Как изменится рынок жилья после отмены льготной ставки?
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 9,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,5% и достигла 219 625 руб.
По данным «Метриум», в феврале 2021 года на первичном рынке массового сегмента реализация велась в 90 жилых комплексах с общим объемом предложения 11 825[1] квартир (общей площадью 633,5 тыс. кв. м.). За месяц показатель сократился на 9,5% по количеству квартир и на 10,2% по продаваемой площади. Таким образом на рынке продолжает усиливаться дефицит предложения, а текущий объем рынка сопоставим с ноябрем 2015 года, когда экспонировалось чуть меньше 12 тыс. квартир.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
1 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Тринити» (корп. 5 II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 3).
Лидирующую позицию в структуре предложения по-прежнему занимает ЮВАО (33,3%; -1,5 п.п.), в котором сокращение экспозиции связано с активным вымыванием предложения в недорогих проектах. На СВАО пришлось 18,2% рынка (+0,2 п.п.). Почти в равном соотношении распределен объем между САО (13,9%; +0,9 п.п.) и ЗАО (13,7%; + 1,4 п.п.). Минимальное количество лотов предлагается в ЮЗАО (1,7%; доля не изменилась).
В структуре предложения по стадии строительной готовности выросла доля лотов в домах на начальном этапе строительства (+5,8 п.п.). Это связано со стартом нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК) и выходом новых корпусов в уже реализуемых проектах. Наибольший объем по-прежнему сосредоточен в домах на стадии монтажа этажей (40,7%; -4,3 п.п.). Чуть меньше предлагается лотов в корпусах на начальном этапе строительной готовности (35,1%; +5,8 п.п.). В домах, в которых проводятся отделочные работы представлено 17,9% квартир (-0,7 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (6,3%; -0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года доля однокомнатных квартир выросла на 2,7 п.п. за счет снижения доли всех остальных типологий. Так наибольший объем лотов на первичном рынке представлен одно- (35,0%; +2,7 п.п.) и двухкомнатными квартирами (30,8%; -1,5 п.п.). Почти в равном соотношении предлагаются трехкомнатные квартиры и квартиры-студии – 16,5% (-0,7 п.п.) и 16,1% (-0,1 п.п.) соответственно. Многокомнатные лоты реализуются в наименьшем количестве (1,6%; -0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с отделкой по-прежнему занимают наибольший объем на первичном рынке – 67,2%, показатель снизился по итогам февраля на 0,4%. На квартиры без отделки приходится 23,2% рынка (доля без изменений). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (9,6%; +0,4 п.п.)
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла в феврале 219 625 руб. (+2,5% за месяц; +21% за год). Рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался во всех округах. Сильнее всего квадратный метр подорожал в ЮАО: на 6,8% до 214 980 руб. за кв.м. Причина заключается в выходе по высоким ценам новых корпусов в существующих проектах («Зеленая Вертикаль», «LIFE-Варшавская»), а также плановое повышение цен в половине проектов округа. Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась от 0,9% до 3,7%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,8 млн руб. (+2,5% за месяц; +11,6% за год). По типологиям также наблюдалось увеличение среднего бюджета предложения:
– студии – 6,36 млн руб. (+0,8%);
– однокомнатные – 9,29 млн руб. (+3,1%);
– двухкомнатные – 13,38 млн руб. (+2,6%);
– трёхкомнатные – 18,08 млн руб. (+4,4%);
– многокомнатные – 24,61 млн руб. (+6,2%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
12,7 |
26,0 |
40,2 |
182 000 |
244 120 |
412 200 |
3 556 000 |
6 357 970 |
10 195 580 |
1К |
31,6 |
40,7 |
65,2 |
155 000 |
228 080 |
408 000 |
6 034 200 |
9 285 800 |
17 908 765 |
2К |
42,9 |
62,7 |
103,5 |
134 235 |
213 525 |
346 700 |
8 393 000 |
13 382 620 |
25 617 980 |
3К |
65,3 |
85,4 |
139,6 |
132 065 |
211 845 |
350 665 |
10 003 950 |
18 083 620 |
32 003 750 |
4К+ |
80,5 |
110,7 |
128,2 |
137 000 |
222 430 |
307 500 |
11 434 020 |
24 614 835 |
37 023 000 |
итого[1] |
12,7 |
53,6 |
139,6 |
132 065 |
219 625 |
412 200 |
3 556 000 |
11 763 280 |
37 023 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в феврале 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 12,7 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4 млн руб.
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.
