Инвесторы скупают жилье у воды
Квартиры на набережных Москвы всегда были востребованным и ликвидным активом, но за последний год внимание к ним побило рекорды: выручка застройщиков по их реализации в 2020-м выросла вдвое, а количество проектов у воды впервые с 2014 года достигло 9%, что говорит о высоком спросе, причем не только со стороны конечных потребителей, но и инвесторов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о причинах такого интереса.
Дефицит определяет спрос
Общая протяженность береговой линии Москвы-реки в черте города превышает 200 км, но исторически сложилось так, что набережные в столице были преимущественно промышленными, и жилья здесь строилось очень мало. Сейчас ситуация постепенно меняется, и основным трендом становится вовлечение прибрежных зон в жизнь города при сохранении их природных преимуществ. В связи с этим сегодня появляется все больше интересных жилых проектов на первой линии, причем как в центре города, так и на окраинах. Тем не менее, пока их немного – 9% от общей доли рынка. При этом спрос явно превышает предложение, что определяет высокую инвестиционную привлекательность «прибрежных» квартир.
Тренд на здоровье и экологичность
На сегодняшний день экостроительство стало тенденцией, которая в ближайшее десятилетие будет только набирать обороты. Более того – экологичность нового жилья является существенным конкурентным преимуществом при выводе на рынок новых проектов. Это неудивительно, поскольку мода на здоровый образ жизни предполагает не только правильное питание и физическую активность, но и нахождение в «правильной» локации, где дышится легче.
Канадские исследователи в 2018 году установили, что люди, живущие в радиусе 500 метров от воды, подвержены риску смерти от распространенных причин на 12-17% меньше, чем остальные горожане. А тем, кто постоянно смотрит на воду из окна своего дома или хотя бы офиса, «гарантировано» долголетие. Причина не только в том, что у реки воздух чище и он интенсивнее насыщен отрицательно заряженными ионами. Вид и звуки с открытой воды снижают повседневный стресс.
Видовые характеристики и престиж
Почему для покупателей так важен вид из окна, который воспринимается как продолжение интерьера? Красивый природный пейзаж дарит умиротворение и позволяет снять напряжение. Наблюдать прямо из квартиры открытое водное пространство, любоваться восходами и закатами, радугами мечтают многие, но сегодня это редкость в плотно застраиваемом городе, где стандартными «соседями» чаще всего являются торговые центры, офисные здания и дорожные развязки.
Если рядом кроме водоема расположена зеленая зона, то положительный психологический эффект многократно усиливается, а покупательский интерес значительно возрастает. В Москве не так много жилых комплексов, которые предполагают вид на реку в сочетании с близко расположенными парками, поэтому такие квартиры раскупаются в первую очередь, а у инвесторов в дальнейшем не возникает проблем с их реализацией. К одним из таких проектов относится ЖК «Ривер Парк», расположенный на берегу Нагатинского затона. Он находится всего в 5 минутах от музея-заповедника Коломенское, а из окон открывается вид на реку. Такое соседство с крупным зеленым массивом и водной гладью одновременно является редкостью для доступных по цене новостроек и дает данному жилому комплексу уникальное преимущество.
«Жить с “видом на воду” было престижно всегда, особенно учитывая небольшое количество таких предложений на первичном рынке Москвы, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Фактор близости к набережной играет большую роль для имиджа проекта – это тот критерий, за который покупатель готов платить больше на 20-25%. Кроме того, ликвидность таких лотов сохраняется и в случае их дальнейшей перепродажи на вторичном рынке. Есть даже определенные дома вдоль реки, за видовыми квартирами в которых инвесторы “охотятся”, выжидая, когда собственники выставят их на продажу».
Набережная – идеальное место для досуга
Отношение к воде у всех разное. Кто-то очень любит реку и готов смотреть на нее часами, а кто-то предпочитает горные ландшафты или лес. Но практически все люди обожают набережные – это места, в которых можно почувствовать себя спокойно. Кроме того, комплексные жилые проекты на набережных включают в себя их благоустройство: создание прогулочных пешеходных маршрутов, многофункциональных общественных пространств, объектов инфраструктуры, зон отдыха и спорта. Все это непосредственным образом влияет на инвестиционную привлекательность таких квартир.
«В нашем ЖК мы предусмотрели благоустроенную прогулочную набережную длиной 1,5 км с пешеходными и велодорожками, мостиками и площадками для отдыха, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Первая часть набережной длиной 700 м построена и введена в июле 2018 года, вторую мы планируем завершить в два этапа. В этом году будет открыт участок вдоль корпусов 1-3, позднее – вдоль корпуса 4. Хочу отметить, что в благоустройство первого этапа уже вложено 110 млн рублей, а объем инвестиций на оставшийся участок составит 150 млн рублей. При разработке концепции уделялось большое внимание озеленению территории. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения, цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами – будут установлены места для отдыха со скамейками и качелями. Пешеходная набережная разделится на прогулочную зону у самой кромки воды и спортивную, где пройдут асфальтированные велодорожки».
