Февраль 2009 г. на рынке коммерческой недвижимости Петербурга: месяц осознания
.jpg)
Рынок коммерческой недвижимости Северной столицы продолжает реагировать на экономическую ситуацию падением доходных показателей – цен, ставок аренды, уровня заполняемости.
«Февраль 2009 года можно назвать месяцем осознания, – говорит руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб февраль
|
Индикаторы |
28.02.09 |
Изменение за февраль 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
29 |
-1,5% |
-48,4% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23 |
-5,3% |
-40,7% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3354 |
-0,3% |
-40,4% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
2903 |
0,4% |
-35,2% |
Примечания:
- Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
- Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
- Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисная недвижимость Петербурга
Цены на офисные помещения упали на треть по сравнению с докризисным уровнем.
Пока продавцы еще держаться и на дальнейшее снижение цен не идут. Часть владельцев офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов уже начались, хотя и не приобрели массовый характер. Появляется все больше предложений с дисконтом в 50%.
Несмотря на скидки осознание того факта, что кризис продлится еще несколько лет, и арендные ставки еще не скоро вернутся на докризисный уровень, приводит к тому, что даже 2-кратное снижение цен не устраивает потенциальных инвесторов, так как не дает достаточной доходности по результатам инвестиционных расчетов. И хотя активность среди покупателей увеличилась, сделок практически нет.
Заполняемость вновь введенных бизнес-центров 10–50%, несмотря на демпинг по аренде.
Торговая недвижимость Петербурга
Розничный товарооборот в январе-феврале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился и в натуральном и в денежном эквиваленте. Сокращение оптового товарооборота идет опережающими темпами (объем продаж на оптовом рынке даже в денежном выражении в январе 2009 года на 22% ниже, чем в январе 2008 года).
Торговцы вынуждены сужать ассортимент до самых ходовых позиций. Торговые сети продолжают корректировать программу развития, отказываясь от расширения и закрывая торговые точки в неудачных местах. В итоге в торговых центрах появляется все больше свободных секций.
Очевидными становятся преимущества в локации и грамотном концепте торговых центров. Центрам, у которых не было листа ожидания, крайне сложно найти арендаторов на освободившиеся площади по прежним условиям.
За счет падения спроса и выброса нового предложения снижение цен и ставок на торговые площади продолжается. Арендаторы все более активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде % от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.
Складская недвижимость Петербурга
На начало 2009 года общая площадь качественных складских комплексов (классы «А» и «В») в Санкт-Петербурге составила почти 1,5 млн. м² (включая площади складов для собственных нужд). За 2008 год было введено порядка 450 тыс. м² качественных складских площадей.
До кризиса в 2009 году планировалось ввести еще более 1,2 млн. м² качественных складских площадей. Но в 4 квартале 2008 года планы были скорректированы в сторону 2-кратного уменьшения. На сегодня заявленный ввод уже составляет порядка 500-600 тыс. кв. м, но и эти цифры вероятно не будут достигнуты. Уже заявили о приостановке складских проектов компании Евразия Логистик, Теорема, Пантикапей, Immo Industry Group и др.
На февраль 2009 года обеспеченность качественными складскими площадями составила
В структуре действующих качественных складских объектов наблюдается примерное равенство долей объектов классов А и В. Из заявленных к вводу в 2009 году качественных складских комплексов более 90% определены собственниками как класс «А». В результате предполагается изменения структуры предложения: увеличение доли складских помещений класса А.
Спрос на качественные складские помещения резко сократился по причине кризиса. Снизилась и площадь запрашиваемых арендуемых блоков до 500-
До кризиса ставки аренды в складах класса А составляли $150-180 за кв. м в год. Сейчас за аренду склада класса «А» запрашивают $100-130 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
Запрашиваемые ставки аренды в складах класса «В» составляют $80-100 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
В 2009 году прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок, что связано с ухудшением экономической ситуации (сокращением товарооборота, объема грузоперевозок) и усилением конкуренции среди качественных складских комплексов.
Перспективы рынка Петербурга
Инвесторы ждут дальнейшего падения цен. Весной возможны первые сделки покупки объектов недвижимости. Однако с учетом ухудшающейся экономической ситуации наиболее вероятно падение доходных показателей во всех сегментах рынка недвижимости.
Уже 2 месяца рынок недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует отрицательную динамику как на первичном, так и на вторичном рынках. Так за октябрь средняя стоимость на первичном рынке за месяц снизилась на 0,7% и составила 85 500 руб. за кв.м. На вторичном цена уменьшилась на 1,3% и остановилась на уровне 96 800 руб. за кв.м. В ноябре продолжилось снижение цен: на 0,9% на первичном и 0,92% на вторичном рынках. Покупатели не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции объектов в листингах растут.
Первичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Кол-во комнат | Цена, руб./кв.м |
1 к. кв. | 85500 |
2 к. кв. | 83150 |
3 к. кв. | 83100 |
Средняя цена предложения по типам домов
Тип дома | Цена, руб./кв.м |
панель | 75100 |
кирпич | 84200 |
Кирпич/монолит | 86150 |
Средняя цена предложения по районам города
Район города | Цена, руб./кв.м |
Адмиралтейский | - |
Василеостровский | 98700 |
Выборгский | 82800 |
Калининский | 84500 |
Кировский | 75200 |
Красногвардейский | 87700 |
Красносельский | 66850 |
Московский | 89750 |
Невский | 76000 |
Петроградский | 157000 |
Приморский | 77300 |
Фрунзенский | 77000 |
Центральный | 163500 |
Вторичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Кол-во комнат | Цена, руб./кв.м |
1 к. кв. | 98800 |
2 к. кв. | 95350 |
3 к. кв. | 94000 |
Средняя цена предложения по типам домов
Тип дома | Цена, руб./кв.м |
панель | 86100 |
кирпич | 96000 |
сталинка | 107000 |
старый фонд | 106350 |
Средняя цена предложения по районам города
Район города | Цена, руб./кв.м |
Адмиралтейский | 102450 |
Василеостровский | 104700 |
Выборгский | 93500 |
Калининский | 89400 |
Кировский | 70200 |
Красногвардейский | 88600 |
Красносельский | 70400 |
Московский | 100500 |
Невский | 79200 |
Петроградский | 117350 |
Приморский | 85100 |
Фрунзенский | 84600 |
Центральный | 119500 |
Данные предоставлены «Адвекс. Недвижимость»
На конец III квартала 2008 г. в Москве насчитывалось порядка 228 гостиниц совокупным номерным фондом более 36 тысяч номеров, из которых: класс люкс (5 звезд) – 2853, бизнес-класс (4 звезды) – 6791, средний класс (3 звезды) – 15375, эконом-класс (1-2 звезды) – 9466, мини-отели (менее 50 номеров) – 1880. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (42%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
В сентябре на российском рынке коммерческой недвижимости стали проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В последние годы столичный гостиничный рынок развивался довольно медленными темпами и являлся наиболее слабым сегментом на рынке коммерческой недвижимости. С учетом кризиса стоит ожидать, что динамика роста еще более замедлится, новые объекты будут появляться на рынке еще реже. При этом, скорее всего, в сложившихся условиях привлекательными для инвесторов будут только проекты отелей высокого класса. В итоге увеличение совокупного номерного фонда в ближайшие годы по-прежнему будет происходить в основном за счет отелей верхнего сегмента.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится чуть менее половины столичного гостиничного фонда (49%). В III квартале 2008 г. существенного изменения совокупного номерного фонда не произошло, крупных гостиничных объектов открыто не было. За 9 месяцев 2008 г. было открыто порядка 8 гостиниц, что пополнило столичный номерной фонд на более чем 800 номеров.
Наиболее значимые гостиницы, открытые в I-III квартале 2008 г.:
До конца 2008 года планируется открытие 6 гостиниц с совокупным номерным фондом порядка 1 тыс. номеров. Таким образом, планируется, что по итогам 2008 г. столичный номерной фонд пополнится не более чем на 2 тыс. номеров.
Наиболее значимые гостиницы, запланированные к открытию до конца 2008 г.:
Планы правительства Москвы по вводу большого числа гостиниц, в том числе в 2008 г., в очередной раз себя не оправдали. Инвесторы по-прежнему не стремятся в гостиничный сегмент в целом, а в условиях мирового финансового кризиса, скорее всего, данная тенденция только усугубится. При этом многие проекты, в состав которых должны были войти гостиничные площади, возможно, будут «заморожены».
С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов.
Наиболее значимые проекты международных управляющих компаний, которые планируется реализовать в Москве:
Спрос на гостиничном рынке Москвы
По сравнению с предыдущими периодами, в III квартале 2008 г. на столичном гостиничном рынке спрос на гостиничные номера был несколько ниже. Загрузка московских гостиниц не превышала 50-55%.
Невысокий уровень загруженности столичных отелей связан с сокращением потока иностранных туристов с начала 2008 г. на 10-15%, что, в свою очередь, обусловлено высокой стоимостью проживания в отелях среднего и экономического класса при низком уровне сервиса и качестве обслуживания. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают стабильный спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью, растет, и в настоящее время достигла около 40% от общего въездного потока. Однако стоит отметить, что доля делового туристического потока в летние месяцы несколько снижается.
По прогнозам столичного правительства, по итогам 2008 г. Москву поток иностранных туристов в Москву должен составить порядка 4,5 млн. человек, т.е. показатели 2007 г. должны увеличиться на 14%. К 2010 г. данный показатель должен достичь 5 млн. человек, в связи с чем, в течение последующих периодов спрос на гостиничные номера будет продолжать расти.
