Как изменится рынок жилья после отмены льготной ставки?
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.
Мониторинг высотного предложения, проведенный специалистами Циан, показал, что в стране есть только десять городов, где есть жилые дома с этажностью 30+. Половина из них относится к Урало-Поволжскому макрорегиону.
1 место. Москва. 95-97 этаж
2,60 млрд рублей / 2180,90 кв. м
Пресненская набережная, МФК «Башня Федерация»
https://www.cian.ru/sale/flat/247177669/
Пентхаус-гигант на вершине башни «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити») охватывает сразу три этажа – с 95-го по 97-й. На сегодняшний день этот лот обладает максимальным показателем высотности в Европе. Площадь апартамента – почти 2,2 тыс. кв. м. Он отличается рядом уникальных опций и характеристик. Достаточно сказать о 12-метровом стеклянном куполе, который накрывает парадную гостиную. Чтобы купить этот пентхаус, нужен поистине огромный бюджет – 2,60 млрд рублей.
2 место. Красногорск (Московская область). 44 этаж
16,00 млн рублей / 131,00 кв. м
Улица Авангардная, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/223422121/
Самая высокая новостройка Подмосковья – 44-этажный ЖК Art, расположенный между МКАД и Москвой-рекой (городской округ Красногорск). Здесь можно найти сразу два высотных пентхауса. Один четырехкомнатный площадью 131,00 кв. м, другой – трехкомнатный (74,20 кв. м, https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/245178900/). Они обойдутся новому покупателю соответственно в 16,00 и 13,60 млн рублей.
3 место. Екатеринбург (Свердловская область). 41 этаж
59,59 млн рублей / 228,10 кв. м
Улица Бориса Ельцина, МФК «Башня Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/237609770/
Башня «Исеть» (вторая очередь проекта «Екатеринбург-Сити») поднимается на 52 этажа, или 209 м над уровнем екатеринбургских улиц. На ее 41-м этаже размещается четырехкомнатный премиальный апартамент площадью 228,10 кв. м. На Урале нет предложения с большей высотностью. Сумма, указанная, в его ценнике, – 59,59 млн рублей.
4 место. Саратов. 35 этаж
7,05 млн рублей / 107,20 кв. м
Славянская площадь, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/245442644/
Чуть более 7,05 млн рублей достаточно, чтобы переехать в трехкомнатную квартиру (107,20 кв. м) на 35-этаже жилого саратовского комплекса Volga Sky, который возведен пять лет назад на берегу Волги.
5 место. Санкт-Петербург. 34 этаж
19,95 млн рублей / 120,0 кв. м
Проспект Обуховской обороны, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/246626696/
В Санкт-Петербурге действуют жесткие ограничения на высотность зданий. Это продиктовано стремлением сохранить сложившийся исторический облик города. Жилые дома с этажностью 25+ представляют собой большую редкость. Поэтому лот на 34-м этаже ЖК «Князь Александр Невский» можно рассматривать как уникальное предложение. Это двухуровневая квартира площадью 120,0 кв. м. Из ее окон открывается панорамный вид на Неву. Стоимость объекта заявлена в размере 19,95 млн рублей.
6 место. Казань (Республика Татарстан). 34 этаж
16,00 млн рублей / 178,0 кв. м
Проспект Альберта Камалеева, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/238399442/
На казанском рынке встречаются и 40-этажные новостройки. Таков, например, проект премиум-класса «Лазурные небеса». Правда, выше 34-го этажа квартиры в нем не продаются. За 16,00 млн рублей по этому адресу можно приобрести видовой объект площадью 178,0 кв. м. На том же 34-м этаже экспонируется однокомнатная квартира площадью 79,7 кв. м (https://kazan.cian.ru/sale/flat/228365859/). Ее прайс равен 7,17 млн рублей.
7 место. Уфа (Республика Башкортостан). 34 этаж
7,00 млн рублей / 72,41 кв. м
Улица Бехтерева, ЖК «Символ»
https://ufa.cian.ru/sale/flat/247087532/
В Уфе, высотный максимум соответствует 34-му этажу. Этим результатом город обязан ЖК «Символ», который строится в полукилометре от набережной реки Белая. Чтобы поселиться на самом верху, нужен бюджет в 7,00 млн рублей – во столько собственник оценил просторную двухкомнатную квартиру (72,41 кв. м) с панорамным остеклением.
