Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В I квартале 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 102 проекта (-7 за квартал; -11 за год) с объемом экспозиции 3 285 лотов (404,4 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 12% за квартал, а за год – на 27%. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 8% и 30% за квартал и за год соответственно.
Средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса выросла на 11,4% за квартал и на 17% за год, составив 694,5 тыс. руб. В элитном сегменте – выросла на 4,1% за квартал и на 9,6% за год, достигнув 1,019 млн руб.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 56 проектов с общим объемом предложения около 2 105[1] лотов (1 250 квартир и 855 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 234,4 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 9%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 2,9%.
В начале этого года девелоперы проявили большую активность относительно I квартала 2020 года. Продажи и бронирование открылись в четырех проектах премиум-класса (за аналогичный период 2020 года рынок пополнился всего лишь 1 проектом).
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
High Life* |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
|
2 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
|
3 |
Sky View* |
АО "Киноцентр" |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
|
4 |
Бадаевский |
Capital Group |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
Тройка районов с максимальным объемом предложения не изменилась. По числу экспонируемых лотов лидером является район Дорогомилово (21,4%; доля без изменений). На втором месте – Пресненский район, где доля осталась на прежнем уровне в 12,3%. Третье место сохранил за собой район Раменки, его доля составила 12%, доля за прошедший квартал также не изменилась. Примечательно, что новые проекты в Дорогомилово («Бадаевский» от Capital Group) и Пресненском районах (старт бронирования в апарт-комплексе Sky View) не оказали влияния на структуру предложения по районам из-за пропорциональной компенсации вымываемых объемов. Стоит отметить, что наибольший темп прироста рыночной доли отмечен в районе Даниловский, где началось бронирование в жилом комплексе High Life от «ГК Пионер» (11,3%; +8,3 п.п.). Сильнее всего сократилась доля Бегового района до 0,8% (- 3 п.п. за квартал) из-за активного вымывания доступного предложения в двух проектах: Art Residence и SLAVA.
Источник: «Метриум»
В I квартале 2021 года доля апартаментов снизилась до 40,6% (-6,8 п.п.). За отчетный период доля квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально увеличилась и составила 59,4%. Наблюдается тенденция снижения количества апартаментов на премиальном рынке, что связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а также с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного типа.
Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Старт новых проектов позволил заметно нарастить долю предложения на начальном этапе до 33,2% (+8,2 п.п.). Вместе с тем, на рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное повышение строительной готовности основной массы лотов. Доля текущего предложения в домах на этапе отделочных работ составила 25,7% (+0,3 п.п.). На этапе монтажных работ наблюдалось существенное снижение доли лотов – по итогам квартала она снизилась до 19% (-6,9 п.п.). Доля предложения в готовых объектах составила 22,1% (-1,5 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки за квартал не произошло значительных изменений. По-прежнему на рынке премиум-класса превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой (40,1%; -0,9 п.п.). На лоты без отделки приходится 38% (+ 1 п.п.) от общего объема предложения. Доля квартир и апартаментов с отделкой white box за квартал почти не изменилась и составила 21,9% (-0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(количество лотов, внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (32,8%), их доля за квартал выросла на 0,3 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,5% (-1,7 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов за квартал пропорционально увеличилась: на 1,1 п.п., (19,9%) и (16,3%) соответственно. Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – на них пришлось 2,5% рынка (-0,9 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(количество лотов, внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 694 510 руб. Показатель вырос на 11,4% относительно IV квартала 2020 года и на 17% за 12 месяцев.
За отчетный период наибольший рост средней цены квадратного метра был зафиксирован в районе Дорогомилово (+33,9%), где стартовал новый проект от Capital Group «Бадаевский», а также произошло плановое повышение цен в уже представленных на рынке комплексах. Значительный прирост среднего показателя отмечен в Хорошёвском районе (+20,2%), где на первичном рынке экспонируется всего один жилой комплекс (Prime Park). В районах Филевский парк, Пресненский и Беговой также наблюдалась положительная динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 14,9-16,8%. В самом дорогом на текущий момент районе Москвы – Тверском – средняя цена квадратного метра достигла более 930 тыс. руб., повышение составило 16,4%.
