Как изменится рынок жилья после отмены льготной ставки?
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 25%, подсчитали эксперты «Метриум». Средняя квартира за этот же период стала дороже на 19%. Чтобы приобрести её сейчас, покупателю придется потратить на 1,3 млн рублей больше, чем год назад.
По данным аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы достигла 154,9 тыс. рублей. За прошедший квартал этот показатель вырос на 9% – в августе «квадрат» стоил 142,2 тыс. рублей. Год назад, в III квартале, жилье в местных ЖК можно было приобрести в среднем за 123,6 тыс. рублей. Таким образом, за 12 месяцев новостройки Новой Москвы подорожали на 25%.
В Новомосковском административном округе (НАО), где сосредоточено 98% предлагаемых квартир, новостройки сейчас продаются в среднем по 156,8 тыс. рублей за кв.м. За прошедший квартал они выросли в цене на 10% со 143 тыс. рублей за кв.м. Год назад в НАО новостройки стоили в среднем 124,7 тыс. рублей. Соответственно, цены в этом округе за год выросли на 26%.
«Основная причина увеличения цен – это небывало высокий уровень спроса, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи, прежде всего, в проектах комфорт- и бизнес-класса в Московском регионе. При этом ТиНАО интересен покупателям благодаря «столичному» уровню транспортной и сервисно-бытовой инфраструктуры и более демократичным ценам. Поэтому продажи здесь идут опережающими темпами относительно других районов Москвы. В III квартале рост средней стоимости квадратного метра в наших проектах достигал 15%, в обычных условиях такая динамика свойственна годовому периоду».
В Троицком административном округе (ТАО) цены повысились чуть больше, что связано с изменением структуры предложения, которое в этом округе весьма ограничено, подчеркивают эксперты «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра по итогам III квартала составила 87,3 тыс. рублей, что на 31% больше, чем в III квартале 2019 года (66,7 тыс. рублей).
«Изменение цен в Троицком округе связано в том числе с выходом в продажу нашего проекта, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Russian Design District – культурно-образовательный кластер бизнес-класса, и в этом сегменте в Новой Москве мало объектов. При этом с самого начала бронирования мы фиксировали очень высокий интерес покупателей, поэтому средняя стоимость квадратного метра в проекте выросла со 134 тыс. рублей на старте продаж до 170 тыс. рублей. Таким образом за полгода средняя цена увеличилась на 27%. Конечно, эта динамика оказала влияние на весь рынок ТАО».
Средняя стоимость квартиры в Новой Москве также заметно возросла за последний год. В III квартале 2020 года она составила 8,33 млн рублей, что на 19% больше, чем год назад. Студии подорожали на 25% (до 5,1 млн рублей за 25,5 кв.м), однокомнатные квартиры – на 24% (до 6,8 млн рублей за 39,4 кв.м), двухкомнатные – на 20% (до 9 млн рублей за 60,5 кв.м), трёхкомнатные – на 16% (до 11,4 млн рублей за 81,2 кв.м)
«Важно отметить, что мы сейчас фиксируем среднюю цену жилья, оставшегося на рынке после очень мощной волны спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку внимание покупателей всегда сосредоточено на самых доступных и ликвидных вариантах, в продаже сохраняются более дорогие объекты. Это также влияет на показатель средней цены. Поэтому потенциальные клиенты должны понимать, что в период мощного спроса не следует затягивать с выбором квартиры, иначе её могут купить другие».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы были представлены 7,3 тыс. квартир, тогда как во II квартале – 9,2 тыс. Таким образом, предложение за три месяца уменьшилось на 21%.