Исследование рынка коммерческой недвижимости Петербурга по итогам 2008 г.
Аналитики Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовили обзорное исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2008 г. В обзоре рассматриваются основные реалии, тенденции, а также перспективы развития офисной, торговой и гостиничной недвижимости города.
Анализ предложения
По итогам 2008 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию рекордное число качественных офисных площадей. По оценкам специалистов АРИН, ввод составил порядка 433,1 тыс. кв.м бизнес-центров класса «А», «В+» и «В». «Общий объем качественных офисных площадей на конец 2008 года составляет 1 110,6 тыс. кв.м», - рассказывает
Список бизнес-центров класса «А», сданных в эксплуатацию в 2008 году:
№ п/п | Класс | Адрес | Название | Девелопер | Офисная площадь, кв.м | Срок ввода | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 | A | Пулково-3, Стартовая ул., уч. 4 | "Аэроплаза" | Невский проект | 22 000 | 1 квартал | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | А | ул. Марата, д. 69-71 | «Ренессанс Плаза» | Desna Development | 28 852 | 1 квартал | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | А | Разъезжая ул., д. 19 лит. А, Б | «Грифон-2» | Ruric AB | 2 600 | 2 квартал | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 | A | Парадная ул., д.1 | «Парадный Квартал» (1-я очередь) | СК "Возрождение" | 5 000 | 2 квартал 2008 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 | A | Малый пр. В.О., д. 22/9-я линия В.О. | Sovereign | «Димикс» | 5 100 | 2 квартал | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
6 | A | Гривцова ул, д. 4 | Баллоев центр | ЗАО «Фабрика одежды СПб» (ФОСП) | 9 064 | 3 квартал 2008 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
7 | A | Свердловская наб., д. 44, литер А | «Бенуа» (Полюстрово) (1-ая очередь) | УК "Теорема" | 18 000 | 1 квартал | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
8 | A | Парадная д.1 | Парадный Квартал (офисный особняк) | СК "Возрождение" | 4 500 | 3 квартал 2008 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
9 | А | Выборгская наб., д. 55 | Gregory's | Gregory's Cars | 12 000 | 2 квартал | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
10 | A | пер. Богатырского и гаккелевской | Ресо | ООО «Автохаус, СПб» | 25 550 | 4 квартал 2008 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
11 | A | Льва Толстого, 9 | Толстой сквер | ООО "Лицедеи Билдинг Корпорейшн" | 14 200 | 4 квартал 2008 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
12 | А | Оренбургская ул., 4 | Австрийский бизнес-центр | компания «Австрийский бизнес-центр» | 4 900 | 4 квартал 2008 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
13 | А | Большая Морская ул., 40 | | н/д | 3 500 | 4 квартал 2008 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
05.02.2009 19:08
Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады) продолжается падение цен продаж и ставок аренды, вызванное снижением спроса со стороны покупателей и ухудшением положения арендаторов.
Примечание: цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок.
Офисы Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008) по февраль 2009 года составило порядка 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды снизились более чем на 15% в рублевом эквиваленте. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%. Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в 4 квартале 2008 года. Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами, (ставка спроса) составляла в январе 2009 года не более 1100 руб. за кв. м в мес. или не более 380 долл. за кв. м в год. Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008 по февраль 2009 падение в рублях составило около 8%, в долларах – 35%. При переговорах с реальными покупателями, происходит снижение ранее заявленных цен на 10-40%. Но, несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Еще одной тенденцией 2009 года можно назвать начало перехода в номинирование цен продаж недвижимости в условные единицы, привязанные к иностранной валюте: долларам, евро.
Торговая недвижимость По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех. Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается. Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло. В целом за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте.
Перспективы По мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, в течение 2-го, 3-го квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов, рабочей силы, себестоимости строительства в целом станет более прогнозируемой. «Станет возможным оценить спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Если мы увидим стабилизацию по перечисленным вопросам, появится и финансирование девелоперских проектов. Конечно же, изменятся правила игры, но ключевые игроки рынка быстро адаптируются к новым реалиям» – добавил он. В целом 2009 год будет не менее сложным, чем 2008 год. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Если США будут выходить из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем вбрасываемых денежных средств в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы, но, с другой стороны, будет решен вопрос нехватки ликвидности. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России. Если рецессия не будет глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 года, восстановление в России будет относительно быстрым. «Безусловно, наш рост начнется с некоторым запаздыванием по отношению к восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте это начало 2010 года» – сообщил Александр Ольховский. Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов
03.02.2009 01:16
Офисная недвижимость Уровень вакантных площадей в петербургских бизнес-центрах на декабрь 2008 г. составил в классе А – 3-5 %, в классе В/В+ - 4,5-6,5%, в классе С – 4-6%. В большей части объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 г., уровень вакантных площадей превышает 10%. Структура предложения арендопригодных офисных площадей в БЦ по классам на конец 2008 г.
