Дома в частном секторе дорожают медленнее квартир
В период пандемии вырос спрос на индивидуальные дома, при этом далеко не все были готовы переезжать в частный сектор в пригороды - многим интересны предложения в пределах городов. Аналитики Циан проанализировали ситуацию с ценами на “загородную недвижимость в городах". Под этой сущностью понимаются объявления по продаже индивидуальных домов и таунхаусов в черте города. Т.н. частный сектор занимает от ~1% (в Москве без Новой Москвы) до ~40% (в Краснодаре и Ростове-на-Дону) от площади застройки российских городов-миллионников.
- Больше всего объявлений о продаже домов в частном секторе на территории города в Ростове-на-Дону (~19% от общего числа объявлений на вторичном рынке). В городах-миллионниках в южных регионах России объем такого предложения существенно больше, чем в Сибири и на Урале.
- Самые дорогие индивидуальные дома в черте города в Москве (19,3 млн.), Санкт-Петербурге (16,5 млн.) и Краснодаре (10,7 млн.). Самые дешевые - в Омске (3,8 млн.), Волгограде (4,8 млн.), Челябинске (4,9 млн.)
- Индивидуальный дом в городе в среднем дороже квартиры на ~60%. Самые большие различия в стоимости в Краснодаре, Самаре и Ростове-на-Дону (более, чем в 2 раза). Цена квадратного метра в доме на ~40% ниже.
- За год цены в индивидуальных домах в среднем по городам-миллионникам выросли на 12%. Наибольший прирост был в Казани (+22%), Воронеже (+18%) и Красноярске (+16%).
В дальнейших расчетах используются объявления по продаже частных домов, коттеджей и таунхаусов, расположенных на территории городов-миллионников. Учитываются предложения стандартной этажности (не более 3-х), площади (60-500 кв. м), стоимости (0,5-50 млн. руб).
1. Больше всего частных домов продается в Ростове-на-Дону
На текущий момент времени объем предложения максимален в Ростове-на-Дону (более 3 тыс. домов или ~17% от общего числа объявлений во всех городах-миллионниках). Также много (от 1,3 до 2,5 тыс.) домов выставлено на продажу в Новосибирске, Москве, Краснодаре, Волгограде. В целом объем предложения значительнее в южных городах. В северных “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление), поэтому распространенность частного сектора там существенно уже. Исключением являются Москва и Новосибирск. В Новосибирске объявлений много как за счет размеров города (3-й по численности населения в России), так и за счет широкого распространения частного сектора, сформировавшегося в послевоенные годы. В Москве количество предложений в 2 раза меньше, чем в Ростове-на-Дону (~1,6 тыс.), но их достаточно много за счет присоединенных территорий Новой Москвы.
Доля предложений в индивидуальных домах от всех доступных вариантов (дома+квартиры на “вторичке”) выше всего (16-19%) также в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Волгограде. В Москве это всего 4% за счет большого вторичного рынка квартир. Еще меньше доля в Санкт-Петербурге, где много предложений на вторичке и не так много индивидуальных домов в черте города.
В южных городах (Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград) в продаже преобладают кирпичные дома, деревянных практически нет из-за нехватки данного строительного материала. В сибирских и уральских городах (Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург, Пермь), где леса достаточно, большинство, наоборот, деревянные. Качество домов, выставленных на продажу, высокое: практически все (~95%) имеют центральное водоснабжение, 80% обеспечены газом и имеют нормальное отопление (центральное, газовое или электрическое). Самые “неудобные” для жизни предложения в Красноярске: более половины без нормального отопления и без газа (это связано с объективными причинами - частный сектор в городе не газифицирован).