Увеличение туристического потока, а также необходимость привлечения в Москву большего количества иностранных и российских туристов обуславливают необходимость повышения качества обслуживания и строительства большого количества гостиниц, в первую очередь в среднем ценовом сегменте.
Стоимость проживания в гостиницах Москвы
Несмотря на то, что в разгар летнего сезона загрузка московских гостиниц была чуть ниже обычного уровня, в целом, стоимость проживания в гостиницах как верхнего, так и среднего сегментов, а также в отелях эконом класса в III квартале выросла по сравнению с предыдущим периодом.
Стоимость проживания в некоторых гостиницах Москвы (Цена отеля/Rack Rate/):
В течение июля-августа цены оставались на стабильно высоком уровне, однако, в сентябре, в связи с началом проведения различных выставочных мероприятий стоимость проживания в столичных гостиницах выросла в среднем на 20%.
Основные тенденции и события гостиничного рынка Москвы
Влияние мирового финансового кризиса, низкие темпы развития рынка, сохранение дефицита гостиничных мест. События, которые происходят на мировых финансовых рынках, несомненно, влияют на рынок столичной коммерческой недвижимости, в том числе и на гостиничный сегмент. Многие компании «замораживают» или продают свои проекты, в состав которых входят гостиничные площади. В связи с этим, стоит ожидать, что сроки открытия многих гостиниц могут переноситься, что повлияет на темпы прироста столичного номерного фонда. В результате развитие столичного гостиничного рынка, которое не отличалось высокой динамикой в благоприятных экономических условиях, в нынешней ситуации осложнится еще больше.
Таким образом, в связи с низкими темпами строительства и ввода новых гостиничных площадей, в ближайшие годы дефицит гостиничных мест сохранится, в первую очередь в среднем сегменте, который в условиях кризиса стал еще менее привлекательным для инвесторов и девелоперов.
Выход на рынок новых игроков и гостиничных операторов, расширение деятельности представленных в Москве и России управляющих компаний. В III квартале 2008 года ряд компаний объявили о своих намерениях инвестировать средства в столичный гостиничный рынок. Помимо этого, зарубежные и российские гостиничные операторы заявили о выходе на столичный рынок как с новыми так и с уже представленными брендами.
В течение 7-8 лет финская компания Sokotel (дочерняя структура финской S-Group) планирует инвестировать порядка 600-700 млн. евро в развитие сети гостиниц Sokos в России.
К 2011 г. на территории торгово-развлекательного центра «Крокус Сити» планируется возвести пятизвездочный luxury-отель. Предположительно, управление объектом будет осуществлять компания Kempinski AG.
Компания «Энергогарант Капитал-строй» планирует реализовать проект строительства гостиничного комплекса «Кемпински Березки Москва» на Клязьминском водохранилище недалеко от поселка Поветники.
«Панавто» планирует возвести трехзвездочную гостиницу на 826 номеров на месте старого автосалона компании. Управление отелем будет осуществлять международная компания Rezidor Hotel Group.
Корпорация Far East Organization планирует приобрести какой-либо из старых отелей на 500 номеров в Москве или Санкт-Петербурге. После приобретения объекта Far East Organization намерена реконструировать его в пятизвездочную гостиницу под брендом Fullerton.
Компания «РосИнвестОтель» планирует построить в Подмосковье SPA-отель на 240 номеров и wellness-отель на 120 номеров. Открытие многофункциональных гостиничных объектов проводиться в рамках проекта по развитию сети гостиниц категории «4 звезды» под управлением «РосИнвестОтель».
Компания «Софт-проект» планирует развивать в Москве, Подмосковье и других крупных городах России гостиничные сети под брендами Iris Congress Hotel и Gold Orchard Hotels. Отели уровня «3-4 звезды» будут работать под маркой Iris Congress Hotel, под брендом Gold Orchard Hotels компания представит на рынке апарт-отели.
Несмотря на финансовый кризис, гостиничный рынок Москвы, скорее всего, останется привлекательным для иностранных игроков. Появление новых гостиничных проектов, строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов. В III квартале 2008 года был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы. При этом многие из заявленных к строительству отелей войдут в состав многофункциональных комплексов, офисно-гостиничных и выставочных центров.
Наиболее значимые гостиничные проекты, о строительстве которых было заявлено в III квартале 2008 г.:
Однако необходимо учитывать события, происходящие на рынке, которые связаны с мировым финансовым кризисом. Сроки и масштабы реализации многих заявленных проектов могут быть изменены. Ряд крупных российских компаний уже объявили о том, что «замораживают» часть своих проектов, и, скорее всего, в ближайшее время эта тенденция продолжится.
Обзор подготовлен специалистами ГК «Бекар»