Итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели I квартала года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 23,3%. Средняя цена квадратного метра выросла за квартал 7% и на 24,7 за год, составив 321 810 руб.
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир[1] (856,4 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса заметно увеличился, чему способствовал выход на рынок новых комплексов – с начала года число продаваемых лотов увеличилось на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%. При этом были завершены продажи в ряде объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I квартале 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
Раменки |
январь |
2 |
Shagal* |
Группа Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
январь |
3 |
Dream Towers* |
ГК Регионы |
ЮАО |
Нагатинский затон |
февраль |
4 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
февраль |
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
Обручевский |
март |
6 |
Wave* |
MR Group |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
март |
* бронирование
Источник: «Метриум»
За три месяца локальный рынок пополнился шестью новыми проектами, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в комплексе «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
– «Береговой» (2 очередь);
– «Событие» (2 очередь);
– West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
– TopHILLS (корп. 7);
– Foriver (корп. 1);
– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮАО – на него пришлось около 20,4% (-1,2 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно прошлого квартала. Второе место принадлежит СЗАО (19,7%, +5,4 п.п.), на его территории вышел масштабный проект «Остров». Третье место занимает ЗАО (14,1%, -1,1 п.п.), где появился новый комплекс Will Towers и стартовали продажи новых корпусов во многих уже представленных проектах («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden). За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 12,7% (+5,6 п.п.) В ЮВАО, напротив, наблюдалось резкое снижение предложения до 11,5% (-5,1 п.п.). Примерно равное распределение долей у САО (8%, -2,2 п.п.), ЮЗАО (7,9%, -0,2 п.п.) и ЦАО (5,4%, -1,2 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,3%, -0,1 п.п.).
Из-за заметного увеличения объема экспозиции на всем рынке (+23,3%) динамика доли округа в структуре предложения не показательна, например, в ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно IV квартала 2020 года, но при этом доля в структуре снизилась на 1,2 п.п., а в ЗАО за аналогичный период количество квартир увеличилось на 14% при уменьшении доли на 1,1 п.п. Стоит отметить, что значительные новые объемы, несколько изменившие саму структуру рынка, вышли в следующих округах: СВАО (рост количества квартир в абсолютном выражении за квартал в 2,2 раза) и СЗАО (аналогичный показатель увеличился в 1,7 раз).
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения более половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 51,7% (+18 п.п.). В домах, где ведутся отделочные работы – 20,4% (+1,8 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 16,7% (-14,5 п.п.) от всего объема. Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,2% (-5,3 п.п.), что является минимальным значением доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли однокомнатных квартир на 3,1 п.п. за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшая доля (38,4%, -0,2 п.п.) в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится по 25,8% (+3,1 п.п.) и 25,5% (-2,1 п.п.) соответственно от общего количества квартир. Доля многокомнатных квартир составила всего 5,9% (-1,2 п.п.), студий – 4,4% (+0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – I квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Продолжается тенденция увеличения предложения с готовым ремонтом. За счет выхода новых проектов доля лотов с отделкой по итогам квартала выросла до 26,4% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляла большую часть предложения (58,3%, -2,4 п.п.). С отделкой white box экспонировалось 15% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 321 810 руб. (+7% за квартал, +24,7 за год). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде – вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразился на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
В разрезе округов наблюдается разнонаправленная динамика средних цен. Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами: СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%). Снижение стоимости квадратного метра произошло в ЦАО (-8%) и ВАО (-0,8%), что обусловлено прежде всего, структурными изменениями в экспозиции и вымыванием небольших лотов с высокой ценой квадратного метра. Массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 5,7%–1,4% за квартал.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн руб. (+2,7% за квартал; +16,8% за год). За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях:
- студии – 10,4 млн руб. (+0,1%);
- однокомнатные – 15 млн руб. (+2,5%);
- двухкомнатные – 22,3 млн руб. (+8%);
- трёхкомнатные – 30,1 млн руб. (+6,2%);
- многокомнатные – 41,9 млн руб. (+2,1%).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
17,3 |
29,0 |
45,8 |
253 295 |
358 705 |
547 300 |
6 379 835 |
10 401 265 |
17 488 100 |
1К |
28,5 |
43,3 |
98,4 |
203 600 |
346 255 |
581 000 |
7 988 300 |
14 995 670 |
36 626 175 |
2К |
40,5 |
69,1 |
180,1 |
170 000 |
322 555 |
604 100 |
11 088 670 |
22 288 205 |
63 105 000 |
3К |
59,0 |
98,6 |
221,8 |
170 000 |
304 750 |
625 000 |
14 758 905 |
30 055 540 |
86 328 705 |
4К+ |
43,0 |
125,6 |
338,0 |
169 005 |
333 905 |
634 500 |
15 500 000 |
41 927 745 |
132 022 200 |
итого |
17,3 |
71,6 |
338,0 |
169 005 |
321 810 |
634 500 |
6 379 835 |
23 035 045 |
132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2021 года:
– ЖК Wave (ЮАО / р-н Москворечье-Сабурово) студия площадью 24,7 кв. м за 6,3 млн руб.
