Дома в частном секторе дорожают медленнее квартир
В период пандемии вырос спрос на индивидуальные дома, при этом далеко не все были готовы переезжать в частный сектор в пригороды - многим интересны предложения в пределах городов. Аналитики Циан проанализировали ситуацию с ценами на “загородную недвижимость в городах". Под этой сущностью понимаются объявления по продаже индивидуальных домов и таунхаусов в черте города. Т.н. частный сектор занимает от ~1% (в Москве без Новой Москвы) до ~40% (в Краснодаре и Ростове-на-Дону) от площади застройки российских городов-миллионников.
- Больше всего объявлений о продаже домов в частном секторе на территории города в Ростове-на-Дону (~19% от общего числа объявлений на вторичном рынке). В городах-миллионниках в южных регионах России объем такого предложения существенно больше, чем в Сибири и на Урале.
- Самые дорогие индивидуальные дома в черте города в Москве (19,3 млн.), Санкт-Петербурге (16,5 млн.) и Краснодаре (10,7 млн.). Самые дешевые - в Омске (3,8 млн.), Волгограде (4,8 млн.), Челябинске (4,9 млн.)
- Индивидуальный дом в городе в среднем дороже квартиры на ~60%. Самые большие различия в стоимости в Краснодаре, Самаре и Ростове-на-Дону (более, чем в 2 раза). Цена квадратного метра в доме на ~40% ниже.
- За год цены в индивидуальных домах в среднем по городам-миллионникам выросли на 12%. Наибольший прирост был в Казани (+22%), Воронеже (+18%) и Красноярске (+16%).
В дальнейших расчетах используются объявления по продаже частных домов, коттеджей и таунхаусов, расположенных на территории городов-миллионников. Учитываются предложения стандартной этажности (не более 3-х), площади (60-500 кв. м), стоимости (0,5-50 млн. руб).
1. Больше всего частных домов продается в Ростове-на-Дону
На текущий момент времени объем предложения максимален в Ростове-на-Дону (более 3 тыс. домов или ~17% от общего числа объявлений во всех городах-миллионниках). Также много (от 1,3 до 2,5 тыс.) домов выставлено на продажу в Новосибирске, Москве, Краснодаре, Волгограде. В целом объем предложения значительнее в южных городах. В северных “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление), поэтому распространенность частного сектора там существенно уже. Исключением являются Москва и Новосибирск. В Новосибирске объявлений много как за счет размеров города (3-й по численности населения в России), так и за счет широкого распространения частного сектора, сформировавшегося в послевоенные годы. В Москве количество предложений в 2 раза меньше, чем в Ростове-на-Дону (~1,6 тыс.), но их достаточно много за счет присоединенных территорий Новой Москвы.
Доля предложений в индивидуальных домах от всех доступных вариантов (дома+квартиры на “вторичке”) выше всего (16-19%) также в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Волгограде. В Москве это всего 4% за счет большого вторичного рынка квартир. Еще меньше доля в Санкт-Петербурге, где много предложений на вторичке и не так много индивидуальных домов в черте города.
В южных городах (Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград) в продаже преобладают кирпичные дома, деревянных практически нет из-за нехватки данного строительного материала. В сибирских и уральских городах (Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург, Пермь), где леса достаточно, большинство, наоборот, деревянные. Качество домов, выставленных на продажу, высокое: практически все (~95%) имеют центральное водоснабжение, 80% обеспечены газом и имеют нормальное отопление (центральное, газовое или электрическое). Самые “неудобные” для жизни предложения в Красноярске: более половины без нормального отопления и без газа (это связано с объективными причинами - частный сектор в городе не газифицирован).
