Санкт-Петербург сохранил пятое место в мировом рейтинге роста цен на жилье, а Москва опустилась на 57 позиций

Лидером рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] среди 150 городов по итогам III квартала 2020 года стала Манила (+35% за год), второе и третье места занимают турецкие города Измир (+28%) и Анкара (+27%). Санкт-Петербург сохранил свою позицию – пятая строчка рейтинга с положительной динамикой в 19% (+14,2% в 2019 году). Москва за год опустилась на 57 позиций – 68 место с ростом цен на 5% за год (11 место и +10% в III квартале 2019 года). Общий показатель индекса роста цен на жилую недвижимость вырос на 4,7% (+3,2% за аналогичный период 2019 года). В 15% городов зафиксировано снижение цен.

---

• В III квартале 2020 года в 18 городах отмечался рост цен на 10% и более, тогда как годом ранее этот показатель был зафиксирован только в 11 городах, а во II квартале 2020 года – в 16. Рекордно низкие ипотечные ставки и стимулирующие меры правительств, как и реализация отложенного спроса в III квартале, не остановили всплеск цен. При этом покупатели предпочитали объекты с большой площадью и зачастую за городом, что связано с ограничением передвижения в период самоизоляции.

[1]  Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики.

• Манила лидирует по росту цен и демонстрирует +35% в годовой динамике, тогда как еще в прошлом году показатель достиг только +5,2% (40 место). Банки на Филиппинах сообщают о высоком спросе на элитные объекты и увеличение объемов строительства.

 

• В 2020 году рынок жилой недвижимости Турции продемонстрировал самый заметный рост, что обусловлено активным спросом и ограниченным предложением, связанными с ослаблением национальной валюты. Кроме того, по сравнению с европейскими направлениями в стране относительно низкая стоимость жилья, что также позитивно влияет на рост интереса к Турции. Только за счет стремительного роста цен на жилье в Маниле Измир потерял свое первенство в рейтинге, зафиксированное по результатам II квартала 2020 года (+28,1%), и переместился на вторую строчку с годовой динамикой +28% в сравнении с +5,8% в 2019 году (32 место).

 

• Анкара, занявшая третье место в обновленном рейтинге (+27%), во II квартале находилась на второй строчке (+26,4%) и в 2019 году на 35 (+5,5%).

 

• На четвертом месте – Стамбул с ростом +26% в годовой динамике против +20,2% по результатам II квартала 2020 года (3 место) и -1,1% в III квартале 2019 года (124 место).

 

• Санкт-Петербург закрывает пятерку лидеров с ростом цен на 19% в годовой динамике. Напомним, по результатам II квартала 2020 года аналитики фиксировали +16,2%, по итогам III квартала 2019 года был отмечен рост цен на 14,2%.

 

• Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Существенная положительная динамика цен на вторичное жилье в Санкт-Петербурге была вызвана повышенным спросом. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулировали покупателей к сохранению существующих накоплений и инвестированию в недвижимость. Кроме того, на фоне ажиотажа на первичном рынке и постоянного удорожания строящейся жилой недвижимости квартиры на вторичном рынке стали особенно привлекательными».

 

• В III квартале 2020 года Москва улучшила свои позиции относительно прошлого квартала, поднявшись с 92 (+2,4%) на 68 место (+5,1%). Однако рост цен так и не восстановился до +10%, который аналитики зарегистрировали в III квартале 2019 года (11 место).

 

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Несмотря на то, что Москва опустилась в позициях рейтинга, ценовые индикаторы рынка показывают положительную динамику на протяжении всего года. Рост цен на жилую недвижимость в Москве не останавливался ни в "карантинные" месяцы, ни позже, а только ускорился на фоне снижения ключевой ставки, роста доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. Данная тенденция распространится и на начало 2021 года».

• В Сеуле аналитики регистрируют рост цен на жилье на 15%, который поддерживается быстрым восстановлением экономики и спекулятивной активностью.

 

• Четыре канадских города (Оттава, Галифакс, Монреаль и Гамильтон) вошли в список 20 лидеров рейтинга, что связано с объявлением о возможном введении налога для иностранных покупателей.

 

• Примерно в 15% городов зафиксировано снижение цен за год по итогам III квартала 2020 года, в этот список вошли направления Индии, Испании и ОАЭ.

 

• Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank, отмечает: «Вопреки ожиданиям кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Во второй половине 2020 года застройщики и собственники готовы были обсуждать дисконты в размере 10-25%, однако к III кварталу 2021 года такой ситуации ожидать не стоит из-за быстрорастущего спроса на недвижимость. В европейских прибрежных районах дом с тремя-четырьмя спальнями можно купить за €500 тыс., вилла с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке обойдется в €2-3 млн. В качестве инвестиций перспективна покупка квартир в европейских столицах и крупных финансовых центрах. Например, апартаменты с двумя спальнями в новостройке в Лондоне сейчас можно приобрести за £500 тыс., девелоперы также предоставляют возможность приобрести жилье онлайн».

