Инвесторы скупают жилье у воды
Квартиры на набережных Москвы всегда были востребованным и ликвидным активом, но за последний год внимание к ним побило рекорды: выручка застройщиков по их реализации в 2020-м выросла вдвое, а количество проектов у воды впервые с 2014 года достигло 9%, что говорит о высоком спросе, причем не только со стороны конечных потребителей, но и инвесторов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о причинах такого интереса.
Дефицит определяет спрос
Общая протяженность береговой линии Москвы-реки в черте города превышает 200 км, но исторически сложилось так, что набережные в столице были преимущественно промышленными, и жилья здесь строилось очень мало. Сейчас ситуация постепенно меняется, и основным трендом становится вовлечение прибрежных зон в жизнь города при сохранении их природных преимуществ. В связи с этим сегодня появляется все больше интересных жилых проектов на первой линии, причем как в центре города, так и на окраинах. Тем не менее, пока их немного – 9% от общей доли рынка. При этом спрос явно превышает предложение, что определяет высокую инвестиционную привлекательность «прибрежных» квартир.
Тренд на здоровье и экологичность
На сегодняшний день экостроительство стало тенденцией, которая в ближайшее десятилетие будет только набирать обороты. Более того – экологичность нового жилья является существенным конкурентным преимуществом при выводе на рынок новых проектов. Это неудивительно, поскольку мода на здоровый образ жизни предполагает не только правильное питание и физическую активность, но и нахождение в «правильной» локации, где дышится легче.
Канадские исследователи в 2018 году установили, что люди, живущие в радиусе 500 метров от воды, подвержены риску смерти от распространенных причин на 12-17% меньше, чем остальные горожане. А тем, кто постоянно смотрит на воду из окна своего дома или хотя бы офиса, «гарантировано» долголетие. Причина не только в том, что у реки воздух чище и он интенсивнее насыщен отрицательно заряженными ионами. Вид и звуки с открытой воды снижают повседневный стресс.
Видовые характеристики и престиж
Почему для покупателей так важен вид из окна, который воспринимается как продолжение интерьера? Красивый природный пейзаж дарит умиротворение и позволяет снять напряжение. Наблюдать прямо из квартиры открытое водное пространство, любоваться восходами и закатами, радугами мечтают многие, но сегодня это редкость в плотно застраиваемом городе, где стандартными «соседями» чаще всего являются торговые центры, офисные здания и дорожные развязки.
Если рядом кроме водоема расположена зеленая зона, то положительный психологический эффект многократно усиливается, а покупательский интерес значительно возрастает. В Москве не так много жилых комплексов, которые предполагают вид на реку в сочетании с близко расположенными парками, поэтому такие квартиры раскупаются в первую очередь, а у инвесторов в дальнейшем не возникает проблем с их реализацией. К одним из таких проектов относится ЖК «Ривер Парк», расположенный на берегу Нагатинского затона. Он находится всего в 5 минутах от музея-заповедника Коломенское, а из окон открывается вид на реку. Такое соседство с крупным зеленым массивом и водной гладью одновременно является редкостью для доступных по цене новостроек и дает данному жилому комплексу уникальное преимущество.
«Жить с “видом на воду” было престижно всегда, особенно учитывая небольшое количество таких предложений на первичном рынке Москвы, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Фактор близости к набережной играет большую роль для имиджа проекта – это тот критерий, за который покупатель готов платить больше на 20-25%. Кроме того, ликвидность таких лотов сохраняется и в случае их дальнейшей перепродажи на вторичном рынке. Есть даже определенные дома вдоль реки, за видовыми квартирами в которых инвесторы “охотятся”, выжидая, когда собственники выставят их на продажу».
