Только в элитном сегменте новостроек растет средняя площадь проданных квартир
По наблюдениям аналитиков «Метриум», после кризиса 2014 года средняя площадь проданных квартир росла только в сегменте элитных новостроек Москвы. За пять лет новые элитные квартиры, которые приобретали в Москве, в среднем стали на 75% больше. В то же время в остальных сегментах рынка покупатели стали выбирать квартиры поменьше.
В последнее десятилетие на московском рынке новостроек клиенты были склонны приобретать квартиры всё меньшей площади. Исключением стал только элитный сегмент, где наблюдалась обратная тенденция – средняя площадь приобретённой квартиры увеличивалась.
В 2015 году этот показатель составил 121,5 кв.м., но в последующие годы он устойчиво рос , достигнув в 2020 году 212,4 кв.м. Таким образом, за пять лет средняя приобретенная квартира в элитной новостройке увеличилась на 75% или на 90 кв.м.
В других сегментах, напротив, клиенты стали приобретать квартиры поменьше. Так, в эконом-классе средняя площадь проданного жилья уменьшилась с 67,6 кв.м. до 51,2 кв.м. (–24%), в комфорт-классе – с 68,7 кв.м в 2013 году до 54,4 кв.м в 2020 году (–12%) . В бизнес-классе этот показатель уменьшился с 95 кв.м. в 2013 году до 60,9 кв.м. в 2020 году (–36%). В новостройках премиум-класса покупатели также стали приобретать жилье меньших размеров, чем раньше. Если в 2013 году средняя площадь проданной квартиры в этом сегменте рынка новостроек составляла 131,5 кв.м., то в 2020 году она сократилась до 106 кв.м. (–19%). Средняя же площадь всех квартир сократилась на 34% с 88 кв.м до 57,8 кв.м.
Источник: «Метриум»
«Тенденция к увеличению площади сделки в элитном сегменте при снижении в других вполне логична для посткризисного периода, – считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В это время усиливается социальное расслоение, доходы значительной части населения сокращаются, а обеспеченные слои стараются вложиться в недвижимость с инвестиционными мотивами. Элитные квартиры становятся хорошей инвестицией в период рецессии, когда стоимость других активов волатильна, а риски растут. Элитное жилье в центре Москвы с этой точки зрения более надежный актив. Соответственно, выгодно приобретать объекты с большой площадью – так можно конвертировать большие суммы средств в недвижимость».
Застройщики адаптировали предложение к запросам покупателей, которые становились все более скромными. Средняя площадь всех экспонируемых квартир сократилась с 89,8 в 2013 году до 68,1 в 2020 году (–24%). В комфорт-классе за тот же период показатель сократился с 64,3 кв.м. до 56,5 (–12%). В бизнес-классе средняя площадь продаваемой квартиры уменьшилась с 98 кв.м. до 76,5 кв.м (–22%), в премиум-классе – с 132 кв.м. до 107 кв.м. (–19%). В элитном сегменте предложение практически не изменилось – если в 2015 году застройщики продавали в квартиры со средней площадью 162,9 кв.м, то в 2020 – 160,6 кв.м (–1%).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что почти во всех сегментах средняя площадь проданной квартиры меньше экспонируемой. Так, в 2020 году в среднем по рынку чаще всего приобретают квартиру площадью 57,8 кв.м., тогда как застройщики предлагают 68,1 кв.м. В комфорт-классе запросы клиентов и предложения девелоперов совпадают больше других – средняя площадь проданной квартиры – 54,4 кв.м., а продаваемой – 56,5 кв.м. В бизнес-классе средняя площадь реализованной квартиры составила 60,9 кв.м., а застройщики предлагают в среднем 76,5 кв.м. В премиум-классе спрос и предложение почти совпадают – чаще всего приобретается жилье площадью 106 кв.м, а продается – 107 кв.м. Наконец, в элитном сегменте застройщики предлагают квартиры не такой большой площади, как чаще всего приобретают клиенты. В 2020 году средняя площадь проданной квартиры составила 212 кв.м, а предлагаемой – 160,6 кв.м.
