Средняя площадь квартир бизнес-класса на вторичном рынке за 5 лет уменьшилась на 14,2%
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/0069babb/f2036c971be4d6a4b48ec6e7.jpg)
Средняя площадь квартир бизнес-класса на вторичном рынке за последние пять лет уменьшилась по всем типам квартир, в то время как в массовом сегменте везде кроме однокомнатных квартир средняя площадь увеличилась. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал динамику изменения среднего размера квартир на вторичном жилом рынке «старой» Москвы.
В настоящий момент средняя площадь однокомнатной квартиры на вторичном жилом рынке составляет 38,29 кв. м, что меньше, чем год назад на 2,1%. Средняя площадь двухкомнатной квартиры – 58,61 кв. м, что меньше на 1,4%, чем в конце 1 квартала 2020 года. Средняя площадь трехкомнатной квартиры – 87,48 кв. м (практически без изменений за прошедший год).
Тип квартиры |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
1 комн. |
39.12 |
38.29 |
-2.1% |
2 комн. |
59.44 |
58.61 |
-1.4% |
3 комн. |
87.58 |
87.48 |
-0.1% |
многокомн. |
156.81 |
157.76 |
0.6% |
В разрезе по классам за последний год в массовом сегменте средняя площадь снизилась на 1,4% до 36,73 кв. м у однокомнатных квартир и на 2,4% до 53,63 кв. м у двухкомнатных квартир.
В бизнес-классе наибольшее снижение за год наблюдается у однокомнатных квартир – на 4% до 43,58 кв. м. Также снизилась средняя площадь у трехкомнатных квартир – на 2,7% до 107,16 кв. м.
МАССОВЫЙ СЕГМЕНТ |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
1 комн. |
37.24 |
36.73 |
-1.4% |
2 комн. |
54.93 |
53.63 |
-2.4% |
3 комн. |
77.54 |
76.83 |
-0.9% |
многокомн. |
122.08 |
122.99 |
0.7% |
БИЗНЕС-КЛАСС |
1 кв. 2020 |
1 кв. 2021 |
Динамика за год |
1 комн. |
45.4 |
43.58 |
-4.0% |
2 комн. |
72.98 |
72.36 |
-0.8% |
3 комн. |
110.08 |
107.16 |
-2.7% |
многокомн. |
181.94 |
182.26 |
0.2% |
По сравнению с периодом пятилетней давности наблюдается тренд уменьшения показателя средней площади квартир в бизнес-классе. Больше всего снизился средний размер однокомнатных квартир – на 14,2%. Но и по другим типам квартир наблюдается снижение – на 5,7% у двухкомнатных квартир и на 6,8% у трехкомнатных квартир. В то же время изменения среднего метража в массовом сегменте были менее значительными – в среднем на 2%. При этом за 5 лет средняя площадь двухкомнатных квартир увеличилась на 1,7%, а трехкомнатных и многокомнатных на 2,5% и 2,4% соответственно.
МАССОВЫЙ СЕГМЕНТ |
1 кв. 2016 |
1 кв. 2021 |
5 лет |
1 комн. |
37.41 |
36.73 |
-1.8% |
2 комн. |
52.75 |
53.63 |
1.7% |
3 комн. |
74.95 |
76.83 |
2.5% |
многокомн. |
120.16 |
122.99 |
2.4% |
БИЗНЕС-КЛАСС |
1 кв. 2016 |
1 кв. 2021 |
5 лет |
1 комн. |
50.77 |
43.58 |
-14.2% |
2 комн. |
76.77 |
72.36 |
-5.7% |
3 комн. |
115.04 |
107.16 |
-6.8% |
многокомн. |
188.54 |
182.26 |
-3.3% |
«Снижение средней площади квартир за последние 5 лет связано с тем, что вторичный рынок пополнился новостройками, которые построили за данный период. Именно на первичном жилом рынке в сегменте бизнес-класса уже несколько лет наблюдается уменьшение площади квартир. Площадь квартир в бизнес-классе в период с 2013 по 2020 год снизилась на 28%. Более низкий метраж квартир позволяет уменьшить общую стоимость жилья, а значит увеличить круг потенциальных покупателей», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/f06ec334/839aedf1c074f3a49c98b1b3.jpg)
Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе составили в 2020 году 275 млрд. евро. Это на 17% меньше, чем в 2019 году, когда данный показатель составил 331 млрд. евро, однако спад оказался меньше первоначально ожидавшегося в свете пандемии Covid-19.
Глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в IV квартале 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом на 84% до 290 миллиардов долларов США , но были ниже значения IV квартала 2019 года на 20 %. Особенно высокие объемы инвестиций были зафиксированы в США, Великобритании и Германии. Несмотря на новые всплески коронавирусной инфекции в некоторых частях мира, показатели IV квартала являются основанием для оптимистичного прогноза на 2021 год. Тем не менее годовые показатели объёма инвестиций в мире сократились из-за пандемии на 26% по сравнению с 2019 годом. Однако инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость, а также в арендное жильё выросли в годовом исчислении, поскольку настроения инвесторов к этим типам активов сильны.
Экономические перспективы на 2021 год являются позитивными для большинства стран, учитывая адаптивную денежно-кредитную политику, дополнительные фискальные стимулы и прогресс с вакцинированием. С дальнейшим экономическим восстановлением глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость, как ожидается, нормализуются в 2021 году, особенно во второй половине, когда работники вернутся на работу в офис и возобновятся поездки. По оценкам CBRE, в 2021 году объем инвестиций увеличится примерно на 15-20%.
В Германии отмечен самый высокий уровень инвестиций в Европе: общий объем инвестиций достиг 79,3 млрд. евро, что всего на 5% меньше рекордного показателя 2019 года. Скандинавские страны также показали хорошие результаты: общий объем инвестиций достиг 43,4 млрд. евро, что на 1% больше, чем в предыдущем году. Великобритания стала вторым по величине инвестиционным рынком в Европе с общим объемом инвестиций 45,8 млрд. евро, что на 25% меньше, чем в 2019 году; Франция заняла третье место с объемом инвестиций в 29 млрд. евро, что на 39% меньше, чем в 2019 году.
Сегмент индустриальной недвижимости, арендное жильё и объекты здравоохранения продемонстрировали высокую устойчивость на протяжении всей пандемии: объем инвестиций вырос по сравнению с 2019 годом на 7%, 6% и 13%, соответственно. Сегмент арендного жилья стал вторым по величине направлением инвестиций в Европе после офисной недвижимости, где объемы инвестиций сократились на 31% по сравнению с 2019 годом. Инвестиции в торговую недвижимость сократились на 6% по сравнению с 2019 годом, поскольку пандемия усугубила негативные факторы, связанные с продолжающимися структурными изменениями в розничной торговле, вызванными ростом электронной торговли. Наиболее сильно пострадала гостиничная недвижимость: объем инвестиций сократился по сравнению с 2019 годом на 66%.
Инвестиционная активность в IV квартале
В IV квартале 2020 года объем инвестиций на европейском рынке составил 89,2 млрд. евро, что на 27% меньше показателя IV квартала 2019 года, который стал самым высоким за всю историю. Однако в последнем квартале 2020 года рекордные квартальные показатели инвестиционной активности были отмечены как в Скандинавии, так и в Нидерландах: 16,2 и 8,7 млрд. евро, соответственно. IV квартал 2020 года также стал самым успешным за всю историю наблюдений для сегмента арендного жилья, объем инвестиций в котором составил 19,9 млрд. евро. Инвестиции в европейскую индустриальную недвижимость составили 15,8 млрд. евро, что стало вторым по величине квартальным показателем за всю историю наблюдений.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Пандемия Covid-19 стала «чёрным лебедем», оказавшим значительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Продолжающийся процесс вакцинации вселяет в участников рынка столь необходимый сейчас оптимизм, однако начало года было непростым из-за высокой скорости распространения вируса во всей Европе. Структурные факторы будут продолжать оказывать влияние на рынок, и поэтому мы ожидаем сохранения интереса к складской недвижимости и сегменту арендного жилья. Мы также ожидаем увидеть высокий спрос на объекты офисной недвижимости с развитой, высококачественной инфраструктурой, особенно с составляющей, обеспечивающий комфорт для сотрудников, и объекты соответствующие экологическим, социальным и управленческим стандартам (ESG), а также ожидается высокий спрос на объекты для медико-биотехнологической отрасли. Это может привести к снижению доходности этих типов активов, поскольку спрос высок уже сейчас и будет только расти по мере снятия ограничений на поездки. Ожидается, что офисная недвижимость подвергнется дальнейшей коррекции цен и, по всей вероятности, сможет предложить значительную инвестиционную ценность в середине 2021 года. В результате подписания соглашения о Brexit мы ожидаем более высокого спроса на объекты недвижимости в Великобритании, чем мы наблюдали в 2020 году, причем с образованием более выраженных и географически обособленных сегментов спроса на наиболее привлекательные активы».