Рынок складской недвижимости. 1 квартал 2021 года. Санкт-Петербург
По итогам I квартала 2021 г. было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. м² качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объём ввода за аналогичный период прошлого года. Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы (минимальный объём в I квартале 2020 г.). Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объёма ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. м².
Текущая стабильно высокая востребованность в складских площадях, а также темпы строительства (с учетом переноса ввода объектов с 2020 г.) дают основание полагать, что годовые объёмы ввода будут на уровне итогов 2020 г. (около 300 тыc. м²)
С большой долей вероятности можно предположить, что замедлится темп строительства в сегменте спекулятивного строительства – совокупный запланированный ввод на 22% ниже итогов 2020 г. При этом в структуре будущего спекулятивного складского предложения около 80% площадей уже заняты. Это подтверждает тенденцию последних нескольких лет, когда девелоперы не торопятся выводить объекты на рынок без якорного арендатора.
Необходимо отметить постепенное, но стабильное развитие качественных производственных комплексов, как небольших по площади (3-5 тыс. м²), так и крупных индустриальных площадок.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором этому является растущая стоимость строительства. В очередной раз можно отметить, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. м² подталкивает арендаторов рассматривать формат build-to-suit».
За первые три месяца 2021 г. было введено около 26,2 тыс. м² производств. Крупнейшим стал завод по производству безалкогольных напитков «Восход» - 15,0 тыс. м², расположенный в Гатчинском районе области. Объём сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала 2021 г. составил около 75 тыс. м², это на 26% ниже аналогичного показателя за 2020 г., однако стоит отметить, что более половины заключенных тогда сделок пришлось на формат built-to-suit. Наиболее активными арендаторами складов в I квартале 2021 г. стали логистические и дистрибьюторские компании – 27% и 25% соответственно.
В связи с высоким интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке итоговые показатели спроса в 2021 г. сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже показателя 2020 г. примерно на 20–25% (300–340 тыс. м²) в связи с ограниченным предложением свободных площадей.
По итогам марта 2021 г. суммарная площадь свободных помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 г. и достигла 65,1 тыс. м² (класс А – 36,1 тыс. м², класс В – 29,0 тыс. м²). Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 г. составила: в классе А –1,3%, в классе В – 2,1%, снизившись за январь-март 2021 г. на 2,2 и 0,8 п. п. соответственно.
В течение 2021 г. будут наблюдаться разнонаправленные тенденции по изменению доли вакантных площадей в диапазоне 0,5–1,0 п. п. в зависимости от появления на рынке предложения и его последующего поглощения. Данная динамика окажет влияние на запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения.
По итогам марта 2021 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса A увеличилась на 2%, достигнув 576 руб./м2/мес.*, в классе B – 439 руб./м2/мес.*, уменьшилась на 5% в сравнении с итогами 2020 г.
В 2020 году, несмотря на сложную ситуацию в экономике и режим самоизоляции, московские застройщики начали реализацию 76 проектов новостроек, что на 6% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты компании «Метриум». Однако по сравнению с 2018 годом активность столичных застройщиков снизилась на 22%.
В 2020 году на рынке новостроек Большой Москвы начались продажи 76 комплексов с квартирами и апартаментами. В 2019 году девелоперы дали старт реализации 72 проектов, а в 2018 году – 98 проектов. Таким образом, в 2020 году застройщики смогли нарастить темп выхода в продажу новых объектов, несмотря на локдаун, девальвацию рубля и временное падение спроса. В ушедшем году новых проектов было на 6% больше, чем в 2019 году, но всё же на 22% меньше, чем в 2018 году.
В разрезе классов среди новых проектов в 2020 году доминируют новостройки массового сегмента, чья доля составила 38% от общего числа новых строек. Началась реализация 29 комплексов эконом- и комфорт-класса, что на 61% больше, чем в 2019 году.
Заметно меньше вышло в продажу проектов бизнес-класса. В 2020 году застройщики начали строить 11 комплексов этого сегмента, что на 35% меньше, чем в 2019 году (17 проектов). Доля таких проектов в 2020 году составила 14%.
В 2020 году застройщики запустили аналогичное количество премиальных проектов в сравнении с 2019 годом (11 штук). Доля новых объектов в премиум-классе составила 14% в 2020 году.
Число новых элитных новостроек сократилась. Если в 2020 году начались продажи семи таких комплексов, то в 2019 году их было девять. Доля новых элитных проектов в уходящем году составила 9%.
