Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В I квартале 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 102 проекта (-7 за квартал; -11 за год) с объемом экспозиции 3 285 лотов (404,4 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 12% за квартал, а за год – на 27%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 8% и 30% за квартал и за год соответственно.
Средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса выросла на 11,4% за квартал и на 17% за год, составив 694,5 тыс. руб. В элитном сегменте – выросла на 4,1% за квартал и на 9,6% за год, достигнув 1,019 млн руб.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 56 проектов с общим объемом предложения около 2 105[1] лотов (1 250 квартир и 855 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 234,4 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 9%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 2,9%.
В начале этого года девелоперы проявили большую активность относительно I квартала 2020 года. Продажи и бронирование открылись в четырех проектах премиум-класса (за аналогичный период 2020 года рынок пополнился всего лишь 1 проектом).
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
High Life* |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
|
2 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
|
3 |
Sky View* |
АО "Киноцентр" |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
|
4 |
Бадаевский |
Capital Group |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
Тройка районов с максимальным объемом предложения не изменилась. По числу экспонируемых лотов лидером является район Дорогомилово (21,4%; доля без изменений). На втором месте – Пресненский район, где доля осталась на прежнем уровне в 12,3%. Третье место сохранил за собой район Раменки, его доля составила 12%, доля за прошедший квартал также не изменилась. Примечательно, что новые проекты в Дорогомилово («Бадаевский» от Capital Group) и Пресненском районах (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View) не оказали влияния на структуру предложения по районам из-за пропорциональной компенсации вымываемых объемов. Стоит отметить, что наибольший темп прироста рыночной доли отмечен в районе Даниловский, где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер» (11,3%; +8,3 п.п.). Сильнее всего сократилась доля Бегового района до 0,8% (- 3 п.п. за квартал) из-за активного вымывания доступного предложения в двух проектах: Art Residence и SLAVA.
Источник: «Метриум»
В I квартале 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,6% (-6,8 п.п.). За отчетный период доля квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально увеличилась и составила 59,4%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.
Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Старт новых проектов позволил заметно нарастить долю предложения на начальном этапе до 33,2% (+8,2 п.п.). Вместе с тем, на рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное повышение строительной готовности основной массы лотов. Доля текущего предложения в домах на этапе отделочных работ составила 25,7% (+0,3 п.п.). На этапе монтажных работ наблюдалось существенное снижение доли лотов – по итогам квартала она снизилась до 19% (-6,9 п.п.). Доля предложения в готовых объектах составила 22,1% (-1,5 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки за квартал не произошло значительных изменений. По-прежнему на рынке премиум-класса превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой (40,1%; -0,9 п.п.). На лоты без отделки приходится 38% (+ 1 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box за квартал почти не изменилась и составила 21,9% (-0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (32,8%), их доля за квартал выросла на 0,3 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,5% (-1,7 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов за квартал пропорционально увеличилась: на 1,1 п.п., (19,9%) и (16,3%) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 2,5% рынка (-0,9 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 694 510 руб. Показатель вырос на 11,4% относительно IV квартала 2020 года и на 17% за 12 месяцев.
За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра был зафиксирован в районе Дорогомилово (+33,9%), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах. Значительный прирост среднего показателя отмечен в Хорошёвском районе (+20,2%), где на первичном рынке экспонируется всего один жилой комплекс (Prime Park). В районах Филевский парк, Пресненский и Беговой также наблюдалась положительная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 14,9-16,8%. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы – Тверском – средняя цена квадратного метра достигла более 930 тыс. руб., повышение составило 16,4%.
Наиболее существенное сокращение показателя отмечено в районе Аэропорт (-28,6%), где представлен только один проект («ВТБ Арена парк»). Снижение цен объясняется намерением застройщика простимулировать продажи остаточного предложения в давно реализуемом проекте.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2021 года вырос на 18,9% – до 77,3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 6,6% – до 111,2 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
26,3 |
39,7 |
72,2 |
269 500 |
529 855 |
1 000 840 |
9 681 360 |
21 058 115 |
72 210 000 |
|
1К |
37,0 |
58,6 |
113,6 |
265 000 |
592 800 |
1 358 810 |
14 322 320 |
34 784 725 |
126 600 330 |
|
2К |
53,7 |
90,4 |
182,8 |
250 250 |
617 215 |
1 444 500 |
20 125 560 |
55 848 160 |
198 185 400 |
|
3К |
81,6 |
126,1 |
224,9 |
261 250 |
679 750 |
1 438 740 |
23 030 235 |
85 707 075 |
254 656 980 |
|
4К+ |
111,9 |
237,1 |
1852,6 |
205 120 |
776 055 |
1 976 365 |
37 977 220 |
184 520 365 |
1 925 000 000 |
|
итого |
26,3 |
111,2 |
1852,6 |
205 120 |
694 510 |
1 976 365 |
9 681 360 |
77 313 635 |
1 950 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,6 кв. м. за 9,7 млн руб. (апартамент);
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 35,3 кв. м. за 11,1 млн руб. (апартамент);
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 29,1 кв. м. за 11,1 млн руб. (квартира).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,95 млрд руб.;
– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 385 кв. м. за 1,75 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 656 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья г. Москвы по итогам I квартала 2021 года было представлено 46 комплексов, в которых экспонировалось около 1 180 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 170,1 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 17%, а продаваемая площадь – на 15%. В связи с отсутствием выхода новых проектов и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем предложения.
Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках внесли некоторые изменения в структуру предложения по районам. Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал доля округа увеличилась на 1,1 п.п. до 39,7%. Примерно одинаковый объем предложения в Хамовниках и на Арбате, в них сосредоточено 13,4% (-1,1 п.п.) и 12,2% (+2,2 п.п.) всех квартир и апартаментов. Далее следуют районы: Таганский (9,7%; -0,6 п.п.), Якиманка (8,9%; -2,6 п.п.) и Тверской (7,2%; 1,6 п.п.). По 3,6% в Мещанском (+0,3 п.п.) и Красносельском районах (-0,6 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье (1%; +0,1 п.п.) и Басманном районах (0,7%; -0,4 п.п.).
Источник: «Метриум»
Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,4% (+3,1 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,6%).
Структура предложения по лотам
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В связи с отсутствием новых проектов, а также активным строительством уже представленных на рынке, структура предложения плавно сместилась на стадию более высокой степени готовности. Так, наибольший объем предложения приходился на объекты, получившие РВЭ (68,1%; +1,9 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,2%; +0,1 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 3,1 п.п. до 4,8%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В конце отчетного периода за счет высокой скорости вымывания предложения без отделки отмечено увеличение доли квартир и апартаментов с готовым ремонтом. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 40,1% (+5,4 п.п.), в черновом варианте – 35,3% (-4 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 24,6% (-1,4 п.п.) совокупного предложения.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по количеству комнат наблюдалось небольшое снижение долей студий и двухкомнатных лотов ввиду высокого спроса на данные форматы, а доли остальных типологий, наоборот, немного выросли. Превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,4% (-1,2 п.п.) и 29,4% (+0,9 п.п.) соответственно. По 17,4% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,4 п.п.) и многокомнатные (+0,8 п.п.) лоты. Наименьшую долю занимали студии (2,4%, -0,9 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья составила 1,019 млн руб. или 13 446 $[3]. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 4,1% (+9,6% за год) в рублевом эквиваленте, в долларовом – всего на 1,2% (при этом стоимость доллара увеличилась на 2,8% относительно рубля за квартал).
На рынке элитной недвижимости присутствовали факторы, влияющие как на рост средневзвешенной цены квадратного метра, так и на ее снижение. Рост стоимости в данном сегменте поддерживался пересмотром прайса в отдельных комплексах: в некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Изменение структуры предложения, плавное вымывание наиболее ликвидных лотов и лотов небольшого формата с высокой ценой квадратного метра влияло на снижение средневзвешенной цены в отдельных проектах.
