Стихийность загородом: особенности и перспективы
Стихийные коттеджные поселки – явление, начало которому положили 90-е годы. На этапе становления рынка многое развивается стихийно, коттеджные поселки – не исключение. Что они представляют собой сегодня, и каковы их перспективы на современном загородом рынке говорят эксперты агентства недвижимости «Бекар».
Что это такое?
Существует два явления, которые обозначают как коттеджные поселки, рассказывает директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. Первое – когда поселки возникают на месте уже имеющихся поселений. Примером может являться поселок в Рощино. Там находился лесной массив, часть территорий которого была выведена из земель лесного фонда, распределена между собственниками, после чего началась стихийная застройка территории.
Особенности строительства стихийных коттеджных поселков: 1) строительство без генерального плана застройки (отсюда разнообразие архитектурных решений, типов домов и т. д), 2) коммуникации, внутренняя инфраструктура, благоустройство территории ляжет на плечи ДНП (дачного некоммерческого партнерства), но, например, коммуникации здесь будут локальные: на два-три соседних дома, и лимит электроэнергии распределен четко между соседями: здесь каждый за себя, в отличие от коттеджных поселков, где идет централизованное благоустройство территории, обслуживанием поселка занимается ТСЖ.
Второй вариант стихийных коттеджных поселков – когда кто-то выкупает земли сельхоз назначения, проводит межевание на небольшие участки, которые впоследствии продает как мини-инвестпроекты. Так как программы по постройке коттеджного поселка в данном случае нет, собственники начинают строить на своих участках, что хотят. Такая застройка – явление, характерное для территорий вдали от города, за пятидесятикилометровой зоной.
«Стихийные коттеджные поселки совсем не обязательно возникают на базе дачных поселков, - рассказывает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. - Здесь дело в месте. Если место хорошее (возле хорошего озера, например, или леса), то несколько человек объединяются, выкупают участок земли и начинают строиться. Вот и появляется поселок».
На сегодняшний день стихийные поселки менее частое явление. Хотя и сегодня часто работает такая схема: один построил дом на хорошем месте, другие увидели и стали «пристраиваться».
В любом случае, стихийная коттеджная застройка - точечное явление. Массовость – прерогатива девелопера.
Проблемы
Как правило, у людей, связанных со стихийной застройкой, возникают проблемы, связанные со следующими особенностями таких коттеджных поселков.
1. Отсутствие плана застройки может сказаться на внешнем виде поселка, на его неоднородности.
2. На плечи собственников ложится обязанность благоустройства территории: асфальтирование, строительство дорог, уборка и т. п.
3. Инфраструктура далека от идеала. Плотность населения растет, соответственно, магазины перестают справляться с потоком покупателей.
4. Главная проблема – делать все должны сами собственники, которые, не являясь специалистами в строительстве, могут что-то не продумать, могут принять некачественную работу, которую потом придется переделывать. И все риски в таком случае несут сами собственники. Например, хозяин принял работу строителей, так как красиво, а через месяц все начало разваливаться. В плановом коттеджном поселке есть кому предъявить претензии. Здесь – все риски несет сам владелец. Кроме того, в случае стихийных коттеджных поселков человек имеет меньше возможностей по влиянию на соседа, который будет строить то и так, как ему это нравится. В результате вид поселка может оказаться весьма эклектичным. Не всем это по вкусу.
Перспективы
Возникновение таких поселений в пределах тридцатикилометровой зоны маловероятно, - считает Андрей Уманский. - А вот за пределами пятидесятикилометровой зоны стихийные поселки будут: как правило, они будут возникать на землях сельхоз назначения и какую-то долю рынка займут.
Хотя в последнее время стихийная застройка перестала пользоваться спросом в силу того, что эти застройщики очень сильно себя дискредитировали. Дело в том, что качество строительства ужасно и категорически не соответствует стоимости. Дома возводятся нередко с нарушением всех строительных технологий людьми, которые вообще к строительству никакого отношения не имеют, а контроля нет. Такие дома возводятся из дешевых стройматериалов (например, газобетон), себестоимость такого дома с участком не превышает 2,5-3 млн. рублей, а продаются они по 12-15 млн. рублей. Поэтому покупатели, которые имеют возможность сравнить качество стихийной застройки с качеством зданий, возводимых профессионалами, отдают предпочтение последним.
В том году продажа в свободной/стихийной застройке практически стоят.
