Инвесторы скупают жилье у воды
Квартиры на набережных Москвы всегда были востребованным и ликвидным активом, но за последний год внимание к ним побило рекорды: выручка застройщиков по их реализации в 2020-м выросла вдвое, а количество проектов у воды впервые с 2014 года достигло 9%, что говорит о высоком спросе, причем не только со стороны конечных потребителей, но и инвесторов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о причинах такого интереса.
Дефицит определяет спрос
Общая протяженность береговой линии Москвы-реки в черте города превышает 200 км, но исторически сложилось так, что набережные в столице были преимущественно промышленными, и жилья здесь строилось очень мало. Сейчас ситуация постепенно меняется, и основным трендом становится вовлечение прибрежных зон в жизнь города при сохранении их природных преимуществ. В связи с этим сегодня появляется все больше интересных жилых проектов на первой линии, причем как в центре города, так и на окраинах. Тем не менее, пока их немного – 9% от общей доли рынка. При этом спрос явно превышает предложение, что определяет высокую инвестиционную привлекательность «прибрежных» квартир.
Тренд на здоровье и экологичность
На сегодняшний день экостроительство стало тенденцией, которая в ближайшее десятилетие будет только набирать обороты. Более того – экологичность нового жилья является существенным конкурентным преимуществом при выводе на рынок новых проектов. Это неудивительно, поскольку мода на здоровый образ жизни предполагает не только правильное питание и физическую активность, но и нахождение в «правильной» локации, где дышится легче.
Канадские исследователи в 2018 году установили, что люди, живущие в радиусе 500 метров от воды, подвержены риску смерти от распространенных причин на 12-17% меньше, чем остальные горожане. А тем, кто постоянно смотрит на воду из окна своего дома или хотя бы офиса, «гарантировано» долголетие. Причина не только в том, что у реки воздух чище и он интенсивнее насыщен отрицательно заряженными ионами. Вид и звуки с открытой воды снижают повседневный стресс.
Видовые характеристики и престиж
Почему для покупателей так важен вид из окна, который воспринимается как продолжение интерьера? Красивый природный пейзаж дарит умиротворение и позволяет снять напряжение. Наблюдать прямо из квартиры открытое водное пространство, любоваться восходами и закатами, радугами мечтают многие, но сегодня это редкость в плотно застраиваемом городе, где стандартными «соседями» чаще всего являются торговые центры, офисные здания и дорожные развязки.
Если рядом кроме водоема расположена зеленая зона, то положительный психологический эффект многократно усиливается, а покупательский интерес значительно возрастает. В Москве не так много жилых комплексов, которые предполагают вид на реку в сочетании с близко расположенными парками, поэтому такие квартиры раскупаются в первую очередь, а у инвесторов в дальнейшем не возникает проблем с их реализацией. К одним из таких проектов относится ЖК «Ривер Парк», расположенный на берегу Нагатинского затона. Он находится всего в 5 минутах от музея-заповедника Коломенское, а из окон открывается вид на реку. Такое соседство с крупным зеленым массивом и водной гладью одновременно является редкостью для доступных по цене новостроек и дает данному жилому комплексу уникальное преимущество.
«Жить с “видом на воду” было престижно всегда, особенно учитывая небольшое количество таких предложений на первичном рынке Москвы, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Фактор близости к набережной играет большую роль для имиджа проекта – это тот критерий, за который покупатель готов платить больше на 20-25%. Кроме того, ликвидность таких лотов сохраняется и в случае их дальнейшей перепродажи на вторичном рынке. Есть даже определенные дома вдоль реки, за видовыми квартирами в которых инвесторы “охотятся”, выжидая, когда собственники выставят их на продажу».
Набережная – идеальное место для досуга
Отношение к воде у всех разное. Кто-то очень любит реку и готов смотреть на нее часами, а кто-то предпочитает горные ландшафты или лес. Но практически все люди обожают набережные – это места, в которых можно почувствовать себя спокойно. Кроме того, комплексные жилые проекты на набережных включают в себя их благоустройство: создание прогулочных пешеходных маршрутов, многофункциональных общественных пространств, объектов инфраструктуры, зон отдыха и спорта. Все это непосредственным образом влияет на инвестиционную привлекательность таких квартир.
«В нашем ЖК мы предусмотрели благоустроенную прогулочную набережную длиной 1,5 км с пешеходными и велодорожками, мостиками и площадками для отдыха, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Первая часть набережной длиной 700 м построена и введена в июле 2018 года, вторую мы планируем завершить в два этапа. В этом году будет открыт участок вдоль корпусов 1-3, позднее – вдоль корпуса 4. Хочу отметить, что в благоустройство первого этапа уже вложено 110 млн рублей, а объем инвестиций на оставшийся участок составит 150 млн рублей. При разработке концепции уделялось большое внимание озеленению территории. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения, цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами – будут установлены места для отдыха со скамейками и качелями. Пешеходная набережная разделится на прогулочную зону у самой кромки воды и спортивную, где пройдут асфальтированные велодорожки».
Сроки окупаемости и прибыль
Учитывая большой спрос на видовые квартиры возле набережных при пока еще недостаточном предложении, можно сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности таких активов. Квартиры у реки быстро сдаются в аренду либо выгодно продаются: московская недвижимость стабильно дорожает, а эксклюзивные лоты с прекрасными видовыми характеристиками раскупаются в первую очередь.