Почти по всем районам Москвы прослеживалась положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост цен (+23,7%) произошел в районе Замоскворечье, где остался всего один проект в реализации. В Красносельском и Таганском районах за счет повышения стадии строительной готовности проектов «Тессинский, 1» и Turgenev квартальное увеличение стоимости квадратного метра оказалось несколько выше, чем в среднем по рынку: +10,5% и 9,2% соответственно. Структурные изменения в экспонируемых комплексах привели к росту цен в районах: Басманный (+7,9%), Якиманка (+6,7%), Хамовники (+6,5%), Мещанский (+3,4%) и Пресненский (+2,2%). В Тверском районе средневзвешенная цена осталась примерно на том же уровне (+0,8%). Отрицательная динамика зафиксирована на Арбате (-2,8%), где пересмотр цен в отдельных объектах носил разнонаправленный характер.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,6 кв. м за 27,4 млн руб.;
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;
– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 52,7 кв. м за 33,9 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.;
– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
44,6 |
52,7 |
627 145 |
785 460 |
971 000 |
27 440 460 |
35 013 740 |
45 819 435 |
|
1К |
45,1 |
81,6 |
144,4 |
488 560 |
716 330 |
2 369 405 |
33 972 000 |
58 623 550 |
254 000 000 |
|
2К |
75,6 |
131,6 |
233,0 |
500 580 |
828 875 |
2 052 990 |
48 645 000 |
109 052 650 |
312 000 000 |
|
3К |
94,7 |
159,5 |
295,6 |
509 000 |
1 084 150 |
2 500 000 |
58 918 300 |
172 895 245 |
481 750 000 |
|
4К+ |
125,2 |
278,8 |
2 180,9 |
459 535 |
1 249 240 |
3 150 000 |
81 380 000 |
363 787 095 |
2 900 000 000 |
|
СВ. ПЛ. |
35,7 |
137,2 |
385,7 |
556 365 |
1 182 755 |
2 884 875 |
39 314 000 |
162 291 550 |
1 063 994 400 |
|
ИТОГО |
28,3 |
144,0 |
2 180,9 |
459 535 |
1 018 650 |
3 150 000 |
27 440 460 |
149 129 450 |
2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«Объем предложения в высокобюджетном сегменте продолжил снижаться и к концу I квартала 2021 года количество лотов в продаже составило 3 285 штук (-12% за квартал; -27% за год) или 404,4 тыс. кв. м (-8% за квартал; -30% за год), что является рекордно низким значением последних лет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом текущую девелоперскую активность можно охарактеризовать как сдержанную. В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых проекта премиум-класса и ни одного нового в сегменте элитных новостроек.
По итогам I квартала 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Это свидетельствует о высоком спросе в данном сегменте и объясняет причину рекордного сокращения текущей экспозиции на рынке и заметный рост цен, особенно в премиум-классе.
В начале 2021 года цены в высокобюджетном сегменте продолжили расти. Средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила 694,5 тыс. руб. (+11,4% за квартал; +17% за год), а средний бюджет предложения увеличился до 77 млн руб. (+19% за квартал). В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра – 1,019 млн руб. (+4,1% за квартал; +9,6% за год), а средний бюджет предложения – 149 млн руб. (+9% за квартал).
Несмотря на наметившийся дефицит предложения в сегменте высокобюджетной недвижимости, мы полагаем, что за счет повышения активности застройщиков к концу 2021 года произойдет восстановление объема предложения до уровня 2019 года. Вероятнее всего, стоит ожидать старт продаж ряда комплексов, по которым были получены все необходимые исходно-разрешительные документы, на более высокой стадии готовности. Динамика спроса на первичном рынке будет во многом зависеть от выхода нового ликвидного предложения и того, насколько оно будет соответствовать вкусам и предпочтениям потенциальных покупателей».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 75,7576 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 29.03.2021.
Строительная отрасль в настоящее время переживает не лучшие времена. К системному финансовому кризису добавилась проблема государственного «дерегулирования» в строительстве, и, как следствие, выдавливания с легального рынка строительных услуг предприятий малого бизнеса.
Снижение объемов производства строительных материалов, приводит к остановке и консервации предприятий. Эта тенденция губительна, т.к. уходят и дисквалифицируются специалисты. На их место приходят непрофессионалы, которые усугубляют развал. Развитие новых технологий на разрушенном производстве невозможно. Поэтому главной задачей сегодняшнего периода является задача сохранения существующего производства и его последовательная модернизация. Строительная отрасль считается самой консервативной в области внедрения новых технологий. Во всем мире их можно пересчитать по пальцам. Примерно по трети этих технологий в России существует научный задел, тот базис, который смогла создать отечественная строительная наука. При ближайшем рассмотрении очередного заморского «чуда», оказывается, что этим наша строительная наука занималась еще в 70-80-е годы. Большая часть новых материалов и технологий, выдаваемых за инновации - это поднятые с полок строительных НИИ или ВУЗов диссертации и НИРовские отчеты. Тем не менее, сегодня следует обобщить все эти технологии, разработки, исследовательский опыт, четко выделить в отдельные направление, придав им государственный статус. Для координации разработчиков и концентрации сил на наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологиях и материалах, следует создать Всероссийскую информационно-справочную систему строительных инноваций «Банк инновационных проектов в строительной отрасли». Эта система предназначается для информационного обеспечения инновационной деятельности в строительной отрасли России. Наиболее востребованными должны стать технологии и строительные материалы, связанные с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов. К сожалению, результаты научно-технической деятельности в основной своей массе не являются коммерческим продуктом, готовым для производства и