Затруднения с заполнением площадей в новых объектах вызывает снижение арендных ставок на 10-20%. В нескольких случаях запрашиваемая арендная ставка уже упала в 2 раза по сравнению с начальной. К марту-апрелю 2009 г. прогнозируется увеличение доли пустующих площадей в БЦ до уровня 10-12%. По мнению исследователей, это вызвано тем, что основной источник спроса на площади в БЦ – активно развивающиеся сферы девелопмента, строительства, транспорт и логистика, лизинг, банковские, страховые услуги, IT-сектор – больше всего пострадали от кризиса. Во всех предприятиях этих сфер наблюдается снижение затрат, в т.ч. и на аренду, сокращение площадей (44% всех арендаторов), переезд в более дешевые офисы (9% арендаторов), практика субаренды. Большинство компаний отказываются от резервирования площадей под дальнейшее расширение, так как сокращают штаты. Эксперты «ПН» фиксируют снижение спроса на аренду офисов в 75% всех БЦ. Еженедельное количество запросов на аренду полгода назад составляло 20-40, теперь – 10-15, причем наибольшим спросом пользуются помещения площадью 20-30 кв. м (37% всех заявок, тогда как в январе 2008 г. таких заявок было 20%), и площади от 50 до 150 кв.м. (30% всех заявок). Доля заявок на площади свыше 500 кв. м. снизилась с 17 до 5,8%. Практически исчез спрос на офисы свыше 1000 кв.м. Но зависимости между классом БЦ и уровнем спада спроса не выявлено. Наиболее популярными остаются центральные районы. Повышается интерес к «периферийным» центрам с хорошей транспортной доступностью. Распределение БЦ классов А и В по районам на конец 2008 г., кв.м.
Средние арендные ставки в классе А по состоянию на конец 2008 г. находятся в диапазоне 15500-32750 руб./кв.м/год, в классе В+ - 10370-20375 рублей, В – 9735-18375 рублей, в классе С – 5000-9750 рублей. Но подход арендаторов и управляющих к арендным ставкам также изменился. В I полугодии 2008 г. средний рост ставок составил 8-9%, при этом в офисах класса А - 5%, класса В – 11%, класса С – 10%. С сентября 2008 г. арендаторы только начали задумываться о снижении затрат на аренду, в ноябре-декабре они уже стали предпринимать конкретные меры. Однако, по данным ПН, в 77% БЦ ставки не менялись с июля 2008 г., в 15% офисов они понизились, а в 8% - повысились. Тем не менее, 51% управляющих компаний фиксируют участившиеся просьбы арендаторов о снижении платы и других расходов на содержание помещения. В ответ на это 49% УК намерены зафиксировать ставки на уровне 1 половины 2008 г. на ближайшие 6-12 месяцев, оставляя за собой право на последующую индексацию по окончании оговоренного периода. Как правило, в этом случае интервьюируемые отмечают, что «арендаторы просили снизить ставки и раньше, а сейчас – чаще», но никто из них не собирается ни сокращать площади, ни переезжать в менее дорогие помещения. 46% ждут изменений макроэкономики и будут вести индивидуальные переговоры с арендаторами. У них возможно снижение арендных ставок на 10-15% при перезаключении договоров, отмена страховых депозитов, снижение первоначального взноса, сокращение сроков договоров. В IV квартале 2008 г. такие меры уже предприняли около 15% арендодателей – в основном, в БЦ класса В/В+. И лишь 5% УК повысят ставки в БЦ по свободным площадям. В целом управляющие компании уверены в конкурентных отличиях своего БЦ – соотношении цены и качества, выгодной локации. Они нацелены на сохранение существующих арендаторов, совместно ищут пути решения проблем. В случае образования значительного количества вакантных площадей собственники БЦ будут стремиться повысить привлекательность своих объектов, как за счет более лояльной арендной политики, так и за счет расширения спектра дополнительных услуг. Как полагают эксперты ПН, снижение активности на рынке аренды помещений в бизнес-центрах потребует от новых участников рынка гораздо большей гибкости, чем от существующих. Продолжится тенденция переоценки вновь вводимых качественных объектов в