая его с учетом даты постройки домов. Обзор проведен на основе лотов, представленных на платформе по поиску жилья "Метр квадратный": выборка включает в себя 71% предложений по Москве и 86% предложений по Санкт-Петербургу с подтвержденными сроками постройки домов. Полная база жилых объектов, представленных на платформе, содержит более 100 тыс. квартир на вторичном рынке в Московском регионе и Санкт-Петербурге и области.
В Санкт-Петербурге все сильнее сокращается предложение в категории малогабаритных лотов. По сравнению с 2019-2020 гг. количество адресов, по которым продаются квартиры и апартаменты площадью до 30 кв. м, стало меньше на одну шестую. Об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного экспертами Urbanus.ru.
По итогам прошлого сезона в петербургских новостройках выбыло без малого 400 квартир сверхмалого формата (до 20 кв. м). На сегодняшний день представительство этого продукта на первичном рынке исчисляется 93 лотами, рассредоточенными по пяти адресам. Самой широкой выборкой (66 лотов) отличается ЖК «Цветной город». Объекты площадью менее 20 кв. м встречаются также в шести апарт-комплексах. По заявленному бюджету в этой категории лидирует апартамент с габаритами 19,85 кв. м во второй очереди комплекса Docklands на Васильевском острове (набережная Макарова). Он стоит 7,00 млн рублей.
Проектов, включающих предложение площадью до 25 кв. м, намного больше. Их пул насчитывает 62 адреса (в том числе, 14 апарт-комплексов). 12 из них сосредоточены на северо-западной окраине города – между проспектом Энгельса и Западным скоростным диаметром. 6 проектов базируются внутри сектора, образованного пересечением Московского и Пулковского шоссе, и еще столько же примыкают к нему с внешней стороны. Еще одна локация с высокой долей новостроек, включающих малоформатные лоты, сложилась на юге Приморского и Выборгского районов. Здесь сгруппировано 7 подобных проектов. Самое дорогостоящее предложение площадью до 25 кв. м зафиксировано в апарт-комплексе Status (7,46 млн рублей), а также в жилых комплексах Neva Residence (7,34 млн рублей), ID Park Pobedy (6,94 млн рублей) и Квартал Che (6,35 млн рублей).
В 95 петербургских новостройках (с учетом 18 апарт-комплексов) из 236 можно приобрести квартиру или апартамент площадью до 30 кв. м. Большая часть экспозиции (свыше 60%) аккумулирована в Приморском, Московском, Невском и Выборгском районах.
Количество проектов, в которых предлагаются лоты сверхмалого формата, остается относительно стабильным на протяжении двух последних лет. В то же время у петербургских застройщиков явно снижается интерес к реализации недвижимости площадью 20-30 кв. м. В начале марта 2019 г. на рынке было представлено 75 комплексов с лотами площадью менее 25 кв. м и 115 комплексов с лотами площадью менее 30 кв. м. Таким образом, объем экспозиции уменьшился более чем на 17%. Это часть эволюционного процесса, характерного для строительной индустрии Санкт-Петербурга. Потребительский спрос переключается на более просторные и удобные планировки. И застройщики вынуждены пересматривать свои продуктовые линейки.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.