8 место. Грозный (Чеченская Республика). 32 этаж
8,22 млн рублей / 156,60 кв. м
Улица Умара Димаева, ЖК «Феникс»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/219752135/
42-этажный небоскреб «Феникс» по улице Умара Димаева входит в комплекс «Грозный-Сити» – один из немногих региональных девелоперских проектов, получивших общероссийскую известность. На 32-м этаже подготовлен к продаже лот-рекордсмен по высотности – четырехкомнатная квартира площадью 156,60 кв. м. После декабрьского дисконта она стоит 8,22 млн рублей. На расстоянии короткой пешей прогулки от здания находятся резиденция главы республики и мечеть «Сердце Чечни». Еще один лот, который можно приобрести на 32-м этаже ЖК «Феникс» – двухкомнатная квартира площадью 70,80 кв. м (https://groznyy.cian.ru/sale/flat/227874045/) за 4,05 млн рублей
9 место. Ростов-на-Дону. 31 этаж
33,00 млн рублей / 243,00 кв. м
Беговая улица, ЖК «Белый ангел»
https://rostov.cian.ru/sale/flat/240932237/
ЖК «Белый ангел», который занимает участок на правом берегу Дона, опережает все прочие ростовские дома по высотности. Весь его 31-й этаж выделен под одну крупноформатную квартиру площадью 243,00 кв. м с двумя террасами (55,85 кв. м и 57,46 кв. м соответственно). Высота потолков в ней достигает 3,6 м. Бюджет данного лота составляет 33,00 млн рублей.
10 место. Самара. 31 этаж
1,33 млн рублей / 22,11 кв. м
Улица Антонова-Овсеенко, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/230745288/
Самый доступный из высотных лотов в стране – студия на верхнем этаже самарского жилого комплекса «Космолет». Даже после октябрьского и ноябрьского повышения цен ее чек остается в пределах 1,33 млн рублей. Однако, еще некоторую сумму придется заплатить за отделку. Из 22,11 кв. м площади объекта 3,7 кв. м приходятся на лоджию. Ожидается, что дом будет сдан в конце 2022 г.
Кроме того, в России насчитывается еще 9 городов, где выставлены на продажу лоты в поясе 26-30 этажа.
|
Город |
Максимальная высотность продаваемого лота, этаж |
Ссылка |
|
Рязань |
30 |
|
|
Сочи |
27 |
|
|
Мурино (Ленинградская область) |
27 |
|
|
Новосибирск |
27 |
|
|
Челябинск |
26 |
|
|
Воронеж |
26 |
|
|
Пермь |
26 |
|
|
Владивосток |
26 |
|
|
Киров |
26 |
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила Индекс цен на жилую недвижимость по итогам III квартала 2020 года. Согласно исследованию, Турция стала лидером рейтинга с ростом цен на 27% за год (с III квартала 2019 года по III квартал 2020 года). Далее следует Новая Зеландия (+15,4%), а закрывает тройку лидеров Люксембург (+13,4%). Совокупный показатель индекса, рассчитанный по всем странам-участницам списка, за год составил 4,5%, в прошлом году – 3,7% При этом сейчас в 16% проанализированных рынков отмечается снижение цен на недвижимость против 9% годом ранее. Россия переместилась с 10 на 8 позицию за год с ростом цен на 9,2% (+8,1% в 2019 году), во II квартале 2020 года страна занимала 14 позицию (+8,1% в годовой динамике).
- В 2020 году Турция возглавляла рейтинг три квартала подряд, и по итогам IIIквартала, положительная годовая динамика цен достигла 27%. Тем не менее стоит отметить, что с учетом инфляции (14%) рост показателя достигает приблизительно 13%. В первую очередь, это можно объяснить укрепляющейся экономикой страны (ВВП увеличился на 16% за квартал) и высоким интересом со стороны покупателей из Ближнего Востока.Напомним, год назад Турция находилась на 15 месте (+6,3% по состоянию на III квартал 2019 года).
