Рост расходов и дефицит кадров: итоги снежной зимы для рынка FM-услуг
Обильные осадки в январе-феврале 2021 года в Московском регионе привели к кратному росту расходов на клининг как среди собственников коммерческой недвижимости, так и среди FM-компаний, оказывающих данные услуги, посчитали эксперты MD Facility Management. Вместе с тем ажиотажный спрос на уборку снега привел к дефициту кадров и росту стоимости услуг.
Прошедшая зима 2020-2021 года, по данным портала gismeteo.ru, стала самой холодной за последние 10 лет и самой снежной (по максимальной высоте сугробов) с 2010 года. Неприятные «последствия» от сильных снегопадов ощутили на себе практически все жители города: и пешеходы и, в первую очередь, автомобилисты. А вот для многих участников рынка коммерческой недвижимости прошедшая зима отразилась еще и на бюджете компании: для одних она обернулась дополнительными существенными затратами, а другим, напротив, помогла заработать. Эксперты MD Facility Management, одной из крупнейших Российских федеральных УК, рассказали о том, чем обернулись снегопады этой зимой для собственников коммерческой недвижимости и FM-компаний.
Итоги зимы для собственников коммерческой недвижимости
Обильные осадки зимой 2021 года в Московском регионе в разы увеличили объемы работ по уборке и вывозу снега. На собственниках объектов коммерческой недвижимости данная ситуация отразилась по-разному. Для тех, кто привлекал стороннюю УК для эксплуатации и по контракту оплачивал каждый кубометр вывезенного снега, незапланированные расходы выросли кратно. «По одному из объектов, где мы оказываем исключительно услугу клининга, по сравнению с прошлой зимой объем выручки в связи с увеличением объемов работ у нас вырос более чем в пять раз, - комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. - Есть объекты, по которым количество чисток крыш за сезон по сравнению с прошлым годом выросло буквально с нуля до четырех – шести раз».
Сильнее всего увеличение расходов ощутили собственники объектов с большой прилегающей территорией, в первую очередь – складов и торговых центров с открытыми парковками. Но объем работ вырос также и по многим другим объектам, поскольку, во-первых, увеличилась потребность в чистке крыш. Если бы не своевременная реакция на снегопады, то ситуация была бы критичной и могла привести к повреждению кровли. Во-вторых, уборка на крытых отапливаемых парковках. На них завезенный машинами снег таял, а система ливневой канализации либо вообще отсутствовала на объекте, либо не справлялась с увеличившимся объемом сточных вод. В результате возникала потребность в выводе дополнительных поломоечных машин, увеличении численности персонала.
В итоге в абсолютных цифрах для БЦ площадью 100 тыс. кв. м. рост расходов на уборку снега зимой 2020-2021 года (в сравнении с зимой 2019-2020) мог доходить до 500 000 рублей в месяц. Конечно, подобные непредвиденные траты стали очень чувствительными для бюджета собственников коммерческой недвижимости. Поэтому, в целях оптимизации, в некоторых случаях по взаимной договоренности с подрядчиком часть сотрудников, задействованных в уборке внутренних площадей на объекте, переводилась на уборку территории от снега. Таким образом, собственникам удавалось справиться с последствиями снежной бури без увеличения стоимости контрактов с FM-подрядчиком.
В гораздо более выигрышном положении оказались те собственники, у которых уборка снега была просто включена в стоимость контракта с внешней УК. В этом случае все дополнительные расходы нес на себе подрядчик.
Итоги зимы для FM-подрядчиков
В отличие от собственников объектов коммерческой недвижимости рост издержек в связи со снежной зимой ощутили абсолютно все FM-подрядчики. В первую очередь, потому что для своевременной уборки территорий приходилось существенно увеличивать численность персонала. При пиковой нагрузке - в два, три раза. Также приходилось привлекать и дополнительную технику. А учитывая, что такой спрос был по всему региону, то вполне логично, что резко росли и затраты: стоимость услуг привлекаемых дворников и трактористов увеличилась вдвое. Но вопрос был не только в стоимости. Сразу возникал дефицит персонала и техники. И тех, и других, в первую очередь, привлекал для уборки территории город.
Кроме того, подрядчики вынуждены были компенсировать рост стоимости услуг по вывозу снега. Конечно, эта сумма обычно прописана в договоре, но при пиковой загрузке она по факту может расти. Еще нужно учитывать и дополнительные затраты на ремонт снегоуборочной техники, которые стали необходимы ввиду ежедневной интенсивной работы. В совокупности все эти факторы увеличили издержки на уборку снега для FM-компаний примерно на 4% в месяц.
Таким образом, при сохранении текущей стоимости контрактов подобные дополнительные расходы существенно сказались на бюджете подрядчиков. В более выигрышной ситуации оказались те компании, которые оказывали услугу по вывозу снега отдельно, за каждый кубометр. Благодаря росту выручки в связи с увеличением объемов работ, они смогли не только компенсировать дополнительные издержки, но и увеличить свою прибыль в условиях снежной зимы.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года в сегменте московского стрит-ритейла и дала прогноз по развитию рынка в 2021 году.
Уровень вакантных помещений
По итогам IV квартала 2020 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,9%, увеличившись за три месяца на 0.5 п. п. В октябре-декабре 2020 зафиксировано наименьшее число закрытий с начала года – общее число освободивших помещений арендаторов почти в два раза меньше, чем в II и III кварталах.
