Только в элитном сегменте новостроек растет средняя площадь проданных квартир
По наблюдениям аналитиков «Метриум», после кризиса 2014 года средняя площадь проданных квартир росла только в сегменте элитных новостроек Москвы. За пять лет новые элитные квартиры, которые приобретали в Москве, в среднем стали на 75% больше. В то же время в остальных сегментах рынка покупатели стали выбирать квартиры поменьше.
В последнее десятилетие на московском рынке новостроек клиенты были склонны приобретать квартиры всё меньшей площади. Исключением стал только элитный сегмент, где наблюдалась обратная тенденция – средняя площадь приобретённой квартиры увеличивалась.
В 2015 году этот показатель составил 121,5 кв.м., но в последующие годы он устойчиво рос , достигнув в 2020 году 212,4 кв.м. Таким образом, за пять лет средняя приобретенная квартира в элитной новостройке увеличилась на 75% или на 90 кв.м.
В других сегментах, напротив, клиенты стали приобретать квартиры поменьше. Так, в эконом-классе средняя площадь проданного жилья уменьшилась с 67,6 кв.м. до 51,2 кв.м. (–24%), в комфорт-классе – с 68,7 кв.м в 2013 году до 54,4 кв.м в 2020 году (–12%) . В бизнес-классе этот показатель уменьшился с 95 кв.м. в 2013 году до 60,9 кв.м. в 2020 году (–36%). В новостройках премиум-класса покупатели также стали приобретать жилье меньших размеров, чем раньше. Если в 2013 году средняя площадь проданной квартиры в этом сегменте рынка новостроек составляла 131,5 кв.м., то в 2020 году она сократилась до 106 кв.м. (–19%). Средняя же площадь всех квартир сократилась на 34% с 88 кв.м до 57,8 кв.м.
Источник: «Метриум»
«Тенденция к увеличению площади сделки в элитном сегменте при снижении в других вполне логична для посткризисного периода, – считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В это время усиливается социальное расслоение, доходы значительной части населения сокращаются, а обеспеченные слои стараются вложиться в недвижимость с инвестиционными мотивами. Элитные квартиры становятся хорошей инвестицией в период рецессии, когда стоимость других активов волатильна, а риски растут. Элитное жилье в центре Москвы с этой точки зрения более надежный актив. Соответственно, выгодно приобретать объекты с большой площадью – так можно конвертировать большие суммы средств в недвижимость».
Застройщики адаптировали предложение к запросам покупателей, которые становились все более скромными. Средняя площадь всех экспонируемых квартир сократилась с 89,8 в 2013 году до 68,1 в 2020 году (–24%). В комфорт-классе за тот же период показатель сократился с 64,3 кв.м. до 56,5 (–12%). В бизнес-классе средняя площадь продаваемой квартиры уменьшилась с 98 кв.м. до 76,5 кв.м (–22%), в премиум-классе – с 132 кв.м. до 107 кв.м. (–19%). В элитном сегменте предложение практически не изменилось – если в 2015 году застройщики продавали в квартиры со средней площадью 162,9 кв.м, то в 2020 – 160,6 кв.м (–1%).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что почти во всех сегментах средняя площадь проданной квартиры меньше экспонируемой. Так, в 2020 году в среднем по рынку чаще всего приобретают квартиру площадью 57,8 кв.м., тогда как застройщики предлагают 68,1 кв.м. В комфорт-классе запросы клиентов и предложения девелоперов совпадают больше других – средняя площадь проданной квартиры – 54,4 кв.м., а продаваемой – 56,5 кв.м. В бизнес-классе средняя площадь реализованной квартиры составила 60,9 кв.м., а застройщики предлагают в среднем 76,5 кв.м. В премиум-классе спрос и предложение почти совпадают – чаще всего приобретается жилье площадью 106 кв.м, а продается – 107 кв.м. Наконец, в элитном сегменте застройщики предлагают квартиры не такой большой площади, как чаще всего приобретают клиенты. В 2020 году средняя площадь проданной квартиры составила 212 кв.м, а предлагаемой – 160,6 кв.м.