Наиболее существенное сокращение показателя отмечено в районе Аэропорт (-28,6%), где представлен только один проект («ВТБ Арена парк»). Снижение цен объясняется намерением застройщика простимулировать продажи остаточного предложения в давно реализуемом проекте.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за I квартал 2021 года вырос на 18,9% – до 77,3 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов также увеличилась на 6,6% – до 111,2 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
26,3 |
39,7 |
72,2 |
269 500 |
529 855 |
1 000 840 |
9 681 360 |
21 058 115 |
72 210 000 |
|
1К |
37,0 |
58,6 |
113,6 |
265 000 |
592 800 |
1 358 810 |
14 322 320 |
34 784 725 |
126 600 330 |
|
2К |
53,7 |
90,4 |
182,8 |
250 250 |
617 215 |
1 444 500 |
20 125 560 |
55 848 160 |
198 185 400 |
|
3К |
81,6 |
126,1 |
224,9 |
261 250 |
679 750 |
1 438 740 |
23 030 235 |
85 707 075 |
254 656 980 |
|
4К+ |
111,9 |
237,1 |
1852,6 |
205 120 |
776 055 |
1 976 365 |
37 977 220 |
184 520 365 |
1 925 000 000 |
|
итого |
26,3 |
111,2 |
1852,6 |
205 120 |
694 510 |
1 976 365 |
9 681 360 |
77 313 635 |
1 950 000 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,6 кв. м. за 9,7 млн руб. (апартамент);
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 35,3 кв. м. за 11,1 млн руб. (апартамент);
– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 29,1 кв. м. за 11,1 млн руб. (квартира).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,95 млрд руб.;
– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 385 кв. м. за 1,75 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м. за 656 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного жилья г. Москвы по итогам I квартала 2021 года было представлено 46 комплексов, в которых экспонировалось около 1 180 квартир и апартаментов[2] суммарной площадью 170,1 тыс. кв. м. За три месяца количество продаваемых лотов сократилось на 17%, а продаваемая площадь – на 15%. В связи с отсутствием выхода новых проектов и вымыванием наиболее ликвидных лотов в отчетном периоде рынок продемонстрировал рекордно низкий объем предложения.
Сокращение количества реализуемых лотов в элитных новостройках внесли некоторые изменения в структуру предложения по районам. Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за квартал доля округа увеличилась на 1,1 п.п. до 39,7%. Примерно одинаковый объем предложения в Хамовниках и на Арбате, в них сосредоточено 13,4% (-1,1 п.п.) и 12,2% (+2,2 п.п.) всех квартир и апартаментов. Далее следуют районы: Таганский (9,7%; -0,6 п.п.), Якиманка (8,9%; -2,6 п.п.) и Тверской (7,2%; 1,6 п.п.). По 3,6% в Мещанском (+0,3 п.п.) и Красносельском районах (-0,6 п.п.). Меньше всего лотов представлено в Замоскворечье (1%; +0,1 п.п.) и Басманном районах (0,7%; -0,4 п.п.).
Источник: «Метриум»
Несмотря на общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, апартаменты по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,4% (+3,1 п.п.) от общего количества лотов. Доля квартир составляет менее трети рынка (28,6%).