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2020 года показал рост и достиг 285 млрд руб., во многом за счет сильных I и IV кварталов года. Такое значение на 14% превосходит показатель предыдущего года (251 млрд руб.). Вложения в жилой сегмент увеличились на 75% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократился на 4%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в 2020 году стал сегмент складской недвижимости за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, и крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. Доли сегментов жилой (34%) и складской (20%) недвижимости в 2020 году достигли максимальных значений в годовой структуре инвестиций за всю историю рынка. Объем вложений в офисную недвижимость по итогам 2020 года увеличился на 40% во многом за счет крупных сделок в начале и в конце года, а доля этого сегмента также выросла до 32% против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (ее доля стала минимальной с 2014 года - 8%) и гостиничная недвижимость.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России:
«Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 56% в 2020 году. Больше половины объема было сформировано вложениями в участки с потенциалом для строительства жилой недвижимости.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на 2021 год, но мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/aab1862e/c1e3e0f6aac061596365bfec.jpg)
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. предложение квартир премиум-класса на первичном рынке старой Москвы составило 110 тыс. кв.м и 980 лотов, которое за месяц сократилось на 5,1% площади и на 4,2% лотов. За год сокращение экспозиции составило 25% площади и 26% лотов. В январе на рынок не вышло новых объемов в этом сегменте жилья.
По стадиям строительной готовности половина предложения находится на заключительной стадии строительной готовности: 52,4% площади (+2,4% мм, +12,4% гг). Почти 22% предложения приходится на стадию введенных объемов и 27% - на стадию фасадно-отделочных работ. На начальной стадии (нулевой цикл и монтаж первых этажей) находится немного больше трети предложения 32,2% площади (-0,5% мм, -24,8% гг).
Продолжается тренд на рост предложения с отделкой. Почти половина квартир премиум-класса реализуется с отделкой – 48,3% лотов, которая за год выросла на 6%. Без отделки реализуется 47,1% предложения квартир, доля которой за год уменьшилась на 6,4%. На долю предчистовой отделки приходится 4,6% (+0,2% мм, +0,4% гг).
По итогам января средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 623,8 тыс. рублей, которая за месяц скорректировалась в пределах статпогрешности (+ 0,2%), а за год выросла на +14,3%.
Самым доступным округом на первичном рынке жилья премиум-класса является ЮАО на уровне 469,8 тыс. руб. (+1,8% мм, + 36,5% гг). Самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 650,8 тыс. руб. (- 2,4% мм, +10,2% гг). По итогам января лидером роста стал САО, в котором СВЦ выросла на 8,5% и на 29,6% за год и составила 505,2 тыс. руб. В ЗАО также наблюдался рост на 1% за месяц и 24% за год до 641,2 тыс. руб.
По итогам января средняя цена квартир премиум-класса составила 69,8 млн. руб., которая за год выросла на 17%. Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО, в котором она составила 46,9 млн руб. (+7,5% мм, +27,1% гг), самым дорогим - ЦАО, в котором средняя цена составила 75,2 млн руб. (-3,6%, +11,3% гг). В САО средняя цена выросла на 7,5% за месяц и на 27% за год и составила 46,9 млн руб. В ЗАО цена практически не изменилась, за год она выросла на 30,2% и составила 75,2 млн руб.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
Источник: АН «БОН ТОН»