Доля квартир комфорт-класса с отделкой в старых границах Москвы достигла 63,3% в марте 2021 года
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. емкость первичного рынка квартир комфорт-класса старой Москвы составила 606,9 тыс. кв. м и 10,8 тыс. лотов, которая за год сократилась на 32% площади и 28,5% лотов.
Рынок квартир комфорт-класса становится рынком почти готового жилья. Большая часть предложения комфорт-класса находится на заключительной стадии строительной готовности (41,5%): на стадии фасадно-отделочных работ – 25,5%, благоустройства - 2,6% и введены – 13,4%. На начальной стадии представлено 35,3% предложения (на нулевом цикле – 24,6%, на стадии монтажа первых этажей – 10,6%), которая за месяц сократилась на 4,4% с связи с сокращением экспозиции на 13%.
Доля предложения квартир комфорт-класса с отделкой достигла 63,3% (+3% за месяц). Доля квартир без отделки уменьшилась на 1,9% и составила 23,5% от экспозиции. На предложение с предчистовой отделкой приходится 11,5% предложения. Новый формат меблированных квартир с кухней также находит своего потребителя: за месяц размер экспозиции сократился на 50%, а доля его составила 1,7% от предложения.
По итогам марта 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в комфорт-классе составила 223,9 тыс. руб. (+1,4% за месяц, +23% за год). Лидером среди округов по доступности остаётся ЗелАО – 173 тыс. руб. (+5,1% за месяц, +21,1% за год), самым дорогим округом – ЗАО с СВЦ на уровне 258,9 тыс. руб. (+1,4% за месяц, +32,8% за год). Лидерами по приросту СВЦ за месяц также стали ЮАО (+4,1% за месяц, +17,5% за год) и ВАО (+2,3% за месяц, +17,7% за год).
За год больше всего выросла СВЦ студий (+29,9%) до 244,7 тыс. руб., «евротрешек» (3е) до 229,9 руб. (+25%), 2 комн. квартир (+24,8%) и 1 ком. квартир (+23,1%) до 218,7 тыс. руб.
По итогам марта средняя цена квартир комфорт-класса составила 12,5 млн руб. (+3,3% за месяц, +15,7% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,7 млн руб. (-0,7% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,3 млн руб. (-0,9% за месяц, +13,1% за год).Существенный прирост средней цены квартиры отмечается в ЗАО (+6,3% за месяц, +39,7% за год) и ЮЗАО (+3,1% за месяц, +34,2% за год).
Структура предложения комфорт-класса по наличию отделки, шт., %
В 2021 году московские девелоперы массовых новостроек планируют ввести в эксплуатацию более 232 жилых домов или корпусов в проектах комплексов квартир и апартаментов, подсчитали эксперты компании «Метриум». Это только на 10% больше, чем было построено в 2020 году.
В 2021 году девелоперы предполагают полностью или частично завершить реализацию 82 проектов новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве. В текущем году в «старой» Москве будут введены в эксплуатацию корпуса 44 комплексов, а в Новой Москве – 24. Среди них – 13 проектов апартаментов и один мультиформатный комплекс, то есть в нём есть как квартиры, так и апартаменты (ЖК «Летний сад» учтен в статистике жилых и апартаментных комплексов «старой» Москвы).
Источник: «Метриум»
В 2021 году застройщики планируют достроить 232 здания или корпуса в комплексе квартир или апартаментов. В «старой» Москве возводят 136 таких домов, а в Новой – 96. Ввод в эксплуатацию намечен в основном на II квартал (34% корпусов) и I квартал (28%). В III квартале достроят 20% домов, а в IV – 18%.
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы
В 2021 году больше всего жилых домов построят на территории «старой» Москвы: 124 корпуса в 44 квартирных комплексах. В основном они будут завершены в I и II кварталах (соответственно 40 и 33). В III квартале введут в эксплуатацию 26 корпусов, а в IV – 25.
Самая доступная по цене квартира, в которую можно будет въехать в этом году, продается в ЖК «MySpace на Фестивальной». Студия площадью 11 кв.м. обойдется в 3,1 млн рублей. Застройщик планирует ввести в эксплуатацию комплекс с ней во II квартале. В похожем по концепции проекте «MySpace на Окской» можно приобрести студию площадью 14 кв.м за 3,6 млн рублей и с таким же сроком ввода.