Структура предложения по лотам
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В связи с отсутствием новых проектов, а также активным строительством уже представленных на рынке, структура предложения плавно сместилась на стадию более высокой степени готовности. Так, наибольший объем предложения приходился на объекты, получившие РВЭ (68,1%; +1,9 п.п.) и находящиеся на этапе отделочных работ (23,2%; +0,1 п.п.). Доля предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла на 3,1 п.п. до 4,8%. В корпусах на начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) от текущего объема экспозиции.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В конце отчетного периода за счет высокой скорости вымывания предложения без отделки отмечено увеличение доли квартир и апартаментов с готовым ремонтом. Таким образом, доля лотов с финишной отделкой составила 40,1% (+5,4 п.п.), в черновом варианте – 35,3% (-4 п.п.). На лоты с отделкой white box приходилось 24,6% (-1,4 п.п.) совокупного предложения.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по количеству комнат наблюдалось небольшое снижение долей студий и двухкомнатных лотов ввиду высокого спроса на данные форматы, а доли остальных типологий, наоборот, немного выросли. Превалирующий объем предложения распределился между двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,4% (-1,2 п.п.) и 29,4% (+0,9 п.п.) соответственно. По 17,4% предложения пришлось на трехкомнатные (+0,4 п.п.) и многокомнатные (+0,8 п.п.) лоты. Наименьшую долю занимали студии (2,4%, -0,9 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – I кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья составила 1,019 млн руб. или 13 446 $[3]. По сравнению с прошлым кварталом показатель увеличился на 4,1% (+9,6% за год) в рублевом эквиваленте, в долларовом – всего на 1,2% (при этом стоимость доллара увеличилась на 2,8% относительно рубля за квартал).
На рынке элитной недвижимости присутствовали факторы, влияющие как на рост средневзвешенной цены квадратного метра, так и на ее снижение. Рост стоимости в данном сегменте поддерживался пересмотром прайса в отдельных комплексах: в некоторых проектах наблюдалось повышение цен, как на отдельные лоты, так и на весь прайс-лист, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и продолжающимся ростом себестоимости строительства в целом. Изменение структуры предложения, плавное вымывание наиболее ликвидных лотов и лотов небольшого формата с высокой ценой квадратного метра влияло на снижение средневзвешенной цены в отдельных проектах.
Почти по всем районам Москвы прослеживалась положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра. Наиболее ощутимый рост цен (+23,7%) произошел в районе Замоскворечье, где остался всего один проект в реализации. В Красносельском и Таганском районах за счет повышения стадии строительной готовности проектов «Тессинский, 1» и Turgenev квартальное увеличение стоимости квадратного метра оказалось несколько выше, чем в среднем по рынку: +10,5% и 9,2% соответственно. Структурные изменения в экспонируемых комплексах привели к росту цен в районах: Басманный (+7,9%), Якиманка (+6,7%), Хамовники (+6,5%), Мещанский (+3,4%) и Пресненский (+2,2%). В Тверском районе средневзвешенная цена осталась примерно на том же уровне (+0,8%). Отрицательная динамика зафиксирована на Арбате (-2,8%), где пересмотр цен в отдельных объектах носил разнонаправленный характер.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:
– Авторский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): апартаменты 28,6 кв. м за 27,4 млн руб.;
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м за 28,3 млн руб.;
– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 52,7 кв. м за 33,9 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2 180,9 кв. м за
2,6 млрд руб.;
– ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): апартаменты 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
28,3 |
44,6 |
52,7 |
627 145 |
785 460 |
971 000 |
27 440 460 |
35 013 740 |
45 819 435 |
|
1К |
45,1 |
81,6 |
144,4 |
488 560 |
716 330 |
2 369 405 |
33 972 000 |
58 623 550 |
254 000 000 |
|
2К |
75,6 |
131,6 |
233,0 |
500 580 |
828 875 |
2 052 990 |
48 645 000 |
109 052 650 |
312 000 000 |
|
3К |
94,7 |
159,5 |
295,6 |
509 000 |
1 084 150 |
2 500 000 |
58 918 300 |
172 895 245 |
481 750 000 |
|
4К+ |
125,2 |
278,8 |
2 180,9 |
459 535 |
1 249 240 |
3 150 000 |
81 380 000 |
363 787 095 |
2 900 000 000 |
|
СВ. ПЛ. |
35,7 |
137,2 |
385,7 |
556 365 |
1 182 755 |
2 884 875 |
39 314 000 |
162 291 550 |
1 063 994 400 |
|
ИТОГО |
28,3 |
144,0 |
2 180,9 |
459 535 |
1 018 650 |
3 150 000 |
27 440 460 |
149 129 450 |
2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«Объем предложения в высокобюджетном сегменте продолжил снижаться и к концу I квартала 2021 года количество лотов в продаже составило 3 285 штук (-12% за квартал; -27% за год) или 404,4 тыс. кв. м (-8% за квартал; -30% за год), что является рекордно низким значением последних лет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом текущую девелоперскую активность можно охарактеризовать как сдержанную. В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых проекта премиум-класса и ни одного нового в сегменте элитных новостроек.
