Февраль 2009 г. на рынке коммерческой недвижимости Петербурга: месяц осознания

Рынок коммерческой недвижимости Северной столицы продолжает реагировать на экономическую ситуацию падением доходных показателей – цен, ставок аренды, уровня заполняемости.

«Февраль 2009 года можно назвать месяцем осознания, – говорит руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов. – Начало глубокого экономического кризиса, наконец, признали даже власти. Свет в конце тоннеля все слабеет, и уже 2010 год не предвещает бурного роста. Одна волна экономических потрясений тянет за собой другую, а действия властей лишь взбивают эту кризисную смесь в еще более плотную массу».

 

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб февраль 2009 г.

Индикаторы	28.02.09	Изменение за февраль 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	29	-1,5%	-48,4%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	23	-5,3%	-40,7%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3354	-0,3%	-40,4%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	2903	0,4%	-35,2%

Примечания:

- Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок

- Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США

- Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Офисная недвижимость Петербурга

Цены на офисные помещения  упали на треть по сравнению с докризисным уровнем.

Пока продавцы еще держаться и на дальнейшее снижение цен не идут. Часть владельцев офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов уже начались, хотя и не приобрели массовый характер. Появляется все больше предложений с дисконтом в 50%.

Несмотря на скидки осознание того факта, что кризис продлится еще несколько лет, и арендные ставки еще не скоро вернутся на докризисный уровень, приводит к тому, что даже 2-кратное снижение цен не устраивает потенциальных инвесторов, так как не дает достаточной доходности по результатам инвестиционных расчетов. И хотя активность среди покупателей увеличилась, сделок практически нет.

Заполняемость вновь введенных бизнес-центров 10–50%, несмотря на демпинг по аренде.

 

Торговая недвижимость Петербурга

Розничный товарооборот в январе-феврале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился и в натуральном и в денежном эквиваленте. Сокращение оптового товарооборота идет опережающими темпами (объем продаж на оптовом рынке даже в денежном выражении в январе 2009 года на 22% ниже, чем в январе 2008 года).

Торговцы вынуждены сужать ассортимент до самых ходовых позиций. Торговые сети продолжают корректировать программу развития, отказываясь от расширения и закрывая торговые точки в неудачных местах. В итоге в торговых центрах появляется все больше свободных секций.

Очевидными становятся преимущества в локации и грамотном концепте торговых центров. Центрам, у которых не было листа ожидания, крайне сложно найти арендаторов на освободившиеся площади по прежним условиям.

За счет падения спроса и выброса нового предложения снижение цен и ставок на торговые площади продолжается. Арендаторы все более активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде % от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.

 

Складская недвижимость Петербурга

На начало 2009 года общая площадь качественных складских комплексов (классы «А» и «В») в Санкт-Петербурге составила почти 1,5 млн. м² (включая площади складов для собственных нужд). За 2008 год было введено порядка 450 тыс. м² качественных складских площадей.

До кризиса в 2009 году планировалось ввести еще более 1,2 млн. м² качественных складских площадей. Но в 4 квартале 2008 года планы были скорректированы в сторону 2-кратного уменьшения. На сегодня заявленный ввод уже  составляет порядка 500-600 тыс. кв. м, но и эти цифры вероятно не будут достигнуты. Уже заявили о приостановке складских проектов компании Евразия Логистик, Теорема, Пантикапей, Immo Industry Group и др.

На февраль 2009 года обеспеченность качественными складскими площадями составила 320 м² на тысячу жителей, что по прежнему ниже среднеевропейского уровня.

В структуре действующих качественных складских объектов наблюдается примерное равенство долей объектов классов А и В. Из заявленных к вводу в 2009 году качественных складских комплексов более 90% определены собственниками как класс «А». В результате предполагается изменения структуры предложения: увеличение доли складских помещений класса А.

Спрос на качественные складские помещения резко сократился по причине кризиса. Снизилась и площадь запрашиваемых арендуемых блоков до 500-600 кв. м. Новые складские комплексы заполнены на 30-50%.

До кризиса ставки аренды в складах класса А составляли $150-180 за кв. м в год. Сейчас за аренду склада класса «А» запрашивают $100-130 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
Запрашиваемые ставки аренды в складах класса «В» составляют $80-100 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).

В 2009 году прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок, что связано с ухудшением экономической ситуации (сокращением товарооборота, объема грузоперевозок) и усилением конкуренции среди качественных складских комплексов.

 

Перспективы рынка Петербурга

Инвесторы ждут дальнейшего падения цен. Весной возможны первые сделки покупки объектов недвижимости. Однако с учетом ухудшающейся экономической ситуации наиболее вероятно падение доходных показателей во всех сегментах рынка недвижимости.