«Почти во всех сегментах средняя площадь экспонируемых квартир выше, чем у фактически реализованных, – комментирует Анна Раджабова. – Это значит, что цены растут быстро, а финансовые возможности клиентов не увеличиваются. Однако процесс сокращения средних площадей имеет разумные пределы – в какой-то момент покупатели начнут переключаться на более доступные локации, где за тот же бюджет они смогут приобрести более просторное жилье. К примеру, мы можем наблюдать отток покупателей из Москвы в ТиНАО, а также Подмосковье, где квадратный метр дешевле».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, во второй половине 2020 года рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга стал активнее пополняться новыми проектами. Если раньше в месяц на рынок выходили один-два проекта, к концу года этот показатель составил уже порядка четырех проектов в месяц. Льготная ипотека, ажиотажный спрос и рост цен позволили девелоперам высвободить финансовый ресурс для новых проектов.
С 2019 года рынок фиксирует снижение девелоперской активности в части вывода новых проектов на рынок. Это связано с переходом строительного рынка на проектное финансирование и вступлением в силу изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2019 года. В ожидании перемен многие девелоперы заранее сформировали портфель проектов и сейчас, в большинстве своем, выводя в продажу новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Как следствие, начиная со второго полугодия 2019 года на рынок Петербурга выходили один-два новых проекта в месяц. Однако ситуация кардинально изменилась во второй половине 2020 года.
«Льготная ипотека, которая вызвала ажиотажный спрос и рекордный рост цен на первичную жилую недвижимость, сделала более рентабельной финансовую модель девелоперских проектов. Ипотека с господдержкой позволила застройщикам существенно нарастить продажи квартир и тем самым высвободить финансовый ресурс для будущих проектов. Так, в четвертом квартале 2020 года средний темп вывода на рынок проектов увеличился до четырех проектов в месяц», – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Всего с начала 2020 года рынок Северной столицы пополнился 25 проектами, тогда как за аналогичный период 2019 года на рынок вышло 27 новых проектов. Большая часть новых проектов 2020 года представлена в сегменте «бизнес» – на него пришлось 40% от количества новых проектов. Проекты массового сегмента сформировали 32%. На проекты классов «премиум» и «элит» пришлось 24% и 4% соответственно.
Новые проекты квартальной застройки комфорт- и бизнес-класса появляются в городе, прежде всего, в зоне редевелопмента площадок, сосредоточенных в околоцентральных районах Санкт-Петербурга. Интересом по-прежнему пользуются локация Черной речки, где идет активная застройка бывших промышленных зон Белоостровской и Кантемировской улиц («Белый остров» («Базис-СПб»), Domino («Группа Эталон»), «Кантемировская 11» («ПИК»)), локация Охты (Alter (AAG) и «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development)), а также площадки у Московского («Московские ворота II» (Эталон ЛенСпецСМУ), «Менделеев» («Красная стрела», iD Moskovsky и iD Park Pobedy (Euroinvest Development) и Лиговского («Автограф в центре» (Setl City)) проспектов.
Среди периферийных локаций интерес девелоперов и покупателей удерживает Каменка: здесь в 2020 году рынок пополнился сразу тремя проектами: Modum («Арсенал-Недвижимость»), Veren Next Шуваловский (Veren Group) и «Полис Приморский» («Полис Групп»). Среди новых локаций можно выделить Гутуевский Остров в Кировском районе, где компания «Страна девелопмент» реализует «Принцип».
Примечательно, что больше трети (36%) новых жилых проектов девелоперы вывели в историческом центре города. Среди них лидер по популярности – Петроградский район, где предложение пополнили сразу пять новых жилых комплексов. В Адмиралтейском и Центральном районах вышло по одному проекту. Именно в этих локациях, как и прежде, формируется основное предложение премиум- и элит-класса. В Адмиралтейском районе на рынок вышли «Созидатели» (RBI), Петроградская Сторона пополнилась проектами «Октавия» («Балтийская коммерция»), White House («Элит Тауэр»), Meltzer Hall («Альфа Фаберже»), Tesoro (ранее известный как Kingdom) («Аквилон Инвест»), а на Петровском острове в продажу вышел уже третий проект девелопера Setl City – ЖК Grand View.
Еще два проекта появилось в Василеостровском районе. На рынок вышли проекты Monodom Line (Sun Development) в исторической части острова и Аквилон ZALIVE (Аквилон Инвест) на Намывных территориях.
С начала года на рынок вышел всего один элитный проект, который уже был известен рынку – возобновились продажи в ЖК «Приоритет» («Еврострой»). Тем не менее, вероятно, что в следующем году на рынок Санкт-Петербурга выйдет несколько новых элитных проектов. Например, «Еврострой» приобрел доходный дом на Галерной улице для реконструкции под жилье.