Хотя и плюсы у стихийной застройки есть: в коттеджных поселках, в отличие от стихийных, как правило, невозможна прописка, соответственно приобретение его возможно только за живые деньги, ипотека невозможна. Дом в стихийной застройке можно купить через ипотеку.
Популярные места для стихийной застройки - за Зеленогорском: Ушково, Рощино, Орехово, 63-й километр, Горьсовское, Вартемяги… Более близкие территории уже очень плотно осваиваются. Эти территории интересны для серьезных крупных застройщиков. А за этими пределами (где есть проблемы по инвестированию в земли сельхоз назначения и реализации инвест-проектов на землях сельхозназначения) действуют более мелкие компании, которые зарабатывают деньги на купле-продаже земли, не реализуя серьезные инвест-проекты (это требует серьезных финансовых вложений, которых у компаний такого рода просто нет). Соответственно, здесь не разрабатывается инфраструктура.
Дело в том, что, когда осуществляется инвест-проект, человек берет землю в аренду, строит дом, после завершения строительства которого земля оформляется ему в собственность. В случае стихийной застройки, человек сразу приобретает землю и волен строить там что-то или нет.
Нередко стихийная застройка начинается на землях, некогда принадлежащих воинским частям, например.
Денежный вопрос
Конечно, дома в цивилизованных коттеджных поселках дороже, чем в стихийных. Однако и качество у них лучше. Цена домов в стихийных коттеджных поселках, как правило, сильно завышена. Себестоимость таких домов редко превышает 4-5 млн. рублей (в строительстве используются дешевые стройматериалы: газо- или пенобетон, которые потом обшиваются, например, деревом), но на продажу они выставляются в два-два с половиной раза дороже. Покупать в таких поселениях дома – довольно рискованное занятие, так как цена высока и не отвечает качеству.
С точки зрения владельца, на себестоимости дома в стихийном поселке можно сильно сэкономить 1) на прибыли инвестора, девелопера, 2) на стройматериалах, считает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Но есть опасность для собственника: по неопытности можно принять некачественную работу и потом выложиться на ремонте. Сэкономить же можно от 20% до 50%. Но временные затраты и затраты сил больше. Плюс – все риски несет на себе владелец.
Материал предоставлен компанией Бекар
Анализ состояния и развития сектора управления коммерческой недвижимостью Москвы, Санкт-Петербурга и регионов.Как развивался рынок управления
Общеизвестно, что управление коммерческой недвижимостью в южной и северной столице пошло по разным путям. В Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно, петербургские фирмы. Такая ситуация сложилось исторически. В Москве строительство бизнес-центров класса «А» началось в середине 1990-х годов за счет иностранных инвестиций. Такие объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм.
Между тем в Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса «А». Зато активно рос сегмент бизнес-центров класса «В», развивался рынок редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недвижимость развивали преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры. Многие УК северной столицы выросли из строительных и брокерских компаний – это УК «Бекар», УК «ВМБ-Траст», УК «АйБи Групп», УК «МК ПСБ». К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конкурировать с иностранными фирмами.
В крупных региональных центрах России рынок управления коммерческой недвижимостью развивается по иному пути. Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы мало интересовались региональными рынками. Поэтому конкуренция в регионах была низкой. Однако по мере насыщения столичных рынков, возрастал интерес к российским городам-милионникам. Если в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 15-17%, то в регионах доходность достигает 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В настоящее время в регионах можно наблюдать настоящий бум строительства торговых и офисных объектов, растет спрос на качественные площади.
Таким образом, конкуренция в региональных центрах резко обострилась, требования к качеству управления выросли скачкообразно, приблизившись к столичному уровню. Собственники и инвесторы в коммерческую недвижимость стали испытывать острую потребность в квалифицированных специалистах в области управления недвижимостью. В этой ситуации московские и петербургские управляющие и консультанты стали привлекаться к управлению региональными проектами.
По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает по сравнению со столицей где-то на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках.
Сколько стоит?
