Доля свободных площадей на складском рынке Петербурга продолжает падать
По итогам первого квартала в Петербурге остаются свободными порядка 1,7% качественных складских площадей – это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв. м). В северном направлении вакантны 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв. м).
Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М-11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге.
Дефицит предложения на юге привел к тому, что основной объем сделок был заключен в объектах, расположенных на севере, в то время как в южном направлении ведется активное строительство объектов built-to-suit.
По данным Colliers, совокупный объем сделок по итогам первого квартала 2021 года остался на уровне показателя за аналогичный период 2020 года – 48,5 тыс. кв. м против 49,4 тыс. кв. м соответственно. Основную долю сделок по объему сданных площадей (87%) сформировали торговые и дистрибуционные компании. Крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв. м), которая находится в стадии строительства.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам объектов не снижать запрашиваемые ставки. Так, по результатам первого квартала, ставки аренды в классе А составили 4 500 руб./кв. м/год (+1% год к году), в классе В – 3 720 руб./кв. м/год (+2% год к году).
Что касается объема предложения, в первом квартале 2021 года в эксплуатацию было введено два объекта общей площадью более 43 тыс. кв. м. Так, открылись распределительный центр международной сети магазинов Fix Price (35,6 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3», реализованный по схеме built-to-suit, и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м) на территории производственной зоны «Горелово». Общее предложение качественной складской недвижимости составляет порядка 3,5 млн кв. м.
До конца 2021 года девелоперами всего запланировано к вводу порядка 220 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 63% - спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу – СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв. м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв. м).
«По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будут заполнены. К тому же, строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато – девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год», - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
В 2020 году, несмотря на сложную ситуацию в экономике и режим самоизоляции, московские застройщики начали реализацию 76 проектов новостроек, что на 6% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты компании «Метриум». Однако по сравнению с 2018 годом активность столичных застройщиков снизилась на 22%.
В 2020 году на рынке новостроек Большой Москвы начались продажи 76 комплексов с квартирами и апартаментами. В 2019 году девелоперы дали старт реализации 72 проектов, а в 2018 году – 98 проектов. Таким образом, в 2020 году застройщики смогли нарастить темп выхода в продажу новых объектов, несмотря на локдаун, девальвацию рубля и временное падение спроса. В ушедшем году новых проектов было на 6% больше, чем в 2019 году, но всё же на 22% меньше, чем в 2018 году.
В разрезе классов среди новых проектов в 2020 году доминируют новостройки массового сегмента, чья доля составила 38% от общего числа новых строек. Началась реализация 29 комплексов эконом- и комфорт-класса, что на 61% больше, чем в 2019 году.
Заметно меньше вышло в продажу проектов бизнес-класса. В 2020 году застройщики начали строить 11 комплексов этого сегмента, что на 35% меньше, чем в 2019 году (17 проектов). Доля таких проектов в 2020 году составила 14%.
В 2020 году застройщики запустили аналогичное количество премиальных проектов в сравнении с 2019 годом (11 штук). Доля новых объектов в премиум-классе составила 14% в 2020 году.
Число новых элитных новостроек сократилась. Если в 2020 году начались продажи семи таких комплексов, то в 2019 году их было девять. Доля новых элитных проектов в уходящем году составила 9%.
Из 76 новых проектов 2020 года четыре комплекса застройщики начали возводить в Новой Москве. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). Два новых проекта 2020 года относятся к бизнес-классу (Russian Design District и homecity), еще два – к массовому сегменту («Середневский лес» и «Прокшино»).
«Примечательно, что три из четырех новых проектов в ТиНАО, в том числе и наш культурно-образовательный кластер Russian Design District, вышли на рынок во втором квартале, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Мы начали продажи фактически в самый сложный период прошлого года, когда был объявлен локдаун и начали останавливаться стройки. Но мы не изменили наших планов, потому что в целом оцениваем рынок новостроек Новой Москвы как очень устойчивый. Рост цен в «старой» Москве дал нам дополнительные преимущества, а программа субсидирования ипотеки привлекла большое число клиентов. К тому же мы начали реализацию проекта бизнес-класса – ниша, практически не занятая в Новой Москве, поэтому у нас была уверенность в том, что мы преодолеем трудности. Как показала практика продаж, эта ставка оправдалась».
«Как видим, даже несмотря на весьма стрессовый год для отрасли, активность застройщиков постепенно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На мой взгляд, это связано с более значимой и долгосрочной тенденцией последних трёх лет – адаптацией московских девелоперов к новой модели финансирования их проектов. После перехода отрасли на новые правила игры многие взяли таймаут, чтобы перестроить свою модель бизнеса, пересчитать экономику готовящихся проектов, найти инвесторов. Именно поэтому в 2019 году старт продаж новых комплексов резко замедлился, а теперь постепенно восстанавливается».
В 2020 году доля инвесторов в объеме спроса на покупку помещений формата стрит-ритейл в новостройках Москвы составила 92,9%, отмечают аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Это на 14,8% выше, чем было годом ранее. То есть конечных пользователей, приобретающих нежилые помещения в строящихся домах, было чуть более 7% от общего числа потенциальных покупателей.
По данным экспертов, одной из причин повышенного спроса стала переориентация российских инвесторов с жилья на коммерческую недвижимость. Многие осознали, что вложения средств в торговые помещения обладают лучшей окупаемостью и требуют меньше трудозатрат для управления, чем квартиры.
Причем высоким спросом у инвесторов пользовались как традиционно считающиеся надежными объекты – помещения, расположенные на первой линии в проходных локациях, так и не самые ликвидные лоты.
«В 2020 году наблюдался ажиотажный спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах новостроек в районах Москвы с плотной жилой застройкой. Инвесторы, спасая сбережения на фоне пандемии, нестабильной экономической ситуации и колебаний курсов валют, приобретали торговые объекты напрямую у застройщиков на стадии начала строительства с готовностью ожидать 2-3 года, пока дом достроят и помещение можно будет сдать в аренду. При этом скупались даже коммерческие помещения новостроек со слабой локацией», – отмечает Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На фоне перестройки рынка из-за пандемии и сопутствующих ей карантинных ограничений самыми востребованными стали помещения стрит-ритейла малой и средней площади, которые могут быть сданы в аренду продуктовым магазинам, аптекам и медицинским учреждениям.
Лоты площадью от 50 до 150 квадратных метров в жилых домах Москвы искало 36,4% от общего количества инвесторов. Отдельно стоит выделить рост спроса на нежилые помещения новостроек площадью от 150 до 250 «квадратов», которые можно сдать в аренду продуктовому магазину. Возможность покупки таких объектов в 2020-м активно рассматривали порядка 28,8% инвесторов. Еще 24,3% интересовались вложениями в помещения до 50 кв. м.
На коммерческие помещения новостроек большой площади от 500 кв. м пришлось менее 3% запросов.
Самыми активными в сегменте стрит-ритейла стали инвесторы с бюджетом от 10 до 50 млн рублей. Они составили порядка 63% активного спроса в ушедшем году.
При этом высокому спросу на покупку помещений стрит-ритейла не помешало снижение доходности инвестирования в сегменте, где при падении арендных ставок цены на недвижимость не менялись, а в отдельных локациях даже росли. Если год назад инвесторы рассматривали помещения формата стрит-ритейл с окупаемостью 7,5-9 лет, то есть с доходностью до 14% годовых, то к концу года на рынке стали вполне приемлемыми сделки с окупаемостью в пределах 12-14 лет.