Динамика цен на ключевых рынках, за год в %
Источник: The Knight Frank Global House Price Index
- Резкий скачок спроса на жилье в Новой Зеландии после отмены ограничений привел к тому, что цены на недвижимость за квартал поднялись с 8% до 15%. В IIIквартале в стране было зафиксировано 8 618 сделок – на 41% больше 6 112 проданных лотов годом ранее. В 2019 году страна занимала 14 строчку рейтинга с положительной годовой динамикой в 6,4%. Замыкает тройку лидеров Люксембург (+13,4% в IIIквартале 2020 года), для сравнения: год назад он находился на второй строчке с ростом цен на 11,4%.
- В III квартале 2020 года увеличилась доля рынков, на которых наблюдается годовое снижение цен – на 7 п.п. по сравнению с 2019 годом, до 16% (2% в начале года). Аутсайдером обновленного рейтинга стал Марокко (-3,3% за год; -0,2% и 52 строчка в 2019 году).
- В ТОП-10 рейтинга по итогам III квартала 2020 года с 4 по 10 позицию преимущественно занимают страны Восточной Европы: Словакия (+11,8% за год), Польша (+10,9%), Украина (+10,3%), Австрия (+9,5%), Нидерланды (8,5%) и Хорватия (+8,3%).
Доля стран, демонстрирующих отрицательную годовую динамику цен, %
Источник: The Knight Frank Global House Price Index
- Россия (+9,2%) за год поднялись в рейтинге на 2 позиции. По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, в III квартале рынок жилья продолжил наращивать темпы роста цен после спада активности, связанного с пандемией. Выгодные условия ипотечного кредитования и заинтересованность в недвижимости как в одном из наиболее понятных инструментов для инвестиций, особенно на фоне ослабления рубля, стали драйверами спроса и роста цен. При этом нужно учитывать, что IV квартал – традиционно самый активный с точки зрения приобретения жилья, соответственно, в конце года можно ожидать еще более активного увеличения показателя.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Ответом рынка на ажиотажный спрос на квартиры стало повышение цен во всех классах жилья. Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга не стал исключением, более того, прирост цен на вторичное жильё вдвое опередил средние показатели по стране. В условиях нестабильной экономической ситуации, ослабления рубля и субсидированной ставки по ипотеке покупатели стремились сохранить накопленные средства и ускорить принятие решения о покупке жилья».
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Многие рынки жилья были “заморожены” во время пандемии, однако уже в III квартале этого года показали значительный рост продаж и цен. К ним можно отнести и наиболее популярные направления российских ультрахайнетов – Австрию (+9,5%), Германию (+7,8%), США (+7%), Португалию (+5,8%), Францию (+5,1%) и Великобританию (+4,7%). Италия, Греция, Кипр и Швейцария продемонстрировали умеренную положительную динамику в диапазоне 2-3,5%, а в Испании цены на жилую недвижимость снизились на 1,1%. Разумеется, пандемия внесла свои коррективы, однако правительства всех стран стремятся стабилизировать рынки, чему также способствует активный спрос на жилье, приобретаемое в качестве “второго дома” или с целью сохранения капитала».