 Изменение цен на жилую недвижимость
III квартал 2019 – III квартал 2020 года

Город		Страна	Изменение за год, %	Город		Страна	Изменение за год, %	Город		Страна	Изменение за год, %
1	Манила	Филиппины	34,9	51	Денвер	США	6,0	101	Венеция	Италия*	2,9
2	Измир	Турция	27,8	52	Атланта	США	6,0	102	Триест	Италия*	2,9
3	Анкара	Турция	27,2	53	Сидней	Австралия	6,0	103	Циндао	Китай	2,9
4	Стамбул	Турция	25,7	54	Сан-Франциско	США	5,9	104	Бангалор	Индия	2,7
5	Санкт-Петербург	Россия	18,6	55	Окленд	Новая Зеландия	5,8	105	Скопье	Македония	2,7
6	Сеул	Южная Корея	14,7	56	Мюнхен	Германия	5,8	106	Лимасол	Кипр	2,4
7	Оттава	Канада	14,3	57	Таллин	Эстония	5,8	107	Порто	Португалия	2,3
8	Хобарт	Австралия	13,6	58	Майами	США	5,6	108	Гуанчжоу	Китай	2,2
9	Люксембург	Люксембург	13,4	59	Афины	Греция	5,5	109	Никосия	Кипр	2,0
10	Милан	Италия*	13,3	60	Амстердам	Нидерланды	5,5	110	Брисбен	Австралия	2,0
11	Галифакс	Канада	12,2	61	Квебек	Канада	5,4	111	Эдинбург	Великобритания	2,0
12	Лион	Франция	11,9	62	Богота	Колумбия	5,3	112	Бирмингем	Великобритания	2,0
13	Феникс	США	11,4	63	Чунцин	Китай	5,3	113	Лиссабон	Португалия	2,0
14	Монреаль	Канада	11,1	64	Шэньчжэнь	Китай	5,3	114	Мельбурн	Австралия	1,9
15	Гамильтон	Канада	10,4	65	Бристоль	Великобритания	5,3	115	Осака	Япония	1,5
16	Киев	Украина	10,3	66	Манчестер	Великобритания	5,2	116	Перт	Австралия	1,2
17	Сиэтл	США	10,1	67	Хельсинки	Финляндия	5,1	117	Джакарта	Индонезия***	1,2
18	Утрехт	Нидерланды	10,1	68	Москва	Россия	5,1	118	Любляна	Словения	1,0
19	Братислава	Словакия	9,9	69	Ханчжоу	Китай	5,1	119	Флоренция	Италия*	0,9
20	Сан-Диего	США	9,5	70	Нинбо	Китай	5,1	120	Тяньцзинь	Китай	0,8
21	Вена	Австрия	9, 4	71	Глазго	Великобритания	5,0	121	Рим	Италия*	0,7
22	Роттердам	Нидерланды	9,0	72	Даллас	США	4,9	122	Наполи	Италия*	0,7
23	Уху	Китай	8,7	73	Сантьяго	Чили	4,8	123	Сингапур	Сингапур	0,7
24	Веллингтон	Новая Зеландия	8,7	74	Чикаго	США	4,7	124	Валенсия	Испания	0,6
25	Загреб	Хорватия	8,7	75	Нагоя	Япония	4,6	125	Тель-Авив	Израиль	0,2
26	Мальмё	Швеция	8,3	76	Берлин	Германия	4,6	126	Рио-де-Жанейро	Бразилия	0,0
27	Варшава	Польша	8,3	77	Иерусалим	Израиль	4,6	127	Мадрид	Испания	0,0
28	Торонто	Канада	8,3	78	Шанхай	Китай	4,5	128	Лима	Перу	-0,1
29	Сиань	Китай	8,0	79	Брюссель	Бельгия	4,5	129	Чжэнчжоу	Китай	-0,8
30	Марсель	Франция	7,8	80	Салоники	Греция	4,4	130	Эдмонтон	Канада	-0,8
31	Бостон	США	7,8	81	Мехико-Сити	Мексика	4,4	131	Гонконг	Гонконг***	-1,1
32	Лос-Анджелес	США	7,7	82	Ванкувер	Канада	4,4	132	Севилья	Испания	-1,2
33	Лилль	Франция	7,5	83	Гётеборг	Швеция	4,4	133	Куала-Лумпур	Малайзия	-1,5
34	Дарвин	Австралия	7,3	84	Нанкин	Китай	4,3	134	Рига	Латвия	-1,6
35	Бухарест	Румыния	7,3	85	Нью-Йорк	США	4,3	135	Барселона	Испания	-1,8
36	Рейкьявик	Исландия	7,3	86	Франкфурт	Германия	4,1	136	Дублин	Ирландия	-1,8
37	Женева	Швейцария	7, 1	87	Лондон	Великобритания	4,1	137	Малага	Испания	-2,0
38	Вашингтон	США	7,0	88	Оксфорд	Великобритания	3,8	138	Палермо	Италия*	-2,2
39	Канберра	Австралия	6,9	89	Пекин	Китай	3,8	139	Мумбаи	Индия	-2,4
40	Стокгольм	Швеция	6,6	90	София	Болгария	3,8	140	Будапешт	Венгрия	-2,6
41	Миннеаполис	США	6,5	91	Хайдарабад	Индия	3,7	141	Калгари	Канада	-2,6
42	Чанша	Китай	6,4	92	Хайфа	Израиль	3,6	142	Ахмадабад	Индия	-3,0
43	Ухань	Китай	6,4	93	Эксетер	Великобритания	3,4	143	Генуя	Италия*	-3,1
44	Цюрих	Швейцария	6,4	94	Сан-Паулу	Бразилия	3,3	144	Калькутта	Индия	-3,4
45	Аделаида	Австралия	6,4	95	Осло	Норвегия	3,3	145	Дели	Индия	-5,0
46	Берн	Швейцария	6,4	96	Тайбэй	Тайвань	3,3	146	Пуна	Индия	-5,3
47	Копенгаген	Дания	6,2	97	Турин	Италия*	3,2	147	Абу-Даби	ОАЭ	-5,6
48	Вильнюс	Литва	6,2	98	Токио	Япония	3,1	148	Ченнай	Индия	-6,9
49	Париж	Франция	6,1	99	Виннипег	Канада	3,1	149	Абердин	Великобритания	-7,9
50	Гамбург	Германия	6,0	100	Детройт	США	3,1	150	Дубай	ОАЭ	-8,1