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 23 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,6 кв. м за 6,5 млн руб.
Основные тенденции
«В начале 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса начал постепенно восстанавливаться, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта). Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 23,3%, что в количественном выражении составило почти 2,3 тыс. квартир. Столь поспешное наращивание объемов застройщиками вполне объяснимо стремлением по максимуму использовать оставшийся период программы льготной ипотеки: срок ее действия истекает, а продление – под большим вопросом.
Вместе с тем девелоперы продолжают повышать цены. Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и вымывание наиболее дешевого предложения привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла 321,8 тыс. руб./кв.м (+7% за квартал, +24,7 за год). Такое положение вещей являются новыми реалиями рынка недвижимости Московского региона. В I квартале 2021 года примерно половина (51,7%) от всех представленных квартир на рынке находилась в корпусах на начальной стадии строительства. Таким образом, драйвером роста цен является не только спрос, но и изменение схемы финансирования строительства по 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщики потеряли мотивацию продавать дешево на начальном этапе реализации.
Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс[2]. (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки – 56%. Относительно высокая покупательская активность все еще присутствует на рынке и оказывает поддержку текущему уровню цен.
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в «старых» границах Москвы. Для этого имеются все предпосылки: учитывая, что следующие три месяца являются финишной прямой перед завершением действия льготной ипотеки, во II квартале можно ожидать крайне высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей. Соответственно, в ближайшие несколько месяцев есть все условия к дальнейшему росту цен и плавному наращиванию объема экспозиции».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам бизнес-класса в «старой» Москве, без оптовых покупок.
В Петербурге выставлены на торги имущественные активы компании «БалтАвтоТрейд». По мнению экспертов, объекты недвижимости банкротящегося автодилера интересны в первую очередь другим игрокам рынка.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на торги два дилерских центра и станцию техобслуживания банкротящейся компании «БалтАвтоТрейд». Аукцион назначен на 29 июля текущего года. Все три объекта расположены в Выборгском районе города.
Основной актив, выставленный на продажу, – автосалон по адресу: Придорожная аллея, 14, рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Площадь здания составляет 5,5 тыс. кв. м, участка – 4,8 тыс. кв. м. Объект недвижимости будет продаваться при стартовой цене 368,5 млн рублей. Второй актив – двухэтажное здание площадью 861 кв. м и с участком 1,8 тыс. кв. м рядом со станцией метро «Площадь Мужества» – будет реализован по цене от 48 млн рублей. Третий объект – бывшая станция СТО площадью 1,1 тыс. кв. м – расположен вблизи станции метро «Парнас», стартовая стоимость составляет 56,2 млн рублей.
По словам руководителя департамента РАД по работе с непрофильными и проблемными активами банков Ольги Желудковой, эти объекты должны быть интересны в первую очередь другим игрокам автодилерского рынка. При этом, учитывая сложившуюся практику, когда бывшие дилерские центры успешно переформатируются под супермаркеты, могут найтись покупатели и среди ритейла.
