Рынок складской недвижимости. 1 квартал 2021 года. Санкт-Петербург
По итогам I квартала 2021 г. было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. м² качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объём ввода за аналогичный период прошлого года. Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы (минимальный объём в I квартале 2020 г.). Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объёма ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. м².
Текущая стабильно высокая востребованность в складских площадях, а также темпы строительства (с учетом переноса ввода объектов с 2020 г.) дают основание полагать, что годовые объёмы ввода будут на уровне итогов 2020 г. (около 300 тыc. м²)
С большой долей вероятности можно предположить, что замедлится темп строительства в сегменте спекулятивного строительства – совокупный запланированный ввод на 22% ниже итогов 2020 г. При этом в структуре будущего спекулятивного складского предложения около 80% площадей уже заняты. Это подтверждает тенденцию последних нескольких лет, когда девелоперы не торопятся выводить объекты на рынок без якорного арендатора.
Необходимо отметить постепенное, но стабильное развитие качественных производственных комплексов, как небольших по площади (3-5 тыс. м²), так и крупных индустриальных площадок.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором этому является растущая стоимость строительства. В очередной раз можно отметить, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. м² подталкивает арендаторов рассматривать формат build-to-suit».
За первые три месяца 2021 г. было введено около 26,2 тыс. м² производств. Крупнейшим стал завод по производству безалкогольных напитков «Восход» - 15,0 тыс. м², расположенный в Гатчинском районе области. Объём сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала 2021 г. составил около 75 тыс. м², это на 26% ниже аналогичного показателя за 2020 г., однако стоит отметить, что более половины заключенных тогда сделок пришлось на формат built-to-suit. Наиболее активными арендаторами складов в I квартале 2021 г. стали логистические и дистрибьюторские компании – 27% и 25% соответственно.
В связи с высоким интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке итоговые показатели спроса в 2021 г. сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже показателя 2020 г. примерно на 20–25% (300–340 тыс. м²) в связи с ограниченным предложением свободных площадей.
По итогам марта 2021 г. суммарная площадь свободных помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 г. и достигла 65,1 тыс. м² (класс А – 36,1 тыс. м², класс В – 29,0 тыс. м²). Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 г. составила: в классе А –1,3%, в классе В – 2,1%, снизившись за январь-март 2021 г. на 2,2 и 0,8 п. п. соответственно.
В течение 2021 г. будут наблюдаться разнонаправленные тенденции по изменению доли вакантных площадей в диапазоне 0,5–1,0 п. п. в зависимости от появления на рынке предложения и его последующего поглощения. Данная динамика окажет влияние на запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения.
По итогам марта 2021 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса A увеличилась на 2%, достигнув 576 руб./м2/мес.*, в классе B – 439 руб./м2/мес.*, уменьшилась на 5% в сравнении с итогами 2020 г.
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства.
По состоянию на конец 2020 года, среднерыночная доля свободных помещений в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга на 1,1% превысила показатель 2019 года и составила 6,6%. В абсолютном выражении незанятыми остаются 233 600 кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п.п., в классе В – напротив, вырос на 1,6 п.п.
Объем чистого поглощения офисных площадей остался на уровне 2019 года и составил 132 700 кв. м. Большая часть этого объема приходится на здание второй очереди «Лахта Центра», которое ПАО «Газпром» будет использовать под собственные нужды. Что касается структуры сделок по профилю арендатора, лидерство сохранилось у компаний нефтегазового сектора. Второе место в структуре сделок делят между собой компании ИТиТ и компании производственного профиля. Если компании-производители заключили примерной такой же объем сделок, как и в 2019 году, то активность компаний ИТиТ сегмента снизилась из-за организации удаленной работы сотрудников.
Среди ключевых сделок 2020 года можно отметить аренду структурами Газпрома 8 700 кв. м в БЦ «Депо», аренду компанией ОСК офиса площадью 7 000 кв. м в БЦ «Сенатор» на 17-й Линии В.О., аренду ИТ-подразделением «Почты России» 1 300 кв. м в коворкинге Avenue Page, аренду НИПИГАЗ 3 000 кв. м в Leader Tower и аренду компанией Bercut 3 170 кв. м в БЦ Business Box.
«С начала самоизоляции большинство компаний корректировали свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе, коворкинги», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1 567 руб./кв. м/месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) – с 1 076 руб./кв. м/месяц в 2019 году до 1 094 руб./кв. м/месяц. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.
Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м, в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.
Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлены объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4 000 кв. м), «Невский 1» (5 000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11 320 кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта Центр» (80 000 кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.