Профиль арендаторов
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичной или схожей сферы деятельности. Во многом это связано с уже сложившимся профилем торгового коридора. Например, в районе Патриарших прудов, на Пятницкой и Мясницкой улицах уже долгие годы развиваются преимущественно ресторанные концепции, а улицы Петровка и Столешников переулок востребованы у fashion-ритейлеров.
Количество закрытий среди люксовых операторов за время пандемии было минимальным. Безусловно, отсутствие иностранных туристов, отмена деловых поездок негативно сказались на продажах, особенно в первой половине года. Иностранные туристы обеспечивали более 15% локальных продаж, а по итогам 2020 года количество иностранных туристов сократится на 70-80%.
Тем не менее, отток туризма был компенсирован усилением локального спроса, и многие компании по производству предметов роскоши сообщили о рекордных показателях продаж в III-IV кварталах. Стабильность расположения люксовых операторов обусловлена ограниченной зоной присутствия и дефицитом качественных опций в центре, сроком окупаемости инвестиций в отделку помещения, а также репутационными рисками в случае закрытия.
Коммерческие условия
В период с октября по декабрь арендные ставки на свободные помещения в центральных торговых коридорах оставались стабильными ввиду замедления роста свободных помещений, а также по причине сохраняющегося низкого спроса со стороны ритейлеров: большинство операторов готовы вернуться к рассмотрению новых предложений аренды и обсуждению планов по развитию не ранее следующего года. Например, на улицах Арбат и Никольская, где уровень свободных помещений составляет 21,6% и 16,7% соответственно, арендодатели не корректировали ставки аренды. В востребованных локациях Патриарших прудов и центральной части ул. Кузнецкий Мост сохраняются наиболее высокие арендные ставки, значение которых не меняется с декабря 2019 г., а срок экспонирования остается одним из минимальных – 1-3 месяца. Отрицательная динамика арендных ставок сохранилась на Садовом кольце (-9%), Тверской (-6%), 1-й Тверской-Ямской (-8%) и Новом Арбате (-6%).
Прогноз
Баланс спроса и предложения в 2021 году будет зависеть от дальнейшего развития эпидемиологической ситуации во всем мире. На наш взгляд, наибольшее влияние на рынок центральных торговых коридоров сегодня оказывают следующие последствия пандемии: отсутствие туристов и отмена деловых поездок, увеличение доли офисных сотрудников, работающих из дома, а также снижение реальных располагаемых доходов населения.
- Восстановление туристического потока к докризисному уровню ожидается не ранее 2023/2024 года[1]. Таким образом, восстановление продаж у торговых операторов, ориентированных на туристический поток, займет 2-3 года.
- Возвращение работников в офисы произойдет по мере нормализации ситуации на локальном уровне. Учитывая тот факт, что компании активно возвращались к работе из офиса летом, можно предположить, что при благоприятной эпидемиологической ситуации большинство сотрудников вернется в офисы.
- Восстановление потребительского спроса к докризисному уровню, согласно последнему прогнозу Oxford Economics, ожидается не ранее 2022 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла компании CBRE отмечает:
«Несмотря на то, что темп роста закрытий замедлился, сегодня мы наблюдаем возрастающую поляризацию между участками одних и тех же улиц. Так, например, уровень вакантных помещений на ул. Петровка от Кузнецкого моста до Столешникова переулка составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что несомненно отражается на уровне арендных ставок».
[1] The State of Fashion 2021, McKinsey & Company
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке апартаментов Москвы объем предложения снизился на 4,4% площади и на 5,2% лотов. За год объем предложения сократился на 16% площади и 23% лотов.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,8%), которая уменьшилась за месяц на 2,1%, а объем - на 9,1%. Доля бизнес-класса практически не изменилась и составляет 38,2%, а его объем уменьшился на 5%. На долю массового сегмента приходится не более 21%.
Почти 65% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (31,7%), САО (19,1%) и СВАО (13,7%). В ноябре во всех округах объем предложения сократился, кроме ВАО и СЗАО, в которых вышли новые проекты. Больше всего объем уменьшился в ЗАО – на 19% и в ЮАО на 20%.
Сейчас 68,6% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 3,5%. На начальной стадии доля предложения находится 23,9% предложения, который уменьшился на 5,4% за месяц. На стадии монтажных работ доля тоже практически не изменилась и составляет 7,5%, а объем сократился на 15,3%.
Половина предложения апартаментов приходится на 2 типа лотов: 2е с долей 27,1% и 3е с долей 21%. Больше всего сократился объем предложения 1-комнатных и 3-комнатных лотов – на 18% и 17%. Средняя площадь предложения составляет 71 кв. м.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) по итогам ноября 2020 г. составила 367,3 тыс. руб., которая за месяц выросла на 1%, за год - на 18%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в премиум-классе – на 4,7%, за год – на 17,7% и составила 561,1 тыс. руб. СВЦ в бизнес-классе выросла за месяц 2%, за год на 13,6% и составила 263,3 тыс. руб. В комфорт-классе рост за год составил 5,3% до 181,6 тыс. руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
ноя.19 |
окт.20 |
ноя.20 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
премиум |
476,8 |
536,1 |
561,1 |
4,7% |
17,7% |
|
бизнес |
231,7 |
258,2 |
263,3 |
2,0% |
13,6% |
|
комфорт |
172,5 |
187,5 |
181,6 |
-3,2% |
5,3% |
|
стандарт |
0,0 |
178,4 |
181,5 |
1,8% |
|
|
Среднее |
310,8 |
364,2 |
367,7 |
1,0% |
18,3% |