Доля свободных площадей на складском рынке Петербурга продолжает падать
По итогам первого квартала в Петербурге остаются свободными порядка 1,7% качественных складских площадей – это минимальное значение с 2013 года, когда уровень вакантности составлял 1,8%. Наибольший дефицит предложения наблюдается в южном направлении, где доля свободных площадей составляет 1,4% от общего объема предложения в локации (2,1 млн кв. м). В северном направлении вакантны 2,9% площадей от общего объема предложения в локации (858 тыс. кв. м).
Основной объем предложения складских площадей (60%) сегодня сконцентрирован в южной части города. Близость к Московскому шоссе и трассе М-11, которые обеспечивают интенсивный грузопоток в столицу, центральные и южные регионы России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов. Объекты, расположенные на севере, также востребованы, однако большая часть спроса исторически сосредоточена на юге.
Дефицит предложения на юге привел к тому, что основной объем сделок был заключен в объектах, расположенных на севере, в то время как в южном направлении ведется активное строительство объектов built-to-suit.
По данным Colliers, совокупный объем сделок по итогам первого квартала 2021 года остался на уровне показателя за аналогичный период 2020 года – 48,5 тыс. кв. м против 49,4 тыс. кв. м соответственно. Основную долю сделок по объему сданных площадей (87%) сформировали торговые и дистрибуционные компании. Крупнейшей сделкой в складском сегменте с начала 2021 года стала сделка аренды федеральной розничной сетью магазинов «Галамарт» площадей в новой очереди СК «Октавиан» (15,8 тыс. кв. м), которая находится в стадии строительства.
Дефицит вакантных площадей позволяет собственникам объектов не снижать запрашиваемые ставки. Так, по результатам первого квартала, ставки аренды в классе А составили 4 500 руб./кв. м/год (+1% год к году), в классе В – 3 720 руб./кв. м/год (+2% год к году).
Что касается объема предложения, в первом квартале 2021 года в эксплуатацию было введено два объекта общей площадью более 43 тыс. кв. м. Так, открылись распределительный центр международной сети магазинов Fix Price (35,6 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3», реализованный по схеме built-to-suit, и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м) на территории производственной зоны «Горелово». Общее предложение качественной складской недвижимости составляет порядка 3,5 млн кв. м.
До конца 2021 года девелоперами всего запланировано к вводу порядка 220 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 63% - спекулятивные объекты. Ключевые спекулятивные проекты, заявленные к вводу – СК «Русич Шушары» (50 тыс. кв. м) и СК «Адамант Парголово» (45 тыс. кв. м).
«По нашей оценке, прогнозируемый объем ввода не окажет значительного влияния на уровень вакантности. Ряд проектов уже заключили предварительные договоры с якорными арендаторами, и к моменту ввода в эксплуатацию более 50% площадей будут заполнены. К тому же, строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато – девелоперы стремятся заключить pre-let-контракт с якорным арендатором до начала работ, что теоретически может сдвинуть сроки сдачи части объектов на 2022 год», - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Руководство сети бизнес-центров «Сенатор» сдало в аренду помещения для продуктовых магазинов «Пятерочка».
Еще недавно в профессиональном сообществе бытовало мнение о невозможности подобного соседства. Однако с наступлением кризиса ретейлеры все чаще появляются в офисных зданиях.
Два магазина открылись в бизнес-центрах «Сенатор» на Васильевском острове, Большом пр., 80 и ул. Чапаева, 15, и расположились на первых этажах офисных зданий. По мнению Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров, магазины расширили инфраструктуру центра и повысили уровень комфорта для арендаторов.
«Со стороны ретейлера размещение магазинов в бизнес-центрах – грамотный ход, который гарантирует постоянный циркулирующий поток покупателей», – говорит Дмитрий Золин. Это уже не первый опыт сотрудничества «Сенатора» с продуктовыми ретейлерами. Почти год назад на 18-й линии В.О. открылся универсам «Верный». Собеседник «Строительного Еженедельника» не стал возражать против появления новых торговых точек в офисных зданиях «Сенатора».
Сторонние эксперты считают появление в бизнес-центрах продуктовых ретейлеров следствием кризиса.
«Продуктовые магазины – сложный тип арендатора. Необходимо место для подвоза и разгрузки товара, энергомощности для холодильных камер и других систем, а образ посетителя дискаунтера не всегда сочетается с типичным портретом посетителя бизнес-центра», – говорит Алексей Федоров, генеральный директор компании «Новый офис».
Однако владельцев бизнес-центров все больше интересует вопрос сдачи первых этажей зданий продуктовым магазинам. Представитель компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Бердиган объясняет это тем, что первые этажи офисного здания всегда сдавались по высоким ставкам. «Первые этажи занимали банки, страховые и компании, ориентированные на оказание услуг бизнесу. Сегодня, к сожалению, кроме продуктовых магазинов, никто активно не развивается», – констатирует Алена Бердиган.
Схожего мнения придерживается и директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев: «Продуктовые сети являются самыми активными игроками на рынке, готовыми предложить за аренду наиболее высокую цену». Однако эксперт отказывается считать это трендом. По его словам, в Петербурге мало бизнес-центров, в которых планировка помещений позволяет открыть магазин. «Кроме того, в городе практически не представлены магазины среднего ценового сегмента, которые были бы готовы развиваться на площадях от 200 кв. м до 500 кв. м», – поясняет он.
Понемногу продуктовые магазины становятся полноправными арендаторами бизнес-центров. К примеру, в бизнес-центре «Лангензиппен» на Каменноостровском пр. работает «Перекресток»; магазин «Азбука вкуса» открыт в МФК «Преображенский двор» на Литейном пр.; в МФК «Чкаловский» на ул. Большая Зеленина обосновался SPAR; можно вспомнить и «Перекресток» в Riverhouse на ул. Академика Павлова.
Эксперты считают, что при наличии у магазина отдельного входа влияние на офисную составляющую снижается, а остальные арендные ставки не страдают от присутствия в здании продуктового магазина. На офисном рынке ситуация двоякая: действующие бизнес-центры со сложившимся пулом арендаторов в большинстве своем заполнены на 90% и более, при этом арендные ставки в них могут даже повышаться. А вот заполнить освободившиеся или вновь построенные площади сейчас тяжело, срок экспозиции помещений увеличился до нескольких кварталов, а цена сделки снизилась на 20-25%.
Арендованная площадь сети «Пятерочка»:
БЦ класса А на Большом пр., 80 – 530 кв. м.
БЦ класса B на ул. Чапаева, 15 – 417 кв. м.
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.