По итогам I квартала 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2020 года. Это свидетельствует о высоком спросе в данном сегменте и объясняет причину рекордного сокращения текущей экспозиции на рынке и заметный рост цен, особенно в премиум-классе.
В начале 2021 года цены в высокобюджетном сегменте продолжили расти. Средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила 694,5 тыс. руб. (+11,4% за квартал; +17% за год), а средний бюджет предложения увеличился до 77 млн руб. (+19% за квартал). В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра – 1,019 млн руб. (+4,1% за квартал; +9,6% за год), а средний бюджет предложения – 149 млн руб. (+9% за квартал).
Несмотря на наметившийся дефицит предложения в сегменте высокобюджетной недвижимости, мы полагаем, что за счет повышения активности застройщиков к концу 2021 года произойдет восстановление объема предложения до уровня 2019 года. Вероятнее всего, стоит ожидать старт продаж ряда комплексов, по которым были получены все необходимые исходно-разрешительные документы, на более высокой стадии готовности. Динамика спроса на первичном рынке будет во многом зависеть от выхода нового ликвидного предложения и того, насколько оно будет соответствовать вкусам и предпочтениям потенциальных покупателей».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] 75,7576 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 29.03.2021.
На прошлой неделе филиал «Петровский» банка «Открытие» перевел операции по ипотечному кредитованию в Петербурге в свой новый ипотечный центр на Невском проспекте, 26. Как сообщила на открытии центра начальник управления развития ипотеки филиала Карина Кучерук, специализированный центр способен обслуживать 8-9 сделок с недвижимостью в день. Для этого клиенты смогут воспользоваться тремя переговорными комнатами и услугами двух операционистов. По ее словам, ранее операции, связанные со сделками с недвижимостью, проводились в трех подразделениях банка по трем различным адресам, что было не очень удобно.
Заместитель управляющего филиалом «Петровский» банка «Открытие» Лариса Магеро рассказала, что в I квартале 2011 года объем выдачи ипотечных кредитов в филиале вырос по сравнению с предыдущим кварталом на 55%, примерно до 300 млн рублей. Во II квартале, как ожидается, филиал увеличит выдачу ипотеки еще на 25%.
По словам Александра Ефимова, начальника управления развития ипотеки ОАО «Банк «Открытие», в целом по России банк планирует выдать в 2011 году ипотечные кредиты на сумму 6-7 млрд рублей. Около 20% этой суммы, вероятно, придется на Петербург и Северо-Запад. Ипотечные центры, как уточнил Александр Ефимов, будут открыты в обозримом будущем еще в Екатеринбурге и Новосибирске.
В Петербурге специализированные ипотечные центры используют многие банки: Сбербанк, ВТБ24, «Уралсиб», Райффайзенбанк, Промсвязьбанк и т. д.
Шире сеть
Так, у Северо-Западного банка Сбербанка РФ (СЗ Сбербанк), по данным его пресс-службы, в настоящее время действует 14 центров ипотечного кредитования. В декабре 2010 года банк открыл 11 новых офисов на территории Петербурга, Мурманска, Карелии, Новгорода, Пскова и Калининграда. До конца 2011 года банк планирует открыть еще 6 подобных центров.
