Только в элитном сегменте новостроек растет средняя площадь проданных квартир
По наблюдениям аналитиков «Метриум», после кризиса 2014 года средняя площадь проданных квартир росла только в сегменте элитных новостроек Москвы. За пять лет новые элитные квартиры, которые приобретали в Москве, в среднем стали на 75% больше. В то же время в остальных сегментах рынка покупатели стали выбирать квартиры поменьше.
В последнее десятилетие на московском рынке новостроек клиенты были склонны приобретать квартиры всё меньшей площади. Исключением стал только элитный сегмент, где наблюдалась обратная тенденция – средняя площадь приобретённой квартиры увеличивалась.
В 2015 году этот показатель составил 121,5 кв.м., но в последующие годы он устойчиво рос , достигнув в 2020 году 212,4 кв.м. Таким образом, за пять лет средняя приобретенная квартира в элитной новостройке увеличилась на 75% или на 90 кв.м.
В других сегментах, напротив, клиенты стали приобретать квартиры поменьше. Так, в эконом-классе средняя площадь проданного жилья уменьшилась с 67,6 кв.м. до 51,2 кв.м. (–24%), в комфорт-классе – с 68,7 кв.м в 2013 году до 54,4 кв.м в 2020 году (–12%) . В бизнес-классе этот показатель уменьшился с 95 кв.м. в 2013 году до 60,9 кв.м. в 2020 году (–36%). В новостройках премиум-класса покупатели также стали приобретать жилье меньших размеров, чем раньше. Если в 2013 году средняя площадь проданной квартиры в этом сегменте рынка новостроек составляла 131,5 кв.м., то в 2020 году она сократилась до 106 кв.м. (–19%). Средняя же площадь всех квартир сократилась на 34% с 88 кв.м до 57,8 кв.м.
Источник: «Метриум»
«Тенденция к увеличению площади сделки в элитном сегменте при снижении в других вполне логична для посткризисного периода, – считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В это время усиливается социальное расслоение, доходы значительной части населения сокращаются, а обеспеченные слои стараются вложиться в недвижимость с инвестиционными мотивами. Элитные квартиры становятся хорошей инвестицией в период рецессии, когда стоимость других активов волатильна, а риски растут. Элитное жилье в центре Москвы с этой точки зрения более надежный актив. Соответственно, выгодно приобретать объекты с большой площадью – так можно конвертировать большие суммы средств в недвижимость».
Застройщики адаптировали предложение к запросам покупателей, которые становились все более скромными. Средняя площадь всех экспонируемых квартир сократилась с 89,8 в 2013 году до 68,1 в 2020 году (–24%). В комфорт-классе за тот же период показатель сократился с 64,3 кв.м. до 56,5 (–12%). В бизнес-классе средняя площадь продаваемой квартиры уменьшилась с 98 кв.м. до 76,5 кв.м (–22%), в премиум-классе – с 132 кв.м. до 107 кв.м. (–19%). В элитном сегменте предложение практически не изменилось – если в 2015 году застройщики продавали в квартиры со средней площадью 162,9 кв.м, то в 2020 – 160,6 кв.м (–1%).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что почти во всех сегментах средняя площадь проданной квартиры меньше экспонируемой. Так, в 2020 году в среднем по рынку чаще всего приобретают квартиру площадью 57,8 кв.м., тогда как застройщики предлагают 68,1 кв.м. В комфорт-классе запросы клиентов и предложения девелоперов совпадают больше других – средняя площадь проданной квартиры – 54,4 кв.м., а продаваемой – 56,5 кв.м. В бизнес-классе средняя площадь реализованной квартиры составила 60,9 кв.м., а застройщики предлагают в среднем 76,5 кв.м. В премиум-классе спрос и предложение почти совпадают – чаще всего приобретается жилье площадью 106 кв.м, а продается – 107 кв.м. Наконец, в элитном сегменте застройщики предлагают квартиры не такой большой площади, как чаще всего приобретают клиенты. В 2020 году средняя площадь проданной квартиры составила 212 кв.м, а предлагаемой – 160,6 кв.м.
«Почти во всех сегментах средняя площадь экспонируемых квартир выше, чем у фактически реализованных, – комментирует Анна Раджабова. – Это значит, что цены растут быстро, а финансовые возможности клиентов не увеличиваются. Однако процесс сокращения средних площадей имеет разумные пределы – в какой-то момент покупатели начнут переключаться на более доступные локации, где за тот же бюджет они смогут приобрести более просторное жилье. К примеру, мы можем наблюдать отток покупателей из Москвы в ТиНАО, а также Подмосковье, где квадратный метр дешевле».
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
В Москве средняя стоимость квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». За последние три месяца этот показатель вырос на 10%, а с начала года – на 16%. При этом в III квартале резко сократилось предложение новостроек бизнес-сегмента, достигнув уровня 2016 года.
По итогам III квартала средняя стоимость квартиры бизнес-класса на рынке новостроек Москвы составила 21,1 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такой уровень цен в этом сегменте недвижимости зафиксирован впервые. Во II квартале текущего года средняя стоимость равнялась 19,7 млн рублей, в конце 2019 года – 18,2 млн рублей, а в III квартале 2019 года – 18 млн рублей. Таким образом за последние три месяца показатель увеличился на 10%, с начала 2020 года – на 16%, а за прошедшие 12 месяцев – на 17%.
Заметнее всего с начала года подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 20% до 13,4 млн рублей при средней площади 45,1 кв.м. Затем следуют студии, средняя цена на которые выросла на 16% до 9,9 млн рублей (30,3 кв.м). Трехкомнатные квартиры подорожали на 14% до 26,2 млн рублей (100 кв.м.). Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 13% до 18,9 млн рублей (69 кв.м).
«Повышение средних цен на квартиры в бизнес-классе было связано с активным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В III квартале мы наблюдали резкий рост активности покупателей. Разумеется, их интерес сконцентрирован на наиболее ликвидных вариантах с лучшими характеристиками по самым низким ценам. Поэтому в среднем быстрее раскупают более доступные квартиры из-за чего средний уровень цен по оставшимся возрастает. Впрочем, имел место и интенсивный прямой рост цен, не связанный со структурой предложения».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе за прошедший квартал выросла на 6% и достигла 275,8 тыс. рублей за кв.м., что также стало рекордно высоким показателем для рынка новостроек бизнес-класса. Между тем в конце 2019 года она равнялась 242 тыс. рублей, а в III кв. 2019 года – 238 тыс. рублей.
На уровень цен также повлияло сокращение предложения, отмечают аналитики «Метриум». В III квартале количество квартир, представленных в новостройках бизнес-класса на разной стадии строительства, снизилось до 10,5 тыс., что на 24% меньше, чем три месяца назад. В последний раз сопоставимое число квартир в продаже было в конце 2016 года.
«Основной причиной быстрого роста цен на жилье бизнес-класса стал активный спрос, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обвал курса рубля ощутимо увеличил интерес к инвестициям в недвижимость, а программа субсидирования ипотеки стимулировала продажи в целом на рынке жилья, и многие покупатели решили приобрести квартиры в новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квартиры, проданной по договору долевого участия в бизнес-классе в III квартале, составила порядка 15-16 млн рублей, то есть намного меньше средней цены предложения. Если бы лимит по льготному кредиту в Москве не был увеличен до 12 млн рублей, то не исключаю, что столь бурного роста спроса в сегменте «бизнес» мы бы не увидели».
Источник: «Метриум»