Предложение массовых новостроек в Москве поставило новый антирекорд
В марте на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве застройщики предлагали покупателям 10,5 тыс. квартир – это самый низкий показатель с 2015 года, подсчитали эксперты «Метриум». В последний раз столь ограниченное предложение массовых новостроек было зафиксировано осенью 2015 года (9,7 тыс. квартир). Одновременно до минимума упало число квартир в продаже в готовых домах от застройщиков.
В марте 2021 года, по подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента в Москве девелоперы продавали 10,5 тыс. квартир. За предыдущие 12 месяцев этот показатель сократился на 21,6%. Предложение в этом секторе рынка московских новостроек устойчиво уменьшается четыре квартала подряд, и текущий уровень самый низкий с 2015 года.
В сентябре 2015 девелоперы массовых новостроек вели продажи 9,7 тыс. квартир, и с тех пор предложение устойчиво росло два года подряд, достигнув пика во II квартале 2017 года. Тогда объем рынка оценивался в 21,6 тыс. квартир – в два раза больше, чем сейчас. Затем предложение начало плавно сокращаться и стабилизировалось в 2018-2019 гг. на уровне 15-17 тыс. квартир. В июне 2020 года объем рынка массового сегмента составил около 16,5 тыс. лотов, но после этого периода на фоне высокого спроса количество квартир в продаже начало активно снижаться. Первый ощутимый минимум количества квартир был зафиксирован в ноябре 2020 года (12,7 тыс. лотов), а после этого рынок достиг очередного антирекорда в марте 2021 года (10,5 тыс. лотов).
Одновременно произошли заметные изменения в структуре предложения квартир по стадии строительной готовности домов, в которых они продаются. В марте зафиксировано рекордно низкое число квартир в готовых домах в продаже от застройщиков – всего 590 квартир из 10,5 тыс. Столь мало вариантов такого жилья не было за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» с 2015 года. В период с 2015 по 2019 год каждый месяц у покупателей массовых московских новостроек было на выбор 2-3 тыс. квартир, ключи от которых можно было получить у застройщика сразу. В 2020 их количество начало резко сокращаться, а минимума достигло в марте 2021 года.
Таким образом, в готовых домах застройщики продают 590 квартир (5,6% от общего числа квартир на рынке), в домах на стадии внутренней отделки – 2,4 тыс. (22,7%), в корпусах на этапе строительства этажей – 4,7 тыс. квартир (44,5%), на котловане – 2,9 тыс. квартир (27,3%).
«Сокращение предложения связано с двумя тенденциями – высоким спросом, а также с замедлением активности застройщиков, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Низкие ставки по ипотеке стимулировали большое число клиентов. Одновременно последние три года сокращалось число застройщиков и старт новых проектов, что в итоге привело к наметившемуся дефициту. Что касается резкого снижения предложения готовых квартир, то оно связано с привлекательностью такого жилья для клиентов. Выросла доля квартир с отделкой, в которые можно заселиться сразу после покупки, поэтому варианты жилья в готовых корпусах стали еще более интересными, особенно для покупателей-ипотечников. В целом сокращение предложения – тревожная тенденция для потенциальных клиентов рынка. Вымывание квартир означает, что в продаже остаются более дорогие, менее ликвидные варианты, поэтому затягивать с покупкой рискованно».
Источник: «Метриум»
Доля квартир с отделкой на рынке новостроек массового сегмента в Москве достигла в ноябре 68% от общего числа новых квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За год количество квартир с финишной отделкой увеличилось на 22%. При этом предложение нового жилья без отделки сократилось более чем на 50%.
В ноябре на рынке столичных новостроек эконом- и комфорт-класса было представлено 12,7 тыс. квартир. Большая часть из них (8,7 тыс. единиц) предлагалась с финишной отделкой от застройщика, что составило 68% от общего числа объектов. Это самый высокий уровень предложения квартир с отделкой в массовых новостройках Москвы за всю историю рынка. Помимо этого, в продаже есть почти 1 тыс. квартир с предчистовой отделкой (white box), которые составляют 8% предложения. На долю объектов без ремонта от застройщика приходятся 24% квартир (3 тыс. квартир).
Быстрый рост предложения квартир с отделкой произошёл в последние 12 месяцев. В ноябре 2019 года с отделкой продавались 45% объектов, в формате white box – 14%, а без отделки – 41%.
Заметнее всего сократилось за год предложение последних двух типов квартир. Сейчас на рынке на 52% меньше квартир без отделки, чем в ноябре 2019 года. Количество объектов с предчистовой отделкой уменьшилось на 56%. Квартир с отделкой стало на 22% больше.
