Пандемия спровоцировала рост спроса на кладовки
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», в Москве отмечается рост спроса на кладовые помещения: в I квартале 2021 года было реализовано на 67% кладовок больше, чем в I квартале прошлого года. Причем всплеск пришелся на март, который превысил даже пиковые показатели ноября прошлого года: в этом месяце было продано 835 кладовок, что на 27% больше, чем в ноябре 2020 года, и в 2,7 раз больше, чем в марте прошлого года.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «По мере снижения средней площади квартир в новостройках – мощного рыночного тренда последних лет, и роста внимания к грамотному функциональному зонированию квартир, все более важным становится вопрос хранения крупных и сезонных вещей. Если раньше такие предметы занимали лоджии, балконы, места общего пользования в подъездах, то сейчас, особенно на фоне ставшей для многих перманентной «удаленки», люди стараются освободить как можно больше места для жизни и найти удобные места для хранения всего, что используется не часто».
В 2020 году объем предложения кладовых помещений был достаточно стабильным и составлял 2,7-2,8 тыс. лотов, но в декабре он вырос на 7,3% по сравнению с показателями ноября до 3 тыс. лотов. В январе-феврале 2021 года, за счет вывода новых объемов, объем снова подрос, достигнув уровня 3,2-3,4 тыс. лотов, однако в марте, на фоне высокого спроса со стороны покупателей, предложение снова снизилось и вернулось на средний уровень прошлого года.
Сейчас кладовки[1] предлагаются в 13,6% всех жилых комплексов в старых границах Москвы (без учета элитного и премиум сегментов) – это порядка 2,9 тыс. штук или 11,7% от общего объема предложения квартир и апартаментов. Основной объем предложения сосредоточен в новостройках комфорткласса (55,1% всех лотов), в сегменте бизнес-класса – около 44,4% и только 0,4% в новостройках экономкласса.
На протяжении последнего года основная доля сделок с кладовками совершалась в новостройках комфорткласса (61,3%), в бизнес-сегменте она подросла до 30,4%, а в экономклассе, наоборот, снизилась до 8,3%.
Площадь кладовки в новостройках Москвы в среднем составляет около 4,53 кв. м. В бизнес-классе такие лоты в среднем имеют площадь 4,05 кв. м, в «комфорте» – 4,92 кв. м, в «экономе» – 5,2 кв. м. Средняя площадь предлагаемых кладовок снизилась на 4,5%: в бизнес-сегменте снижение составило 6,6%, в комфортклассе – 13,9%, а в экономклассе площадь наоборот выросла на прирост составил около 60%,
«Стоимость кладовых помещений в разных сегментах демонстрировала разнонаправленную динамику, – отмечает Наталья Шаталина. – С лета 2020 года в новостройках бизнес-класса средняя цена 1 кв. м выросла на 10,9%, в экономклассе – на 42,4%, а в комфортклассе – снизилась на 10,8%, что объясняется смещением предложения в сторону более бюджетных комплексов данного сегмента. В среднем по рынку, цена 1 кв. м на кладовые помещения снизилась на 4,2% и составила в марте 132,5 тыс. рублей, средний бюджет предложения составил 656,3 тыс. рублей (от 644,2 тыс. рублей в бизнес-классе до 425,1 тыс. рублей в экономклассе)».
[1] Учитываются только те комплексы, где кладовые помещения представлены в открытой продаже, с публикацией прайс-листов.
В конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках бизнес-класса превысила 300 тыс. рублей – впервые в истории рынка, по наблюдениям экспертов «Метриум». В IV квартале также был зафиксирован самый резкий прирост цены на первичное жилье этого сегмента, а средняя стоимость квартиры достигла 22 млн рублей.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в Москве составила 300,7 тыс. рублей. Это на 9% больше, чем в III квартале (275,8 тыс. рублей). За 12 месяцев показатель увеличился на 24% – год назад новая квартира бизнес-класса обходилась в среднем в 241,7 тыс. рублей за кв.м.
Новостройки бизнес-класса никогда не стоили так дорого: после кризиса 2014-2015 гг., кода они выросли в цене до 252,5 тыс. рублей за кв.м (в I квартале 2015 года), их стоимость снижалась, достигнув минимума в I квартале 2018 года – 223,5 тыс. рублей за кв.м. С тех пор показатель постепенно повышался, а в 2019 году резкими темпами пошел вверх. За год «квадрат» подорожал на 59 тыс. рублей.
Выше 300 тыс. рублей за квадратный метр цена на новостройки бизнес-класса поднялась в четырех административных округах Москвы. В Южном АО такое жилье обойдется в среднем в 338 тыс. рублей за кв.м, в Западном АО – 325 тыс. рублей, в Северном АО – 320 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – 302 тыс. рублей за кв.м. В других округах средние цены ниже 300 тыс. рублей, и самые доступные из них можно найти в Северо-Восточном АО (245,9 тыс. рублей за кв.м), Юго-Восточном АО (254,8 тыс. рублей) и Восточном АО (272 тыс. рублей за кв.м).