Доля предложений в индивидуальных домах от общего объема предложения на вторичном рынке (квартиры и индивидуальные дома) каждого города в марте 2021 г.
|
Город |
Доля индивидуальных домов |
Город |
Доля индивидуальных домов |
|
Ростов-на-Дону |
19% |
Пермь |
8% |
|
Новосибирск |
16% |
Екатеринбург |
8% |
|
Волгоград |
16% |
Уфа |
7% |
|
Казань |
13% |
Челябинск |
7% |
|
Омск |
12% |
Самара |
6% |
|
Нижний Новгород |
12% |
Красноярск |
6% |
|
Краснодар |
11% |
Москва |
4% |
|
Воронеж |
9% |
Санкт-Петербург |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. Индивидуальный дом дороже квартиры на ~60%
Самые дорогие индивидуальные дома в черте города помимо Москвы (19,3 млн.) и Санкт-Петербурга (16,5 млн.) в Краснодаре (10,7 млн.), Казани (8,4 млн.), Нижнем Новгороде (8,0 млн.). В Краснодаре столь высокие цены объясняются качеством предложения: большинство домов кирпичные, со всеми необходимыми для комфортной жизни условиями (центральное водоснабжение, электричество, обеспечение газом, нормальное отопление).
В среднем дома в частном секторе в городах на 51% дороже квартир в новостройках и на 69% дороже квартир на вторичном рынке (цена квадратного метра в доме на ~40% ниже). Максимальные различия в Краснодаре (более, чем в 2 раза) за счет повышенных цен на дома - цены на квартиры при этом не самые высокие среди городов-миллионников. Существенно дороже квартир дома в Самаре и Ростове-на-Дону. Выгоднее всего приобрести индивидуальный дом в Уфе, где он в среднем стоит лишь на 9% (400 тыс. руб.) дороже, чем квартиры в новостройках. В Екатеринбурге нужно доплатить 600 тыс. руб, в Нижнем Новгороде - 700 тыс. руб.
Средние цены квартир и индивидуальных домов в границах городов-миллионников в марте 2021 г.
|
|
Ср. цена квартир и индивидуальных домов в марте, млн. руб. |
Сравнение |
|||
|
Город |
индивидуальные дома |
квартиры в новостройках |
квартиры на вторичном рынке |
индивидуальные/новостройки |
индивидуальные/вторичка |
|
Москва в старых границах |
26,9 |
18,3 |
16,2 |
47% |
66% |
|
Новая Москва |
17,1 |
9,0 |
11,0 |
90% |
55% |
|
Санкт-Петербург |
16,5 |
11,2 |
9,3 |
48% |
77% |
|
Краснодар |
10,7 |
4,1 |
4,0 |
158% |
170% |
|
Казань |
8,4 |
7,7 |
5,8 |
9% |
45% |
|
Нижний Новгород |
8,0 |
7,3 |
5,1 |
10% |
56% |
|
Ростов-на-Дону |
7,4 |
4,1 |
3,3 |
78% |
122% |
|
Самара |
7,3 |
3,4 |
3,5 |
112% |
106% |
|
Воронеж |
6,8 |
3,9 |
3,5 |
76% |
97% |
|
Красноярск |
6,7 |
4,1 |
4,4 |
65% |
53% |
|
Пермь |
6,2 |
4,3 |
3,1 |
44% |
101% |
|
Новосибирск |
5,7 |
5,0 |
5,2 |
15% |
10% |
|
Екатеринбург |
5,6 |
5,0 |
4,4 |
14% |
29% |
|
Уфа |
5,0 |
4,6 |
4,3 |
9% |
16% |
|
Челябинск |
4,9 |
3,1 |
2,4 |
59% |
102% |
|
Волгоград |
4,8 |
3,5 |
2,8 |
38% |
74% |
|
Омск |
3,8 |
2,2 |
3,2 |
68% |
16% |
|
В среднем по выборке из 16 городов |
51% |
69% |
|||
Источник: Аналитический центр Циан
* средние цены квартир в новостройках и на вторичке исходя из среднего метража и средней цены квадратного метра в конкретном городе
3. Цены на частные дома выросли за год на 12%. По сравнению с новостройками прирост на 7 п.п. меньше.
