Прощай, жилье: рынок принудительной продажи залогового жилья растёт
Количество реализованных по решению суда на торгах квартир в Санкт-Петербурге в январе-апреле 2021 года выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совокупная цена продажи, предложенная победителями торгов за объекты недвижимости, выросла на пять процентных пунктов (п.п.), достигнув 12%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа базы данных извещений о публичных торгах Федеральной службы судебных приставов.
С начала текущего года в Санкт-Петербурге на публичных торгах продано 45 квартир, из них 9 — доли в объектах недвижимости. Годом ранее за тот же период было реализовано 22 квартиры, из которых 3 — права на доли в объектах недвижимости. Средняя цена одного м2 выросла на 18%, составив 86,28 тыс. рублей против 73,4 тыс. рублей в январе-апреле 2020 года.
|
изменение, % |
Январь-апрель 2021 |
Январь-апрель 2020 |
|
|
Средняя цена м2 на торгах, руб. |
17,5 |
86 277 |
73 399 |
|
Средняя цена м2 на вторичном рынке, руб.* |
18,2 |
163 004 |
137 955 |
|
Кол-во торгов, шт. |
105 |
45 |
22 |
|
Кол-во участников |
133 |
128 |
55 |
Источник: ФССП, *Restate.ru, КА «Долговой Консультант»
«На публичные торги выставляются квартиры, по которым уже вынесено судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, как правило, речь идет об ипотечных заёмщиках, ранее не справившихся с долговой нагрузкой, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Согласно российскому закону объекты недвижимости на торгах реализуются либо по рыночной цене, определенной на момент выдачи кредита, либо по цене на 20% ниже цены, определенной в отчете оценщика. Повторные торги проводятся по цене на 15% ниже первых. Считается, что при таком подходе выигрывает и должник, и кредитор, более низкая стоимость гарантирует высокий спрос и продажу в короткий промежуток времени».
Средняя рыночная стоимость 1 м2 жилой недвижимости на вторичном рынке в Санкт-Петербурге за первые четыре месяца 2021 года составила 163 тыс. рублей (с января по апрель она увеличилась на 6%, с 159,8 тыс. рублей до 168,7 тыс. рублей за 1м2). Таким образом, на публичных торгах цена недвижимости почти в два раза ниже рыночной. Рост стоимости одного квадратного метра на 18% на торгах сопоставим с динамикой рыночной цены на вторичном рынке, которая также выросла на 18%, с 138 тыс. по 169 тыс. рублей за квадрат.
|
Совокупный объём предложения, руб. |
Совокупная цена реализации, руб. |
Изменение, % |
|
|
2021 |
128 433 232,61 |
144 055 135,49 |
12 |
|
2020 |
72 509 900,49 |
78 401 900,49 |
8 |
«Основная причина низкой цены — продолжительность процесса взыскания., С даты, когда заёмщик перестал платить по ипотеке до даты принудительных торгов проходит в среднем 1,5-2 года, то есть по текущим торгам начальная продажная цена недвижимости была установлена примерно 1 год назад. А как мы знаем, стоимость недвижимости за последние полгода в Петербурге выросла, — поясняет Денис Аксёнов. — Ещё одним важным фактором является то, что участники торгов фактически покупают шило в стоге сена, — риск невозможности въехать в квартиру на следующий день после покупки слишком велик. В квартире зачастую будут зарегистрированные и проживающие лица». По словам эксперта, в городе уже есть примеры оспаривания торгов и последующих отмен сделок. Покупатель, безусловно, получает обратно потраченные средства, но без учёта роста цен на недвижимость, что фактически можно считать потерями».
В январе-апреле среднее количество участников торгов составило 2,8 на один объект против 2,5 годом ранее. Рост цены сделки на 12% от выставленной говорит о том, что покупатели на публичных торгах не заинтересованы в её увеличении.
«Мы видим, что за год значительно расширилась география покупателей, если раньше на торги приходили местные жители, сейчас география покупателей расширилась. И чаще всего это профессиональные покупатели, то есть те, кто зарабатывает на последующей перепродаже уже по рыночной цене, одновременно участвуя в нескольких торгах, — отмечает Денис Аксёнов. — Доводя решение финансовой проблемы до судебной реализации залога, и кредитор, и должник остаются в проигрыше, а победителем становится так называемый инвестор».
Кредитная активность бизнеса остается низкой, а процентные ставки по кредитам – высокими, не позволяя активно кредитоваться как заемщикам, так и самим банкам. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования текущей деятельности, отмечают банкиры.
В текущей экономической ситуации компании не стремятся наращивать долговую нагрузку, а первым делом приступают к оптимизации операционной деятельности, сокращению издержек и улучшению кредитного профиля. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования, а также вложений в проекты, которые все же остались в рамках инвестиционной программы компании, отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Спрос на кредиты в настоящее время высок, но наиболее активно запрашиваются и предоставляются кредиты на пополнение оборотного капитала, без чего невозможен бизнес клиентов, подтверждает старший вице-президент, руководитель службы кредитования БФА Банка Юрий Манулис. Те же компании, которые ощутили падение спроса на свою продукцию, а также предприятия, финансовое положение которых ухудшилось из-за снижения операционной маржи и роста стоимости ресурсов, сокращают кредитную нагрузку. По словам господина Манулиса, банки предоставляют кредиты на финансирование объективно привлекательных проектов с высокой вероятностью успешной реализации.
