Прощай, жилье: рынок принудительной продажи залогового жилья растёт
Количество реализованных по решению суда на торгах квартир в Санкт-Петербурге в январе-апреле 2021 года выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совокупная цена продажи, предложенная победителями торгов за объекты недвижимости, выросла на пять процентных пунктов (п.п.), достигнув 12%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа базы данных извещений о публичных торгах Федеральной службы судебных приставов.
С начала текущего года в Санкт-Петербурге на публичных торгах продано 45 квартир, из них 9 — доли в объектах недвижимости. Годом ранее за тот же период было реализовано 22 квартиры, из которых 3 — права на доли в объектах недвижимости. Средняя цена одного м2 выросла на 18%, составив 86,28 тыс. рублей против 73,4 тыс. рублей в январе-апреле 2020 года.
|
изменение, % |
Январь-апрель 2021 |
Январь-апрель 2020 |
|
|
Средняя цена м2 на торгах, руб. |
17,5 |
86 277 |
73 399 |
|
Средняя цена м2 на вторичном рынке, руб.* |
18,2 |
163 004 |
137 955 |
|
Кол-во торгов, шт. |
105 |
45 |
22 |
|
Кол-во участников |
133 |
128 |
55 |
Источник: ФССП, *Restate.ru, КА «Долговой Консультант»
«На публичные торги выставляются квартиры, по которым уже вынесено судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, как правило, речь идет об ипотечных заёмщиках, ранее не справившихся с долговой нагрузкой, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Согласно российскому закону объекты недвижимости на торгах реализуются либо по рыночной цене, определенной на момент выдачи кредита, либо по цене на 20% ниже цены, определенной в отчете оценщика. Повторные торги проводятся по цене на 15% ниже первых. Считается, что при таком подходе выигрывает и должник, и кредитор, более низкая стоимость гарантирует высокий спрос и продажу в короткий промежуток времени».
Средняя рыночная стоимость 1 м2 жилой недвижимости на вторичном рынке в Санкт-Петербурге за первые четыре месяца 2021 года составила 163 тыс. рублей (с января по апрель она увеличилась на 6%, с 159,8 тыс. рублей до 168,7 тыс. рублей за 1м2). Таким образом, на публичных торгах цена недвижимости почти в два раза ниже рыночной. Рост стоимости одного квадратного метра на 18% на торгах сопоставим с динамикой рыночной цены на вторичном рынке, которая также выросла на 18%, с 138 тыс. по 169 тыс. рублей за квадрат.
|
Совокупный объём предложения, руб. |
Совокупная цена реализации, руб. |
Изменение, % |
|
|
2021 |
128 433 232,61 |
144 055 135,49 |
12 |
|
2020 |
72 509 900,49 |
78 401 900,49 |
8 |
«Основная причина низкой цены — продолжительность процесса взыскания., С даты, когда заёмщик перестал платить по ипотеке до даты принудительных торгов проходит в среднем 1,5-2 года, то есть по текущим торгам начальная продажная цена недвижимости была установлена примерно 1 год назад. А как мы знаем, стоимость недвижимости за последние полгода в Петербурге выросла, — поясняет Денис Аксёнов. — Ещё одним важным фактором является то, что участники торгов фактически покупают шило в стоге сена, — риск невозможности въехать в квартиру на следующий день после покупки слишком велик. В квартире зачастую будут зарегистрированные и проживающие лица». По словам эксперта, в городе уже есть примеры оспаривания торгов и последующих отмен сделок. Покупатель, безусловно, получает обратно потраченные средства, но без учёта роста цен на недвижимость, что фактически можно считать потерями».
В январе-апреле среднее количество участников торгов составило 2,8 на один объект против 2,5 годом ранее. Рост цены сделки на 12% от выставленной говорит о том, что покупатели на публичных торгах не заинтересованы в её увеличении.
«Мы видим, что за год значительно расширилась география покупателей, если раньше на торги приходили местные жители, сейчас география покупателей расширилась. И чаще всего это профессиональные покупатели, то есть те, кто зарабатывает на последующей перепродаже уже по рыночной цене, одновременно участвуя в нескольких торгах, — отмечает Денис Аксёнов. — Доводя решение финансовой проблемы до судебной реализации залога, и кредитор, и должник остаются в проигрыше, а победителем становится так называемый инвестор».
