Итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/de233d27/c62943fedb8d0a0c4f472cb6.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели I квартала года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 23,3%. Средняя цена квадратного метра выросла за квартал 7% и на 24,7 за год, составив 321 810 руб.
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир[1] (856,4 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса заметно увеличился, чему способствовал выход на рынок новых комплексов – с начала года число продаваемых лотов увеличилось на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%. При этом были завершены продажи в ряде объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I квартале 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
Раменки |
январь |
2 |
Shagal* |
Группа Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
январь |
3 |
Dream Towers* |
ГК Регионы |
ЮАО |
Нагатинский затон |
февраль |
4 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
февраль |
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
Обручевский |
март |
6 |
Wave* |
MR Group |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
март |
* бронирование
Источник: «Метриум»
За три месяца локальный рынок пополнился шестью новыми проектами, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в комплексе «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
– «Береговой» (2 очередь);
– «Событие» (2 очередь);
– West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
– TopHILLS (корп. 7);
– Foriver (корп. 1);
– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮАО – на него пришлось около 20,4% (-1,2 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно прошлого квартала. Второе место принадлежит СЗАО (19,7%, +5,4 п.п.), на его территории вышел масштабный проект «Остров». Третье место занимает ЗАО (14,1%, -1,1 п.п.), где появился новый комплекс Will Towers и стартовали продажи новых корпусов во многих уже представленных проектах («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden). За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 12,7% (+5,6 п.п.) В ЮВАО, напротив, наблюдалось резкое снижение предложения до 11,5% (-5,1 п.п.). Примерно равное распределение долей у САО (8%, -2,2 п.п.), ЮЗАО (7,9%, -0,2 п.п.) и ЦАО (5,4%, -1,2 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,3%, -0,1 п.п.).
Из-за заметного увеличения объема экспозиции на всем рынке (+23,3%) динамика доли округа в структуре предложения не показательна, например, в ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно IV квартала 2020 года, но при этом доля в структуре снизилась на 1,2 п.п., а в ЗАО за аналогичный период количество квартир увеличилось на 14% при уменьшении доли на 1,1 п.п. Стоит отметить, что значительные новые объемы, несколько изменившие саму структуру рынка, вышли в следующих округах: СВАО (рост количества квартир в абсолютном выражении за квартал в 2,2 раза) и СЗАО (аналогичный показатель увеличился в 1,7 раз).
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения более половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 51,7% (+18 п.п.). В домах, где ведутся отделочные работы – 20,4% (+1,8 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 16,7% (-14,5 п.п.) от всего объема. Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,2% (-5,3 п.п.), что является минимальным значением доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли однокомнатных квартир на 3,1 п.п. за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшая доля (38,4%, -0,2 п.п.) в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится по 25,8% (+3,1 п.п.) и 25,5% (-2,1 п.п.) соответственно от общего количества квартир. Доля многокомнатных квартир составила всего 5,9% (-1,2 п.п.), студий – 4,4% (+0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – I квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Продолжается тенденция увеличения предложения с готовым ремонтом. За счет выхода новых проектов доля лотов с отделкой по итогам квартала выросла до 26,4% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляла большую часть предложения (58,3%, -2,4 п.п.). С отделкой white box экспонировалось 15% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 321 810 руб. (+7% за квартал, +24,7 за год). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде – вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразился на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
В разрезе округов наблюдается разнонаправленная динамика средних цен. Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами: СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%). Снижение стоимости квадратного метра произошло в ЦАО (-8%) и ВАО (-0,8%), что обусловлено прежде всего, структурными изменениями в экспозиции и вымыванием небольших лотов с высокой ценой квадратного метра. Массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 5,7%–1,4% за квартал.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн руб. (+2,7% за квартал; +16,8% за год). За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях:
- студии – 10,4 млн руб. (+0,1%);
- однокомнатные – 15 млн руб. (+2,5%);
- двухкомнатные – 22,3 млн руб. (+8%);
- трёхкомнатные – 30,1 млн руб. (+6,2%);
- многокомнатные – 41,9 млн руб. (+2,1%).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
17,3 |
29,0 |
45,8 |
253 295 |
358 705 |
547 300 |
6 379 835 |
10 401 265 |
17 488 100 |
1К |
28,5 |
43,3 |
98,4 |
203 600 |
346 255 |
581 000 |
7 988 300 |
14 995 670 |
36 626 175 |
2К |
40,5 |
69,1 |
180,1 |
170 000 |
322 555 |
604 100 |
11 088 670 |
22 288 205 |
63 105 000 |
3К |
59,0 |
98,6 |
221,8 |
170 000 |
304 750 |
625 000 |
14 758 905 |
30 055 540 |
86 328 705 |
4К+ |
43,0 |
125,6 |
338,0 |
169 005 |
333 905 |
634 500 |
15 500 000 |
41 927 745 |
132 022 200 |
итого |
17,3 |
71,6 |
338,0 |
169 005 |
321 810 |
634 500 |
6 379 835 |
23 035 045 |
132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2021 года:
– ЖК Wave (ЮАО / р-н Москворечье-Сабурово) студия площадью 24,7 кв. м за 6,3 млн руб.