Жилые комплексы массового сегмента в «старой» Москве со сроком ввода в 2021 году
Проект |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м |
Митинский лес |
Митино |
IV кв. |
152 |
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
I кв. |
177 |
Измайловский пр-д 22-1 |
Измайлово |
II кв. |
166 |
Мякинино парк |
Кунцево |
III кв. |
178 |
Люблинский парк |
Люблино |
I-III кв. |
192 |
Сказочный лес* |
Ярославский |
II кв. |
178 |
Столичные поляны |
Южное Бутово |
II-III кв. |
196 |
Stellar City |
Можайский |
I-II кв. |
201 |
Каширка.Like |
Москворечье-Сабурово |
IV кв. |
208 |
Михайловский парк |
Рязанский |
II кв. |
207 |
Дмитровский парк |
Дмитровский |
IV кв. |
208 |
Домашний |
Домашний |
I кв. |
205 |
Тринити |
Западное Дегунино |
III кв. |
221 |
Дом на Барвихинской |
Можайский |
I кв. |
214 |
Дмитриевский |
Косино-Ухтомский |
IV кв. |
208 |
Тополя |
Марьино |
II кв. |
208 |
Ильменский 17 |
Западное Дегунино |
IV кв. |
233 |
Life-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
II кв. |
232 |
MySpace на Фестивальной |
Головинский |
II кв. |
217 |
Ты и Я |
Лосиноостровский |
III кв. |
236 |
Настроение |
Ярославский |
I, III кв. |
225 |
Green Park |
Останкинский |
IV кв. |
232 |
FoRest |
Ново-Переделкино |
I-II кв. |
232 |
Шереметьевский |
Марьина Роща |
I, IV кв. |
233 |
Лучи |
Солнцево |
I, III-IV кв |
236 |
Сиреневый парк |
Метрогородок |
II кв. |
236 |
L'Club |
Люблино |
IV кв. |
244 |
Летний сад |
Дмитровский |
II кв. |
240 |
Кварталы 21/19 |
Рязанский |
II кв. |
234 |
Город на реке Тушино - 2018 |
Покровское-Стрешнево |
II, IV кв. |
256 |
Фонвизинский |
Бутырский |
I кв. |
252 |
Академика Павлова |
Кунцево |
I кв. |
279 |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
IV кв. |
251 |
ÀLIA |
Покровское-Стрешнево |
III кв. |
264 |
Level Амурская |
Гольяново |
I кв. |
279 |
Талисман на Дмитровском |
Западное Дегунино |
II кв. |
274 |
Лефортово парк |
Лефортово |
I кв. |
270 |
MySpace на Окской |
Кузьминки |
II кв. |
280 |
Discovery Park |
Ховрино |
I кв. |
274 |
Преображение |
Богородское |
II, IV кв. |
276 |
Талисман на Водном |
Головинский |
I кв. |
277 |
Молодогвардейская 36 |
Кунцево |
II кв. |
306 |
Квартал на Никулинской |
Тропарёво-Никулино |
II кв. |
301 |
Огни** |
Раменки |
I кв. |
271 |
Балтийский |
Войковский |
III кв. |
287 |
*Ввод запланирован на 2021 г. В январе 2021 г. Арбитражный суд Москвы направил ЖК на экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка «Лосиный остров».
**Остались последние квартиры в продаже.
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы Новой Москвы
В Новой Москве в 2021 году будут частично или полностью достроены 24 жилых комплекса. Разрешение на ввод в эксплуатацию должны получить 96 корпусов. В основном их строительство будет завершено во II и I кварталах (соответственно 43 и 21 корпусов). В III квартале планируется окончить 19 строек, а в IV квартале – 13.
«В Новой Москве преимущественно возводятся крупные жилые комплексы, насчитывающие десятки корпусов, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – С этой точки зрения у покупателей квартир в ТиНАО есть небольшое потребительское преимущество – они могут оценить готовый продукт, прежде чем вкладываться на раннем этапе строительства в один из проектируемых корпусов того же комплекса. Среди наших проектов готовые корпуса в этом году можно будет приобрести в ЖК “Скандинавия” и “Москва А101”».
