Итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели I квартала года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 23,3%. Средняя цена квадратного метра выросла за квартал 7% и на 24,7 за год, составив 321 810 руб.
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир[1] (856,4 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса заметно увеличился, чему способствовал выход на рынок новых комплексов – с начала года число продаваемых лотов увеличилось на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%. При этом были завершены продажи в ряде объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I квартале 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
Раменки |
январь |
2 |
Shagal* |
Группа Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
январь |
3 |
Dream Towers* |
ГК Регионы |
ЮАО |
Нагатинский затон |
февраль |
4 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
февраль |
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
Обручевский |
март |
6 |
Wave* |
MR Group |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
март |
* бронирование
Источник: «Метриум»
За три месяца локальный рынок пополнился шестью новыми проектами, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в комплексе «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
– «Береговой» (2 очередь);
– «Событие» (2 очередь);
– West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
– TopHILLS (корп. 7);
– Foriver (корп. 1);
– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮАО – на него пришлось около 20,4% (-1,2 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно прошлого квартала. Второе место принадлежит СЗАО (19,7%, +5,4 п.п.), на его территории вышел масштабный проект «Остров». Третье место занимает ЗАО (14,1%, -1,1 п.п.), где появился новый комплекс Will Towers и стартовали продажи новых корпусов во многих уже представленных проектах («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden). За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 12,7% (+5,6 п.п.) В ЮВАО, напротив, наблюдалось резкое снижение предложения до 11,5% (-5,1 п.п.). Примерно равное распределение долей у САО (8%, -2,2 п.п.), ЮЗАО (7,9%, -0,2 п.п.) и ЦАО (5,4%, -1,2 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,3%, -0,1 п.п.).
Из-за заметного увеличения объема экспозиции на всем рынке (+23,3%) динамика доли округа в структуре предложения не показательна, например, в ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно IV квартала 2020 года, но при этом доля в структуре снизилась на 1,2 п.п., а в ЗАО за аналогичный период количество квартир увеличилось на 14% при уменьшении доли на 1,1 п.п. Стоит отметить, что значительные новые объемы, несколько изменившие саму структуру рынка, вышли в следующих округах: СВАО (рост количества квартир в абсолютном выражении за квартал в 2,2 раза) и СЗАО (аналогичный показатель увеличился в 1,7 раз).
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения более половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 51,7% (+18 п.п.). В домах, где ведутся отделочные работы – 20,4% (+1,8 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 16,7% (-14,5 п.п.) от всего объема. Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,2% (-5,3 п.п.), что является минимальным значением доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли однокомнатных квартир на 3,1 п.п. за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшая доля (38,4%, -0,2 п.п.) в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится по 25,8% (+3,1 п.п.) и 25,5% (-2,1 п.п.) соответственно от общего количества квартир. Доля многокомнатных квартир составила всего 5,9% (-1,2 п.п.), студий – 4,4% (+0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – I квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Продолжается тенденция увеличения предложения с готовым ремонтом. За счет выхода новых проектов доля лотов с отделкой по итогам квартала выросла до 26,4% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляла большую часть предложения (58,3%, -2,4 п.п.). С отделкой white box экспонировалось 15% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 321 810 руб. (+7% за квартал, +24,7 за год). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде – вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразился на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
В разрезе округов наблюдается разнонаправленная динамика средних цен. Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами: СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%). Снижение стоимости квадратного метра произошло в ЦАО (-8%) и ВАО (-0,8%), что обусловлено прежде всего, структурными изменениями в экспозиции и вымыванием небольших лотов с высокой ценой квадратного метра. Массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 5,7%–1,4% за квартал.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн руб. (+2,7% за квартал; +16,8% за год). За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях:
- студии – 10,4 млн руб. (+0,1%);
- однокомнатные – 15 млн руб. (+2,5%);
- двухкомнатные – 22,3 млн руб. (+8%);
- трёхкомнатные – 30,1 млн руб. (+6,2%);
- многокомнатные – 41,9 млн руб. (+2,1%).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
17,3 |
29,0 |
45,8 |
253 295 |
358 705 |
547 300 |
6 379 835 |
10 401 265 |
17 488 100 |
1К |
28,5 |
43,3 |
98,4 |
203 600 |
346 255 |
581 000 |
7 988 300 |
14 995 670 |
36 626 175 |
2К |
40,5 |
69,1 |
180,1 |
170 000 |
322 555 |
604 100 |
11 088 670 |
22 288 205 |
63 105 000 |
3К |
59,0 |
98,6 |
221,8 |
170 000 |
304 750 |
625 000 |
14 758 905 |
30 055 540 |
86 328 705 |
4К+ |
43,0 |
125,6 |
338,0 |
169 005 |
333 905 |
634 500 |
15 500 000 |
41 927 745 |
132 022 200 |
итого |
17,3 |
71,6 |
338,0 |
169 005 |
321 810 |
634 500 |
6 379 835 |
23 035 045 |
132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2021 года:
– ЖК Wave (ЮАО / р-н Москворечье-Сабурово) студия площадью 24,7 кв. м за 6,3 млн руб.