Средняя стоимость квартиры бизнес-класса за прошедший год также закономерно увеличилась. Сейчас она обойдется в среднем в 22,4 млн рублей (74,6 кв.м), что на 23% больше, чем год назад. Заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры – до 14,6 млн рублей (45,1 кв.м) – на 31% больше, чем в конце 2019 года. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 23% до 20,7 млн рублей (за 68,9 кв.м.). В такой же степени подорожали трехкомнатные квартиры до 28,3 млн рублей (100 кв.м). Студии в новостройках бизнес-класса сейчас стоят 10,4 млн рублей (30,2 кв.м), что на 22% больше, чем год назад.
«Новостройки бизнес-класса в 2020 году пользовались огромной популярностью, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с высокой инвестиционной активностью россиян. В 2020 году на фоне мягкой кредитно-денежной политики ЦБ сократилась доходность депозитов, поэтому многие решили вывести деньги со счетов и вложить их в других активы. В кризисных условиях наиболее очевидным вариантом стало жилье – большинство россиян рассматривают как объект для вложений именно недвижимость. В Москве новостройки бизнес-класса обладают оптимальным сочетанием цены, качества и ликвидности, поэтому именно в этом сегменте был зафиксирован значительный всплеск числа сделок и, как следствие, рост цены».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 617,4 тыс. кв. м и 8,2 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 4,2 % площади и на 6,6% лотов. За год размер экспозиции сократился на 25% площади и 41% лотов.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 303,1 тыс. руб. (+2,1% за месяц). За год СВЦ выросла на 23,4%.
В течение года наблюдалась высокая активность девелоперов на рынке квартир бизнес-класса. Даже несмотря на то, что было выведено 11 новых проектов против 17 в прошлом году, новое предложение выросло на 8% в расчете на количество корпусов (70 против 65).
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЮАО (19,3%, +0,4%), ЗАО (16,4%, -1,8%) и САО (12,3%, -1,1%). Наибольшая активность была продемонстрирована в ЮАО, где по итогам года объем предложения вырос на 62%, а его доля выросла на 11,3% благодаря выходу новых проектов и объемов в размере 27 корпусов в 3 новых и уже реализующихся проектах. Несмотря на выход 15 корпусов в 2 новых и 4 в уже реализующихся проектах, в ЗАО за год наблюдалась отрицательная динамика предложения - на 38,8%, а его доля сократилась на 4%. Также существенное сокращение экспозиции произошло в СЗАО (на 54%) несмотря на выход 18 корпусов в 2 новых и в одном уже реализующемся проекте.
В САО объем экспозиции уменьшился на 58%, а его доля - на 9,8%. В этом округе в 2020 г. не вышло ни одного нового проекта и объем пополняется за счет уже реализующихся объектов.
Снижение объемов в реализации говорит об активности покупателей, спрос которых поглощал текущее предложение квартир в реализуемых проектах.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 251,6 тыс. руб. (+3,3% мм), самым дорогим является ЗАО с СВЦ на уровне 341,3 тыс. руб. (+5,6%). Самый высокий рост СВЦ за год - в ЗАО, ЮАО и САО – по 31,8% и 28,5%, что на 8,4% и 5,1% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
По средней цене самым доступным является округ ЮВАО - 17,4 млн. руб. (-8,4% мм), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 29 млн руб. (+11,5% мм). Больше всего за год средняя цена квартиры выросла в САО, ЗАО и ВАО – на 53%, 46% и 33%, что на 28%, 20% и 5% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
Большая доля предложения бизнес-класса реализуется без отделки 64,9% (+4,9% мм, - 13% гг). На долю предложения с предчистовой отделкой приходится в 2 раза меньше 23,8% (+0,1% мм, +7,5% гг). За месяц доля предложения с отделкой выросла на 4,6% и составила 11,3%. За год ее объем вырос на 35%, а доля – на 5,4%. Но она все еще не становится трендом жилья бизнес-класса.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (26,6%), 4е средней площадью 105 кв. м (19,4%) и 2е средней площадью 49,7 кв. м (14,5%). Средняя площадь всего предложения составила 76 кв. м., которая снизилась за месяц на 2,2%.
По всем типам квартир наблюдается положительная динамика СВЦ. Больше всего за год выросла СВЦ двухкомнатных, однокомнатных и 2е квартир - на 36,3%, 35,8% и 27,3%, что на 12,8%, 12,5% и 4% выше, чем в среднем по рынку. Все остальные типы квартиры выросли в цене на уровне роста рынка – 23%.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
дек.19 |
ноя.20 |
дек.20 |
Динамика, %, мм |
Динамика, %, гг |
|
2кк |
15,7 |
21,4 |
22,1 |
3,1% |
40,4% |
|
1кк |
9,8 |
13,8 |
13,6 |
-1,5% |
39,2% |
|
3е |
17,6 |
21,6 |
22,1 |
2,5% |
25,9% |
|
3кк |
21,2 |
26,6 |
26,5 |
-0,4% |
24,9% |
|
2е |
13,1 |
16,3 |
16,3 |
0,4% |
24,4% |
|
студия |
8,1 |
10,2 |
10,1 |
-1,5% |
23,6% |
|
4кк |
27,5 |
31,9 |
31,4 |
-1,4% |
14,2% |
|
4е |
26,3 |
29,1 |
30,0 |
2,9% |
14,1% |
|
многокомн. |
38,4 |
40,0 |
40,1 |
0,2% |
4,6% |
|
Итого |
18,3 |
23,0 |
23,0 |
-0,1% |
25,7% |