«Почти во всех сегментах средняя площадь экспонируемых квартир выше, чем у фактически реализованных, – комментирует Анна Раджабова. – Это значит, что цены растут быстро, а финансовые возможности клиентов не увеличиваются. Однако процесс сокращения средних площадей имеет разумные пределы – в какой-то момент покупатели начнут переключаться на более доступные локации, где за тот же бюджет они смогут приобрести более просторное жилье. К примеру, мы можем наблюдать отток покупателей из Москвы в ТиНАО, а также Подмосковье, где квадратный метр дешевле».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения в ЗАО вырос в 2,2 раза в результате выхода нового проекта, а его доля увеличилась на 26,1%. При этом доля ЦАО снизилась на 23,5%, а его объем – на 30%. Таким образом, складывается ситуация, когда один округ в Москве аккумулирует более 60% предложения жилья премиум-класса.
Большая часть квартир премиум-класса в реализации (почти 90%) приходится на два округа: ЗАО (60,3%) и ЦАО (29,4%).
Основное предложение (76,6%) концентрируется в 3 районах: Дорогомилово (ЗАО) -
36,2%, Пресненский (ЦАО) - 21,4% и Раменки (ЗАО) – 19,1%. Доля предложения в районе Дорогомилово выросла на 35% в результате выхода нового проекта. Таким образом, в ЗАО в 3 районах находится 60% предложения квартир премиум-класса: в Дорогомилово – 60%, Раменки – 32% и Очаково-Матвеевское – 8%. Тогда как в 5 районах ЦАО - только 29,4%, из которого 73% приходится на Пресненский район.
По итогам сентября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 594,4 тыс. руб., что на 1,3% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 19,4%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО (411,6 тыс. руб. за кв. м), самым дорогим – ЦАО (622,6 тыс. руб. за кв. м). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 26% и 28%.
Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги третьего квартала 2020 года в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2020 года составляет 3,7 млн м2. На конец сентября 2020 года свободно около 279 200 м2 или 8,5% от общего объема предложения.
В 3 кв. 2020 введен в эксплуатацию 2-й этап 1-й очереди строительства самого масштабного не спекулятивного офисного проекта в городе – МФК «Лахта Центр» (GLA=80 тыс. м2). До конца года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 74 тыс. м2 офисной недвижимости, в том числе в спекулятивном сегменте — 18 тыс. м2.
Спрос
Основной спрос в 2020 формировали IT компании. В первые девять месяцев по степени активности на рынке аренды офисных помещений сегмент услуг для бизнеса превзошел даже добывающие компании нефтегазового сектора. Главным образом, данный факт был обусловлен двумя факторами: предприятия сферы услуг для бизнеса активно искали более дешевые офисы меньшего размера с целью оптимизации издержек, предприятия нефтегазового сектора, в свою очередь, после локдауна приостановили все сделки по аренде новых площадей. При этом последние по объему спроса спустились в рейтинге на 4-е место, уступив третью позицию компаниям промышленного сектора экономики.
На долю четырех вышеперечисленных секторов пришлось более половины арендованных за первые девять месяцев 2020 офисных площадей (65%).
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по состоянию на конец 3 квартала 2020 года произошел незначительный рост объема вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга (+1,3 п.п. к уровню вакансии на конец 2019), который сдерживался невысокими темпами прироста нового спекулятивного предложения. На конец сентября 2020 года в офисных центрах класса А вакантно 4,8% валового спекулятивного предложения (около 40,1 тыс. м2). В классе В вакантно 9,7% или в абсолютном выражении — 239,1 тыс. м2.
Арендные ставки
Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2019. Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября текущего года составляет 1 970 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые девять месяцев арендные ставки в бизнес-центрах класса А незначительно возросли (+0,5%).
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +3,1% по сравнению с декабрем 2019 года.
Объем сделок по аренде офисных помещений за 3 квартал 2020 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 170 тыс. м2. При этом с участием консультантов компании Maris за первые три квартала 2020 года было реализовано 21 200 м2, что составляет 42% от объема сделок, закрытых с участием международных консультантов.