Обзор новостроек бизнес-класса по итогам I квартала 2021 года
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» подготовил обзор сегмента бизнес-класса на первичном жилом рынке «старой» Москвы по итогам первого квартала 2021 года. На рынке новостроек бизнес-класса цены после первых трех месяцев текущего года в среднем выросли на 9%. Объем предложения новостроек бизнес-класса по итогам первого квартала 2021 года уменьшился на 6%. В продаже находится 11 116 лотов или 789 785 кв. м в их общей суммарной площади.
На начальную стадию строительства приходится 46% от общего объема предложения в сегменте. Доля объема предложения на начальной стадии значительно возросла. Год назад на данную стадию строительства приходилось около 30% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже на рынке.
«Низкие темпы снижения объемов предложения в бизнес-классе связаны с тем, что в первом квартале на первичный жилой рынок «старой» Москвы из 15 вышедших проектов новостроек, 13 относятся к бизнес-классу и рассчитаны согласно проектным декларациям примерно на 8 000 лотов. Это больше, чем в первом квартале 2020 года, тогда началась реализация только 6 новых проектов примерно на 3 000 лотов», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Среди крупнейших новых проектов можно отметить ЖК Will Towers в районе Раменки от компании Интеко и ЖК «Достижение» в районе Марфино от компании Sminex. Также началась реализация крупномасштабного ЖК «Остров» компанией Донстрой на территории Мневниковской поймы.
В разрезе по типам квартир наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры – 37%, трехкомнатные квартиры – 28%, однокомнатные квартиры – 21%. На долю многокомнатных квартир приходится 10%, а на студии – только 4%. При этом количество студий бизнес-класса в продаже по итогам первого квартала снизилось на 19%.
Объем предложения лотов с отделкой составляет 32% от общего объема предложения в сегменте бизнес-класса. Количество лотов с отделкой white box (предчистовая отделка) по сравнению с концом 2020 года выросло на 66% (с шести ста до тысячи лотов).
Несмотря на выход большого количества новых проектов, в сегменте бизнес-класса отмечается стабильный уровень темпа роста цен. По итогам первого квартала этого года средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе выросла на 8,7% до 333,8 тыс. руб. Для сравнения, в четвертом квартале 2020 года средний уровень цен в сегменте увеличился на 8,8%.
С увеличением объема предложения, реализующегося по эскроу-счетам, разброс цен в зависимости от стадии реализации снизился. Если еще осенью прошлого года диапазон средних цен составлял от 264,7 до 322,2 тыс. руб., то на конец марта 2021 года диапазон сузился до 321,5 – 344,0 тыс. руб.
По итогам первого квартала 2021 года цены больше всего выросли на стадии возведения нижних этажей (на 16% до 344 тыс. руб.), в сданных корпусах (на 11% до 321,5 тыс. руб.) и на стадии котлована (на 9% до 341,3 тыс. руб.).
На рынке отмечается снижение активности покупателей. По сравнению с четвертым кварталом прошлого года количество сделок в сегменте бизнес-класса на первичном жилом рынке снизилось на 37% до 5 863 шт. По сравнению с первым кварталом 2020 года количество сделок больше только на 5%. Для сравнения в массовом сегменте объем сделок по сравнению с показателем годичной давности больше на 33%.
«Спрос сейчас во многом сконцентрировался в массовом сегменте, где выбор квартир, которые по размеру бюджета могут попасть под льготную ипотеку, больше. Поэтому и объемы продаж в бизнес-классе сопоставимы с первым кварталом 2020 года – доажиотажным периодом. До середины текущего года ожидается, что цены в сегменте бизнес-класса вырастут еще 7-9%. Во второй половине года, в отсутствие новых внешних потрясений, динамика цен стабилизируется», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 617,4 тыс. кв. м и 8,2 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 4,2 % площади и на 6,6% лотов. За год размер экспозиции сократился на 25% площади и 41% лотов.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 303,1 тыс. руб. (+2,1% за месяц). За год СВЦ выросла на 23,4%.