Самую недорогую квартиру в почти готовых домах в Новой Москве можно купить в жилом комплексе «Борисоглебское» за 3,2 млн рублей (34 кв.м) Сроки ввода зависят от выбора корпуса – некоторые будут введены в эксплуатацию в I квартале, другие – в IV квартале. На втором месте по уровню ценовой доступности – ЖК «Баркли Медовая долина»[1], где минимальная стоимость жилья составляет 3,7 млн рублей (20 кв.м). Ввод намечен на I-II кварталы.
ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2021 году*
Проект |
Поселение |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м |
Борисоглебское |
Новофёдоровское |
I, IV кв. |
89 |
Внуково Парк |
Марушкинское |
IV кв |
107 |
Андерсен |
Десеновское |
I кв. |
117 |
Новые Ватутинки, микрорайон Десна |
Десёновское |
II кв. |
119 |
Баркли Медовая долина |
Марушкинское |
I-II кв. |
139 |
Цветочные поляны |
Филимоновское |
II кв. |
148 |
Первый Московский |
Московский |
III кв. |
153 |
Позитив |
Московский |
III кв. |
153 |
Бунинские луга |
Сосенское |
II, IV кв. |
154 |
Городские истории |
Внуковское |
I кв. |
154 |
Москва A101 |
Сосенское |
I кв. |
156 |
Саларьево парк |
Сосенское |
III-IV кв. |
159 |
Южное Бунино |
Сосенское |
I кв. |
159 |
Остафьево |
Рязановское |
I, III-IV кв. |
165 |
Кленовые аллеи |
Десеновское |
II кв. |
169 |
Скандинавия |
Сосенское |
I-IV кв. |
179 |
Алхимово |
Рязановское |
II кв. |
181 |
Переделкино Ближнее |
Внуковское |
I кв. |
183 |
Рассказоvo |
Внуковское |
IV кв. |
187 |
Калипсо-3** |
Щербинка |
II кв. |
- |
Москвичка** |
Сосенское |
I кв. |
- |
Новая Звезда** |
Сосенское |
II кв. |
- |
Новое Бутово** |
Язово |
III кв. |
- |
Филатов луг** |
Московский |
I кв. |
- |
*По данным на конец 2020 года
**Продажи завершены или приостановлены
Источник: «Метриум»
Комплексы апартаментов массового сегмента «старой» Москвы
В 2021 году московские девелоперы апартаментов планируют завершить строительство 14 корпусов в 13 комплексах. Почти все здания такого формата застройщики собираются ввести в эксплуатацию в I и IV кварталах (по 4 корпуса). Еще три здания достроят во II квартале, два – в III квартале.
Самый доступный апартамент можно приобрести в комплексе «Станция» – от 3,3 млн рублей за 18,8 кв.м. В проекте «16 Уровень» можно купить такое же по стоимости и площади помещение. В «Легендарном квартале на Березовой аллее»[2] студию площадью 24,4 кв.м можно купить за 3,3 млн рублей.
Комплексы массовых апартаментов Москвы со сроком сдачи в 2021 году*
Проект |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м |
Nord |
Северный |
I кв. |
152 |
16 Уровень |
Марьино |
I кв. |
159 |
Станция |
Чертаново Северное |
I кв. |
175 |
Летний сад |
Дмитровский |
II кв. |
178 |
Легендарный квартал на Березовой Аллее |
Останкинский |
I кв. |
179 |
Аэровилла |
Орехово-Борисово |
I кв. |
196 |
LOFT Вольный |
Соколиная гора |
I кв. |
212 |
Nakhimov |
Черёмушки |
I кв. |
216 |
Monodom Family |
Лефортово |
IV кв. |
222 |
Савеловский Сити |
Бутырский |
I кв. |
223 |
YE’S Botanica |
YE’S Botanica |
I кв. |
248 |
Зорге 9 |
Хорошевский |
IV кв. |
286 |
YE'S Технопарк |
Даниловский |
II кв. |
271 |
Донской Квартал |
Донской |
III кв. |
328 |
*По данным на конец 2020 года
Источник: «Метриум»
«Наращивание объемов ввода поможет сбалансировать предложение нового жилья, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас преобладает предложение квартир в домах на стадии активных строительных работ (монтаж) – 45% от общего числа объектов. Если же клиент хочет приобрести квартиру в готовом доме, то выбор у него небольшой – всего 7% объектов продаются в корпусах с полученным разрешением на ввод. Причем в основном это остаточные варианты – большие и дорогие квартиры. Соответственно, значительная часть клиентов, не готовых ждать долго завершения строительства, отсекается от рынка и уходит во вторичный сегмент. Если девелоперы повысят темпы ввода, они смогут нормализовать ситуацию».