Набережная – идеальное место для досуга
Отношение к воде у всех разное. Кто-то очень любит реку и готов смотреть на нее часами, а кто-то предпочитает горные ландшафты или лес. Но практически все люди обожают набережные – это места, в которых можно почувствовать себя спокойно. Кроме того, комплексные жилые проекты на набережных включают в себя их благоустройство: создание прогулочных пешеходных маршрутов, многофункциональных общественных пространств, объектов инфраструктуры, зон отдыха и спорта. Все это непосредственным образом влияет на инвестиционную привлекательность таких квартир.
«В нашем ЖК мы предусмотрели благоустроенную прогулочную набережную длиной 1,5 км с пешеходными и велодорожками, мостиками и площадками для отдыха, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Первая часть набережной длиной 700 м построена и введена в июле 2018 года, вторую мы планируем завершить в два этапа. В этом году будет открыт участок вдоль корпусов 1-3, позднее – вдоль корпуса 4. Хочу отметить, что в благоустройство первого этапа уже вложено 110 млн рублей, а объем инвестиций на оставшийся участок составит 150 млн рублей. При разработке концепции уделялось большое внимание озеленению территории. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения, цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами – будут установлены места для отдыха со скамейками и качелями. Пешеходная набережная разделится на прогулочную зону у самой кромки воды и спортивную, где пройдут асфальтированные велодорожки».
Сроки окупаемости и прибыль
Учитывая большой спрос на видовые квартиры возле набережных при пока еще недостаточном предложении, можно сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности таких активов. Квартиры у реки быстро сдаются в аренду либо выгодно продаются: московская недвижимость стабильно дорожает, а эксклюзивные лоты с прекрасными видовыми характеристиками раскупаются в первую очередь.
Сегодня низкие ставки банковских депозитов на фоне инфляции выглядят особенно удручающе: деньги, внесенные на счет, уже не только не приносят дохода, но и не успевают за реальным ростом цен. Инфляция в 2020 году, по данным Росстата, составила 4,9%, а ставки по депозитам в большинстве банков в декабре того же года не превышали 4,5%[1]. А вот инвестиции в жилье с целью его последующей сдачи в аренду выглядят по-прежнему привлекательно. Сейчас средний срок окупаемости столичной квартиры эконом-класса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4-7% годовых. Но жилые комплексы уровня комфорт и бизнес, расположенные в привлекательных востребованных локациях, при том же уровне прибыли окупаются вдвое быстрее. Причина в том, что их арендуют состоятельные клиенты на долгий срок, и собственнику не приходится сталкиваться с постоянным поиском новых жильцов, пока квартира стоит пустая.
«Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это в принципе самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, – убеждена Наталья Сазонова. – А квартира у воды – штучный продукт, который всегда будет пользоваться популярностью, на подобные объекты сохраняется большая конкуренция при их высокой стоимости. Срок окупаемости составляет около 10 лет. Что касается сторонников быстрого дохода, они смогут получить как минимум от 20% прибыли при перепродаже такого жилья».
[1] Статистика ЦБ РФ. Динамика максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц https://cbr.ru/statistics/avgprocstav/
По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев цены на новостройки выросли в 74 из 89 районов Москвы, где представлены жилые и апартаментные комплексы от застройщиков (всего в Москве 125 районов). Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе Москве, где стоимость среднего квадрата превысила 1,3 млн рублей, а самые доступные варианты нового жилья можно купить в Северном районе по 137 тыс. рублей за кв.м. В районах с высокой конкуренцией новостройки подорожали на 10-40%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», московские застройщики ведут продажи новостроек в 89 районах столицы. За последний год в 74 из них зафиксирован рост средней стоимости квадратного метра в местных новостройках.
Самые дорогие новостройки продаются в Мещанском районе столицы. Сейчас девелоперы реализуют здесь четыре комплекса, где средняя стоимость квадратного метра достигла 1,3 млн рублей, что в два раза больше, чем год назад (654 тыс. рублей за кв.м). Это самый высокий темп роста цен среди всех районов Москвы. Средняя стоимость квартиры повысилась до 191 млн рублей. Впрочем, аналитики «Метриум» поясняют, что предложение на локальном рынке небольшое, поэтому увеличение цены связано с изменением его структуры – более доступные варианты раскуплены, а конкуренция проектов относительно невысокая.