эффективной реализации. Для любого инновационного материала надо создавать новый рынок, и это самая важная задача и для разработчиков материала и для строительной отрасли нашей страны в целом. Сегодня в обществе отсутствует социальный заказ на инновационный прорыв в жилищном строительстве или производстве строительных материалов. Никакой мотивации к такому прорыву нет и у застройщиков- дома с традиционными технологиями и материалами, и так успешно продаются. Нет необходимых экономических стимулов, поощряющие внедрение энергоэффективных материалов и технологий (налоговых льгот, грантов, субсидий и проч.). Связующим звеном между крупными застройщиками и промышленностью строительных материалов, должны быть проектировщики и архитекторы, закладывая в проекты современные материалы и инновационные технологии. Чтобы их использование стало распространенным, нужны проектные решения, в которые заложена инновация. К сожалению, проектировщики, решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения. Проектировщики ждут, когда инновационный продукт станет массовым и будет узаконен нормативами. Сегодня основным критерием оценки стройматериалов или технологий становится их соответствие требованиям технических регламентов, а до их принятия – других действующих нормативных документов. Новые материалы, конструкции, детали, технологии, так же как и методы строительства, требуют пересмотра норм и правил, но на это необходимы и время, и средства. Предприятия прикладной строительной науки не имеют опыта работы в условиях рыночных реформ, не умеют успешно распоряжаться принадлежащим им интеллектуальным капиталом, не готовы к коммерческой реализации собственных разработок. У большинства предприятий отсутствует единая политика в области охраны интеллектуальной собственности и продвижении своих товаров и технологий на рынок. Это способствует утечке за рубеж новейших знаний в чистом виде, не подкрепленных производственными секретами и инжиниринговым сопровождением. Как вовлечь в этот процесс малый бизнес, который, в основном, является хозяином предприятий стройиндустрии? Бизнесмен не начнет подготовки серийного производства новой продукции, пока не получит стабильный заказ на нее, либо иную гарантию на сбыт, т.к. застройщиков интересует не технология как таковая, а продукция, которая может быть изготовлена по этой технологии, и ее преимущества, позволяющие ей успешно конкурировать с аналогичной. Другая, не менее важная проблема — это недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента большинства предприятий отрасли. В настоящее время строительная отрасль по ряду причин неблагоприятна для внедрения новейших технологий. Главные из причин состоят в отсутствии специализированной инновационной инфраструктуры, инвестиционных фондов. Необходима национальная инновационная система с участием государства и частного капитала. Разработки и инновации являются успешными, если их создание начинается с изучения и формирования рыночного спроса на новую продукцию. Достижению баланса интересов строительной науки, промышленности, бизнеса и государства, а также организация их сотрудничества по созданию и коммерциализацию прорывных инновационных строительных технологий может, по нашему мнению, послужить создание Всероссийского агентства коммерциализации строительных инноваций (ВАКСИ). Конечными продуктами ВАКСИ должны являться, готовые к промышленному внедрению, освоению в серийном производстве, инновационные технологии и строительные материалы, имеющие стартовую гарантию на сбыт и спрос на рынке. Всероссийская информационно-справочная система «Банк инновационных проектов в строительной отрасли» должна стать центральным ядром агентства. Структура ВАКСИ должна быть представлена подразделениями, обеспечивающими весь цикл коммерциализации изобретения (проведение конкурса на лучший инновационный проект, экспертизу новаций, правовую защиту интеллектуальной собственности, маркетинговых исследований, получение финансирования на ее реализацию, НИОКР, разработку нормативной документации, связь с проектировщиками, создание пилотных проектов экспериментального проектирования и строительства как основных инструментов разработки и внедрения инноваций). Готовый инновационный продукт может быть подготовлен для продажи на рынке с помощью рыночных инструментов (лицензий, франчайзинга, опционов, лизинга, аукционов) не только для отечественных предприятий стройиндустрии, но и зарубежных строительных компаний. Кроме этого агентство может решать вопросы трансфера новейших зарубежных строительных технологий в отрасли. ВАКСИ должно концентрировать усилия на создание отношений между венчурными компаниями, государством, бизнес-ангелами, предприятиями стройиндустрии. При этом очень важен процесс создания законодательных инициатив, снимающих барьеры, препятствующие внедрению инноваций. Это возможно при главенствующей роли государства в деятельности ВАКСИ. Имея источники финансирования приоритетных направлений развития строительных технологий и материалов можно привлекать научные лаборатории для проведения необходимых исследований, размещать заказы на опытные образцы новой продукции на действующих предприятиях стройиндустрии. Создание ВАСКСИ — важнейшей структуры национальных строительных инноваций, позволит сконцентрировать средства на прорывных технологиях и материалах, финансировать исследования, воплощая в реальные строительные технологии и материалы, научные результаты и изобретения. В этом проекте может быть успешно реализована идея частно-государственного партнерства и, при успешном развитии проекта, финансирование прикладной науки будет смещаться в сторону негосударственного сектора. А.Г. Бублиевский, руководитель рабочей группы «Инновационные технологии в промышленности строительных материалов» Российского Союза Строителей, директор НП «Союз производителей бетона»
Аналитики АРИН подготовили краткий обзор развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 г. и сформулировали основные прогнозы на 2010 г.