сторону снижения изначально заявленных ставок в среднем на 15-20%. Арендаторы в условиях ограниченности денежных средств будут более тщательно подходить к выбору арендуемых помещений. Дальнейшее развитие рынка во многом зависит от общей макроэкономической ситуации. В состоянии ожидания находятся как арендаторы, так собственники и управляющие. О развитии экономической ситуации, как полагают аналитики, можно будет трезво судить только весной 2009 г. Сейчас общий настрой интервьюируемых они оценивают как конструктивный. Все участники рынка рассчитывают на преодоление кризиса и развитие экономики. В качестве необходимого условия преодоления возможных кризисных тенденций опрошенные назвали взаимную терпимость: собственникам и арендаторам надо идти навстречу друг другу. Также необходим гибкий подход со стороны банков. Объем предложения качественных офисных помещений на конец 2008 г. составляет: GBA - 1380 тыс.кв.м., GLA – 908 тыс.кв.м., включая класс С и прочие здания административного назначения: GBA - 1927 тыс.кв.м., GLA – 1383 тыс.кв.м. По итогам года прогнозируется прирост общих офисных площадей в качественных БЦ (GBA) на 28%, арендопригодных (GLA) – на 32%. Ввод площадей БЦ
Прогноз ввода площадей БЦ на 2009 г.:
В 2009 г. ожидается снижение темпов роста рынка, что обуславливается в первую очередь влиянием мирового экономического кризиса. Более половины объектов, ввод которых в эксплуатацию ранее заявлялся на 2009 г., заморожены или перенесены в сроках ввода. Среди крупных отложенных проектов:
Торговые центры Структура распределения арендопригодных площадей в ТЦ по классам на конец 2008 г.
По данным исследования ПН, ситуация в торговых центрах (ТЦ) складывается во время кризиса лучше, чем в бизнес-центрах, хотя и их затронул кризис. Вакантных площадей в ТЦ – 8%. В большинстве центров пустует 2-5% арендопригодных площадей, но в некоторых комплексах этот показатель доходит до 50%. На данный момент больше всего пустых площадей – 38% - имеется в ТЦ, открытых частично, где продолжается строительство новых очередей, и в ТЦ, открытых в 2008 г. Распределение арендопригодных площадей в ТЦ по районам на конец 2008 г.
Наиболее востребованы сейчас ТЦ двух видов - небольшие и средние по размеру комплексы (до 25000 кв.м. GLA) и крупные ТК (более 60000 кв.м. GLA) с хорошей транспортной/пешеходной доступностью. Успешное их функционирование зависит от грамотной концепции, хорошего подбора арендаторов и удобного месторасположения. Вакантные площади в них на текущий момент отсутствуют. В торговых и торгово-развлекательных центрах, открытых до 2007 г., сохраняется первоначальный пул арендаторов, который был сформирован на момент открытия, все площади заняты и даже стоит очередь из арендаторов. Причем некоторые ТЦ, даже при наличии свободных площадей, отказывают тем потенциальным арендаторам, которые не соответствуют их формату. Спрос на аренду в 55% ТЦ остался без изменений, в 15% увеличился, в 30% снизился. В тех комплексах, где спрос увеличился, чаще всего говорили о намерении повысить ставки в 2009 г. 65% из всего количества текущих запросов на аренду рассчитано на площади в 20, 30, 50 кв.м. Следом, по количеству запросов, идет нарезка в 100, 150, 200 м. 39% арендаторов объявили экспертам ПН о возможности сокращении в 2009 г. своих площадей или о полном закрытии. Управляющие придерживаются разных мнений о причинах высоких темпов свертывания бизнеса: по их мнению, это может происходить из-за снижения рентабельности, неудачной торговой политики арендатора или просто от «нагнетаемой паники». Между тем, сами арендаторы отмечают, что уже сейчас чувствуется спад продаж, уменьшение средней стоимости покупок. Управляющие частично подтверждают это: в ноябре – начале декабря поток покупателей традиционно вырос, но количество покупок во многих комплексах снизилось. Вследствие этого для всех наиболее актуальным вопросом является колебание арендных ставок. По состоянию