Самые доступные варианты нового жилья от застройщика можно найти в районе Северный. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 137 тыс. рублей, а цена квартиры в среднем достигает 6,7 млн рублей. За последний год цены выросли здесь на 31%. Правда, конкуренции в этом районе практически нет – в продаже только один жилой комплекс.
Однако эксперты «Метриум» отметили быстрый рост цен и в районах с высокой конкуренцией. К примеру, в Раменках, где застройщики реализуют 16 проектов, средний квадрат за год подорожал на 38% до 469 тыс. рублей, в Хамовниках (19 проектов) – на 35% до 1,2 млн рублей за кв.м, в Даниловском районе (16 проектов) – на 22% до 315 тыс., в Басманном районе (13 проектов) – на 19% до 419 тыс. рублей, в Хорошёво-Мнёвниках (15 проектов) – на 16% до 342 тыс. рублей за кв.м.
«Поскольку цены выросли в подавляющем большинстве районов, у этого процесса есть объективные причины, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Главная из них – небывалый рост активности покупателей, вызванный снижением ставок по ипотеке. Вторая причина следует из первой – резко сократилось предложение и изменилась его структура в пользу оставшихся в продаже дорогих вариантов квартир. Также следует отметить высокую активность инвесторов. В нашем проекте за прошедший год средний квадратный метр вырос в цене на 19%, хотя еще 3-4 года назад застройщики и инвесторы рассчитывали на капитализацию в 20-30% за весь период реализации комплекса (более 2 лет)».
Тем не менее в некоторых районах цены снизились. Заметнее всего сократилась средняя стоимость «квадрата» в Лианозове – до 151 тыс. рублей, что на 37% меньше, чем год назад. Впрочем, в этом районе реализуется только один проект, поэтому динамику скорее всего обусловила структура предложения. Похожая ситуация в Ясеневе, где средний квадрат подешевел на 22% до 175 тыс. рублей при том, что сейчас здесь есть два проекта новостроек, а объем предложения вырос.
Из локаций с высокой конкуренцией по темпам снижения цен эксперты «Метриум» также выделяют Замоскворечье (здесь реализуют семь комплексов), где квадрат стал дешевле на 19% (сейчас – 455 тыс. рублей за кв.м). На 11% снизилась средняя стоимость квадратного метра в Таганском районе, где реализуют 10 проектов в среднем по 780 тыс. рублей за кв.м. В Беговом районе (также 10 проектов) средний «квадрат» подешевел на 3% до 288 тыс. рублей.
Практически не изменились цены, то есть рост или падение осталось в пределах ±2%, в Арбате (911 тыс. рублей за кв.м), Гагаринском районе (477 тыс. рублей за кв.м), Обручевском районе (282 тыс. рублей за кв.м), Левобережном районе (250 тыс. рублей за кв.м), Измайлове (216 тыс. рублей за кв.м), Коптеве (195 тыс. рублей за кв.м), Бирюлёве Восточном (157 тыс. рублей за кв.м).
Примечательно, что в ряде районов за пределами Центрального административного округа новостройки оказались дороже, чем в центре. К примеру, в районе Дорогомилово (ЗАО) средний квадрат обходится в 533 тыс. рублей за кв.м, что дороже чем в Пресненском районе (ЦАО, 528 тыс. рублей за кв.м.). Раменки (ЗАО, 469 тыс. рублей за кв.м) дороже Замосковоречья (455 тыс. рублей) и Басманного района (419 тыс. рублей за кв.м), которые также находятся в ЦАО.
Самыми дорогими районами Москвы за пределами МКАД стали Ново-Переделкино (220 тыс. рублей за кв.м) и Солнцево (219 тыс. рублей за кв.м.). Они оказались дороже находящихся в пределах МКАД районов Измайлово (216 тыс. рублей за кв.м), Рязанского (215 тыс. рублей за кв.м), Останкинского (214 тыс. рублей за кв.м), Нижегородского (210 тыс. рублей за кв.м) и других.