*Запрашиваемые цены

** Предварительные данные

*** Городская зона

 

Источник: пресс-служба Knight Frank

«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.

---

По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 700[1] квартир общей площадью 723 тыс. кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь – на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.

По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года – 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).

Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса

№	Название	Девелопер	Округ	Старт продаж
1	TopHILLS	INGRAD	ЮАО	2 кв. 2020
2	Настоящее	Центр-Инвест	ЗАО	2 кв. 2020
3	City Bay	MR Group	СЗАО	2 кв. 2020
4	FORIVER	INGRAD	ЮАО	3 кв. 2020
5	Архитектор	ГК ФСК	ЮЗАО	3 кв. 2020
6	Level Причальный	Level Group	СЗАО	3 кв. 2020
7	Режиссер	ГК ФСК	СВАО	4 кв. 2020
8	Eniteo	Tekta Group	ЮЗАО	4 кв. 2020
9	Symphony 34*	MR Group	САО	4 кв. 2020
10	AFI Park Воронцовский*	AFI Development	ЮЗАО	4 кв. 2020
11	Sydney City	ГК ФСК	СЗАО	4 кв. 2020

Источник: «Метриум»

*бронирование

По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год). Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер – ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения. В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п. Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

 

За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; -14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; -5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).

В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; -3,1 п.п. за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п. за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).

По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» – до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка – 61%, но их доля устойчиво снижается.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.

Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года. Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены. Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.

Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное – в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.

По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:

• студии – 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
• однокомнатные –14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
• двухкомнатные – 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
• трехкомнатные – 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
• многокомнатные – 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);

Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:

– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.

– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.

– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.

 

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость лотов, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	17,3	30,2	46,4	254 500	344 220	538 300	5 942 200	10 388 065	16 665 160
1К	28,5	45,1	98,4	188 335	324 155	540 850	8 500 800	14 630 555	36 626 175
2К	40,5	68,9	180,1	162 285	299 320	537 000	10 115 600	20 629 765	56 586 130
3К	63,0	99,7	221,8	159 405	283 840	530 835	14 790 100	28 296 985	82 709 900
4К+	41,6	126,9	338,0	175 860	323 665	598 120	13 158 080	41 060 910	132 022 200
итого	17,3	74,6	338,0	159 405	300 690	598 120	5 942 200	22 432 115	132 022 200

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2020 года

Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса

В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц[1] (+33,2% относительно показателя 2019 года). Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного – по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.

Источник денежных средств

«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.[2], – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты. Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств. Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.

Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ[3], в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года). В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году – 45%».

Сокращение предложения

Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 – 21. В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год. Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.

Прогноз на 2020 год

«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, – резюмирует Мария Литинецкая. – В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен. Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается. Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».

[1] Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.

[2] По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.

[3] Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020»

 

Источник: пресс-служба компании «Метриум»