Ввод новых объектов
По итогам 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 18 бизнес-центров класса «А» и «В», общей офисной площадью 244,2 тыс. кв. м, не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Основной объем введенных бизнес-центров – 64% – приходиться на класс «В+» и «В».
«Таким образом, на конец 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+», «В» и «С» составил 1 883 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13 % по сравнению с концом 2008 г», - рассказывает
Наиболее крупные бизнес-центры, введенные в 2009 году
|
Тип комплекса |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв.м |
Девелопер |
|
|
БЦ |
А |
Свердловская наб., д. 44 |
"Корпус Бенуа"(2-ая очередь) |
12 000 |
УК «Теорема» |
|
|
БЦ |
А |
Петроградская наб., 34 |
"Линкор" |
17 650 |
ЗАО «БФА-Девелопмент» |
|
|
БЦ |
А |
ул. Профессора Попова, д. 37 |
"Сенатор" |
11 979 |
УК «Империя» |
|
|
БЦ |
B+ |
ул. Савушкина, д. 83 |
"Антарес" |
10 617 |
ООО «Антарес» |
|
|
БЦ |
B+ |
Коломяжский пр. 25-27 |
Содружество (3ья очередь) |
18 400 |
Содружество |
|
|
БЦ |
В+ |
Стартовая ул., уч. 5 |
Pulkovo sky (1ая очередь) |
13 200 |
«Трансвэй Северо-запад», EKE |
|
|
МФК |
A |
ул. Савушкина, дом 126 |
«Атлантик – Сити» |
18 400 |
ИСК «Атлантик» |
|
|
БЦ |
В |
Торфяная дорога, 7 |
«Гулливер» (2-ая очередь) |
20 000 |
MT Group |
|
|
БЦ |
B+ |
Старо-Петергофский пр. д. 34 |
Нарвские ворота |
18 000 |
|
|
|
БЦ |
B+ |
26-ая линия В.О., д. 15 |
«Биржевой комплекс» |
22 449 |
Ленспецсму |
|
|
БЦ |
В+ |
пр. Обуховской Обороны, 120 |
Вант(1ая очередь) |
11 500 |
Стройимпульс |
Бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (21%) за 2009 год. «Это, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, - объясняет Екатерина Марковец. – Другой причиной является принятие новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты расположенные не в центре города в классе «А»».
На конец 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на бизнес-центры класса «В» и «В+» (49%).
Класс «А»
По итогам 2009 года лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный (42%) и Петроградский (14%), Василеостровский (14%) районы.
Из-за финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения бизнес-центрах класса «А», что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений.
«Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров, - рассказывает Екатерина Марковец. – Если раньше на заполнение бизнес-центра класса «А» было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что в том числе связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади». Наибольший спрос приходился на офисы площадью до 100 кв.м (50%).
Класс «В» и «В+»
Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный (26%), Петроградский (17 %), Адмиралтейский (14%) и Василеостровский (12%) районы.
По структуре соотношения между классами «В+» и «В» действующих бизнес-центров примерно равны: 48% - класс «В», 52% - класс «В+»
«Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до
Класс «С»
Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском (16 %), Московском (14 %), Адмиралтейском (13 %) и Выборгском (11 %) районах.
За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса «С». Общий объем бизнес-центров класса «С» на 2009 год составил около 556,5 тыс. кв. м. «На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С», - рассказывает Екатерина Марковец. – Это связано с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе «В».
Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «С» пользуются помещения площадью 100-
Для бизнес-центров класса «С» характерен самый высокий уровень заполняемости. Это связано с тем, что компании снижают издержки и переезжают в бизнес-центры, где арендная ставка ниже.
Ценовая характеристика
По итогам 2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» на уровне 29%, «В+/В» на уровне 30%. По данным аналитиков АРИН, наименьшее снижение ставок аренды было зафиксировано в классе С –на 10% (с начала года).
Вместе с позитивными трендами на финансовом рынке со второго полугодия 2009 года наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок в бизнес-центрах (темпы снижения ее стоимости замедлились).