«Как видим, бурный рост цен охватил практически все районы столицы, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадрат подорожал как в престижных, так и в демократичных локациях; как с высокой, так и с низкой конкуренцией застройщиков. Причем в большинстве районов средний квадратный метр подорожал больше, чем на 10%. Только в 23 из 89 районов, где представлены новостройки, расценки не превышают 200 тыс. рублей за кв.м. На мой взгляд, это связано с тем, что в последние годы власти города активно инвестировали в развитие разных районов, которые прежде были обделены вниманием в плане строительства и ремонта инфраструктуры, а также благоустройства. Сейчас эти межрайонные различия сглаживаются, что отражается в динамике цен».
С начала 2020 года предложение студий в московских новостройках премиум-класса сократилось на 57%, подсчитали аналитики компании «Метриум». По этому показателю студии опередили все другие типы квартиры и апартаментов в комплексах премиум-класса, предложение которых упало не столь значительно (20-30%).
По итогам III квартала предложение студий на рынке новостроек премиум-класса сократилось на 57%. Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные студии всегда были редким предложением, но сейчас они буквально стали «штучными». Если в конце 2019 года в сегменте было представлено 116 студий, то к концу III квартала 2020 года их предложение снизилось до 50 единиц. Это самый низкий показатель за последние 2,5 года – максимум был в конце 2018 года, когда на рынке было почти 350 таких объектов.
Примечательно, что предложение студий сократилось заметнее, чем у других типов помещений в премиум-классе. Так, количество однокомнатных квартир и апартаментов в продаже снизилось с начала года только на 6%, двухкомнатных – на 27%, трехкомнатных – на 32%, многокомнатных (4+) – на 24%.
Сейчас чаще всего в премиальных новостройках застройщики предлагают двухкомнатные квартиры, которые составляют 30% рынка. За ними следуют однокомнатные квартиры (29%), трехкомнатные и многокомнатные квартиры (19% и 20%). Доля студий опустилась между тем до 2%.
Привлекательность студий может быть связана с их низкой удельной стоимостью, отмечают эксперты «Метриум». Средняя цена «квадрата» в премиальной студии – 472 тыс. рублей, тогда как у однокомнатной квартиры – 502 тыс. рублей, двухкомнатной – 510 тыс. рублей, у трехкомнатной – 622 тыс. рублей, а многокомнатной – 683 тыс. рублей. То есть чем больше объект в премиум-классе, тем выше его удельная стоимость, тогда как в других классах наоборот.
«Студии весьма специфичный продукт для высокобюджетного рынка жилья, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в массовом сегменте и отчасти в бизнес-классе студия – это главным образом антикризисный вариант для тех, у кого нет денег на однокомнатную квартиру, то в премиальном и элитном классах это не так. Студии покупают для очень конкретных и утилитарных целей, скажем, чтобы останавливаться на ночь в Москве рядом с офисом в центре, а не ехать домой в пригород. Нередко обеспеченные жители регионов приобретают студии для временных и нечастых остановок в Москве, а в другое время сдают их в аренду. Студию могут купить как временный перевалочный пункт и для детей, скажем, рядом с вузом. Так или иначе потенциальная аудитория покупателей очень узкая и специфичная, поэтому студии непросто продавать. С этим связана их более низкая стоимость в расчете на квадратный метр. Отчасти это могло стимулировать спрос на них со стороны клиентов, которые покупали их для объединения с соседними недостаточно большими апартаментами или квартирами».
Средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в III квартале составила 16,8 млн рублей (средняя площадь – 35,7 кв.м). Однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем обходились в 28,6 млн рублей (57 кв.м), двухкомнатные – 44,4 млн рублей (87 кв.м), трехкомнатные – 78,7 млн рублей ( 126,6 кв.м), многокомнатные – 110,1 млн рублей (161,1 кв.м).