Напомним, кризис 2014 года серьезно подкосил рынок продаж авто. Из-за снижения спроса и высокой собственной закредитованности начали «лопаться» многие крупные петербургские дилерские центры. Так, с рынка ушли автохолдинг РРТ, «Лаура», «ИСТ-Маркет». Сократили свое присутствие «Атлант-М», «Р-Моторс». Сам «БалтАвтоТрейд» по иску Сбербанка был признан банкротом в 2016 году. В настоящее время в организации открыто конкурсное производство. Глава компании Пётр Тиньгаев заключен под стражу по обвинению в мошенничестве в сфере кредитования.
Ранее эксперты рынка недвижимости отмечали, что строения, возведенные для продажи машин, слишком специ-фичны – их редко можно приспособить под какую-то иную функцию. Однако опыт последних двух лет показал, что рынок стал более гибок и ритейлеры достаточно охотно идут в бывшие автосалоны. Тем не менее, считают специалисты, данные объекты недвижимости востребованы больше всего у других автодилеров.
По словам директора по консалтингу NAI Becar Ирины Реут, стоимость выставленного на продажу автосалона у станции метро «Проспект Просвещения» является рыночной или чуть ниже рыночной в пределах 3-5%. При этом место «насиженное», поэтому салон может быть интересен другим компаниям, что подтверждается существующими примерами. Так, во II квартале 2015 года компания «Олимп», официальный представитель Porshe и Mercedes-Benz, продала автосалон компании Major, крупному дилеру 36-ти автомарок. В I квартале 2016-го был продан автоцентр Subaru на Выборгском шоссе. Покупатель – компания «Де Вилль», официальный дилер Cadillac. «Перепрофилирование объекта зависит от целей покупателя. Приспособить автосалон под другой торговый объект можно, но, если профиль торговли останется схожим, вложения будут минимальными. Минимальные вложения, в свою очередь, сделают возможной быструю окупаемость такого бизнеса», – считает Ирина Реут.
Кстати
Фонд имущества Санкт-Петербурга сдал в аренду первое помещение в одном из городских исторических зданий, определенных Смольным в марте текущего года под хостелы. На объект недвижимости общей площадью 209,2 кв. м была подана одна заявка от физического лица, который имеет право заключения договора аренды по начальной ставке – 227 рублей за кв. м в месяц.
Оборудованных комфортных пляжей в Петербурге – единицы. Эксперты расходятся во мнениях о том, можно ли успеть заработать на вложениях в подобную инфраструктуру за короткое северное лето. Специалисты полагают, что здесь определенно нужна помощь государства.
Дефицит пляжной инфраструктуры на Северо-Западе, несмотря на большое количество водных объектов, однозначно есть. В отсутствии интереса к подобным проектам у частных инвесторов можно винить, в первую очередь, петербургскую погоду и переменчивый климат. Однако, как считает руководитель центра аналитики ГК «Доверие» Дмитрий Крутов, бизнес настораживает и неудобная законодательная база. В частности, она не позволяет создавать так называемые «частные пляжи», ограничивая доступ к береговой линии и вводя плату за вход. Обычно инвестор может рассчитывать на аренду данной территории сроком до 5 лет, которых будет недостаточно для того, чтобы окупить потраченные средства.
Пляж без прав
Елена Кривенкова, председатель комитета по гостеприимству «Деловой России», согласна с господином Крутовым в том, что главная проблема развития пляжной инфраструктуры – отсутствие четкого правового регулирования этой формы сотрудничества. «Дело в том, что, вкладывая серьезные деньги, инвестор не получает объект в собственность. А проектов со стопроцентной частной инвестицией я вспомнить не могу», – подтверждает она.
«Тем не менее, в пригородах Петербурга существуют единичные проекты по благоустройству озерных пляжей. Инвесторы нашли довольно остроумный способ обхода запрета на ограничение доступа к пляжу: плата формально производится за уборку территории, а посетителю вместе с чеком дают оплаченный им индивидуальный мусорный пакет», – говорит господин Крутов.
Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group, рассказывает о другом примере: на берегу Финского залива, в Комарово, существует частный пляж High Drive, вход на который является бесплатным, однако все предоставляемые здесь услуги являются платными – шезлонги, прокат спортивного инвентаря, скутеры, квадроциклы, катамараны, детский городок, бассейн, танцпол и многое другое. «Кроме этого, здесь располагается банкетный зал, что и является основной инвестицией, приносящей доход. Фактически частные пляжи пользуются единичным спросом для проведения каких-либо мероприятий – корпоративов, пляжных вечеринок и т. п. Кроме этого, спрос на них имеет сезонный характер, а также ограничивается существующими здесь не располагающими к пляжному отдыху погодными условиями. Если мы говорим об индивидуальном частном пляже как об инвестиции, то скорее доходность здесь будет отрицательной», – пессимистична госпожа Александрова.
Климат нерентабельный
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, смотрит на перспективы инвестирования в пляжную инфраструктуру не менее пессимистично: «Климат Петербурга не способствует развитию пляжной инфраструктуры. Принимая во внимание сезонность, окупаемость таких проектов может быть очень длительной, поэтому инвестировать в такие проекты малорентабельно. Загрузка не обеспечит необходимой отдачи». Он напоминает, что несколько лет назад «Питерлэнд» хотел создать собственный пляж на территории Парка 300-летия, что было бы логично, поскольку пляжная инфраструктура должна быть привязана к какому-то мощному проекту – в случае с «Питерлэндом» им мог стать аквапарк. Но это начало не имело продолжения, говорит господин Починщиков.
Тем не менее, Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, уверен, что пляжи и прибрежные объекты с развитой рекреационной инфраструктурой – перспективное направление.
В Петербурге и Ленинградской области может быть реализован крупный проект, связанный с созданием комплексной пляжной инфраструктуры. Так, Правительства Петербурга и Ленобласти ждут одобрения федеральным Правительством программы берегоукрепления. Без нее скорость отступления береговой линии Финского залива – до 2 м ежегодно. По задумке, проект берегоукрепления, который требует крупных финансовых вложений, может быть реализован в формате ГЧП. Тогда на территориях вдоль Финского залива может появиться единый променад, включающий разнообразную рекреационную инфраструктуру, в том числе зоны отдыха, заведения общепита, благоустроенные пляжи и так далее.
Кстати
После прохладных дней все пляжи Курортного района готовы принять первых отдыхающих. Как и в прошлом году, для жителей и гостей района официально будут работать 14 городских пляжей общей площадью 90 га. Пять из них расположены на Сестрорецком разливе, остальные девять – на Финском заливе, в том числе пляжи Сестрорецкий, Дубковский, Белые ночи, Дюны, Ласковый, Чудный, Комаровский, Золотой, Детский.
В рамках подготовки к летнему сезону обслуживающей организацией – ГБУ «Курортный берег» – была проделана большая работа: собран и вывезен мусор, просеян песок, установлены буйки, расставлена пляжная мебель, размещены кабинки для переодевания, общественные туалеты, урны, скамейки, пляжные зонты, лежаки, детские игровые комплексы и информационные щиты с правилами поведения в общественном месте.
1 июня начала работу рекреационная зона для маломобильных групп населения, расположенная на территории пляжа Ласковый в поселке Солнечное. Весь сезон для отдыхающих здесь будут проводиться культурные и спортивные мероприятия: дни здоровья, семинары, мастер-классы, краеведческие лекции, оздоровительные прогулки, веселые старты, турниры по различным видам спорта и многое другое. Для людей с ограниченными возможностями будут работать кафе, тренажерные и спортивные площадки, летняя библиотека.
Перед вводом пляжей в эксплуатацию было проведено водолазное обследование. Но, несмотря на это, купаться на них по-прежнему не рекомендуется.