В течение года наблюдалась высокая активность девелоперов на рынке квартир бизнес-класса. Даже несмотря на то, что было выведено 11 новых проектов против 17 в прошлом году, новое предложение выросло на 8% в расчете на количество корпусов (70 против 65).
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЮАО (19,3%, +0,4%), ЗАО (16,4%, -1,8%) и САО (12,3%, -1,1%). Наибольшая активность была продемонстрирована в ЮАО, где по итогам года объем предложения вырос на 62%, а его доля выросла на 11,3% благодаря выходу новых проектов и объемов в размере 27 корпусов в 3 новых и уже реализующихся проектах. Несмотря на выход 15 корпусов в 2 новых и 4 в уже реализующихся проектах, в ЗАО за год наблюдалась отрицательная динамика предложения - на 38,8%, а его доля сократилась на 4%. Также существенное сокращение экспозиции произошло в СЗАО (на 54%) несмотря на выход 18 корпусов в 2 новых и в одном уже реализующемся проекте.
В САО объем экспозиции уменьшился на 58%, а его доля - на 9,8%. В этом округе в 2020 г. не вышло ни одного нового проекта и объем пополняется за счет уже реализующихся объектов.
Снижение объемов в реализации говорит об активности покупателей, спрос которых поглощал текущее предложение квартир в реализуемых проектах.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 251,6 тыс. руб. (+3,3% мм), самым дорогим является ЗАО с СВЦ на уровне 341,3 тыс. руб. (+5,6%). Самый высокий рост СВЦ за год - в ЗАО, ЮАО и САО – по 31,8% и 28,5%, что на 8,4% и 5,1% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
По средней цене самым доступным является округ ЮВАО - 17,4 млн. руб. (-8,4% мм), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 29 млн руб. (+11,5% мм). Больше всего за год средняя цена квартиры выросла в САО, ЗАО и ВАО – на 53%, 46% и 33%, что на 28%, 20% и 5% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
Большая доля предложения бизнес-класса реализуется без отделки 64,9% (+4,9% мм, - 13% гг). На долю предложения с предчистовой отделкой приходится в 2 раза меньше 23,8% (+0,1% мм, +7,5% гг). За месяц доля предложения с отделкой выросла на 4,6% и составила 11,3%. За год ее объем вырос на 35%, а доля – на 5,4%. Но она все еще не становится трендом жилья бизнес-класса.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (26,6%), 4е средней площадью 105 кв. м (19,4%) и 2е средней площадью 49,7 кв. м (14,5%). Средняя площадь всего предложения составила 76 кв. м., которая снизилась за месяц на 2,2%.
По всем типам квартир наблюдается положительная динамика СВЦ. Больше всего за год выросла СВЦ двухкомнатных, однокомнатных и 2е квартир - на 36,3%, 35,8% и 27,3%, что на 12,8%, 12,5% и 4% выше, чем в среднем по рынку. Все остальные типы квартиры выросли в цене на уровне роста рынка – 23%.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
дек.19 |
ноя.20 |
дек.20 |
Динамика, %, мм |
Динамика, %, гг |
|
2кк |
15,7 |
21,4 |
22,1 |
3,1% |
40,4% |
|
1кк |
9,8 |
13,8 |
13,6 |
-1,5% |
39,2% |
|
3е |
17,6 |
21,6 |
22,1 |
2,5% |
25,9% |
|
3кк |
21,2 |
26,6 |
26,5 |
-0,4% |
24,9% |
|
2е |
13,1 |
16,3 |
16,3 |
0,4% |
24,4% |
|
студия |
8,1 |
10,2 |
10,1 |
-1,5% |
23,6% |
|
4кк |
27,5 |
31,9 |
31,4 |
-1,4% |
14,2% |
|
4е |
26,3 |
29,1 |
30,0 |
2,9% |
14,1% |
|
многокомн. |
38,4 |
40,0 |
40,1 |
0,2% |
4,6% |
|
Итого |
18,3 |
23,0 |
23,0 |
-0,1% |
25,7% |
Несмотря на коронакризис, спрос на новостройки, вторичное жилье и ипотеку в 2020 году в Москве возрос. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав итоговую статистику сделок, опубликованную Росреестром по Москве. Лучше всего продемонстрировал себя ипотечный сектор, где число зарегистрированных кредитов на покупку жилья увеличилось на 16%.