По сравнению с прошлым годом цены квадратного метра в индивидуальных домах в среднем по городам-миллионникам выросли на 12%. Это всего на 2 п.п. ниже, чем на вторичном рынке квартир (+14%). По сравнению с новостройками прирост на 7 п.п. меньше.
Цены на первичном рынке показали существенный рост за счет действия программы льготной ипотеки, которая вызвала ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. На вторичный рынок и рынок ИЖС действие ипотеки не распространялось. В то же время спрос на индивидуальные дома вырос за время пандемии и периода самоизоляции, когда вышедшее на удаленку население стремилось расширить свою жилплощадь, выделить отдельную комнату под рабочий кабинет.
В ряде городов цены квадратного метра в домах выросли немного сильнее, чем на вторичном рынке квартир: в Ростове-на-Дону (на 6 п.п. больше), Казани (4 п.п.), Екатеринбурге (2 п.п.), Уфе (1 п.п.), Краснодаре (3 п.п.), Волгограде (4 п.п.). В целом же темпы роста сопоставимы. В Казани, Уфе и Самаре темпы сопоставимы с динамикой на первичном рынке. В Екатеринбурге, Краснодаре и Волгограде стоимость квадратного метра в доме выросла даже больше, чем в квартирах в новостройках. Сильнее всего цены квадратного метра выросли в Казани и Воронеже, практически не изменились в Челябинске (здесь и на рынке квартир ситуация изменилась не так сильно, как в других городах) и Перми (хотя квартиры в новостройках подорожали на 38%).
Динамика цен квадратного метра в квартирах и в индивидуальных домах в городах-миллионниках (март 2020 - март 2021 гг.)
|
|
Динамика цен за год, % |
||
|
Город |
индивидуальные дома |
квартиры в новостройках |
квартиры на вторичном рынке |
|
Москва |
15% |
21% |
16% |
|
Санкт-Петербург |
13% |
36% |
20% |
|
Казань |
22% |
23% |
18% |
|
Екатеринбург |
13% |
10% |
11% |
|
Нижний Новгород |
15% |
39% |
23% |
|
Уфа |
10% |
10% |
9% |
|
Новосибирск |
9% |
27% |
14% |
|
Пермь |
3% |
38% |
8% |
|
Краснодар |
13% |
8% |
10% |
|
Красноярск |
16% |
31% |
17% |
|
Ростов-на-Дону |
12% |
19% |
6% |
|
Волгоград |
11% |
5% |
7% |
|
Воронеж |
18% |
11% |
23% |
|
Самара |
7% |
6% |
9% |
|
Челябинск |
2% |
-6% |
8% |
|
Омск |
13% |
18% |
28% |
|
Среднее |
12% |
19% |
14% |
Источник: Аналитический центр Циан
«Среди городов-миллионников самый большой выбор индивидуальных домов на юге (в Ростове, Краснодаре, Волгограде), а также в Москве (за счет присоединенных территорий), там же сосредоточены и наиболее дорогие предложения, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Цены на дома в городах сейчас растут медленнее, чем на квартиры. Это связано не только с отсутствием субсидий на ипотечную ставку в этом сегменте. Покупка дома — это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные с необходимостью вкладываться не только в ремонт помещений и покупку мебели, но и в решение вопросов, которые не актуальны для квартир в многоэтажках (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений помимо самого дома). Поэтому цены здесь в процентном отношении выросли меньше, но нужно учесть, что одновременно подорожали строительные материалы и расценки на услуги рабочих».
По наблюдениям аналитиков «Метриум», после кризиса 2014 года средняя площадь проданных квартир росла только в сегменте элитных новостроек Москвы. За пять лет новые элитные квартиры, которые приобретали в Москве, в среднем стали на 75% больше. В то же время в остальных сегментах рынка покупатели стали выбирать квартиры поменьше.
В последнее десятилетие на московском рынке новостроек клиенты были склонны приобретать квартиры всё меньшей площади. Исключением стал только элитный сегмент, где наблюдалась обратная тенденция – средняя площадь приобретённой квартиры увеличивалась.