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 23 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,6 кв. м за 6,5 млн руб.
Основные тенденции
«В начале 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса начал постепенно восстанавливаться, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта). Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 23,3%, что в количественном выражении составило почти 2,3 тыс. квартир. Столь поспешное наращивание объемов застройщиками вполне объяснимо стремлением по максимуму использовать оставшийся период программы льготной ипотеки: срок ее действия истекает, а продление – под большим вопросом.
Вместе с тем девелоперы продолжают повышать цены. Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и вымывание наиболее дешевого предложения привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла 321,8 тыс. руб./кв.м (+7% за квартал, +24,7 за год). Такое положение вещей являются новыми реалиями рынка недвижимости Московского региона. В I квартале 2021 года примерно половина (51,7%) от всех представленных квартир на рынке находилась в корпусах на начальной стадии строительства. Таким образом, драйвером роста цен является не только спрос, но и изменение схемы финансирования строительства по 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщики потеряли мотивацию продавать дешево на начальном этапе реализации.
Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс[2]. (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки – 56%. Относительно высокая покупательская активность все еще присутствует на рынке и оказывает поддержку текущему уровню цен.
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в «старых» границах Москвы. Для этого имеются все предпосылки: учитывая, что следующие три месяца являются финишной прямой перед завершением действия льготной ипотеки, во II квартале можно ожидать крайне высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей. Соответственно, в ближайшие несколько месяцев есть все условия к дальнейшему росту цен и плавному наращиванию объема экспозиции».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам бизнес-класса в «старой» Москве, без оптовых покупок.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/1020a139/fa9e12c51926cf92a2e80614.jpg)
Аналитики Urban Awards изучили рынок квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге и выяснили, как изменилась стоимость квадратного метра в разных районах северной столицы за 2020 год. Максимальный прирост цены с декабря 2019 года по декабрь 2020 года составил более 45%.
Заметнее всего цена выросла в Адмиралтейском районе – на 45.46%: если в конце 2019 года стоимость квадратного метра там составляла 154,25 тыс. рублей, то в декабре 2020 года она составила 224,39 тыс. рублей. На втором месте по росту цены – Колпинский район: там прирост составил 35,85% за год. Далее следует Петроградский район, где цена квадратного метра выросла на 35.58%.
В Красногвардейском, Пушкинском и Калининском районах средняя стоимость кв. метра выросла примерно на 30% (на 31.04%, 30.55% и 30.01% соответственно). С небольшим отрывом за ними идет Приморский район, где прирост составил 28.92%. Примерно на 27% цена выросла во Фрунзенском и Красносельском районах (на 27.55% и 27.37% соответственно). На десятом месте по росту цены находится Центральный район, где квадратный метр к концу 2020 года стоил в среднем на 24,16% дороже, чем в декабре 2019 года.
Также стоимость квадратного метра увеличилась в Московском районе - на 23,60%, в Выборгском – на 22,64%, в Василеостровском – на 19,67%, в Петродворцовом – на 18.79%, в Невском районе – на 13.66%. Единственный район с отрицательной годовой динамикой – Курортный: там цена за квадратный метр упала на 32,12% в годовом исчислении.
Годовая динамика средней стоимости квадратного метра в районах Санкт-Петербурга
(период с декабря 2019 года по декабрь 2020 года)
|
Район |
Стоимость кв. метра в декабре 2020 года (руб.) |
Стоимость кв. метра в декабре 2019 года (руб.) |
Динамика |
1 |
Адмиралтейский |
224 394 |
154 258 |
+45.46% |
2 |
Колпинский |
115 648 |
85 125 |
+35.85% |
3 |
Петроградский |
296 797 |
218 906 |
+35.58% |
4 |
Красногвардейский |
127 532 |
97 321 |
+31.04% |
5 |
Пушкинский |
107 389 |
82 257 |
+30.55% |
6 |
Калининский |
140 920 |
108 391 |
+30.01% |
7 |
Приморский |
152 445 |
118 240 |
+28.92% |
8 |
Фрунзенский |
175 817 |
137 833 |
+27.55% |
9 |
Красносельский |
136 514 |
107 171 |
+27.37% |
10 |
Центральный |
231 508 |
186 459 |
+24.16% |
11 |
Московский |
153 956 |
124 557 |
+23.60% |
12 |
Выборгский |
138 533 |
112 956 |
+22.64% |
13 |
Василеостровский |
176 230 |
147 260 |
+19.67% |
14 |
Петродворцовый |
96 238 |
81 014 |
+18.79% |
15 |
Невский |
133 917 |
117 814 |
+13.66% |
16 |
Курортный |
142 802 |
188 679 |
-32.12% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/7461e540/3a184341d5d66afdb32f4035.jpg)
По подсчетам экспертов компании «Метриум», в 2020 году на долю 15 самых успешных проектов новостроек бизнес-класса пришлась почти половина заключенных в Москве договоров долевого участия, хотя всего в столице насчитывается более 100 комплексов бизнес-класса. Суммарно в топ-15 проектов было реализовано почти 12 тыс. квартир.