В 2020 году в Москве было заключено 82,8 тыс. договоров долевого участия на покупку жилья. Это на 1,4% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты «Метриум», когда было зафиксировано 81,6 тыс. сделок. Хотя в апреле и мае показатели активности покупателей сократились наполовину из-за введения режима самоизоляции, в последующие месяцы программа субсидирования ипотечных ставок, распространяющаяся на новостройки, позволила застройщикам наверстать упущенное. Если в первом полугодии спрос сокращался, то во втором начал расти, а самым удачным месяцем стал сентябрь, когда дольщики подписали 11,9 тыс. договоров. Таким образом, в 2020 году первичный рынок жилья поставил очередной рекорд активности клиентов.
«Действительно спрос на новостройки во второй половине 2020 года был необычайно высоким, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – К примеру, мы вывели в продажу новую очередь нашего проекта “Любовь и голуби”, которая всего за несколько месяцев была распродана на две трети. Отчасти это стало возможным благодаря повышению доступности ипотеки, а с другой стороны – оптимизации нашего продукта под запросы покупателей. В целом полагаю в следующем году спрос на новостройки в Москве останется высоким».
На рынке ипотеки в 2020 году продолжался уверенный рост. Впервые в истории сектора жилищного кредитования в Москве за год было зарегистрировано более 100 тыс. сделок. Активность заемщиков превысила уровень 2019 года на 16%, когда Росреестр зарегистрировал 90 тыс. ипотечных сделок. Только в апреле и мае рынок ипотеки в Москве ушел в минус, продемонстрировав снижение числа ипотек относительно аналогичных периодов 2019 года. Самым активным периодом стала осень, когда каждый месяц заключалось по 10-13 тыс. сделок.
Предыдущий пик активности заемщиков был зафиксирован в 2018 году. Тогда банки выдали покупателям жилья в Москве 90,6 тыс. кредитов. Таким образом, со времен предыдущего рекорда спрос на кредит вырос на 15%. Основные причины повышения востребованности кредитов – программы поддержки ипотеки, а именно – «Ставка 6,5%» и «семейная» ипотека. По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок на первичном рынке жилья в 2020 году проходили с привлечением льготных кредитов.
Вторичный рынок жилья в Москве также закончил год в плюсе, несмотря на отсутствие прямой поддержки властей. В 2020 году здесь были зарегистрированы почти 149 тыс. договоров купли-продажи, что на 2% больше, чем в 2019 году (146 тыс. соглашений). На вторичном рынке жилья наблюдалась такая же динамика сделок, как и на первичном: спад в первом полугодии и рост – во втором. Пика активность покупателей достигла в декабре, когда Росреестр зафиксировал более 20 тыс. сделок – рекордный показатель для одного месяца.
Однако годовой рекорд 2018 года, когда в Москве приобрели 156 тыс. вторичных квартир, все-таки не побит. По сравнению с тем периодом спрос в 2020 году снизился на 5%.
«Сейчас можно с уверенностью сказать, что субсидирование ипотеки спасло рынок новостроек в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая масштабы кризиса и общей неопределенности в экономике, без поддержки отрасли скорее всего даже московский рынок не вышел бы на позитивные показатели к концу года. Помимо этого, имел место и высокий инвестиционный спрос на фоне ослабления рубля, которое подталкивало к вложениям в недвижимость. Однако вслед за рекордным спросом наметился и рекордный рост цен, который сейчас приводит к оттоку части покупателей с первичного на вторичный рынок, что может стать серьезным вызовом для застройщиков в 2021 году».