Итоги 2020 года на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга
По итогам 2020 г. совокупное предложение качественных форматных отелей Санкт-Петербурга категории 3-5* составило 146 объектов. Суммарный номерной фонд на конец 2020 г. составил 23,5 тыс. юнитов, что на 1,3% меньше по сравнению с 2019 г. Причиной этому послужило закрытие отеля «Андерсен» на ул. Чапыгина, д. 4. Несмотря на введенные ограничения, действовавшие в течение всего 2020 г., рынок гостиничной недвижимости пополнился одной гостиницей Kravt Nevsky Hotel and SPA 4* (96 номеров), которая расположена в Центральном районе города.
Среди наиболее качественных отелей, запланированных к вводу в 2021 г., следует отметить гостиницу категории 5* – Wawelberg Hotel, а также два отеля категории 4* – Mercure на Лиговском пр-те и Helen на Большой Морской ул.
Структура предложения не подверглась изменениям. Лидерами по количеству качественного номерного фонда являются Центральный (29%), Адмиралтейский (19%) и Московский (12%) районы. Наибольшее количество номерного фонда представлено в гостиницах уровня 4* (47%), по совокупному количеству форматных отелей 1-ое место занимают объекты 3* (53%).
Сервисные апартаменты активно продолжают наращивать объёмы предложения на рынке, увеличивая долю в общем объёме номерного фонда города. По итогам 2020 г. номерной фонд сервисных апарт-отелей увеличился на 64% по сравнению с 2019 г., что связано с активным развитием сегмента, строительством и вводом в эксплуатацию новых объектов, которые впоследствии выходят на рынок гостиничной аренды. Темпы ввода объектов сохранились на уровне 2019 г., незначительно увеличившись на 1,2% (2 691 номеров в 2020 г., 2 659 номеров в 2019 г.). Данный сегмент продолжит своё развитие, а в условиях привлечения международных операторов способен составить серьезную конкуренцию классическим гостиницам.
Спрос
По данным комитета по туризму, в 2020 г. Санкт-Петербург посетили 2,9 млн туристов, – падение показателя за год составило 72%. Количество иностранных туристов, успевших посетить город до введения ограничений, составило 500 тыс. чел., - годовое снижение превысило 80%. Что касается внутреннего туризма, то за 2020 г. посещаемость города российскими туристами снизилась более чем в 2 раза.
Учитывая, что отрасль туризма значительно пострадала из-за введения запрета на проведение массовых мероприятий численностью более 1 000 чел., а также из-за переноса и отмены крупных мероприятий (Евро-2020, ПМЭФ 2020 и др.), правительство города в 2020 г. приняло три пакета мер поддержки предприятий отрасли - поправки для финансовой поддержки, налоговые льготы в 2020 и 2021 гг., единовременные денежные гранты.
По итогам 2020 г. средний тариф размещения (ADR) в несетевых гостиницах снизился на 26,4% и составил 2 941 руб. Наибольшее снижение показателя отмечено в мае 2020 г. – на 54,1%. Максимальный средний тариф в 2020 г. пришёлся на август (3 907 руб.), когда было отменено максимальное количество ограничительных мер.
Средний уровень загрузки (OCC) по итогам года составил 37,9%, что в 1,8 раза ниже, чем годом раньше. Средняя прибыль с номера (RevPAR) продемонстрировала отрицательную динамику, уменьшившись на 60,3% и составив 1 114 руб. Это минимальный показатель за последние 5 лет.
Прогноз
Санкт‑Петербург остаётся в лидерах российского рейтинга привлекательности и получил высшие баллы для ведения гостиничного бизнеса в категории «Население более одного миллиона человек» («Национальная гостиничная премия 2020», организатором которой выступает Российская гостиничная ассоциация при поддержке Федерального агентства по туризму РФ).
Принятые Правительством города в конце года меры поддержки туристической отрасли (около 3,66 млрд руб.) дают основания предполагать, что сфера гостеприимства будет приоритетным направлением восстановления экономики города после пандемии.
С точки зрения мероприятий, в городе разрабатываются новые маршруты и экскурсионные программы, которые будут интересны различным возрастным группам. Также можно выделить масштабную программу «Новая культурная и туристская география Санкт-Петербурга», аккумулирующую классические и новые музейные маршруты, гастрономические события и ресурсы современных креативных пространств.
Помимо этого, город участвует в развитии программы «Серебряное ожерелье России» в качестве центральной и отправной точки экскурсионных туров в другие города страны.
Также утвержден порядок оформления единой электронной визы, механизм которой будет запущен в 2021 г., что станет дополнительной возможностью для посещения Петербурга иностранными гражданами. Данный механизм станет особо актуальным в условиях планов по проведению ряда матчей Чемпионата Европы по футболу.
Таким образом, в 2021 г. мы ожидаем постепенное увеличение количества посещений города местными и иностранными туристами, что будет способствовать началу восстановления отрасли по мере снятия ограничений и возвращению к международному туризму.
