Прощай, жилье: рынок принудительной продажи залогового жилья растёт
Количество реализованных по решению суда на торгах квартир в Санкт-Петербурге в январе-апреле 2021 года выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совокупная цена продажи, предложенная победителями торгов за объекты недвижимости, выросла на пять процентных пунктов (п.п.), достигнув 12%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа базы данных извещений о публичных торгах Федеральной службы судебных приставов.
С начала текущего года в Санкт-Петербурге на публичных торгах продано 45 квартир, из них 9 — доли в объектах недвижимости. Годом ранее за тот же период было реализовано 22 квартиры, из которых 3 — права на доли в объектах недвижимости. Средняя цена одного м2 выросла на 18%, составив 86,28 тыс. рублей против 73,4 тыс. рублей в январе-апреле 2020 года.
|
изменение, % |
Январь-апрель 2021 |
Январь-апрель 2020 |
|
|
Средняя цена м2 на торгах, руб. |
17,5 |
86 277 |
73 399 |
|
Средняя цена м2 на вторичном рынке, руб.* |
18,2 |
163 004 |
137 955 |
|
Кол-во торгов, шт. |
105 |
45 |
22 |
|
Кол-во участников |
133 |
128 |
55 |
Источник: ФССП, *Restate.ru, КА «Долговой Консультант»
«На публичные торги выставляются квартиры, по которым уже вынесено судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, как правило, речь идет об ипотечных заёмщиках, ранее не справившихся с долговой нагрузкой, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Согласно российскому закону объекты недвижимости на торгах реализуются либо по рыночной цене, определенной на момент выдачи кредита, либо по цене на 20% ниже цены, определенной в отчете оценщика. Повторные торги проводятся по цене на 15% ниже первых. Считается, что при таком подходе выигрывает и должник, и кредитор, более низкая стоимость гарантирует высокий спрос и продажу в короткий промежуток времени».
Средняя рыночная стоимость 1 м2 жилой недвижимости на вторичном рынке в Санкт-Петербурге за первые четыре месяца 2021 года составила 163 тыс. рублей (с января по апрель она увеличилась на 6%, с 159,8 тыс. рублей до 168,7 тыс. рублей за 1м2). Таким образом, на публичных торгах цена недвижимости почти в два раза ниже рыночной. Рост стоимости одного квадратного метра на 18% на торгах сопоставим с динамикой рыночной цены на вторичном рынке, которая также выросла на 18%, с 138 тыс. по 169 тыс. рублей за квадрат.
|
Совокупный объём предложения, руб. |
Совокупная цена реализации, руб. |
Изменение, % |
|
|
2021 |
128 433 232,61 |
144 055 135,49 |
12 |
|
2020 |
72 509 900,49 |
78 401 900,49 |
8 |
«Основная причина низкой цены — продолжительность процесса взыскания., С даты, когда заёмщик перестал платить по ипотеке до даты принудительных торгов проходит в среднем 1,5-2 года, то есть по текущим торгам начальная продажная цена недвижимости была установлена примерно 1 год назад. А как мы знаем, стоимость недвижимости за последние полгода в Петербурге выросла, — поясняет Денис Аксёнов. — Ещё одним важным фактором является то, что участники торгов фактически покупают шило в стоге сена, — риск невозможности въехать в квартиру на следующий день после покупки слишком велик. В квартире зачастую будут зарегистрированные и проживающие лица». По словам эксперта, в городе уже есть примеры оспаривания торгов и последующих отмен сделок. Покупатель, безусловно, получает обратно потраченные средства, но без учёта роста цен на недвижимость, что фактически можно считать потерями».
В январе-апреле среднее количество участников торгов составило 2,8 на один объект против 2,5 годом ранее. Рост цены сделки на 12% от выставленной говорит о том, что покупатели на публичных торгах не заинтересованы в её увеличении.
«Мы видим, что за год значительно расширилась география покупателей, если раньше на торги приходили местные жители, сейчас география покупателей расширилась. И чаще всего это профессиональные покупатели, то есть те, кто зарабатывает на последующей перепродаже уже по рыночной цене, одновременно участвуя в нескольких торгах, — отмечает Денис Аксёнов. — Доводя решение финансовой проблемы до судебной реализации залога, и кредитор, и должник остаются в проигрыше, а победителем становится так называемый инвестор».
