Как изменится рынок жилья после отмены льготной ставки?
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC Int. подвела итоги 2020 года на офисном рынке Санкт-Петербурга.
Объем ввода новых площадей в 2020 году составил 60 130 кв. м. По сравнению с годом ранее этот показатель уменьшился на 63% и оказался минимальным за последние пять лет. В эксплуатацию было введено всего пять объектов: БЦ «Премьер Лига, III очередь» (18 850 кв. м), БЦ «Обводный 28» (15 380 кв. м), Bronka Space (11 360 кв. м), «Дом 12» (9 360 кв. м) и коворкинг Avenue Page (5 180 кв. м). 66% (39 570 кв. м) введенных в 2020 г. площадей приходится на класс B+, класс А в структуре ввода занимает 9% (5 180 кв. м). В 2019 году на класс А пришлось 50% от общего объема ввода.
Основной объем ввода, 31 920 кв. м, пришелся на I квартал, в IV квартале не было введено ни одного офисного объекта. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что в 2019 г. наблюдалась иная ситуация: основной объем ввода, 68%, пришелся именно на IV квартал.
С точки зрения локации по объему ввода лидирует Московский район, на него приходится 18 850 кв. м, или 31% от общего объема ввода.
В 2021 г. аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют вывод на рынок порядка 480 000 кв. м новых площадей. Показатель станет рекордным за последние пять лет и связан с тем, что из-за пандемии ряд девелоперов перенес сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.:
|
Бизнес-центр |
Адрес |
Район |
Общая площадь |
Аредопригодная площадь |
Класс |
|
Морская Резиденция |
Шкиперский проток, |
Василеостровский |
75 000 |
50 000 |
А |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
29 360 |
23 560 |
А |
|
На Уральской (реконструкция) |
ул. Уральская, |
Василеостровский |
27 300 |
20 630 |
В+ |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
|
ATLAS CITY I очередь |
Московский пр., |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
|
Полюстрово 16 |
Свердловская наб, |
Калининский |
9 452 |
8 870 |
А |
|
Обручевых 1 |
Обручевых ул., |
Калининский |
8 300 |
7 500 |
В+ |
|
Дом Рогова |
Загородный пр., д. 3 |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
|
Garage |
Кокколевская ул. |
Пушкинский |
3 549 |
2 200 |
В+ |
Объем вакантных площадей (класс А, B+ и B) по итогам года составил 6,3%, или 377 400 кв. м. По сравнению с 2019 г. он увеличился на 44%.
«Со второго полугодия 2020 г. чистое поглощение, т.е. разница между объемом занятых площадей на конец и начало года, демонстрирует отрицательную динамику и на конец года составляет -53 280 кв. м. Сильнее всего пострадал класс B. В бизнес-центрах этого класса зафиксировано наибольшее увеличение свободных офисов. Это прежде всего связано с тем, что малый бизнес, который, как правило, арендует площади в объектах B-класса, оптимизировал затраты и отказывался от части офисных помещений. На конец декабря в классе В остается незанято 161 620 кв. м, или 43% от общего объема вакансии», – отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Большая часть незанятых офисов (класс А, B+, B) расположена в Центральном районе Петербурга – 24% от общего объема предложения.
Средневзвешенная арендная ставка на конец декабря 2020 года в классе А составляет
1930 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ – 1310 руб./кв. м/мес., в классе В – 1100 руб. за «квадрат» (также с учетом НДС и КУ).
Денежный эквивалент выставленной на публичные торги недвижимости по итогам 2020 года в РФ превысил 36,5 млрд рублей, сократившись по сравнению с 2019 годом на 19%. Средняя цена предложения одного лота сократилась на 6%, до 2,07 млн рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов.
В реестр извещений о публичных торгах ФССП вносит сведения о торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. Снижение средней цены предложения в среднем по стране на 6% или 128 тысяч рублей говорит о том, что на торги было выставлено больше объектов недвижимости эконом-сегмента.
За 12 месяцев 2020 года судебные приставы выставили на продажу более 17,6 тысяч квартир на 36,5 млрд рублей. Годом ранее на публичные торги вышли 20,5 тыс. объектов на 45,2 млрд рублей. Наибольшее количество жилья было предложено на территории Челябинской области (1044 объектов), Республики Башкортостан (912), и третье место — Москва (860 объектов) (регионы-лидеры по количеству выставленной на продажу жилой недвижимости представлены в таблице №1).
Таблица №1. Топ-15 регионов по наибольшему количеству выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Количество квартир, ед. |
||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|
|
Челябинская область |
1178 |
1044 |
-11,4% |
|
Республика Башкортостан |
709 |
912 |
28,6% |
|
Москва |
1195 |
860 |
-28,0% |
|
Красноярский край |
1135 |
797 |
-29,8% |
|
Пермский край |
749 |
746 |
-0,4% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
601 |
678 |
12,8% |
|
Санкт-Петербург |
986 |
577 |
-41,5% |
|
Саратовская область |
592 |
549 |
-7,3% |
|
Свердловская область |
630 |
535 |
-15,1% |
|
Ростовская область |
560 |
532 |
-5,0% |
|
Краснодарский край |
507 |
505 |
-0,4% |
|
Самарская область |
517 |
493 |
-4,6% |
|
Волгоградская область |
542 |
480 |
-11,4% |
|
Кемеровская область |
577 |
474 |
-17,9% |
|
Нижегородская область |
363 |
358 |
-1,4% |
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13). Впервые до процедуры торгов дошло жилье Чукотского автономного округа. В ходе исследования отмечена тенденция, что в южных регионах страны на торги через судебных приставов выходит гораздо меньше квартир по сравнению с соседними регионами.