Общественным транспортном пользуется порядка 70% жителей Петербурга. Его парк ежегодно обновляется, но масштабные транспортные проекты, такие как ЛРТ, все еще остаются на бумаге.
В минувшую среду чиновники рассказали о развитии общественного транспорта и городской транспортной инфраструктуры. По словам главы Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергея Харлашкина, более 30% дорог города находятся в ненормативном состоянии. «Естественный износ улично-дорожной сети каждый год составляет 2%. Чтобы улучшить ее состояние, нужно ремонтировать 2,5% дорог, а чтобы этот процент сократить, необходимо приводить в нормативное состояние еще 5-10% дорог», – объяснил он.
Однако в 2014 и 2015 годах на это денег не хватало, сказал господин Харлашкин. Лимит на текущий ремонт не превышал 3,5 млрд рублей. В этом году на эти цели потрачено около 6 млн рублей. В следующем, по его словам, на текущий ремонт дорог планируется выделить 7 млн рублей. «Надеемся, что за 2016-2017 год мы дороги приведем к нормативному состоянию. И достигнем того уровня, когда нам за них не будет стыдно», – пообещал Сергей Харлашкин.
Если с улучшением состояния городских дорог в Петербурге наметилась определенность, с транспортом все пока сложнее. Так, запуск легкорельсового трамвая на юго-западе города снова завис в воздухе. «Там нужны другие проектные решения. К сожалению, очень много пересечений и больших перекрестков с огромным потоком личного и общественного транспорта. Если мы просто пустим трамвай в эти районы, то скорость его не будет отвечать требованиям жителей. Пока мы думаем, как сделать такой транспорт в районе «Балтийской жемчужины» скоростным», – сказал председатель городского Комитета по транспорту Александр Головин.
Наиболее актуально строительство ЛРТ в Колпино, уверен чиновник. Речь идет о ЛРТ по маршруту станция метро «Южная» – Колпино. «Это как раз заменит возможности метрополитена, потому что скоростной трамвай может перевозить где-то до 10 тыс. человек в час. В настоящее время разрабатывается проект с использованием элементов концессии и внебюджетных источников», – уточнил господин Головин.
Неясная картина пока и со станциями метро, которые обещали построить к Кубку конфедераций. «К сожалению, у нас не вся транспортная инфраструктура будет готова к Кубку конфедераций: к 2017 году еще не откроется метро «Новокрестовская» и не будет еще в работе станция метро «Беговая», – пояснил Александр Головин.
Вместо подземного транспорта болельщикам предложили добираться на трамваях. Для этого в Смольном разработали схему организации выделенной полосы от ул. Савушкина до станций метро «Старая деревня» и «Черная речка». Работы будут завершены во II квартале 2017 года. Интересно, что после завершения чемпионата мира по футболу 2018 года «выделенку» могут демонтировать. «В случае сохранения выделенной полосы ширина проезжей части составит 3 м. Это может привести к пробкам», – пояснил глава комитета.
Кроме того, на всех выделенных полосах планируется установить видеокамеры, а на некоторых – ограждения. Иначе, по словам Александра Головина, они становятся неэффективными. Кстати, штраф за выезд на такую полосу составляет 3 тыс. рублей.
Что касается воздушного сообщения Петербурга, то, по словам Александра Головина, власти хотят развивать аэропорт Пулково как узловой с целью увеличения количества прямых вылетов из Северной столицы. «Не только Москва может развиваться как транспортный хаб. Петербург имеет полное право на прямые перелеты по нормальным тарифам. У нас есть разработанная мотивационная программа по привлечению других авиакомпаний именно по открытию других направлений», – сказал господин Головин.
Он добавил, что авиакомпаниям, которые будут осуществлять прямые вылеты из Петербурга, Пулково будет предоставлять скидки на наземное обслуживание. Это предложение, по словам чиновника, уже заинтересовало авиакомпанию S7.
Кстати
С 2010 по 2015 год количество низкопольных видов транспорта в Северной столице возросло почти в два раза. Так, за этот период доля низкопольных автобусов возросла с 44 до 82%, троллейбусов – с 33 до 64%, трамваев – с 19 до 26%.