«Выдачи в основном осуществляются на финансирование текущей деятельности и пополнение оборотных средств, инвестиционный спрос незначительный», – согласен заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президента банка ВТБ Руслан Еременко. В кредитном портфеле БФА Банка доминируют предприятия таких отраслей, как строительство и операции с недвижимостью, оптовая и розничная торговля, финансово-посреднические услуги, транспорт и связь.
«Спрос на кредиты со стороны корпоративных клиентов в настоящее время довольно высокий. Главным образом за финансированием обращаются компании-производители, в том числе «санкционных» товаров. Они пользуются ситуацией и пытаются нарастить объемы производства», – отмечает Вадим Исаков, территориальный директор банка «БКС Премьер». Кроме того, достаточно высок спрос на рефинансирование текущих обязательств: с учетом спада бизнеса достаточно большое количество компаний не в состоянии обслуживать свои долги. Кто-то решает этот вопрос путем реструктуризации, кто-то путем рефинансирования, добавляет эксперт.
«Длинных» кредитов в текущих условиях банки не выдают, в данной экономической ситуации они не готовы нести долгосрочные риски. По словам господина Еременко, средние сроки кредитования составляют 1-3 года. Что касается условий, то после стремительного взлета, вызванного повышением ключевой ставки в декабре 2014 года, банки постепенно снижают ставки, отмечает господин Исаков.
Кстати:
Как отмечает заместитель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу Лилия Радюшкина, стоимость кредитов для компаний сегодня складывается из расчета плюс 2-3% к ставке рефинансирования.
Добросовестные и аккуратные водители в скором времени смогут рассчитывать на большие скидки при покупке полиса КАСКО, благодаря работе Бюро страховых историй.
С начала августа российские страховщики передают информацию о заключенных договорах автострахования в Бюро страховых историй (БСИ). Передача данных происходит при заключении договора с водителем, далее страховая компания передает информацию по убыткам и происходящим изменениям в договорах. В результате в течение нескольких лет в Бюро будут аккумулированы многочисленные истории водителей, что позволит страховщикам не только выставлять справедливые тарифы для клиентов, но и бороться с мошенничеством. Как отмечает президента Российского союза автостраховащиков (РСА) Игорь Юргенс, уже до конца года в бюро будет содержаться информация по примерно 1,5 млн договоров.
Российские страховщики успешно начали собирать страховые историй по Автокаско клиентов. Пока давать объективную оценку эффективности системы Бюро кредитных историй и работоспособности ее функционала пока преждевременно. В БСИ будут аккумулироваться данные по договорам, заключенным только после 1 августа 2015 года. Страховые истории только начали формироваться, и полноценная информация, позволяющая оценить аварийность водителей, будет накоплена по меньшей мере через год, отмечает директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. Пока страховщики только отдают данные, но не имеют доступа к системе, все технические вопросы «обратной связи» отрабатываются.
Работа бюро должна позитивно отразиться на качестве использования транспортных средств и поведении водителей на дорогах, считает заместитель руководителя управления андеррайтинга «АльфаСтрахование» Дмитрий Вишняков. «Это мы видим по примерам других стран. Все достаточно просто: у группы страхователей с низкой частотой страховых случаев или низкоубыточной группы появится возможность получать более низкие тарифы, так как при расчете страховщик сможет учитывать всю историю страхования клиента. В результате благодаря бюро распределение страховых премий станет более «справедливым»», - отмечает г-н Вишняков. По его словам размер скидки может быть достаточно высоким – в «АльфаСтраховании» до 45%.
"КАСКО – это добровольный вид страхования, и предоставление скидок в том или ином случае регламентируется тарифной политикой каждой страховой компании, также как и готовность в принципе принимать какой-либо автомобиль на страхование",- отмечает управляющий директор департамента страхования автотранспортных средств «Ренессанс Страхование» Сергей Демидов. "База позволит прекратить сложившуюся ситуацию, когда аккуратные водители платят за лихачей, приносящих убытки страховщику, а потом просто оформляющих полис в новой страховой компании", - добавляет он. В настоящее время постоянные клиенты «Ренессанс Страхование» могут получить скидку от действующих тарифов до 50% за безубыточное страхование на протяжении 6 лет. При этом клиент, который ранее не заявлял убытки, может получить скидку даже несмотря на 1-2 убытка за последний год страхования. Клиенты с хорошей страховой может получить скидку при страховании второго и последующего автомобилей, либо при замене автомобиля и покупке нового.
Хорошие условия для аккуратных водителей предоставляют и другие компании. «Ингосстрах» предоставляет своим постоянным «безаварийным» клиентам скидки до 50% по риску «Ущерб» и в зависимости от класса на основе коэффициента «бонус-малус» (КМБ, понижающий и повышающий коэффициент).
«Если автовладелец впервые приобретает полис автокаско в нашей компании, ему присваивается 3-й класс, и при расчете тарифа применяется КБМ со значением 1. На следующий год безаварийного вождения этому клиенту присваивается 3 или 4 класс и предоставляется от 5 до 10% скидки на основе сниженного КБМ», - объясняет директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых.
Специальные программы для ответственных водителей есть у «Либерти Страхования». Для тех, кто самостоятельно позаботился о защите своего автомобиля от угона (путем установки дополнительных противоугонных устройств), предлагается скидка скидки от страховой премии до 50%. СК «Капитл-Полис» предлагает безубыточным клиентам из других компаний скидку за переход в 10%.
Большую экономию дают также программы с франшизой. По мнению г-на Вишнякова, это основной инструмент оптимизации, который позволяет получить значительную экономию на каско при принятии на себя относительно небольшой доли риска. При относительно невысокой франшизе – порядка 10-15 тыс. рублей в зависимости от модели можно получить скидку до 50% от стандартного продукта.