Стоимость управления объектов коммерческой недвижимости в Петербурге, Москве и регионах сопоставима, объемы проектов трудно сравнивать. Например, в городе на Неве объект площадью 15-20 тыс. кв. м до сих пор считается большим, а в столице к таковым относят площади от 70-100 тыс. кв.м. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. кв. м. Стоимость услуг по доверительному управлению недвижимостью в среднем составляет 10% от валового дохода. Цена доверительного управления колеблется в широком диапазоне, зависит от договоренностей и набора услуг. Кроме того, существуют различные схемы оплаты, например, фиксированная оплата, плюс процент от прибыли. Стоимость маркетинговых исследований рынка в России обычно составляет от $10 тыс. Услуги по созданию концепции развития стоят в Петербурге и в регионах от $25 тыс. (вместе с проведением исследования), а в Москве дороже – от $35 тыс.
Сопровождение проекта (в зависимости от полноты функций и размера объекта) стоит примерно 1% от стоимости строительства и в Москве, и в Петербурге, и в регионах. Кроме того, в рамках сопровождения проекта могут оказываться отдельные услуги: например, консалтинг в эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана и т.д. Цена за эти услуги колеблется в зависимости от компании и объема работ: здесь слишком много разных деталей и трудно говорить о конкретике.
Стоимость брокериджа в обеих столицах и в регионах составляет 4-8% годовой арендной платы, и зависит от объема и условий (например, кто оплачивает рекламную кампанию).
Что требуется?
В обеих столицах сегодня наиболее востребованы такие виды услуг управляющих компаний как создание бизнес-плана объекта (концепт) и брокеридж. Также начинается активное развитие такого направления как эксплуатация недвижимости. Появляются компании, которые занимаются только эксплуатацией: на рынке практически нет конкуренции, он огромен, но не освоен. Популярностью пользуется не только текущая эксплуатация здания, но и консалтинг в эксплуатации – область, в которой «Бекар» является пионером.
В регионах пользуются спросом блок работ, связанный с финансированием проектов и привлечением инвесторов и блок работ, связанный с привлечением крупных «якорных» арендаторов в проекты, а также заказ бизнес-планов по развитию объектов (просчитываются будущие денежные потоки, доходы и расходы, в том числе и на эксплуатацию).
Сегодня для успеха проектов собственникам в регионах уже недостаточно простого составления концепции или бизнес-плана. Клиентам требуется сопровождение на этапе проектирования и строительства объектов, привлечение якорных арендаторов, рекомендации по проведению тендеров. Имея опыт работы на рынке недвижимости обеих столиц, «Бекар» с успехом использует свои наработки на региональных рынках.
Александр Шарапов, президент группы компаний «Бекар»
Анализ состояния первичного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2005 года.Предложение на первичном рынке
Во 2-м квартале объем первичного рынка оставался практически неизменным. Суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, сохраняется на уровне 5,7 млн кв. метров.
Диаграмма показывает суммарную общую площадь квартир в строящихся домах. В эту величину не входят площади объектов, в которых продажи квартир уже завершены или еще не начаты. Диаграмма не является оценкой площади жилья, находящегося в продаже.
Площадь непроданных квартир в строящихся домах составляет 3,2 млн кв. метров.
Рост объема предложения временно прекратился – это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности первичного рынка из-за изменений законодательства и общей ситуацией на рынке. В 1-2-х кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года.
Диаграмма показывает суммарную площадь объектов, в которых начаты продажи в течение соответствующего квартала.
При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже 1-го квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов ввода жилья.
Диаграмма отражает суммарную площадь объектов первичного рынка.
Спрос на первичном рынке
В мае 2005 года активность спроса была практически такой же низкой, как и год назад. В результате во 2-м квартале объем продаж прогнозируется нами на уровне 320-330 тыс. кв. метров, что заметно ниже, чем показатель предыдущих трех кварталов, но выше, чем год назад, в период наибольшего снижения спроса. Если не брать последний квартал, то в целом по прошедшему году объем продаж незначительно отличался от относительно спокойного периода 2002-начала 2003 годов.
По сравнению с тем периодам ситуация отличается возросшим почти в 2 раза объемом предложения.
Динамика цен на первичном рынке
Ценовая ситуация на первичном рынке в течение прошедшего года сохранялась относительно стабильной. Произошедшее прошлой осенью повышение цен по ряду объектов в условиях равновесного рынка вызвало снижение спроса и затормозило дальнейший рост цен. Среднерыночная цена на жилье массового спроса стабилизировалась в диапазоне 1005-1020 $/м2. Если же рассматривать этот показатель в рублях, то он больше зависит от курса доллара, чем от динамики рыночных цен.
Источник: Корпорация «Петербургская Недвижимость»