Доля предложений в индивидуальных домах от общего объема предложения на вторичном рынке (квартиры и индивидуальные дома) каждого города в марте 2021 г.
|
Город |
Доля индивидуальных домов |
Город |
Доля индивидуальных домов |
|
Ростов-на-Дону |
19% |
Пермь |
8% |
|
Новосибирск |
16% |
Екатеринбург |
8% |
|
Волгоград |
16% |
Уфа |
7% |
|
Казань |
13% |
Челябинск |
7% |
|
Омск |
12% |
Самара |
6% |
|
Нижний Новгород |
12% |
Красноярск |
6% |
|
Краснодар |
11% |
Москва |
4% |
|
Воронеж |
9% |
Санкт-Петербург |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. Индивидуальный дом дороже квартиры на ~60%
Самые дорогие индивидуальные дома в черте города помимо Москвы (19,3 млн.) и Санкт-Петербурга (16,5 млн.) в Краснодаре (10,7 млн.), Казани (8,4 млн.), Нижнем Новгороде (8,0 млн.). В Краснодаре столь высокие цены объясняются качеством предложения: большинство домов кирпичные, со всеми необходимыми для комфортной жизни условиями (центральное водоснабжение, электричество, обеспечение газом, нормальное отопление).
В среднем дома в частном секторе в городах на 51% дороже квартир в новостройках и на 69% дороже квартир на вторичном рынке (цена квадратного метра в доме на ~40% ниже). Максимальные различия в Краснодаре (более, чем в 2 раза) за счет повышенных цен на дома - цены на квартиры при этом не самые высокие среди городов-миллионников. Существенно дороже квартир дома в Самаре и Ростове-на-Дону. Выгоднее всего приобрести индивидуальный дом в Уфе, где он в среднем стоит лишь на 9% (400 тыс. руб.) дороже, чем квартиры в новостройках. В Екатеринбурге нужно доплатить 600 тыс. руб, в Нижнем Новгороде - 700 тыс. руб.
Средние цены квартир и индивидуальных домов в границах городов-миллионников в марте 2021 г.
|
|
Ср. цена квартир и индивидуальных домов в марте, млн. руб. |
Сравнение |
|||
|
Город |
индивидуальные дома |
квартиры в новостройках |
квартиры на вторичном рынке |
индивидуальные/новостройки |
индивидуальные/вторичка |
|
Москва в старых границах |
26,9 |
18,3 |
16,2 |
47% |
66% |
|
Новая Москва |
17,1 |
9,0 |
11,0 |
90% |
55% |
|
Санкт-Петербург |
16,5 |
11,2 |
9,3 |
48% |
77% |
|
Краснодар |
10,7 |
4,1 |
4,0 |
158% |
170% |
|
Казань |
8,4 |
7,7 |
5,8 |
9% |
45% |
|
Нижний Новгород |
8,0 |
7,3 |
5,1 |
10% |
56% |
|
Ростов-на-Дону |
7,4 |
4,1 |
3,3 |
78% |
122% |
|
Самара |
7,3 |
3,4 |
3,5 |
112% |
106% |
|
Воронеж |
6,8 |
3,9 |
3,5 |
76% |
97% |
|
Красноярск |
6,7 |
4,1 |
4,4 |
65% |
53% |
|
Пермь |
6,2 |
4,3 |
3,1 |
44% |
101% |
|
Новосибирск |
5,7 |
5,0 |
5,2 |
15% |
10% |
|
Екатеринбург |
5,6 |
5,0 |
4,4 |
14% |
29% |
|
Уфа |
5,0 |
4,6 |
4,3 |
9% |
16% |
|
Челябинск |
4,9 |
3,1 |
2,4 |
59% |
102% |
|
Волгоград |
4,8 |
3,5 |
2,8 |
38% |
74% |
|
Омск |
3,8 |
2,2 |
3,2 |
68% |
16% |
|
В среднем по выборке из 16 городов |
51% |
69% |
|||
Источник: Аналитический центр Циан
* средние цены квартир в новостройках и на вторичке исходя из среднего метража и средней цены квадратного метра в конкретном городе
3. Цены на частные дома выросли за год на 12%. По сравнению с новостройками прирост на 7 п.п. меньше.
По сравнению с прошлым годом цены квадратного метра в индивидуальных домах в среднем по городам-миллионникам выросли на 12%. Это всего на 2 п.п. ниже, чем на вторичном рынке квартир (+14%). По сравнению с новостройками прирост на 7 п.п. меньше.