В 2015 году этот показатель составил 121,5 кв.м., но в последующие годы он устойчиво рос , достигнув в 2020 году 212,4 кв.м. Таким образом, за пять лет средняя приобретенная квартира в элитной новостройке увеличилась на 75% или на 90 кв.м.
В других сегментах, напротив, клиенты стали приобретать квартиры поменьше. Так, в эконом-классе средняя площадь проданного жилья уменьшилась с 67,6 кв.м. до 51,2 кв.м. (–24%), в комфорт-классе – с 68,7 кв.м в 2013 году до 54,4 кв.м в 2020 году (–12%) . В бизнес-классе этот показатель уменьшился с 95 кв.м. в 2013 году до 60,9 кв.м. в 2020 году (–36%). В новостройках премиум-класса покупатели также стали приобретать жилье меньших размеров, чем раньше. Если в 2013 году средняя площадь проданной квартиры в этом сегменте рынка новостроек составляла 131,5 кв.м., то в 2020 году она сократилась до 106 кв.м. (–19%). Средняя же площадь всех квартир сократилась на 34% с 88 кв.м до 57,8 кв.м.
Источник: «Метриум»
«Тенденция к увеличению площади сделки в элитном сегменте при снижении в других вполне логична для посткризисного периода, – считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В это время усиливается социальное расслоение, доходы значительной части населения сокращаются, а обеспеченные слои стараются вложиться в недвижимость с инвестиционными мотивами. Элитные квартиры становятся хорошей инвестицией в период рецессии, когда стоимость других активов волатильна, а риски растут. Элитное жилье в центре Москвы с этой точки зрения более надежный актив. Соответственно, выгодно приобретать объекты с большой площадью – так можно конвертировать большие суммы средств в недвижимость».
Застройщики адаптировали предложение к запросам покупателей, которые становились все более скромными. Средняя площадь всех экспонируемых квартир сократилась с 89,8 в 2013 году до 68,1 в 2020 году (–24%). В комфорт-классе за тот же период показатель сократился с 64,3 кв.м. до 56,5 (–12%). В бизнес-классе средняя площадь продаваемой квартиры уменьшилась с 98 кв.м. до 76,5 кв.м (–22%), в премиум-классе – с 132 кв.м. до 107 кв.м. (–19%). В элитном сегменте предложение практически не изменилось – если в 2015 году застройщики продавали в квартиры со средней площадью 162,9 кв.м, то в 2020 – 160,6 кв.м (–1%).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что почти во всех сегментах средняя площадь проданной квартиры меньше экспонируемой. Так, в 2020 году в среднем по рынку чаще всего приобретают квартиру площадью 57,8 кв.м., тогда как застройщики предлагают 68,1 кв.м. В комфорт-классе запросы клиентов и предложения девелоперов совпадают больше других – средняя площадь проданной квартиры – 54,4 кв.м., а продаваемой – 56,5 кв.м. В бизнес-классе средняя площадь реализованной квартиры составила 60,9 кв.м., а застройщики предлагают в среднем 76,5 кв.м. В премиум-классе спрос и предложение почти совпадают – чаще всего приобретается жилье площадью 106 кв.м, а продается – 107 кв.м. Наконец, в элитном сегменте застройщики предлагают квартиры не такой большой площади, как чаще всего приобретают клиенты. В 2020 году средняя площадь проданной квартиры составила 212 кв.м, а предлагаемой – 160,6 кв.м.
«Почти во всех сегментах средняя площадь экспонируемых квартир выше, чем у фактически реализованных, – комментирует Анна Раджабова. – Это значит, что цены растут быстро, а финансовые возможности клиентов не увеличиваются. Однако процесс сокращения средних площадей имеет разумные пределы – в какой-то момент покупатели начнут переключаться на более доступные локации, где за тот же бюджет они смогут приобрести более просторное жилье. К примеру, мы можем наблюдать отток покупателей из Москвы в ТиНАО, а также Подмосковье, где квадратный метр дешевле».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения сократился на 14,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 179 565 руб. за кв. м (+8,6% за квартал; +32,2% за год).