В 2020 году доля инвесторов в объеме спроса на покупку помещений формата стрит-ритейл в новостройках Москвы составила 92,9%, отмечают аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Это на 14,8% выше, чем было годом ранее. То есть конечных пользователей, приобретающих нежилые помещения в строящихся домах, было чуть более 7% от общего числа потенциальных покупателей.
По данным экспертов, одной из причин повышенного спроса стала переориентация российских инвесторов с жилья на коммерческую недвижимость. Многие осознали, что вложения средств в торговые помещения обладают лучшей окупаемостью и требуют меньше трудозатрат для управления, чем квартиры.
Причем высоким спросом у инвесторов пользовались как традиционно считающиеся надежными объекты – помещения, расположенные на первой линии в проходных локациях, так и не самые ликвидные лоты.
«В 2020 году наблюдался ажиотажный спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах новостроек в районах Москвы с плотной жилой застройкой. Инвесторы, спасая сбережения на фоне пандемии, нестабильной экономической ситуации и колебаний курсов валют, приобретали торговые объекты напрямую у застройщиков на стадии начала строительства с готовностью ожидать 2-3 года, пока дом достроят и помещение можно будет сдать в аренду. При этом скупались даже коммерческие помещения новостроек со слабой локацией», – отмечает Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На фоне перестройки рынка из-за пандемии и сопутствующих ей карантинных ограничений самыми востребованными стали помещения стрит-ритейла малой и средней площади, которые могут быть сданы в аренду продуктовым магазинам, аптекам и медицинским учреждениям.
Лоты площадью от 50 до 150 квадратных метров в жилых домах Москвы искало 36,4% от общего количества инвесторов. Отдельно стоит выделить рост спроса на нежилые помещения новостроек площадью от 150 до 250 «квадратов», которые можно сдать в аренду продуктовому магазину. Возможность покупки таких объектов в 2020-м активно рассматривали порядка 28,8% инвесторов. Еще 24,3% интересовались вложениями в помещения до 50 кв. м.
На коммерческие помещения новостроек большой площади от 500 кв. м пришлось менее 3% запросов.
Самыми активными в сегменте стрит-ритейла стали инвесторы с бюджетом от 10 до 50 млн рублей. Они составили порядка 63% активного спроса в ушедшем году.
При этом высокому спросу на покупку помещений стрит-ритейла не помешало снижение доходности инвестирования в сегменте, где при падении арендных ставок цены на недвижимость не менялись, а в отдельных локациях даже росли. Если год назад инвесторы рассматривали помещения формата стрит-ритейл с окупаемостью 7,5-9 лет, то есть с доходностью до 14% годовых, то к концу года на рынке стали вполне приемлемыми сделки с окупаемостью в пределах 12-14 лет.
Несмотря на экстремальные испытания 2020 года, участники рынка жилья и строительства в России в целом завершили уходящий год в плюсе. Однако высокая неопределенность сохраняется, поэтому застройщикам, риелторам и покупателям жилья следует готовиться к возможным хорошим и плохим новостям. О наиболее вероятных черных и белых «лебедях» 2021 года рассказывают эксперты «Метриум».
«Черные лебеди»
Новая волна пандемии коронавируса
Распространение коронавирусной инфекции продолжит оказывать влияние на все сферы жизни в 2021 году. По словам экспертов Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), коронавирус будет мутировать и приобретать новые свойства, влияющие на скорость его распространения или тяжесть протекания инфекции. Новый «британский» штамм уже вынудил правительство Соединенного Королевства ввести очередной локдаун, а власти многих стран ограничили сообщение с Британскими островами.
Нельзя исключать, что мутация коронавируса спровоцирует введение новых ограничительных мер, похожих на карантин или режим самоизоляции в 2020 году. В России такие действия привели к резкому сокращению активности на рынке жилья в апреле-мае, когда, по подсчетам экспертов «Метриум», число сделок сократилось на 60-70% по сравнению с нормальным для этого периода уровнем спроса. Помимо этого, на некоторое время были остановлены стройки, что также негативно сказалось на сроках ввода жилья.
В 2021 году вероятность повторения жестких карантинных мер меньше, о чем свидетельствует отсутствие локдауна во вторую более массовую волну заболеваний осенью и зимой. Тем не менее полностью исключать такой сценарий нельзя. В этом случае спрос на жилье может также существенно снизиться, а рост цен на некоторое время прервется.
Повышение платы за изменение вида разрешенного использования земли
В ноябре 2020 года власти Москвы ввели новые правила, по которым девелоперы жилья меняют вид разрешенного использования земельного участка под строительство. В формулу расчета стоимости для этой процедуры внесены коэффициенты, заметно повышающие расходы застройщика. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем до 60-80% кадастровой стоимости участка (в зависимости от плотности застройки участка), то теперь она выросла до 120-160% (в два раза) и зависит от местоположения земельного участка (строить в центре стало ощутимо дороже) и назначения вновь возводимой недвижимости. В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Таким образом, городские власти стремятся пополнить бюджет столицы за счет высоких прибылей девелоперов, полученных в 2020 году на фоне небывалого роста спроса и цен на жилье. В других регионах власти не берут плату за смену застройщиком вида использования участка, однако могут пересмотреть этот подход, ориентируясь на московский опыт. В крупных регионах с динамично развивающимся жилищным строительством (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский край и т.д.) чиновники могут установить разного рода сборы для стройкомплекса (возможно, разовые), чтобы пополнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, потому что даже на успешных рынках жилья прибыли застройщиков не столь высоки, как в Москве.