«В 2020 году девелоперы активно пополняли земельный банк. По данным Colliers International, за 11 месяцев объем сделок с земельными участками под жилье в денежном выражении в три раза превысил результаты аналогичного периода 2019 года. Уже в конце 2020 года мы увидели небольшое увеличение темпа вывода новых проектов на рынок. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в 2021 году, и рынок увидит еще больше качественных и интересных жилищных проектов», – заключает Елизавета Конвей.
В 2020 году склады показали себя наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. По данным экспертов компании Ориентир, несмотря на некоторые опасения, связанные с проблемами ритейла, временным ограничением поставок из Китая, приостановкой строительных работ, основные индикаторы рынка мало изменились по сравнению с прогнозами на начало года.
Новый ввод должен составить порядка 850 тыс. кв. м против ожидаемых 900 тыс. кв. м. Этот показатель вполне укладывается в динамику последних лет и отвечает базовым потребностям рынка. Серьезно нарастить объемы строительства позволил бы рост средней ставки аренды помещений, что стимулировало бы спекулятивное строительство. Однако ставка демонстрирует очень медленный рост, фактически покрывая только рост себестоимости строительства и инфляцию. По нашим оценкам сейчас средняя ставка составляет порядка 4000-4200 рублей за 1 кв. м в год без ОРЕХ и НДС, а для увеличения объемов нового ввода девелоперам нужно рассчитывать на возврат хотя бы 4500 рублей в год за квадрат.
Таким образом, все более популярным становится строительство под заказчика (BTS/BTR). По данным международных консультантов под собственные нужды и под долгосрочную аренду в этом году построено около 60% от общего ввода. При этом низкая вакансия приводит к тому, что и объекты, заявленные как спекулятивные, на момент ввода уже законтрактованы более чем на 60%, то есть, фактически на рынок выходит очень малое количество новых крупных блоков. Сейчас по разным оценкам доля свободных площадей составляет 2-4% и в перспективе ближайших лет данный показатель не увеличится. Это означает, что строительство «под заказ» является наиболее актуальной опцией не только для девелопера, но и для клиента. К этому же толкает рынок и структура спроса, где в 2020 году рекордных показателей достигла доля онлайн-ритейла. Таким компаниям все чаще требуются именно специализированные технологичные объекты, которые не строятся спекулятивно.
«Отдельно стоит отметить, что требования онлайн-ритейлеров к складам изначально подразумевают BTS, так как по многим параметрам отличаются от стандартных коробок класса А, - рассказывает Александра Селезнева, коммерческий директор Ориентир. - Кроме того, в складскую жизнь постепенно приходит автоматизация - технические решения уже не являются чем-то новым и непонятным, снижается цена на сами технические решения и расходы на их эксплуатацию. При этом автоматизация остается делом индивидуальным и не всегда приемлемым для внедрения в стандартный корпус. Поэтому и с этой точки зрения строительство под конкретный запрос клиента становится наиболее удобным вариантом».
В целом, годовой спрос прогнозируется сейчас на уровне 1,6 млн кв. м, что несколько ниже рекордного 2018 года, но выше уровня предыдущего — 2019 года. Изначально аналитики предсказывали, что спрос не превысит 1,2 млн кв. м, и эти прогнозы не менялись в первой половине года. Предполагалось, что рост спроса со стороны онлайн-ритейла компенсируется отменой сделок и их переносом со стороны ритейлеров традиционных. Однако, уже начиная с июня, ритейлеры сменили выжидательную тактику и вернулись к привычной роли одного из основных драйверов рынка. По итогам года, тем не менее, доля онлайн-ритейла составила свыше 30% в общей структуре спроса, что позволило e-com стать основным потребителем складов в 2020 году.
Также можно отметить, что в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость могут составить рекордные 25% от всех вложений в коммерческую недвижимость за год. Так рынок отреагировал на устойчивость сектора по отношению к внешним факторам и проблемы у других сегментов — отелей и ТЦ в первую очередь. С другой стороны, на западных рынках склады уже не первый год демонстрируют рост, поэтому сказать, что явление это случайное или временное, нельзя. В ближайшие годы именно складская недвижимость будет демонстрировать наиболее стабильный и безрисковый возврат на вложенные средства, и новостью для профессиональных инвесторов этот факт не является.