«Ипотечное кредитование – одно из самых динамично развивающихся направлений банка, – говорит Елена Землянцева, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России». – Учитывая растущий интерес населения к рынку недвижимости, банк создает оптимальные условия для приобретения жилья, создавая специализированные точки продаж. Дополнительно к сервису по предоставлению ипотечных кредитов наши центры предлагают практически полный спектр банковских услуг для населения. Кроме того, ипотечные центры оборудованы изолированными комнатами для переговоров и банковскими ячейками для проведения сделок. Центры ипотечного кредитования отличает удобное месторасположение, транспортная доступность и близость к офисам застройщиков и риэлторов».
С начала года центрами ипотечного кредитования СЗ Сбербанка предоставлено более 1300 кредитов на сумму 2,3 млрд рублей. В данные филиалы поступает около 40% от всего потока заявок по ипотечным кредитам банка, сообщила «Строительному Еженедельнику» пресс-служба банка.
«Ипотечный кредит – это очень сложный и трудоемкий продукт. Поэтому у банков и возникает необходимость осуществлять обслуживание клиентов, желающих оформить ипотеку, в отдельных центрах, а не в универсальных отделениях», – объясняет вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе. По его словам, в настоящий момент в городе работают три ипотечных центра ВТБ24. А в ближайшие месяцы в Петербурге откроется еще 2 ипотечных центра ВТБ24, таким образом, их количество станет таким же, как и до кризиса 2008 года.
По итогам I квартала 2011 года ипотечными центрами ВТБ24 было выдано более 330 ипотечных кредитов на общую сумму в 749 млн рублей.
Опытные проводники
Александр Жестков, руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ОАО «Промсвязьбанк», приводит еще одну причину, по которой ипотечным заемщикам удобнее обслуживаться в специализированном центре: там их ждут консультанты. «Открытие ипотечного центра Промсвязьбанка обосновано практическими составляющими, а именно сотрудники центра оказывают консультационную поддержку клиентам по всем вопросам, касающимся приобретения и продажи объектов недвижимости, как самостоятельно, так и с помощью риэлторов – партнеров банка. Во втором случае клиент получает в помощь для проведения своей сделки опытного агента, причем с существенной скидкой за его услуги. Таким образом, наш заемщик может рассчитывать не только на консультационную поддержку, но и эффективную помощь в получении ипотечного кредита, продаже своего объекта недвижимости (если требуется), поиске и покупке нового объекта, что позволяет гораздо быстрее провести подбор и покупку квартиры, а также существенно сэкономить на текущих затратах».
В настоящее время Промсвязьбанк представлен одним ипотечным центром в Петербурге, который открылся в конце февраля на базе дополнительного офиса Кантемировский по адресу: ул. Академика Павлова, 5, лит. Б. В ближайшее время открытие других ипотечных центров в петербургском филиале Промсвязьбанка не планируется. Александр Жестков объясняет это малым опытом использования существования первого центра. «На данный момент ипотечный центр функционирует чуть более двух месяцев, первую сделку мы провели в начале апреля, в настоящее время активно наращиваем количество заявок и одобрений по ним, что позволит увеличить количество выдач в ближайшее время», – надеется он.
Справка:
Основные отличия ипотечного центра от обычного банковского офиса:
- изолированные комнаты для переговоров участников сделок с недвижимостью;
- сейфовые ячейки для расчетов наличными;
- специально обученные операционисты, знающие тонкости работы с ипотечными кредитами и сделками с недвижимостью.
Источник: данные банков
Аналитики АРИН подвели итоги развития рынка складской недвижимости за 1 квартал
Общий объем предложения
По данным АРИН, по итогам 1 квартала 2011 года общий объем предложения складских помещений классов «А» и «В» составил 1,75 млн. кв. м. Прогнозное значение на конец года составляет 1,866 млн. кв. м. В начале года ряд складов вводился организациями для собственных нужд и поэтому не предназначался для арендаторов.