Сроки окупаемости и прибыль
Учитывая большой спрос на видовые квартиры возле набережных при пока еще недостаточном предложении, можно сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности таких активов. Квартиры у реки быстро сдаются в аренду либо выгодно продаются: московская недвижимость стабильно дорожает, а эксклюзивные лоты с прекрасными видовыми характеристиками раскупаются в первую очередь.
Сегодня низкие ставки банковских депозитов на фоне инфляции выглядят особенно удручающе: деньги, внесенные на счет, уже не только не приносят дохода, но и не успевают за реальным ростом цен. Инфляция в 2020 году, по данным Росстата, составила 4,9%, а ставки по депозитам в большинстве банков в декабре того же года не превышали 4,5%[1]. А вот инвестиции в жилье с целью его последующей сдачи в аренду выглядят по-прежнему привлекательно. Сейчас средний срок окупаемости столичной квартиры эконом-класса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4-7% годовых. Но жилые комплексы уровня комфорт и бизнес, расположенные в привлекательных востребованных локациях, при том же уровне прибыли окупаются вдвое быстрее. Причина в том, что их арендуют состоятельные клиенты на долгий срок, и собственнику не приходится сталкиваться с постоянным поиском новых жильцов, пока квартира стоит пустая.
«Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это в принципе самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, – убеждена Наталья Сазонова. – А квартира у воды – штучный продукт, который всегда будет пользоваться популярностью, на подобные объекты сохраняется большая конкуренция при их высокой стоимости. Срок окупаемости составляет около 10 лет. Что касается сторонников быстрого дохода, они смогут получить как минимум от 20% прибыли при перепродаже такого жилья».
[1] Статистика ЦБ РФ. Динамика максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц https://cbr.ru/statistics/avgprocstav/
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
Срок продажи квартиры в доме со старым лифтом увеличивается по сравнению с жильем в домах с исправным подъемником. К такому выводу пришли в ходе анализа продажи квартир за последние пять лет агентство недвижимости «Центр Вторичного Жилья» и компания «МЛМ Нева трейд».
При прочих равных условиях, квартира в доме со старыми лифтами является менее конкурентоспособной. Это вызывает запрос на понижение цены со стороны покупателей, но собственники не соглашаются на такие меры. Квартиру в старом доме, где по плану нет и не может быть лифта, реализовать еще сложнее.
В практике агентства недвижимости есть примеры, когда при продаже квартир в домах со старым подъемником возникали сложности. Больше всего таких случаев в историческом центре Санкт-Петербурга. Дома постройки конца 19-го века не всегда оборудованы лифтами, а если он в них и есть, то, как правило, узкий и небольшой. Еще одна особенность старого фонда - высота потолков, которая достигает 4-4,5 метров. Из-за этого подняться в квартиру на третьем-четвертом этаже непросто даже физически здоровому человеку. А для семей с маленькими детьми и для людей с ограниченными возможностями приобретение такой недвижимости невозможно.
«По данным администрации Санкт-Петербурга, в городе проживает 17 тысяч человек с нарушениями опорно-двигательного аппарата и 1,2 млн людей пожилого возраста. Для них наличие и исправность лифтов в домах крайне важны: без подъемника выход из дома становится затруднительным», - комментирует Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд».
«Лифтовая» проблема характерна не только для центра. В «брежневских» домах постройки 60-80-х годов многие подъемники уже отработали свой срок в четверть века. Всего в замене в Петербурге нуждаются около 10 тыс. лифтов из 44 тыс. функционирующих в жилых домах города.
Ожидая свою очередь на замену, часто они дорабатывают срок в совсем не презентабельном виде и периодически ломаются. В таком случае реализовать жилье становится сложнее. Например, в городе Пушкине собственник не может продать квартиру с хорошим ремонтом и удобной планировкой на девятом этаже уже более полугода. Проблема - не работающий последние три года лифт.
«Состояние лифта производит на потенциального покупателя первое впечатление о будущем жилье. Если лифт старый, неухоженный, издает при движении громкие механические звуки, люди делают по нему вывод об управляющей компании. Это влияет на принятие решения о покупке квартиры», - отмечает генеральный директор «Агентства Вторичного Жилья» Денис Малыхин.
Потенциальный покупатель, для которого состояние подъемника – один из важных факторов при выборе жилья, может свериться с планами города по капремонту, отмечает Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд»:
«Здание, в котором находится квартира, может быть вскоре отремонтировано согласно программе капитального ремонта, а лифт в нем заменен на новый. Есть также возможность самостоятельно заменить лифт - этот вопрос решается на собрании собственников жилья. Обойдется подъемник примерно в 2 млн рублей, что может позволить себе не каждый кооператив собственников».