Поданным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам I квартала 2021 года было представлено 33 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 7 910 квартир[1] общей площадью 412,8 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом предложение сократилось на 14,4% по количеству квартир и на 15,7% по общей площади экспозиции.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Класс |
|
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
комфорт |
|
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
комфорт |
Источник: «Метриум»
За три месяца рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Дубровка», корп. 7,8[2];
– «Новые Ватутинки, Центральный», корп. 2/1;
– «Первый Московский», корп. 5;
– «Бунинские луга», корп. 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.6.1, 3.6.2;
– «Алхимово», корп. 3.1;
– «Середневский лес», корп. 1.3.
Все поступившие в реализацию новые комплексы находятся в Новомосковском округе (НАО). Однако, структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,2% (+ 0,5 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,8%.
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В новых корпусах стартовали продажи сразу готового предложения (до РВЭ не было экспозиции в данных корпусах).
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 84% (-1 п.п.). В связи с выходом в реализацию проекта «Бристоль» наблюдается положительная динамика количества квартир, расположенных в малоэтажных домах (2%; +1,3 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах составила 14% (-0,3 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности существенно выросла доля предложения в корпусах на этапе монтажа этажей – увеличилась на 16,7 п.п. и составила 59,7%. При этом доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства снизилась до 7,8% (-15,7 п.п.). На этапе отделочных работ сосредоточено 27,4% (-3 п.п.). Объем предложения в сданных домах увеличился благодаря выходу новых корпусов в жилом комплексе «Дубровка», где реализуется только готовое предложение (5,1%; +2 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Наблюдаемое сокращение предложения в I квартале 2021 года относительно IV квартала прошлого года происходило за счет снижения количества квартир в корпусах начального этапа (-72% с 2,2 до 0,6 тыс. квартир) и этапа отделки (-23% с 2,8 до 2,2 тыс. квартир).
Основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 31,6% (+0,5 п.п.) и 37,6% (-1,2 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 14,7% (+1,9 п.п.) и 15% (-1,4 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,1% (+0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – I квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве продолжается «антитренд предложения с отделкой» – квартиры без отделки заняли половину рынка (50,3%; +0,4 п.п.). При этом на квартиры с отделкой приходится 40,5% предложения (-1,2 п.п.). На долю лотов с отделкой white box пришлось всего 9,2% (+0,8 п.п.). По итогам I квартала на рынке снизилось количество предлагаемых квартир с отделкой на 17% (с 3,9 до 3,2 тыс. лотов), а без отделки – на 14% (с 4,6 до 4 тыс. лотов).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – VI кв. 2020 г., внешний круг – I квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 179 565 руб. за кв. м (+8,6% за квартал; +32,2% за год). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал на 7,9% – до 185 700 руб., в ТАО на 6,7% – до 95 445 руб.[1]
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
За квартал средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,4 млн руб. (+7,0% за квартал; +31,3% за год). Положительная динамика наблюдается по всем типологиям:
– студии – 5,7 млн руб. (+3,7% за квартал; +35,8% за год);
– однокомнатные – 7,7 млн руб. (+6,0% за квартал; +33,6% за год);
– двухкомнатные – 10,2 млн руб. (+8,7% за квартал; +29,5% за год);
– трехкомнатные – 13,9 млн руб. (+13,1% за квартал; +33,1% за год);
– многокомнатные – 19,3 млн руб. (+18,1% за квартал; +7,2% за год).
Примечательно, что средняя площадь экспонируемой квартиры за квартал сократилась на 0,8 кв.м до 52,2 кв.м. Тем не менее, по типологиям наблюдалась разнонаправленная динамика средней площади квартир: трехкомнатные стали больше на 1,3 кв.м, а однокомнатные уменьшились в среднем на 0,3 кв.м.