В 2021 году девелоперы планируют ввести порядка 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий – проекты реконструкции. Наибольшая часть планируемого ввода (40%) сосредоточена в Московском районе: это БЦ «Атлас Сити 1» и «Атлас Сити 2», БЦ «Авиор Тауэр» в составе МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Почти 20% ввода приходится на Василеостровский район, где анонсирован ввод БЦ «Тесла», БЦ «Максидом» и БЦ «Морская Резиденция» (которая не будет доступна для аренды).
«2020 год стал годом переоценки значимости офисного пространства и прежнего формата работы. В ближайшее время мы увидим тенденцию к переходу на гибридный формат работы, что даст толчок для развития сразу нескольких процессов: оптимизации площадей, переездов и переоборудования текущего офиса. Мы ожидаем ротацию арендаторов, однако прирост нового спроса будет ограничен. В то же время, некоторые компании все чаще обращают внимание на формат коворкингов. Кризис показал, что наиболее важное условие для арендаторов – быть максимально адаптивными. На этом фоне гибкие пространства, которые позволяют заключать долгосрочные и краткосрочные договоры аренды и оперативно менять количество рабочих мест, выглядят привлекательными для арендаторов», - полагает Виктория Горячева.
Сезон-2020 прошел в Санкт-Петербурге под знаком резкого сокращения продаж малогабаритной недвижимости. Однако и на другом полюсе рынка фиксируется снижение активности. Правда, в силу гораздо меньших масштабов оно не столь заметно. В ходе недавнего исследования специалисты Urbanus.ru выявили, что количество реализованных квартир площадью 150+ кв. м. уменьшилось за год более чем в два раза.
Крупнейшим жилым объектом, проданным в прошлом году на первичном рынке северной столицы, стала четырехкомнатная квартира площадью 226,48 кв. м в ЖК «Маленькая Франция» на Васильевском острове. Согласно прайс-листу, бюджет этого лота равен 55,18 млн рублей. В «Маленькой Франции» ушел еще один сверхкрупный объект – квартира площадью 225,55 кв. м. Замыкает тройку лидеров четырехкомнатная квартира 214,69 кв. м в ЖК One Trinity Place (Колтовская слобода, Петроградский район). На этом перечень реализованных юнитов с метражом 200+ исчерпывается. Всего же в течение сезона из петербургских новостроек выбыло 38 объектов площадью более 150 кв. м. Из этого пула 11 относятся к ЖК «Петровская доминанта», 6 – к ЖК Futurist, 5 – к ЖК «Граф Орлов», остальные точечно распределены еще между восьмью новостройками. В 2019 г. активная адресная сеть была заметно шире – 16 жилых комплексов. В совокупности они отметились 86 продажами (причем в 20 ДДУ фигурировали лоты площадью от 200 кв. м). Таким образом, спрос на жилье крупного и сверхкрупного формата в Санкт-Петербурге снизился по итогам 2020 г. в 2,3 раза.
За этим спадом стоят проблемы не столько спроса, сколько предложения. Аудитория крупногабаритной недвижимости почти не пострадала в кризис и сохранила свою покупательную способность. Это подтверждается данными Urbanus.ru. В 2020 г. количество сделок с лотами стоимостью более 20 млн рублей выросло на 21,0%. То есть потребители по-прежнему готовы платить большие суммы за качественную и ликвидную недвижимость. Однако фонд доступного предложения сжимается и устаревает. Количество проектов, в которых предлагаются лоты площадью 150+ кв. м, снизилось на одну пятую по сравнению с началом 2020 г. При этом 12 из 21 жилого комплекса с лотами от 200 кв. м были сданы в 2018 г. или ранее. То же самое можно сказать о 18 из 42 комплексов с лотами от 150 кв. м.
Пополнение выражается в единичных значениях. На текущий момент это четыре объекта в ЖК Grand View, два объекта в ЖК White House и один объект в ЖК «Октавия».
Следует также учитывать, что через механизмы ДДУ реализуется меньшинство проектов с квартирами и апартаментами крупного формата. В рамках этой выборки на рынке сосредоточено 25 лотов площадью 200+ кв. м (в 7 новостройках) и 123 лота площадью от 150 до 200 кв. м (в 14 новостройках). Наибольшим объемом крупногабаритного предложения располагают ЖК «Петровская доминанта» (36 квартир) и соседний с ним ЖК Neva Haus (40 квартир).
Всего на сегодняшний день в петербургской экспозиции представлен 91 лот площадью свыше 200 кв. м. Основными точками концентрации предложения выступают комплексы «Императорский Яхтъ-клуб» (18 апартаментов), «Фонтанка, 76» (13 квартир), «Леонтьевский мыс» (13 квартир).
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.