Наибольший объём в рублях, напротив, пришелся на столичный регион (8,59 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,22 млрд) и Республику Башкортостан (1,62 млрд) (полные данные представлены в таблице). Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13) (регионы-лидеры представлены в таблице №2).
Таблица №2. Топ-15 регионов по денежному объёму выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Объём выставленной на продажу жилой недвижимости, млрд руб. |
|||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
||
|
Москва |
12 249,29 |
8 586,40 |
-30% |
|
|
Санкт-Петербург |
3 607,25 |
2 218,41 |
-39% |
|
|
Республика Башкортостан |
1 357,68 |
1 619,10 |
19% |
|
|
Челябинская область |
1 477,50 |
1 406,95 |
-5% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
1 152,06 |
1 278,33 |
11% |
|
|
Краснодарский край |
1 053,79 |
1 043,33 |
-1% |
|
|
Пермский край |
996,97 |
1 008,09 |
1% |
|
|
Красноярский край |
1 721,84 |
1 003,10 |
-42% |
|
|
Свердловская область |
1 133,46 |
939,27 |
-17% |
|
|
Ростовская область |
1 028,49 |
913,59 |
-11% |
|
|
Саратовская область |
880,30 |
731,69 |
-17% |
|
|
Волгоградская область |
791,65 |
718,61 |
-9% |
|
|
Самарская область |
828,90 |
714,91 |
-14% |
|
|
Московская область |
1 068,14 |
703,58 |
-34% |
|
|
Нижегородская область |
633,32 |
651,42 |
3% |
|
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Временной отрезок с первого дня неплатежа по кредиту до момента выставления жилья на торги через ФССП ранее в среднем составлял несколько лет. Банк-кредитор предварительно пытается вести переговоры с должниками, затем следует исковое заявление в суд, после — вынесение решения и получение исполнительного листа. Появление на торгах активов должников в виде прав требования по незавершенному строительству жилья с учётом среднего срока строительства не более трёх лет говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд.
«Сокращение денежного эквивалента выставленного на торги жилья может свидетельствовать о том, что банки-кредиторы и должники стали чаще прибегать к досудебным процедурам взыскания, так как на первичные торги жилье выставляется по цене, указанной в решении суда, которая чаще устанавливается с дисконтом 20% от рыночной оценки, на повторные — с уценкой ещё на 15%, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства 2Долговой Консультант». — Доведя дело до торгов, бывший собственник теряет до 40% от рыночной стоимости своего имущества и в каждом втором случае денег после реализации не хватает для полного погашения долга перед кредиторами. Второй причиной снижения средней цены, вероятно, является большее количество объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть просроченная ипотека добралась уже те города и сёла, где раньше про нее не слышали».
Рост средней стоимости выставленной на торги недвижимости произошел в Удмуртской Республике (в 2,3 раза до 2,95 млн рублей), Тамбовской области (в 1,8 раза до 2,28 млн), Костромской области (в 1,5 раза до 1,37 млн рублей) (регионы-лидеры представлены в таблице №3).
Таблица №3. Топ-15 регионов по максимальному повышению средней стоимости одного объекта жилой недвижимости, выставленного на торги.
|
Регион |
Средняя стоимость одного объекта жилой недвижимости, руб. |
||||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|||
|
Удмуртская Республика |
1 263 982 |
2 950 518 |
133% |
||
|
Тамбовская область |
1 301 313 |
2 279 212 |
75% |
||
|
Костромская область |
901 792 |
1 369 086 |
52% |
||
|
Московская область |
3 160 180 |
4 753 917 |
50% |
||
|
Приморский край |
1 546 447 |
2 122 742 |
37% |
||
|
Республика Хакасия |
970 998 |
1 297 683 |
34% |
||
|
Республика Калмыкия |
1 417 248 |
1 811 498 |
28% |
||
|
Республика Ингушетия |
1 484 220 |
1 867 803 |
26% |
||
|
Оренбургская область |
1 032 902 |
1 219 847 |
18% |
||
|
Республика Дагестан |
1 852 917 |
2 160 511 |
17% |
||
|
Республика Бурятия |
1 526 848 |
1 769 309 |
16% |
||
|
Курганская область |
964 133 |
1 115 575 |
16% |
||
|
Омская область |
1 261 331 |
1 451 329 |
15% |
||
|
Новгородская область |
1 096 710 |
1 237 957 |
13% |
||
|
Пензенская область |
1 410 426 |
1 576 783 |
12% |
||
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
«Повышение средней цены квартиры, выставленной на торги, может означать, что в дефолт переходят заёмщики, владевшие более качественным, просторным и востребованным на рынке жильём, с другой стороны, чем выше стоимость залоговой квартиры, тем больше вероятность, что должник после продажи имущества погасит всю задолженность и на оставшуюся часть денег может начать жизнь с начала, приобретя другое жилье, пусть и с более низкими характеристиками, но всё же жильё», — говорит Денис Аксёнов. По словам эксперта, в исследовании не даётся оценка влияния коронавирусных ограничений.
Итоговые данные в региональном разрезе совпадают с цифрами по темпам прироста просроченных ипотечных кредитов: наибольшее количество выставленных объектов и их денежный эквивалент сопоставим с официальным объёмом ипотеки, которую заёмщики перестали погашать более трёх месяцев подряд.