Цены на первичном рынке показали существенный рост за счет действия программы льготной ипотеки, которая вызвала ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. На вторичный рынок и рынок ИЖС действие ипотеки не распространялось. В то же время спрос на индивидуальные дома вырос за время пандемии и периода самоизоляции, когда вышедшее на удаленку население стремилось расширить свою жилплощадь, выделить отдельную комнату под рабочий кабинет.
В ряде городов цены квадратного метра в домах выросли немного сильнее, чем на вторичном рынке квартир: в Ростове-на-Дону (на 6 п.п. больше), Казани (4 п.п.), Екатеринбурге (2 п.п.), Уфе (1 п.п.), Краснодаре (3 п.п.), Волгограде (4 п.п.). В целом же темпы роста сопоставимы. В Казани, Уфе и Самаре темпы сопоставимы с динамикой на первичном рынке. В Екатеринбурге, Краснодаре и Волгограде стоимость квадратного метра в доме выросла даже больше, чем в квартирах в новостройках. Сильнее всего цены квадратного метра выросли в Казани и Воронеже, практически не изменились в Челябинске (здесь и на рынке квартир ситуация изменилась не так сильно, как в других городах) и Перми (хотя квартиры в новостройках подорожали на 38%).
Динамика цен квадратного метра в квартирах и в индивидуальных домах в городах-миллионниках (март 2020 - март 2021 гг.)
|
|
Динамика цен за год, % |
||
|
Город |
индивидуальные дома |
квартиры в новостройках |
квартиры на вторичном рынке |
|
Москва |
15% |
21% |
16% |
|
Санкт-Петербург |
13% |
36% |
20% |
|
Казань |
22% |
23% |
18% |
|
Екатеринбург |
13% |
10% |
11% |
|
Нижний Новгород |
15% |
39% |
23% |
|
Уфа |
10% |
10% |
9% |
|
Новосибирск |
9% |
27% |
14% |
|
Пермь |
3% |
38% |
8% |
|
Краснодар |
13% |
8% |
10% |
|
Красноярск |
16% |
31% |
17% |
|
Ростов-на-Дону |
12% |
19% |
6% |
|
Волгоград |
11% |
5% |
7% |
|
Воронеж |
18% |
11% |
23% |
|
Самара |
7% |
6% |
9% |
|
Челябинск |
2% |
-6% |
8% |
|
Омск |
13% |
18% |
28% |
|
Среднее |
12% |
19% |
14% |
Источник: Аналитический центр Циан
«Среди городов-миллионников самый большой выбор индивидуальных домов на юге (в Ростове, Краснодаре, Волгограде), а также в Москве (за счет присоединенных территорий), там же сосредоточены и наиболее дорогие предложения, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Цены на дома в городах сейчас растут медленнее, чем на квартиры. Это связано не только с отсутствием субсидий на ипотечную ставку в этом сегменте. Покупка дома — это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные с необходимостью вкладываться не только в ремонт помещений и покупку мебели, но и в решение вопросов, которые не актуальны для квартир в многоэтажках (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений помимо самого дома). Поэтому цены здесь в процентном отношении выросли меньше, но нужно учесть, что одновременно подорожали строительные материалы и расценки на услуги рабочих».
Эксперты Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ проанализировали рынок первичной недвижимости и рассказали, насколько может быть выгоднее приобретение новостройки по договору цессии. В Санкт-Петербурге максимальный дисконт для покупателя сегодня достигает 25%.
При этом, как отмечают аналитики, купить по столь выгодной цене можно абсолютно ликвидную квартиру без каких-либо обременений юридического или финансового характера.
В Санкт-Петербурге доля квартир, которые продаются по переуступке, на протяжении 2020 года находится в пределах 6,3-9,1% от общего объема предложения новостроек. В начале декабря из 28 тысяч новых квартир, экспонируемых на популярном агрегаторе объявлений, почти 2,3 тысячи выставлялись на продажу по данной схеме.
Максимальный дисконт, который можно получить по переуступке, составляет от 15 до 25%. Такие квартиры появляются регулярно, однако в общем объеме предложения сегмента переуступок составляют не более 2-3%. Естественно, что они практически моментально продаются.