[1] Некоторые корпуса данного ЖК попадали в реестр проблемных объектов (Корпуса 3 этапа (4, 5, 6))
[2] Проект можно отнести к долгостроям. Согласно первой проектной декларации, первая очередь должна была быть сдана ещё в первом квартале 2018-го.
В феврале 2021 года число квартир на рынке новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве сократилось до 11,8 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Это самый низкий уровень предложения с конца 2015 года. За прошедшие 12 месяцев выбор вариантов жилья в массовых новостройках у покупателей сократился на 20%.
Предложение квартир в новостройках массового сегмента столичного рынка жилья снизилось до рекордно низкого показателя с 2015 года. В феврале застройщики продавали 11,8 тыс. квартир. С января, когда на рынке их было 13 тыс., предложение уменьшилось на 10%. В феврале 2020 насчитывалось 14,8 тыс. вариантов жилья, то есть за 12 месяцев их количество сократилось на 20%.
Сейчас предложение новостроек самое низкое с 2015 года. Меньше вариантов квартир в продаже было только в октябре 2015 года, когда застройщики пытались реализовать 11,3 тыс. квартир. Затем предложение увеличивалось и достигло пика в августе 2017 года (21,8 тыс. квартир). После показатель постепенно сокращался, стабилизировался и вновь начал падать в 2020 году.
Эксперты «Метриум» объясняют такую тенденцию двумя причинами: застройщики начали выставлять меньше квартир в продажу в расчете на один проект, а спрос при этом резко возрос. Например, в октябре 2015 года на рынке насчитывалось 33 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, и в среднем в каждом проекте застройщики продавали по 340 квартир, в августе 2017 года на 66 проектов приходилось по 315 квартир, а в сентябре 2018 года уже 86 комплексов со средним количеством квартир в них 168 единиц. С тех пор общее число ЖК в продаже принципиально не увеличилось (около 85-90 проектов), а среднее количество квартир, приходящееся на один проект, варьировалось от 131 до 201 ед. Помимо этого, в феврале резко сократилось предложения квартир в проектах крупнейшего девелопера – ГК «ПИК», что повлияло на общую картину.
«С середины 2018 года идет реформа долевого строительства, которая серьезно повлияла на активности девелоперов, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Привлекать деньги дольщиков напрямую с того времени застройщики не могут, а переход на банковское финансирование оказался не для всех простым. Некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть концепцию проекта и очередность строительства, отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов. С тех пор общее количество предложения на рынке стагнирует – значительную часть раскупают клиенты, и девелоперы едва успевают восполнять недостающие объемы».
Одновременно быстрыми темпами вырос спрос на жилье. Если в 2015 году в Москве, по данным Росреестра по Москве, дольщики заключили с застройщиками почти 20 тыс. договоров долевого участия, то в 2020 году уже 83 тыс. Таким образом, рынок строящегося жилья в столице за 5 лет вырос более чем в 4 раза.
«Поскольку предложение новостроек снижается, конкуренция покупателей обостряется, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спросом пользуются наиболее ликвидные квартиры, и именно их становится меньше, потому что на таких объектах сконцентрировано внимание клиентов. Соответственно, необходимо быстрее принимать решение о покупке. Хотя проектов на рынке много, количество ликвидных квартир в них постоянно уменьшается, поэтому рассчитывать на быстрые поиски подходящей альтернативы не следует. Впрочем, дефицитом текущее положение также назвать нельзя: в продаже много жилых комплексов с большим числом корпусов, поэтому постепенно рынок будет пополняться новым предложением».