Сегодня низкие ставки банковских депозитов на фоне инфляции выглядят особенно удручающе: деньги, внесенные на счет, уже не только не приносят дохода, но и не успевают за реальным ростом цен. Инфляция в 2020 году, по данным Росстата, составила 4,9%, а ставки по депозитам в большинстве банков в декабре того же года не превышали 4,5%[1]. А вот инвестиции в жилье с целью его последующей сдачи в аренду выглядят по-прежнему привлекательно. Сейчас средний срок окупаемости столичной квартиры эконом-класса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4-7% годовых. Но жилые комплексы уровня комфорт и бизнес, расположенные в привлекательных востребованных локациях, при том же уровне прибыли окупаются вдвое быстрее. Причина в том, что их арендуют состоятельные клиенты на долгий срок, и собственнику не приходится сталкиваться с постоянным поиском новых жильцов, пока квартира стоит пустая.
«Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это в принципе самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, – убеждена Наталья Сазонова. – А квартира у воды – штучный продукт, который всегда будет пользоваться популярностью, на подобные объекты сохраняется большая конкуренция при их высокой стоимости. Срок окупаемости составляет около 10 лет. Что касается сторонников быстрого дохода, они смогут получить как минимум от 20% прибыли при перепродаже такого жилья».
[1] Статистика ЦБ РФ. Динамика максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц https://cbr.ru/statistics/avgprocstav/
На кризисном рынке сегмент апарт-отелей оказался более устойчивым в сравнении с классическими гостиницами и отелями, чьи показатели загрузки и средние тарифы существенно снизились. Однако в перспективе рынок ждут очередные изменения, считают аналитики Becar Asset Management.
Темпы падения цен на гостиничном рынке Санкт Петербурга замедлялись, начиная с июля. Так например, если спад средней цены размеения во втором квартале составил -45% относительно аналогичного периода прошлого года, то падение средней цены в третьем квартале 2020 составило -19%. Всего же за первые три квартала текущего года снижение средней цены относительно I-III квартала 2019 составило -25%. На конец третьего квартала на гостиничном рынке Петербурга работает 400 отелей на 28,4 тыс. номеров (+4% с начала года). С июля по сентябрь вышло 5 отелей на 290 номеров. 10 отелей уровня 3-5* на 250 номеров не открылись после пандемии.
Эксперты считают, что из-за отсутствия корпоративного и группового спроса и MICE лучше себя чувствует сегмент экономичного размещения - апарт-отели, отели уровня 3*. «Все дело в том, что отелям с полным спектром услуг сложнее, чем отелям с ограниченным набором услуг - из-за зависимости от групповых туристов , - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, - также сложнее международным сетевым отелям, поскольку они всегда больше ориентированы на иностранных туристов».
Спрос на апарт-отели среди покупателей инвестиционных проектов восстановился до докризисного уровня (продано 673 юн., +17% ко II кв. 2020, +24% к III кв. 2019). За первые три квартала 2020 рост спроса на апарт-отели составил +57% к I-III кв. 2019. Спрос на сервисные апартаменты и апартаменты для жизни в III кв. вырос на +6,4% и +27% ко II кв. 2020 года соответственно. «Покупатели видят в апартаментах инструмент страхования от кризиса, - считает Ольга Шарыгина, - поскольку ключевая ставка на минимуме, ставки по депозитам снижены, а рубль ослаблен».
Средняя цена на апарт-отели уровня 3* зафиксировалась на максимумах конца марта с колебаниями около +1% - на конец III кв. она составила 171,8 тыс. (+0,5% ко II кв. 2020, +18% к III кв. 2019). Девелоперы ждут удобного момента для старта, чтобы вывести проекты по максимальным ценам. Эксперты уверены, что это скажется на рынке в сторону повышения цен, так как предложение вымывается, а новые проекты выйдут по максимальным ценам. Однако дефицита пока не предвидится, благодаря тому что в 2019 году был выведен рекордный объем. Девелоперы рассчитывают на восстановительный рост турпотока после снятия ограничений, поэтому планируемую доходность проектов не снижают.
«Другой вопрос, что рынок уже действующих проектов растет, вторичный рынок продаж апартаментов растет. И проблема реальной доходности (которую пандемия усугубила, а не создала - тут надо почувствовать разницу) тоже растет. На мой взгляд, мы скоро столкнемся с последствиями неоправданных обещаний и завышенных ожиданий. На рынке апартаментов останутся только те девелоперы, которые подкрепляют реальные доходности существующими проектами. Можно ожидать некоторое падение доверия со стороны покупателей, и дело не в пандемии, хотя на нее всё спишут. Дело в том, что при всей привлекательности сегмента апартаментов - эффективно работать в нем вдолгую, смогут не многие», - рассуждает Ольга Шарыгина.
Активизация внутреннего индивидуального туризма в третьем квартале текущего года на гостиничном рынке привела к средней загрузке проектов уровня 3-5* в границах 53-54% (-24-25 пп. к III кв. 2019). Максимальных показателей загрузка достигла в августе - 64% (-28 пп. к августу 2019). Эксперты считают, что если границы откроют в марте, то показатели рынка восстановятся к осени 2021 года на 80-90% от докризисных. Если же международные туристы вернутся только следующим летом, то срок сдвигается на конец 2021 года. Окончательный 100%-ный возврат на гостиничном рынке планируется в течение 2-3 лет.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.
- По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.
- Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
- Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
- В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.
- Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
- Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».