«Дисконт на квартиру до 25% обычно вызван двумя факторами. Первый можно назвать сугубо человеческим. Продавцу по тем или иным причинам срочно требуются средства, поэтому он ускоряет сделку снижением цены. Второй фактор инвестиционный – квартиру по переуступке реализует инвестор, который понимает, что даже с учетом большой скидки уже хорошо заработает на перепродаже своего актива за счет его удорожания с момента покупки», – объяснил Роман Корякин, собственник и руководитель Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ.
Большинство квартир на рынке переуступок Санкт-Петербурга, порядка 65-70% от общего объема, продаются с дисконтом в 3-5% от рыночной стоимости. На предложения по ценам на 5-15% дешевле, чем у застройщика, приходится 22-27% данного сегмента рынка новостроек.
По данным IT-сервиса Переуступки.РФ, в Северной столице средняя стоимость квадратного метра жилья, которое можно приобрести по договору цессии, составляет – 145,7 тысячи рублей. Это на 8,3% выгоднее, чем у застройщика, где средняя стоимость квадратного метра в начале декабре достигла 158,9 тыс. руб.
В самых активно застраивающихся спальных районах города – Девяткино, Мурино, Парнас – квартиру массового сегмента по переуступке можно приобрести еще выгоднее, в среднем по 107,1 тыс. руб. за «квадрат».
Доля квартир с отделкой на рынке новостроек массового сегмента в Москве достигла в ноябре 68% от общего числа новых квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За год количество квартир с финишной отделкой увеличилось на 22%. При этом предложение нового жилья без отделки сократилось более чем на 50%.
В ноябре на рынке столичных новостроек эконом- и комфорт-класса было представлено 12,7 тыс. квартир. Большая часть из них (8,7 тыс. единиц) предлагалась с финишной отделкой от застройщика, что составило 68% от общего числа объектов. Это самый высокий уровень предложения квартир с отделкой в массовых новостройках Москвы за всю историю рынка. Помимо этого, в продаже есть почти 1 тыс. квартир с предчистовой отделкой (white box), которые составляют 8% предложения. На долю объектов без ремонта от застройщика приходятся 24% квартир (3 тыс. квартир).
Быстрый рост предложения квартир с отделкой произошёл в последние 12 месяцев. В ноябре 2019 года с отделкой продавались 45% объектов, в формате white box – 14%, а без отделки – 41%.
Заметнее всего сократилось за год предложение последних двух типов квартир. Сейчас на рынке на 52% меньше квартир без отделки, чем в ноябре 2019 года. Количество объектов с предчистовой отделкой уменьшилось на 56%. Квартир с отделкой стало на 22% больше.
«Квартиры с отделкой пользуются всё большей популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Оптимальный вариант жилья с ремонтом – это квартиры white box. С одной стороны, наиболее трудоемкие работы уже завершены (выравнивание и подготовка поверхности, разводка электропроводки, установка дверей и пр). С другой стороны, новосёлы могут сами выбрать отделочные материалы для полов и стен, дизайнерские решения для освещения и т.п. В нашем проекте все квартиры предлагаются с таким вариантом ремонта, и они пользуются большим спросом».
Квартиры с отделкой в среднем обойдутся в 192 тыс. рублей за кв.м. В то же время средняя цена объектов без отделки достигает 221 тыс. рублей за кв.м, а в формате white box – 232 тыс. рублей за кв.м. По мнению экспертов «Метриум», это связано со структурой предложения: квартиры без отделки представлены в жилых комплексах на поздней стадии строительства с более высоким уровнем цен, тогда как объекты с отделкой преобладают на ранней стадии строительства.
«Увеличение предложение квартир с отделкой связано с ростом спроса на готовые для заселения квартиры, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы идут на встречу клиентам, поэтому наращивают предложения такого жилья. Помимо этого, рост цен в целом на новостройки позволяет им закладывать в цену квадратного метра стоимость отделки, хотя раньше застройщики не зарабатывали на этой дополнительной опции, которая помогала охватить больше потенциальных клиентов. Полагаю, в будущем доля отделки будет увеличиваться в структуре предложения».