«Квартиры с отделкой пользуются всё большей популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Оптимальный вариант жилья с ремонтом – это квартиры white box. С одной стороны, наиболее трудоемкие работы уже завершены (выравнивание и подготовка поверхности, разводка электропроводки, установка дверей и пр). С другой стороны, новосёлы могут сами выбрать отделочные материалы для полов и стен, дизайнерские решения для освещения и т.п. В нашем проекте все квартиры предлагаются с таким вариантом ремонта, и они пользуются большим спросом».
Квартиры с отделкой в среднем обойдутся в 192 тыс. рублей за кв.м. В то же время средняя цена объектов без отделки достигает 221 тыс. рублей за кв.м, а в формате white box – 232 тыс. рублей за кв.м. По мнению экспертов «Метриум», это связано со структурой предложения: квартиры без отделки представлены в жилых комплексах на поздней стадии строительства с более высоким уровнем цен, тогда как объекты с отделкой преобладают на ранней стадии строительства.
«Увеличение предложение квартир с отделкой связано с ростом спроса на готовые для заселения квартиры, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы идут на встречу клиентам, поэтому наращивают предложения такого жилья. Помимо этого, рост цен в целом на новостройки позволяет им закладывать в цену квадратного метра стоимость отделки, хотя раньше застройщики не зарабатывали на этой дополнительной опции, которая помогала охватить больше потенциальных клиентов. Полагаю, в будущем доля отделки будет увеличиваться в структуре предложения».
Цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигли уровня 203 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики «Метриум». За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилых комплексах массового сегмента увеличилась на 17% – это самый быстрый рост цен за всю историю рынка новостроек. В половине административных округов, где представлены массовые проекты застройки, средние цены выше 200 тыс. рублей.
В ноябре средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению октябрем она увеличилась на 2,3%, с началом года – на 16%, с ноябрем 2019 года – на 17%.
По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый резкий годовой прирост показателя средней цены массовых новостроек в Москве с 2014 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. рублей).
Источник: «Метриум»
Примечательно, что на рынке новостроек Новой Москвы в III квартале также зафиксирован рекордный рост цены с 2015 года. Никогда прежде за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках не увеличивалась на 25% до 155 тыс. рублей.
«Если в «старой» Москве с 2015 года цены не только росли, но и падали, то в Новой Москве динамика цен была иной, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – С 2015 по 2018 год средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках практически не менялась и составляла 100-105 тыс. рублей за кв.м. С началом снижения ставок по ипотеке в 2018 году цены пошли вверх, и чем ниже были ставки, тем интенсивнее дорожали новостройки. Сейчас мы видим пик этой тенденции – доступная ипотека стимулировала рынок новостроек в Новой Москве, где цены ниже, чем в старых границах».
Источник: «Метриум»
В четырех из восьми административных округов Москвы, где можно приобрести квартиру в массовой новостройке, средняя цена также превысила 200 тыс. рублей. Причем в Западном административном округе показатель за год увеличился на 37% (до 233 тыс. рублей за кв.м), в Восточном административном округе – на 21% (до 227 тыс. рублей за кв.м), в Северном административном округе – на 12% (до 218 тыс. рублей за кв.м), а в Северо-Западном административном округе – на 32% (до 215 тыс. рублей за кв.м).
Дешевле 200 тыс. в среднем массовые новостройки можно приобрести пока в ЮЗАО (180 тыс. рублей за кв.м.), ЮВАО (188 тыс. рублей за кв.м), СВАО (191 тыс. рублей за кв.м), ЮАО (199 тыс. рублей за кв.м).
Увеличилась и средняя стоимость квартиры. В ноябре она достигла 11,4 млн рублей (при средней площади 56 кв.м), что на 11% больше, чем в ноябре 2019 года. Заметнее всего подорожали за прошедший год двухкомнатные квартиры. Их стоимость выросла в среднем на 20% до 12,7 млн рублей (63 кв.м). На 18% выросли в цене трехкомнатные квартиры (до 16,7 млн рублей; 84,5 кв.м). Однокомнатные квартиры стали дороже на 14% до 8,5 млн рублей (41 кв.м). Стоимость студий увеличилась на 9% (до 5,9 млн рублей за 27 кв.м).
«У столь резкого роста цен несколько причин, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Главную роль в этом процессе сыграл высокий спрос на новостройки, вызванный снижением ипотечных ставок. Помимо этого, заметно сократилось предложение, и из-за вымывания самых доступных квартир на рынке остались более дорогие объекты. Продолжается переход на новую модель финансирования, также более затратную. Всё это в совокупности привело к небывалому увеличению расценок на массовые новостройки».