По данным АРИН, в 1 квартале 2011 года в Санкт-Петербурге насчитывается 61 складской комплекс классов «А» и «В». «В 2010 году застройщиками был реализован ряд новых крупных проектов складской площадью около 64 тыс. кв. м, - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это в 2,6 раза меньше, чем в 2009 году, когда объем ввода составил свыше 170 тыс. кв. м». Все введенные объекты – комплексы, строительство которых началось в 2008-2009 годах.
Структура предложения
Большинство складских комплексов высокого класса расположено на юге города – в Пушкинском районе (промзона «Шушары») – 33% и Московском районе (промзона «Предпортовая») – 19%. «Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток между Санкт-Петербургом, Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов», - объясняет Зося Захарова. Вторая по величине зона расположена в юго-восточной части Санкт-Петербурга – Всеволожский район (промзона «Уткина Заводь») – 12%.
По данным АРИН, основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%).
Все виды складских помещений, предлагаемых для сдачи в аренду, можно разделить на несколько категорий в зависимости от:
Наличия отопления: теплые сухие склады, склады-рефрижераторы, неотапливаемые ангары;
Инфраструктуры склада: наличие офисов – в структуру большинства комплексов входят блоки офисных помещений, которые составляют 5%-15% от общей складской площади. В рамках некоторых комплексов реализуется комплекс услуг в формате «производство-склад-офис на одной территории», при этом доля офисов может составлять 25% и более (складской комплекс Sky Trade).
По данным АРИН, на комплексы площадью до
«В структуре площадей основная доля складских комплексов приходятся на площади более
Помимо оказания услуг предоставления складских помещений в аренду, комплексы класса «А» и «В» также оказывают услуги по ответственному хранению грузов, что подразумевает предоставление помещений в случае необходимости на ограниченное количество времени, погрузочно-разгрузочные работы, доставку грузов.
Новые проекты и прогноз ввода
«В связи с ростом активности арендаторов, в том числе, из-за отложенного спроса и за счет увеличения потребностей действующих арендаторов, на рынке Санкт-Петербурга прогнозируется «размораживание» проектов или отдельных очередей, находившихся в середине строительства в момент кризиса, - рассказывает Зося Захарова. – В 2011 году ожидаемый ввод составит порядка 115 тыс. кв. м».
.jpg)
Кроме того, в среднесрочной перспективе (до 2013 гг.) девелоперы будут наращивать объемы строительства новых площадей.
Анализ спроса
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге на 1000 жителей приходится
Объем вакантных площадей
По данным АРИН, с начала 2010 года наблюдается улучшение экономического состояния Санкт-Петербурга – увеличение грузооборота морского порта СПб, рост промышленного производства, увеличение товарооборота. Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям. «В связи с этим, с начала второй половины 2010 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже определенная положительная динамика», - говорит Зося Захарова. Общий уровень вакантных площадей на конец 2010 года составил 14-18% (в первом полугодии 2010 года – 25%) и в течение 1 квартала
Наиболее востребованные площади
Спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса «B» и производственные площади небольшого метража в черте города или в пределах 1–2 км от КАД. «При этом в общем объеме предложения преобладают складские комплексы класса «A», собственники которых в условиях дефицита арендаторов вынуждены предлагать более гибкие условия, бонусы и скидки», - добавляет Зося Захарова.
По мнению эксперта АРИН, в 2010 году арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей, цена перестала быть ограничивающим критерием выбора объекта. Среди недостатков существующих складских площадей высокого класса арендаторы отмечают нехватку складских помещений в относительной близости к центру города и отсутствие логистических комплексов, предоставляющие ряд услуг по упаковке, транспортировке, сортировке.