Из 76 новых проектов 2020 года четыре комплекса застройщики начали возводить в Новой Москве. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). Два новых проекта 2020 года относятся к бизнес-классу (Russian Design District и homecity), еще два – к массовому сегменту («Середневский лес» и «Прокшино»).
«Примечательно, что три из четырех новых проектов в ТиНАО, в том числе и наш культурно-образовательный кластер Russian Design District, вышли на рынок во втором квартале, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Мы начали продажи фактически в самый сложный период прошлого года, когда был объявлен локдаун и начали останавливаться стройки. Но мы не изменили наших планов, потому что в целом оцениваем рынок новостроек Новой Москвы как очень устойчивый. Рост цен в «старой» Москве дал нам дополнительные преимущества, а программа субсидирования ипотеки привлекла большое число клиентов. К тому же мы начали реализацию проекта бизнес-класса – ниша, практически не занятая в Новой Москве, поэтому у нас была уверенность в том, что мы преодолеем трудности. Как показала практика продаж, эта ставка оправдалась».
«Как видим, даже несмотря на весьма стрессовый год для отрасли, активность застройщиков постепенно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На мой взгляд, это связано с более значимой и долгосрочной тенденцией последних трёх лет – адаптацией московских девелоперов к новой модели финансирования их проектов. После перехода отрасли на новые правила игры многие взяли таймаут, чтобы перестроить свою модель бизнеса, пересчитать экономику готовящихся проектов, найти инвесторов. Именно поэтому в 2019 году старт продаж новых комплексов резко замедлился, а теперь постепенно восстанавливается».
В 2020 году доля инвесторов в объеме спроса на покупку помещений формата стрит-ритейл в новостройках Москвы составила 92,9%, отмечают аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Это на 14,8% выше, чем было годом ранее. То есть конечных пользователей, приобретающих нежилые помещения в строящихся домах, было чуть более 7% от общего числа потенциальных покупателей.
По данным экспертов, одной из причин повышенного спроса стала переориентация российских инвесторов с жилья на коммерческую недвижимость. Многие осознали, что вложения средств в торговые помещения обладают лучшей окупаемостью и требуют меньше трудозатрат для управления, чем квартиры.
Причем высоким спросом у инвесторов пользовались как традиционно считающиеся надежными объекты – помещения, расположенные на первой линии в проходных локациях, так и не самые ликвидные лоты.
«В 2020 году наблюдался ажиотажный спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах новостроек в районах Москвы с плотной жилой застройкой. Инвесторы, спасая сбережения на фоне пандемии, нестабильной экономической ситуации и колебаний курсов валют, приобретали торговые объекты напрямую у застройщиков на стадии начала строительства с готовностью ожидать 2-3 года, пока дом достроят и помещение можно будет сдать в аренду. При этом скупались даже коммерческие помещения новостроек со слабой локацией», – отмечает Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На фоне перестройки рынка из-за пандемии и сопутствующих ей карантинных ограничений самыми востребованными стали помещения стрит-ритейла малой и средней площади, которые могут быть сданы в аренду продуктовым магазинам, аптекам и медицинским учреждениям.
Лоты площадью от 50 до 150 квадратных метров в жилых домах Москвы искало 36,4% от общего количества инвесторов. Отдельно стоит выделить рост спроса на нежилые помещения новостроек площадью от 150 до 250 «квадратов», которые можно сдать в аренду продуктовому магазину. Возможность покупки таких объектов в 2020-м активно рассматривали порядка 28,8% инвесторов. Еще 24,3% интересовались вложениями в помещения до 50 кв. м.
На коммерческие помещения новостроек большой площади от 500 кв. м пришлось менее 3% запросов.
Самыми активными в сегменте стрит-ритейла стали инвесторы с бюджетом от 10 до 50 млн рублей. Они составили порядка 63% активного спроса в ушедшем году.
При этом высокому спросу на покупку помещений стрит-ритейла не помешало снижение доходности инвестирования в сегменте, где при падении арендных ставок цены на недвижимость не менялись, а в отдельных локациях даже росли. Если год назад инвесторы рассматривали помещения формата стрит-ритейл с окупаемостью 7,5-9 лет, то есть с доходностью до 14% годовых, то к концу года на рынке стали вполне приемлемыми сделки с окупаемостью в пределах 12-14 лет.