В 2020 году в Москве застройщики жилых комплексов бизнес-класса заключили с покупателями (физическими лицами) почти 25 тыс. договоров долевого участия (квартиры и апартаменты). Порядка 48% (11,9 тыс. ДДУ) из них пришлись на долю 15 самых популярных у дольщиков проектов. Количество заключенных ДДУ[1] таким образом увеличилось на 45% по сравнению с 2019 годом. В 2019 году топ-15 проектов бизнес-класса аккумулировал 50% спроса на жилье этого сегмента.
На первом месте по итогам года оказался жилой комплекс бизнес-класса «Символ», который реализует компания «Донстрой» в районе Лефоротово на востоке Москвы. В этом комплексе за год продали почти 1,3 тыс. квартир, заключая с покупателями в среднем каждый месяц более 100 соглашений. В целом в проекте «Символ» были зарегистрированы 5,1% от общего числа сделок на рынке новостроек бизнес-класса.
На втором месте, как и в 2019 году, жилой комплекс «Метрополия» от компании MR Group, который возводится в Южнопортовом районе на юго-востоке Москвы. Девелоперу удалось реализовать 1,2 тыс. лотов в этом проекте (около 100 объектов в месяц), что равно 4,9% от суммарного количества договоров долевого участия в Москве за год.
На третьей позиции оказался жилой комплекс «Сердце столицы» («Донстрой»). Он реализуется в районе Хорошёво-Мнёвники на северо-западе Москвы. Средний темп продаж в этом проекте в течение года составил порядка 92 лотов в месяц, а всего было продано немногим менее 1,2 тыс. штук. Доля проекта на рынке новостроек бизнес-класса составила 4,5%.
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса в Москве в 2020 году*
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе |
Средняя цена предложения в декабре 2020 года, тыс. руб/кв.м (квартиры) |
1 |
▲ |
Символ |
Лефортово |
1 274 |
5,1% |
258,8 |
2 |
▬ |
Метрополия |
Южнопортовый |
1 220 |
4,9% |
242,7 |
3 |
▼ |
Сердце Столицы |
Хорошёво-Мнёвники |
1 117 |
4,5% |
297,9** |
4 |
▲ |
Headliner |
Пресненский |
874 |
3,5% |
286,2 |
5 |
▲ |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
816 |
3,3% |
240,0 |
6 |
▼ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
792 |
3,2% |
311,8 |
7 |
▲ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
779 |
3,1% |
362,6 |
8 |
▼ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
760 |
3,1% |
279,2 |
9 |
▼ |
Настоящее |
Раменки |
757 |
3,1% |
341,7 |
10 |
▼ |
Balance |
Рязанский |
628 |
2,5% |
258,7 |
11 |
▼ |
Крылья |
Раменки |
614 |
2,5% |
314,5 |
12 |
▲ |
ILOVE |
Останкинский |
576 |
2,3% |
277,1 |
13 |
▲ |
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
572 |
2,3% |
237,2 |
14 |
▼ |
Ривер Парк |
Нагатинский затон |
550 |
2,2% |
264,2 |
15 |
▼ |
Западный порт |
Филевский парк |
534 |
2,2% |
290,0 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Цена в III квартале на момент завершения продаж
Источник: «Метруим»
Эксперты «Метриум» отмечают, что темпы продаж в самых востребованных новостройках бизнес-класса составляют более 1,1 тыс. квартир за 12 месяцев, что сопоставимо с уровнем спроса на успешные проекты массового сегмента. В 2020 году в наиболее продаваемых ЖК комфорт-класса застройщики реализовывали по 1,2-1,8 тыс. квартир.
«В 2020 году спрос на новостройки бизнес-класса заметно вырос, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Особенно востребованными были крупные проекты с умеренными для бизнес-класса ценами (менее 300 тыс. рублей за кв.м.). Спрос на них был простимулирован снижением ставок по ипотеке, а также ростом инвестиционной активности на фоне ослабления рубля и снижения доходности разных активов. В 2021 году, полагаю, ситуация принципиально не изменится: по-прежнему покупатели жилья бизнес-класса будут приобретать наиболее доступные квартиры».
[1] Динамика количества сделок с квартирами и апартаментами в новостройках бизнес-класса в совокупности.