Профиль арендаторов в 2010 году изменился: если до кризиса это были в основном логистические компании, то в 2010 году появились производственные компании и дистрибьюторы, которые вели свой операционный бизнес на этих площадях.
Одной из ярких тенденций 2010 года стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам в формате tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс. Площади, которые легко преобразовать в производственные, пользуются повышенным спросом.
В ряде новых комплексов, введенных за последние несколько лет, отсутствуют малогабаритные помещения. Так, например, в крупнейших логопарках Megalogix и Евросиб-Терминал-Шушары, построенных в Шушарах, в аренду сдаются площади размером около
«Начиная с 2010 года мы констатируем тенденцию к увеличению количества заключенных сделок по аренде секций площадью свыше 3 000 кв. м», - говорит Зося Захарова.
Кроме того, в начале 2011 года стало известно о трех событиях, подтверждающих вышеописанный тренд:
«Менеджмент компания ПСБ» сдала в аренду 13 000 кв.м производственно-складских площадей Северо-Западному банку Сбербанка РФ в технопарке Красногвардейского района сроком на 10 лет.
Столичная компания «РЭД БОКС КО.» арендовала 6 500 кв.м в технопарке «Благодатная», планируя разместить там первый в городе комплекс self storage — склад для индивидуального ответственного хранения вещей.
ЛМЗ им. Карла Либкнехта сдает в аренду около 12 000 кв.м производственных площадей. Предлагаемые к аренде площади поделены на четыре лота. Срок аренды по каждому из них — пять лет. Самый крупный объект — помещения по адресу: Чугунная, 14, лит. Ю (5462 кв.м). Второй по площади лот (4207 кв.м) расположен в том же здании. Два оставшихся лота занимают примерно по 1200 кв.м в литере АД и литере Ш.
Ценовая характеристика
Основными ценообразующими факторами сегмента складской недвижимости высокого класса являются класс объекта и арендуемая площадь.
«Большинство качественных складских комплексов расположено в промышленных зонах Санкт-Петербурга, - рассказывает Зося Захарова. – Как правило, наиболее перспективные логистические комплексы располагаются в промзонах, имеющих связь с основными транспортными магистралями, такими как Московское шоссе (Е 105), трасса Е95 (Киев) и Федеральная автомобильная дорога М20 «Псков», ведущая на границу с Евросоюзом».
Площадь объекта существенно влияет на цену предложения: небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты. По данным АРИН, минимальный размер предложения на рынке качественных складских комплексов составляет около
Средние арендные ставки по классам
По данным АРИН, в 1 квартале 2011 года арендные ставки на качественные площади в складских комплексах класса «А» остаются стабильными и составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в месяц (все данные triple net). Дополнительно оплачиваются операционные расходы – около 80 руб. за кв. м в месяц.
В текущем году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, резкого изменения не прогнозируется. Возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей за аренду в пределах уровня инфляции (5-10%).
Тенденции и прогнозы
Большинство качественных складских помещений в Санкт-Петербурге сосредоточено в крупных промышленных зонах с удобными подъездными путями в Пушкинском, Московском и Всеволожском районах. Основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%);
Наблюдается снижение объемов ввода высококачественных складских площадей: в 2010 году было введено в 2,6 раза меньше площадей, чем в 2009 году. На ближайшие годы заявлено небольшое количество проектов;
Основная доля складских помещений высокого класса имеют площадь более
В течение 2010 года происходит плавное снижение доли вакантных площадей в складских комплексах высокого класса. В 2012 году спрос на качественные складские помещения может вернуться на докризисный уровень и к 2014 году превысить предложение; Благодаря росту экономического развития Санкт-Петербурга, наблюдается увеличение количества сделок аренды и увеличение размера площадей при заключении договора аренды;
Арендные ставки в складских комплексах класса «А» составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в (triple net), плюс операционные расходы около 80 руб. за кв. м в месяц. В 2011 году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей на 5-10%;