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,5 |
25,3 |
41,5 |
166 000 |
224 039 |
330 665 |
3 737 220 |
5 673 672 |
8 277 058 |
|
1К |
28,6 |
38,7 |
62,7 |
93 171 |
198 717 |
277 000 |
3 273 600 |
7 691 232 |
13 973 912 |
|
2К |
44,1 |
60,3 |
128,3 |
83 200 |
169 446 |
320 000 |
5 497 975 |
10 215 364 |
41 056 000 |
|
3К |
58,6 |
83,8 |
178,0 |
82 400 |
165 217 |
320 000 |
5 759 400 |
13 851 907 |
47 680 000 |
|
4К+ |
80,5 |
101,3 |
130,5 |
132 600 |
190 762 |
250 998 |
12 987 155 |
19 320 879 |
30 757 835 |
|
итого |
18,5 |
52,2 |
178,0 |
82 400 |
179 567 |
330 665 |
3 273 600 |
9 374 026 |
47 680 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I квартале 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
35 кв. м за 3,3 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 3,7 млн руб.;
– ЖК «Эдельвейс» (ТАО / пос. Первомайское): однокомнатная квартира площадью
42,5 кв. м за 4,1 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I квартала 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в ТиНАО достигла 179,6 тыс. руб. (+8,6% за квартал; +32,2% за год)., что является очередным рекордом для рынка новостроек Новой Москвы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вырос и бюджет предложения: так в марте средняя стоимость квартиры достигла 9,4 млн руб. относительно предыдущего квартала прирост составил 7%, а вот за год квартира в Новой Москве подорожала почти на треть (+31,3%).
Несмотря на стремительный рост цен, нельзя говорить о снижении спроса со стороны покупателей. Тренд интереса к проживанию вне мегаполиса за последний год укрепился, и в этом году стоит ждать его сохранения. Покупатели стали чаще обращать внимание на новостройки за пределами городской черты. Это объясняется более низкой стоимостью квартир в ТиНАО относительно предложения в «старой» Москве, а также более уединенным и комфортным расположением. Так, в первые два месяца 2021 года было зарегистрировано 4,2 тыс. ДДУ[1], что на 26% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Доля ипотечных сделок, по данным января-февраля, составила 65%.
В I квартале 2021 года рынок Новой Москвы пополнился двумя новыми проектами и 11 новыми корпусами в существующих проектах. Тем не менее, объем экспозиции на первичном рынке жилья Новой Москвы резко сократился и составил 7,9 тыс. квартир (-14,4% к предыдущему кварталу), что объяснимо высокой покупательской активностью.
Основные тренды, наблюдаемые на первичном рынке Новой Москвы в конце 2020 года, продолжаются. Высокий покупательский интерес приводит к вымыванию доступного предложения и формирует стимул дальнейшего роста цен в регионе. По всей видимости спрос уже начал перетекать из «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Это примечательный тренд, сигнализирующий о переориентировании массового покупателя в более дешевые сегменты в ответ на наблюдаемый рост цен и попытках не превысить ограниченный бюджет.
Низкая ипотечная ставка позволила многим приобрести недвижимость, однако клиенты в ответ на удорожание квадратного метра стали покупать квартиры меньшей площади. Так, средняя площадь приобретаемой квартиры снизилась до 48,2 кв.м в феврале 2021 года, что почти на 2,4 кв.м меньше аналогичного показателя прошлого года.
До середины 2021 года каких-либо значимых изменений ожидать не стоит, так как рынок будет поддерживать льготная ипотека. Спрос будет подогреваться и дальше. Основной вопрос состоит в том, насколько ажиотажным будет II квартал 2021 года, какую стратегию выберет покупатель или, если говорить точнее, какие альтернативы предпочтет и почему».
[1] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в ТиНАО, без оптовых покупок.
[1] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.