на ноябрь 2008 г. арендные ставки для арендаторов-якорей находятся в следующем диапазоне (ставки приведены с учетом НДС и стоимостью коммунальных услуг): - для продуктовых гипермаркетов: 136-545 долл./кв. м/год; - для магазинов бытовой электроники:136-545 долл./кв. м/год; - для магазинов для дома: 68-341 долл./кв. м/год; - для супермаркетов одежды: 204-886 долл./кв. м/год. Для арендаторов торговой галереи уровень ставок существенно выше: - для магазинов одежды: 613-2044 долл./кв. м/год; - для магазинов спортивных товаров: 136-681 долл./кв. м/год. При этом в 2008 г. в 65% ТЦ арендные ставки повысились, в среднем на 10-15%. Но на 2009 г. управляющие оптимистичных прогнозов по росту ставок не делают, ставя задачей сохранение существующего уровня. Планы по изменению ставок напрямую связаны с востребованностью площадей и с финансовой устойчивостью арендаторов ТК. В то же время 90% арендаторов обращаются к своим УК с просьбами о снижении ставок. Половина УК готова идти на уступки уже сейчас: в нескольких ТК уже разработаны и действуют антикризисные меры – отсрочка, временное снижение ставок. Другая половина управляющих компаний, в ТЦ, где наблюдается высокая «заполняемость» торгового комплекса и устойчивый спрос со стороны потенциальных арендаторов, на уступки идти не намерена. Мнения управляющих о причинах просьб о снижении разделились: кто-то считает, что об уменьшении ставок арендаторы просят всегда, кто-то говорит, что обращения носят единичный характер и с кризисом не связаны, некоторые сообщают, что просьбы о снижении ставок поступают от крупных арендаторов, от «сетевиков», испытывающих недостаток оборотных средств. В ряде случаев идет речь о скидках в 15-35%, о переносе сроков арендных платежей. «Кризис где-то есть, но не в нашем комплексе. У нас все хорошо – покупателей много, все площади заняты», - заявляют наиболее успешные. «Кризис в полной мере еще не прочувствовали. Самым важным становится сохранение арендаторов, а следовательно, и жизнеспособности ТЦ», - утверждают менее оптимистичные. Остальные полагают, что их ТЦ окажется наиболее устойчивым благодаря – «исключительному местоположению», «нестандартности», «удачному подбору арендаторов». Меньше всего влияние кризиса, по данным экспертов ПН, почувствуют торговые операторы с ассортиментом товаров среднего и ниже среднего ценового сегмента. В то же время аналитики полагают, что в ряде торговых комплексов (особенно открытых до 2005-2006 гг.) существует необходимость проведения реконцепции, которая повысит привлекательность центра для покупателей и арендаторов. Представители торговых сетей, в отличие от управляющих, думают в массе своей по-другому. Они прогнозируют спад продаж. Многие, не дожидаясь тревожных симптомов, проводят оптимизацию бизнеса – приостанавливают открытие новых точек, пересматривают ассортимент, ведут переговоры с поставщиками. По мнению сетевиков, усилится конкуренция между разными ТЦ, и управляющим компаниям необходимо будет особое внимание уделять повышению привлекательности объекта, а ритейлерам – менять позиционирование и, возможно, ассортиментную политику. Общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах на конец 2008 г. составляет: GBA - 3656330 кв. м, GLA – 2440640 кв. м. Прирост к уровню 2007 г. (по предварительной оценке): GBA – 13,6% (406993 кв.м), GLA – 14,5% (282573 кв.м). Изначально на 2008 г. было заявлено к вводу в эксплуатацию: GBA – 731046 кв. м., GLA – 481 495 кв. м. Фактически введено около 60% GBA и 63% GLA от ранее заявленного объема ввода. Ввод новых площадей ТЦ:
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
В начале 2009 г. участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжают наблюдать за развитием негативных последствий мирового финансового кризиса: заметным снижением деловой активности, сокращением издержек, ростом безработицы, снижением розничного товарооборота, сокращением грузоперевозок, ростом инфляции.