Основные тенденции
«Низкая активность девелоперов обостряет дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичном рынке массового сегмента в феврале 2021 года стартовал только один новый жилой комплекс «Мичуринский парк» и в продажу поступило 5 новых корпусов в уже реализуемых проектах. Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться. В феврале 2021 года объем предложения составил 11,8 тыс. квартир, достигнув уровня 2015 года. За месяц количество лотов в экспозиции сократилось на 9,5%, а за год – на 20,2%. За прошедший месяц заметнее всего уменьшилось количество многокомнатных лотов – на 29%, количество трех- и двухкомнатных лотов – на 13% и 14% соответственно, студий – на 10%, а однокомнатных – всего на 2%.
В отчетном месяце тренд высокого спроса на рынке московских новостроек продолжился. По данным Росреестра количество зарегистрированных ДДУ в феврале 2021 года составило 5,4 тыс. штук[2], что на 43% больше, чем в аналогичном месяце 2020 года и сопоставимо с показателем за август 2020 года. Относительно января 2021 года количество сделок выросло на 47%. Доля ипотечных сделок составила 66% от общего объема зарегистрированных ДДУ (+12 п.п. относительно аналогичного месяца прошлого года).
Цены на новостройки массового сегмента в старых границах Москвы продолжают расти. В феврале средняя цена за квадратный метр составила 219,6 тыс. руб./кв. м. (+2,5% за месяц; +21% за год). В прошлом месяце средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 3,3%, таким образом только за первые два месяца квадратный метр подорожал на 5,8%. Средний бюджет предложения вырос до 11,8 млн руб. (+1,7% за месяц, +11,6 за год).
Главная причина роста цен – дефицит предложения. Выводимые новые объемы квартир недостаточны для стабилизации рынка, поэтому разбалансировка спроса и предложения пока сохранятся. По нашим прогнозам, дефицит постепенно начнет восполняться, когда на рынок выйдут новые проекты в ощутимом для рынка объеме, а это скорее всего произойдет ближе к концу весны, так как девелоперы заинтересованы стартовать до завершения программы льготной ипотеки».
[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[2] Статистика зарегистрированных ДДУ по новостройкам всех классов физлиц (без оптовых покупок).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
Половина квартир, продаваемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга в настоящее время, возведены после 2010 года. По данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), на рынке двух столиц клиенты активно обновляют свое жилье, сокращая долю квартир советских годов постройки в общем объеме продаж.
Аналитики компании «Метр квадратный» отмечают, что бум многоквартирного жилищного строительства в нашей стране начался в середине 1950-х годов с развитием типового панельного жилья. До конца 1980-х годов активно возводились малоэтажные дома, в 90-е годы строительный рынок России переживал резкий спад, и строительство многоэтажных домов началось лишь в начале 2000-х. Но именно они сегодня определяют структуру предложений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга.
По данным экосистемы недвижимости, более 3/4 квартир, которые предлагаются сегодня в Москве в качестве «вторички», расположены в домах, построенных после 1989 года. Доля квартир, возведенных в период «индустриального домостроения» (1955-1989 гг.), составляет 17%. Еще 6% предложений приходится на квартиры в домах более ранних годов постройки.
В Санкт-Петербурге наблюдается в целом аналогичная ситуация. Разница – лишь в доле квартир в домах, построенных ранее 1955 г, здесь это около 13%, причем основная часть из них возведена до 1932 года. 18% в общем объеме продаж занимает жилой фонд 1955-1989 гг., около 70% построены уже в современной России.
Таким образом, более 50% квартир, предлагаемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, находятся в домах, построенных уже начиная с 2011 года – половина столичной «вторички» моложе 10 лет. Генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев отмечает, что граждане активно улучшают свои жилищные условия, приобретая в том числе новостройки за счет льготной ипотеки. Еще одним важным фактором является высокая доля инвестиционной недвижимости, которая характерна для рынка двух столиц.
Эксперт на рынке жилья добавляет, что вторичный рынок до сих пор ассоциируется у многих покупателей с «панельками» или «хрущевками», хотя статистика говорит о его значительном «омоложении». «Возведение большого объема жилищного фонда после 2011 года и активность инвесторов на этом рынке привели к значимому росту доли квартир в новостройках по переуступке. Текущая ситуация и увеличение объемов строительства, заявленное в рамках национального проекта по развитию жилищного фонда России, будут еще больше ускорять этот процесс, полностью разрушая сложившийся годами стереотип о старом и некачественном фонде вторичного рынка», – считает Вячеслав Дусалеев.
Для сравнения аналитики «Метр квадратный» использовал объем выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, оценивая его с учетом даты постройки домов. Обзор проведен на основе лотов, представленных на платформе по поиску жилья "Метр квадратный": выборка включает в себя 71% предложений по Москве и 86% предложений по Санкт-Петербургу с подтвержденными сроками постройки домов. Полная база жилых объектов, представленных на платформе, содержит более 100 тыс. квартир на вторичном рынке в Московском регионе и Санкт-Петербурге и области.
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