Вложив деньги в долгострой, можно либо сэкономить, либо значительно отсрочить переезд.
Портал «АСН-инфо» выяснил у экспертов, оправдан ли такой риск.
По словам главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергея Морозова, в городе на контроле ведомства находится 24 проблемных объекта (57 жилых домов) общей площадью 728, 688 тыс. кв. м, рассчитанных на 14,6 тыс. квартир. Это 6% от всего строящегося жилья.
Ранее власти города заявляли, что в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию 16 жилых комплексов. Это 49 домов, или почти 700 тыс. «квадратов».
Секретная информация
Получить информацию от петербургских застройщиков с проблемными объектами оказалось непростой задачей. Одни отказывались от комментариев, другие не могли толком рассказать, что они предлагают клиентам.
По поводу реализации квартир в ГК «Город» конкретики оказалось немного. Напомним, застройщик задерживает сроки сдачи трех своих жилых комплексов, квартиры в которых ждут 3,5 тыс. человек. В ГУП «Центр содействия строительству» (ведомство, контролирующее ход строительства на данных объектах) сообщили, что вопросами реализацией жилья не занимаются, и рекомендовали обратиться в Банк «Санкт-Петербург», который обслуживает ГК «Город». Однако в банке заверили, что эти вопросы в их полномочия также не входят и кто и как будет сбывать оставшиеся квартиры – неизвестно.
В банке «Российский капитал», являющемся санатором ГК «СУ-155», сообщили, что квартиры данного застройщика они планируют начать продавать летом этого года. В числе дольщиков и пайщиков группы значатся более 30 тыс. человек, 4,5 тыс. из которых - в Петербурге. Для того чтобы привлечь покупателей специально под объекты «СУ-155», в «Российском капитале» сейчас работают над созданием индивидуального ипотечного продукта. «У нас задача - не подешевле купить и подороже продать, а продать, чтобы достроить», - заверил представитель банка.
Одни из самых «стойких» долгостроев – объекты компании «Л1» (бывшей «ЛЭК»). Сдача жилья здесь переносилась по пять-шесть раз, люди ждут переезда в некоторые жилые комплексы с 2008 года.
Как объяснила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, застройщик реализует свои квартиры при помощи ипотеки или в рассрочку. В качестве дополнительных гарантий в компании есть программа «Умная рассрочка», распространенная на строящиеся корпуса ЖК «Премьер Палас» и «Звездный». Согласно ее условиям первый взнос составляет 30 % от стоимости жилья, второй взнос, также в размере 30 %, необходимо будет внести спустя 3-5 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Третий взнос, 10 %, делается спустя 3-5 рабочих дней с даты опубликования приказа на заселение на сайте компании. Последние 30% можно будет
заплатить спустя 90 дней с даты опубликования приказа на заселение. «Таким образом, покупатель не только имеет возможность оплачивать недвижимость поэтапно, но и получает гарантии, ведь в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию платеж вносить не нужно», - заверила Надежда Калашникова.
Лучше мимо
По мнению генерального директора АН «Время недвижимости» Наили Берестовой, одна из основных показателей проблемных застройщиков - активная рекламная кампания. «Их реклама есть на баннерах, рекламных щитах, в метро. Такие застройщики принимают участие в выставках и других публичных мероприятиях, для потенциальных проходят акции, лотереи, разыгрывают авто», - перечислила Наиля Берестова.
Большинство риелторов уверены – среднестатистический покупатель чаще всего малограмотен в юридических вопросах, связанных с приобретением квартиры, и подобные акции мотивируют его на спонтанную покупку.
«Реклама от проблемных застройщиков идет в регионах нашей страны. Приезжие на полном серьезе уверены, что данная компания – самая успешная и надежная в Петербурге, - говорит генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. - Причем людям рекомендуют приехать в офис именно со всей суммой сделки, где с ними заключают предварительный договор. Квартиры в таких объектах действительно дешевле, и граждане, не обращая внимания на наклейки на информщитах с несколько раз перенесенными сроками сдачи, покупают в этих домах жилье».
Президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов объясняет, что при покупке квартиры в долгостроях существует две основные проблемы: банкротство и двойные продажи. На втором плане стоят перенос сроков сдачи дома, невозможность подключения к коммуникациям и регистрации по месту жительства, а также низкое качество строительства в целом. Взамен на это проблемные застройщики часто предлагают бонусы в виде скидок на квартиры от 10%, беспроцентную рассрочку, бесплатные квадратные метры и пр.
«Мы стараемся не сотрудничать с такими компаниями, но бывают и спорные моменты. Есть брать жилье на уровне котлована, риск попасть на долгострой есть всегда. А когда дом уже под крышей и в нем ведутся отделочные работы, уверенности в том, что объект сдадут в срок, больше», - говорит госпожа Берестова.
Если покупатель решил приобретать квартиру самостоятельно, то на долгострой лучше «не нарываться», считает Валерий Виноградов. Для начала следует получить информацию об объекте хотя бы из СМИ. «Скажу как адвокат: дополнительные уступки часто идут в обмен на юридические сложности. На сегодняшний день большинство клиентов отказываются от приобретения жилья в долгостроях, потому что дисконты, предлагаемые застройщиками, несоизмеримы с возможными проблемами», - подытоживает Валерий Виноградов.
«ТГК-1» предлагает населению активнее переходить на прямую оплату отопления и горячей воды, минуя управляющие компании.
Однако жилищники города считают, что такие платежи не исправят проблему избыточного начисления платы за общедомовые нужды.
В Петербурге растет задолженность жилкомсервисов и управляющих компаний перед поставщиками тепла. В этом признались на прошлой неделе журналистам специалисты Жилищного комитета и специалисты компании «ТГК-1», крупнейшего в СЗФО производителя теплоэнергии. Правда, у ведомства Смольного и ресурсной организации разное видение решения данной проблемы.
Как отметила начальник планово-экономического отдела Жилищного комитета Наталья Летенко, ситуация с задолженностью за последний год действительно обострилась. Все управляющие компании города в той или иной мере имеют долги перед ресурсными организациями. Никто из них и не застрахован от возможного банкротства. Все проблемы, по ее словам, растут из 354-uj постановления, устанавливающего расчет за общедомовые нужды. Их по-разному подсчитывают, выявляются лишние подключения. Отсюда и долги.
«К нынешней осени в Петербурге будут подготовлены откорректированные нормативы. Они должны спасти управляющие компании от роста долгов, но уже набранные все равно останутся. Однако УК не стоит банкротить, решать вопрос с долгами необходимо другими способами», – полагает чиновник.
Начальник правового департамента «ТГК-1» Елена Михайлова напоминает, что долг петербургских жилкомсервисов перед компаний в настоящее время составляет 6,1 млрд рублей. В данный момент уже направлены иски о признании банкротами Жилкомсервиса № 3 Кировского района и ГУП РЭП «Строитель».
«Мы рассматриваем банкротство как один из способов прекращения прироста задолженности управляющих организаций. По сути, единственным активом
банкрота являются долги конечных потребителей. Именно за счет работы с ними удается вернуть часть задолженности», – отметила специалист.
По словам специалиста, также изменить ситуацию к лучшему может переход на прямые платежи. Они уже задействованы в Карелии и в Мурманской области. В Петербурге 84 дома рассчитываются за тепловую энергию напрямую. По итогам 2015 года собираемость превысила в них 95%. «Особо отмечу, что выбор такой схемы расчетов не несет последствий для жителей – компания компенсирует выпуск отдельной квитанции, при этом комиссия по ее оплате не взимается. Благодаря заключению трехстороннего соглашения между УК, ресурсоснабжающей организацией и расчетным центром сохраняются все льготы», – подчеркнула специалист «ТГК-1».
Стоить добавить, что городские чиновники от ЖКХ не против прямых платежей как параллельной альтернативе действующей схемы, но предупреждают, что прямые платежи не исправят проблему избыточного начислению платы за общедомовые нужды.
Заведующий отдела развития ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Александр Локионов уверен, что причина неплатежей – социальный фактор, когда человек находится за гранью платежеспособности. «На мой взгляд, работа должна строиться через управляющие компании, которые более эффективно на местах могут работать с должниками. А также они знают, какие в домах есть «дыры» потребления и как с ними бороться», – считает он.
Цифра:
6,1 млрд рублей – долги петербургских жилкомсервисов перед «ТГК-1.