Обзор новостроек бизнес-класса по итогам I квартала 2021 года
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» подготовил обзор сегмента бизнес-класса на первичном жилом рынке «старой» Москвы по итогам первого квартала 2021 года. На рынке новостроек бизнес-класса цены после первых трех месяцев текущего года в среднем выросли на 9%. Объем предложения новостроек бизнес-класса по итогам первого квартала 2021 года уменьшился на 6%. В продаже находится 11 116 лотов или 789 785 кв. м в их общей суммарной площади.
На начальную стадию строительства приходится 46% от общего объема предложения в сегменте. Доля объема предложения на начальной стадии значительно возросла. Год назад на данную стадию строительства приходилось около 30% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже на рынке.
«Низкие темпы снижения объемов предложения в бизнес-классе связаны с тем, что в первом квартале на первичный жилой рынок «старой» Москвы из 15 вышедших проектов новостроек, 13 относятся к бизнес-классу и рассчитаны согласно проектным декларациям примерно на 8 000 лотов. Это больше, чем в первом квартале 2020 года, тогда началась реализация только 6 новых проектов примерно на 3 000 лотов», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Среди крупнейших новых проектов можно отметить ЖК Will Towers в районе Раменки от компании Интеко и ЖК «Достижение» в районе Марфино от компании Sminex. Также началась реализация крупномасштабного ЖК «Остров» компанией Донстрой на территории Мневниковской поймы.
В разрезе по типам квартир наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры – 37%, трехкомнатные квартиры – 28%, однокомнатные квартиры – 21%. На долю многокомнатных квартир приходится 10%, а на студии – только 4%. При этом количество студий бизнес-класса в продаже по итогам первого квартала снизилось на 19%.
Объем предложения лотов с отделкой составляет 32% от общего объема предложения в сегменте бизнес-класса. Количество лотов с отделкой white box (предчистовая отделка) по сравнению с концом 2020 года выросло на 66% (с шести ста до тысячи лотов).
Несмотря на выход большого количества новых проектов, в сегменте бизнес-класса отмечается стабильный уровень темпа роста цен. По итогам первого квартала этого года средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе выросла на 8,7% до 333,8 тыс. руб. Для сравнения, в четвертом квартале 2020 года средний уровень цен в сегменте увеличился на 8,8%.
С увеличением объема предложения, реализующегося по эскроу-счетам, разброс цен в зависимости от стадии реализации снизился. Если еще осенью прошлого года диапазон средних цен составлял от 264,7 до 322,2 тыс. руб., то на конец марта 2021 года диапазон сузился до 321,5 – 344,0 тыс. руб.
По итогам первого квартала 2021 года цены больше всего выросли на стадии возведения нижних этажей (на 16% до 344 тыс. руб.), в сданных корпусах (на 11% до 321,5 тыс. руб.) и на стадии котлована (на 9% до 341,3 тыс. руб.).
На рынке отмечается снижение активности покупателей. По сравнению с четвертым кварталом прошлого года количество сделок в сегменте бизнес-класса на первичном жилом рынке снизилось на 37% до 5 863 шт. По сравнению с первым кварталом 2020 года количество сделок больше только на 5%. Для сравнения в массовом сегменте объем сделок по сравнению с показателем годичной давности больше на 33%.
«Спрос сейчас во многом сконцентрировался в массовом сегменте, где выбор квартир, которые по размеру бюджета могут попасть под льготную ипотеку, больше. Поэтому и объемы продаж в бизнес-классе сопоставимы с первым кварталом 2020 года – доажиотажным периодом. До середины текущего года ожидается, что цены в сегменте бизнес-класса вырастут еще 7-9%. Во второй половине года, в отсутствие новых внешних потрясений, динамика цен стабилизируется», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Доля квартир с отделкой от застройщика на рынке массовых новостроек Москвы в 2020 году увеличилась на 19 п.п. и составила 65% к концу 2020 года, по подсчетам аналитиков «Метриум». Вместе с тем снизилась доля не только квартир без ремонта, но и с предчистовой отделкой.
В декабре 2020 года на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали порядка 14,1 тыс. квартир, подсчитали аналитики «Метриум». Из них 9,2 тысяч предлагались девелоперами с финишной отделкой. Порядка 3,6 тыс. квартир были предусмотрены без ремонта и еще 1,3 тыс. – в формате white box, то есть в предчистовой отделке.
За прошедший год сократилось предложение всех типов отделки, кроме чистовой. Число вариантов жилья под ключ за год увеличилось на 19%. Количество квартир без ремонта в продаже снизилось почти наполовину (–48%). Число вариантов жилья с предчистовой отделкой также радикально уменьшилось – на 40%.
«Квартиры с отделкой позволяют существенно расширить потенциальную аудиторию покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Когда мы даем клиентам выбор, мы можем привлечь покупателей с разными тактическими целями – одни стремятся пораньше заселиться и сэкономить, другим хочется полностью реализовать свой дизайн-проект. Некоторые застройщики идут дальше, и предлагают несколько вариантов отделки. К примеру, в нашем проекте “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты предлагаются с отделкой white box. Дополнительно клиент может заказать финишную отделку, которая представлена в двух ценовых пакетах – “комфорт” и “бизнес”, которые различаются по стоимости материалов, используемых для ремонта».
Соотношение квартир с разным типом отделки к концу 2020 года было таким. Большая часть жилья продавалась под ключ (65% против 46% годом ранее). Доля квартир без отделки составила 25%, тогда как в декабре 2019 года она достигала 41%. Предложение квартир с предчистовой отделкой снизилось за год с 13% до 9%.
«Квартира с отделкой – во многом антикризисный продукт, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отделка от застройщика дешевле ремонта собственными силами и заселиться можно сразу после получения ключей, не затрачивая средства, скажем, на аренду временного жилья. Стоимость ремонта включается в ипотеку, если покупатель привлекает кредит. В то же время линейка квартир без отделки также останется на рынке, потому что всегда найдутся клиенты, которые хотят радикально перестроить планировку жилья или реализовать авангардный проект».
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.
Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Арендатор / покупатель |
Тип сделки |
|
PNK Парк Домодедово |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
Аренда |
|
Ориентир Запад |
154 000* |
Ozon |
Аренда |
|
Домодедово |
110 584 |
Конфиденциально |
Аренда |
|
Радумля |
103 198 |
Эксмо-АСТ |
Покупка |
|
Логопарк Софьино |
58 790 |
BSH |
Аренда |
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.
Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.
Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.
Динамика чистого поглощения, тыс. кв.
Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.
Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.
793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.
Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Расположение |
Собственник |
|
СК Wildberries |
150 000 |
г. Электросталь |
Wildberries |
|
ДДТ Логистик, 2 фаза |
23 000 |
Саларьево |
Veles Group |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.
Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.
По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.
Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».