Перегрев рынка – рост цен на жильё и снижение объема предложения
Факторы роста активности покупателей на рынке жилья в 2020 году оказались сильнее факторов её снижения. Уменьшение ставок по ипотеке до 6,5%, а также девальвация рубля стимулировали россиян вкладываться в жилье. Подавляющее большинство сделок проходили с господдержкой. По итогам 2020 года спрос на жилье вырос несмотря на два провальных весенних месяца.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики по всей стране активно повышали цены. В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16%, в бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14%, премиум-классе – на 6%, а в элитном – на 3%. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве, где с начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» полагают, что в 2021 году на рынке могут наблюдаться побочные эффекты бурного роста 2020 года. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных ранее) может спровоцировать снижение активности покупателей. Вероятнее всего это произойдет во втором полугодии, когда программа субсидирования ипотеки может быть завершена.
«Белые лебеди»
Продление программы субсидирования ипотеки
Изначально программу господдержки ипотечного рынка приняли на шесть месяцев в наиболее острый период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Однако в ноябре 2020 года чиновники решили её продлить до середины 2021 года, поскольку позитивное влияние программы помогло спасти строительную отрасль и даже поставить новые рекорды продаж жилья. На этом фоне власти объявили, что программа будет действовать в первом полугодии, однако дальнейшая её судьба не определена.
Против продления субсидий для ипотечных заемщиков традиционно выступает Банк России, который видит риски «пузыря», а также ускорения инфляции. За продолжение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ, чьи представители неоднократно заявляли о необходимости и дальше удерживать ставки по ипотеке на низком уровне. Ранее продлить субсидирование ипотеки до конца 2021 года предлагали и в Минфине.
Поскольку доступная ипотека остается основным драйвером спроса, для поддержки строительной активности, необходимо стимулировать ипотечных заемщиков. Поэтому продление госпрограммы вполне вероятно в 2021 году, что позволит сохранить высокие темпы роста рынка.
«Властям важно продолжить субсидировать ипотечный спрос, чтобы достигнуть целей национальных проектов, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Если мы хотим увеличить ежегодный ввод жилья до 120 млн квадратных метров, то чтобы избежать кризиса сбыта, нам нужно много клиентов. К сожалению, динамика доходов населения в последние годы не позволяет на это рассчитывать без дополнительных стимулов со стороны государства. Полагаю, субсидирование будет продолжено в той или иной форме».
Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 года Минстрой разработал новые меры поддержки застройщиков. После перехода на проектное финансирование выяснилось, что жилищное строительство с низкой рентабельностью банкам кредитовать невыгодно. Чаще всего с проблемой получения кредита сталкивались небольшие региональные строительные компании, которые работают в малых городах, где цены на жилье низкие и крайне медленно растут.
Невозможность получить кредит для большого числа таких компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилья во второй половине 2019 года – со 130 млн кв.м до 110 млн кв.м. В 2020 году этот показатель стабилизировался, но не вырос. Именно поэтому власти решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу программа поддержки низкомаржинальных застройщиков. Государство будет субсидировать банкам разницу между процентной ставкой по кредиту и ключевой ставкой ЦБ, если они инвестируют в проект с рентабельностью менее 15%. Это будет способствовать восстановлению строительной активности в регионах.
Решение вопроса апартаментов
Вопрос о статусе апартаментов вновь в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 года о намерении окончательно разрешить проблему с их юридическим статусом заявляли как высшие чиновники Минстроя, так и депутаты Госдумы. По словам вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, соответствующий законопроект будет внесен в парламент в первой половине 2021 года. Пока его параметры неизвестны, но уже можно предположить, что закон в какой-то степени легализует апартаменты (готовые и/или строящиеся) и урегулирует статус новых проектов такого рода.
Амнистия апартаментов серьезно повлияет на рынок жилья Москвы и некоторых крупных городов. Во-первых, пополнится предложением вторичный сектор (собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене). Во-вторых, может увеличиться запрашиваемая стоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году роль государства и принимаемых им решений в жизни рынка жилья и строительства вырастет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Многое зависит от стимулирующих мер, которые будут направлены как на поддержку спроса, так и на помощь застройщикам. Несмотря на существенный рост спроса и в целом успешный 2020 год для отрасли, риски остаются очень высокими. В 2021 году будет принята долгосрочная стратегия развития отрасли, в который, как мы надеемся, будут четко обрисованы контуры будущего жилищного строительства в стране – это также станет важным событием наступившего года».