По словам Александра Головина, в 2016 году комитет планирует приобрести в «Пассажиравтотрансе» еще 225 низкопольных автобусов разной вместимости. Кроме того, со следующего года город купит 93 троллейбуса с автономным ходом (он может курсировать порядка 15 минут без контактной сети).
Цифра
7 млн рублей планируется выделить на текущий ремонт дорог в Петербурге в 2017 году
Осенью 2017 года число машино-мест на платных парковках возрастет почти в 14 раз. Пока горожане пользуются ими не очень охотно – суммарная загруженность этих зон составляет около 37%.
В минувшую среду власти города подвели итоги работы пилотных зон платных парковок в Петербурге. Их коммерческая эксплуатация началась 3 сентября 2015 года на 27 улицах между Невским, Лиговским пр., Кирочной ул. и наб. реки Фонтанки.
На создание платных парковок власти города потратили 220 млн рублей, плюс на обслуживание ушло около 100 млн. Однако, по словам директора городского Центра управления парковками Артема Хрюкина, годовой доход от парковок составил 117,4 млн рублей: «Сумма приличная, но о прибыльности говорить рановато – трудозатраты города мы пока не покрыли. В плане – через два-три года пройти точку убыточности и выйти на безубыточность. Если сравнивать с Москвой, особого негатива со стороны водителей в адрес нашей деятельности не было».
По данным проведенного в июле соцопроса, в котором приняли участие 1,5 тыс. респондентов, 67% пользовались услугами платной парковки, 63% опрошенных считают способы оплаты удобными, а вот почти 70% уверены, что в систему нужно внести изменения.
Сейчас суммарная загрузка зон платных парковок составляет почти 37%. «Одни улицы заполнены на 100%, другие всего на 20%. Думаем ввести дифференцированную плату на разных парковках города, чтобы они были заняты равномерно», – пояснил начальник отдела градостроительного планирования и транспортного моделирования СПб ГБУ «Центр транспортного планирования» Андрей Майоров. В частности, по его словам, для менее популярных у автомобилистов территорий планируется снизить тарифы. Напомним, тариф на пользование платными парковками составляет 30 рублей в час для транспортного средства категорий А и М, 60 рублей в час для категории В, 120 рублей в час для категории С.
Также господин Майоров добавил, что центр города избавился от так называемого блуждающего трафика – когда водители ездят по улицам в поисках парковочного места. Интересно, что первое время от нововведения страдали жители домов, расположенных неподалеку от зон платного паркинга. Их дворы были полностью заполнены автомобилями из-за того, что парковаться там можно было бесплатно. Но вскоре большинство из них решили проблему радикально – поставили ворота или шлагбаумы.
Отдельная история со штрафами за неоплаченную парковку. По данным соцопроса, более 20% ее просто не оплачивают – срок давности такого штрафа составляет всего 60 дней, и водители ждут, когда штраф «сгорит».
Артем Хрюкин объясняет, что это происходит из-за того, что сейчас инспекторы городской администрации не имеют доступа к базам ГИБДД и не могут получить полные данные нарушителей. «Мы подготовили проект изменений в федеральное законодательство о персональных данных. Согласно ему полиция сможет предоставлять государственным органам и уполномоченным лицам всю необходимую информацию, также мы получим доступ к федеральным базам. На данный момент законопроект находится на рассмотрении в Совете Федерации», – сказал Артем Хрюкин.
Кроме того, в планах властей значительно расширить зоны платных парковок в городе. Со следующего года они охватят весь Центральный район Петербурга, а также Адмиралтейский район и Петроградскую сторону. Таким образом, к нынешним 2,9 тыс. машино-мест прибавятся еще 40 тыс.
«Сейчас мы уже проводим три процедуры по выбору исполнителя по проектированию платной зоны. В следующем году начнутся работы по монтажу оборудования и дорожного покрытия. Организация начнется весной, сам проект запустим осенью», – пообещал Артем Хрюкин, добавив, что после проведения чемпионата мира по футболу 2018 года планируется включить в перечень платных парковок и территории Васильевского острова.
Кстати
На 2895 машино-мест рассчитаны платные парковки Петербурга.
Всего за год в Петербурге было оформлено больше 12 тыс. парковочных разрешений и абонементов. Из них всего 28 годовых и 280 месячных. По данным центра управления парковками, 84,5% пользователей платными парковками пользуются ею до трех часов, 9,8% – до 15 минут, 5,7% – более трех часов.