Глобальный индекс цен на жилую недвижимость за III квартал 2020 года
|
Страна/ Территория |
Годовая динамика, % (III квартал 2019-III квартал 2020) |
Полугодовая динамика, % (I квартал 2020-III квартал 2020) |
Квартальная динамика, % (II квартал 2020-III квартал 2020) |
|
|
1 |
Турция |
27,3% |
17,0% |
5,2% |
|
2 |
Новая Зеландия |
15,4% |
3,6% |
8,2% |
|
3 |
Люксембург |
13,4% |
8,5% |
4,3% |
|
4 |
Словакия |
11,8% |
7,2% |
3,5% |
|
5 |
Польша |
10,9% |
5,7% |
2,0% |
|
6 |
Украина |
10,3% |
1,8% |
1,8% |
|
7 |
Австрия |
9,5% |
6,8% |
3,6% |
|
8 |
Россия |
9,2% |
4,7% |
3,3% |
|
9 |
Нидерланды |
8,5% |
4,7% |
2,8% |
|
10 |
Хорватия |
8,3% |
4,5% |
1,8% |
|
11 |
Германия |
7,8% |
4,6% |
2,6% |
|
12 |
Исландия |
7,7% |
3,5% |
1,9% |
|
13 |
Чехия** |
7,7% |
3,4% |
1,6% |
|
14 |
США |
7,0% |
5,4% |
3,2% |
|
15 |
Канада |
6,7% |
5,3% |
2,0% |
|
16 |
Румыния |
6,6% |
3,4% |
0,1% |
|
17 |
Швеция* |
6,3% |
4,8% |
2,7% |
|
18 |
Португалия |
5,8% |
1,6% |
1,2% |
|
19 |
Словения |
5,2% |
3,0% |
1,9% |
|
20 |
Франция |
5,1% |
1,9% |
0,5% |
|
21 |
Мексика |
5,0% |
2,1% |
0,9% |
|
22 |
Великобритания |
4,7% |
4,9% |
3,9% |
|
23 |
Китай |
4,6% |
2,9% |
1,4% |
|
24 |
Норвегия |
4,5% |
4,7% |
1,4% |
|
25 |
Бельгия |
4,5% |
1,2% |
1,4% |
|
26 |
Литва |
4,4% |
-11,6% |
-5,3% |
|
27 |
Дания |
4,3% |
4,8% |
3,1% |
|
28 |
Колумбия |
4,2% |
1,4% |
0,0% |
|
29 |
Австралия |
4,1% |
-1,0% |
0,8% |
|
30 |
Перу |
4,1% |
5,1% |
3,7% |
|
31 |
Эстония |
4,0% |
-1,3% |
-5,8% |
|
32 |
Тайвань |
3,8% |
1,3% |
0,7% |
|
33 |
Япония |
3,6% |
2,7% |
-1,1% |
|
34 |
Италия |
3,4% |
4,1% |
3,1% |
|
35 |
Мальта** |
3,3% |
1,4% |
5,4% |
|
36 |
Греция |
3,2% |
1,1% |
0,4% |
|
37 |
Израиль |
3,0% |
1,1% |
0,6% |
|
38 |
Болгария |
2,9% |
0,1% |
-1,1% |
|
39 |
Южная Корея |
2,9% |
1,8% |
1,3% |
|
40 |
Южная Африка |
2,6% |
3,5% |
2,5% |
|
41 |
Кипр |
2,3% |
1,4% |
1,0% |
|
42 |
Бразилия |
2,1% |
1,8% |
1,2% |
|
43 |
Швейцария |
2,1% |
2,4% |
1,3% |
|
44 |
Джерси |
1,9% |
1,0% |
0,6% |
|
45 |
Латвия |
1,6% |
-1,6% |
-2,3% |
|
46 |
Индонезия |
1,5% |
0,7% |
0,4% |
|
47 |
Чили |
0,6% |
-0,5% |
0,8% |
|
48 |
Сингапур** |
-0,8% |
0,5% |
0,1% |
|
49 |
Ирландия |
-0,8% |
0,4% |
0,5% |
|
50 |
Малайзия |
-0,8% |
-0,9% |
-1,3% |
|
51 |
Гонконг* |
-1,1% |
1,6% |
0,0% |
|
52 |
Испания |
-1,1% |
-1,3% |
0,6% |
|
53 |
Финляндия |
-1,3% |
3,1% |
2,5% |
|
54 |
Индия |
-2,4% |
-2,4% |
-0,5% |
|
55 |
Венгрия |
-2,5% |
-3,3% |
-6,0% |
|
56 |
Марокко |
-3,3% |
-4,3% |
-3,4% |
Источник: Knight Frank, 2020
Рейтинг построен на основе годовой динамики
*Предварительно
**Запрашиваемые цены
Данные для Бельгии, Болгарии, Хорватии, Кипра, Чешской Республики, Эстонии, Финляндии, Венгрии, Израиля, Италии, Японии, Латвии, Люксембурга, Марокко, Перу, Польши, Румынии, Словении и Тайваня – II квартал 2020 года.http://www.terra-auri.ru