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 23 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,6 кв. м за 6,5 млн руб.
Основные тенденции
«В начале 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса начал постепенно восстанавливаться, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта). Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 23,3%, что в количественном выражении составило почти 2,3 тыс. квартир. Столь поспешное наращивание объемов застройщиками вполне объяснимо стремлением по максимуму использовать оставшийся период программы льготной ипотеки: срок ее действия истекает, а продление – под большим вопросом.
Вместе с тем девелоперы продолжают повышать цены. Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и вымывание наиболее дешевого предложения привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла 321,8 тыс. руб./кв.м (+7% за квартал, +24,7 за год). Такое положение вещей являются новыми реалиями рынка недвижимости Московского региона. В I квартале 2021 года примерно половина (51,7%) от всех представленных квартир на рынке находилась в корпусах на начальной стадии строительства. Таким образом, драйвером роста цен является не только спрос, но и изменение схемы финансирования строительства по 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщики потеряли мотивацию продавать дешево на начальном этапе реализации.
Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс[2]. (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки – 56%. Относительно высокая покупательская активность все еще присутствует на рынке и оказывает поддержку текущему уровню цен.
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в «старых» границах Москвы. Для этого имеются все предпосылки: учитывая, что следующие три месяца являются финишной прямой перед завершением действия льготной ипотеки, во II квартале можно ожидать крайне высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей. Соответственно, в ближайшие несколько месяцев есть все условия к дальнейшему росту цен и плавному наращиванию объема экспозиции».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам бизнес-класса в «старой» Москве, без оптовых покупок.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем составил 592,2 тыс. кв.м и 7,6 тыс. лотов. За год он сократился на 31% площади и 47% лотов.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (27,6%), 4е средней площадью 104,7 кв.м. (20,2%) и 2е средней площадью 50,5 кв. м. (14,7%). Средняя площадь всего предложения составила 77,5 кв. м, которая по сравнению с прошлым годом выросла на 4%.
За год более чем в 2 раза уменьшился размер экспозиции 4 типов квартир: 4-комнатных (-59%), 1-комнатных (-55%), 3-комнатных и 2-комнатных (-50%).
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 296,5 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,4%, за год – на 21%.
Выше рынка выросла за год СВЦ в ЮАО – на 33,3% и в ЗАО, ВАО и САО на 26%.
По итогам ноября средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23 млн руб., которая за год цена выросла на 26% с 18,3 млн руб.
Больше всего за год выросла средняя цена 2 типов квартир: 1- комнатных на 42%, с 9,8 до 13,8 млн руб. и 2- комнатных на 36,1%, с 15,7 до 21,4 млн. руб.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
Тип квартир |
ноя.19, млн руб. |
ноя.20, млн руб. |
Динамика, % |
1кк |
9,8 |
13,8 |
41,2% |
2кк |
15,7 |
21,4 |
36,1% |
3кк |
21,2 |
26,6 |
25,5% |
студия |
8,1 |
10,2 |
25,4% |
2е |
13,1 |
16,3 |
24,2% |
3е |
17,5 |
21,6 |
23,1% |
4кк |
27,5 |
31,9 |
15,8% |
4е |
26,2 |
29,1 |
11,0% |
многокомнатные квартиры |
38,4 |
40,0 |
4,4% |
Итого |
18,3 |
23,0 |
26,2% |
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке массового сегмента жилья в старых границах Москвы совокупный объем предложения составил 839,1 тыс. кв. м и 14,9 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 24% площади и 22% лотов. На долю комфорт-класса приходится 98% экспозиции, доля жилья в стандарт-классе постепенно убывает.
Больше половины предложения квартир комфорт-класса (53,4%) приходится на 3 типа квартир: «евротрёшки» (21,5%), «евродвушки» (16,4%) и 2-комнатные (15,5%). Объем предложения «евродвушек» и 2-комнатных квартир сократился за год на 20% и 50% соответственно, «евротрёшек» - на 14%. Средняя площадь экспозиции составила 56,3 кв.м.
На долю наиболее востребованных 1-комнатных квартир приходится всего 14% предложения. За год их доля сократилась на 4%, а объем предложения – на 40%.
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 198,5 тыс. руб., что на 3,2% выше, чем месяц назад и на 14,4%, чем год назад.
Средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,2 млн руб., которая за месяц выросла на 2,8%, за год – на 11%.
Больше всего за год выросла средняя цена 1-комнатных квартир - на 14,6%, с 6,8 до 7,8 млн руб. Также на 13% выросла средняя цена сразу нескольких форматов: 2е – на 12,9%, 3е – на 13,3% и 4е – на 12,5%. Меньше всего выросли в цене многокомнатные квартиры (средняя площадь 111,2 кв.м) на 1,9% и 4 комн. квартир (средняя площадь 107 кв.м.) – на 3,4%.
Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт.,%