Рынок коммерческой недвижимости Петербурга. Январь 2009 г.

05.02.2009 19:08

В начале 2009 г. участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжают наблюдать за развитием негативных последствий мирового финансового кризиса: заметным снижением деловой активности, сокращением издержек, ростом безработицы, снижением розничного товарооборота, сокращением грузоперевозок, ростом инфляции.

Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады) продолжается падение цен продаж и ставок аренды, вызванное снижением спроса со стороны покупателей и ухудшением положения арендаторов.

 

Индикаторы

 

 

01.11.08

29.12.08

02.02.08

Изменение за январь 2008, %

Изменение за ноябрь 2008 - январь 2009, %

Средняя арендная ставка на торговые помещения, руб./кв. м/мес.

1400

1178,8

1079,2

-8,4%

-22,9%

Средняя арендная ставка на офисные помещения, руб./кв. м/мес.

960

859,4

866,8

0,9%

-9,7%

Средняя цена продажи торговых помещений, руб./кв. м

143000

144134

121632

-15,6%

-14,9%

Средняя цена продажи офисных помещений, руб./кв. м

114000

113859

104541

-8,2%

-8,3%

Примечание: цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок.

 

Офисы

Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008) по февраль 2009 года составило порядка 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды снизились более чем на 15% в рублевом эквиваленте. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%.

Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в 4 квартале 2008 года.

Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами, (ставка спроса) составляла в январе 2009 года не более 1100 руб. за кв. м в мес. или не более 380 долл. за кв. м в год.

Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008 по февраль 2009 падение в рублях составило около 8%, в долларах – 35%. При переговорах с реальными покупателями, происходит снижение ранее заявленных цен  на 10-40%.

Но, несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам.

Еще одной тенденцией 2009 года можно назвать начало перехода в номинирование цен продаж недвижимости в условные единицы, привязанные к иностранной валюте: долларам, евро.

 

Торговая недвижимость

По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех.

Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах.

Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.

Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло.

В целом за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте.

 

Перспективы

По мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, в течение 2-го, 3-го квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов, рабочей силы, себестоимости строительства в целом станет более прогнозируемой. «Станет возможным оценить спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Если мы увидим стабилизацию по перечисленным вопросам, появится и финансирование девелоперских проектов. Конечно же, изменятся правила игры, но ключевые игроки рынка быстро адаптируются к новым реалиям» – добавил он.

В целом 2009 год будет не менее сложным, чем 2008 год. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Если США будут выходить из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем вбрасываемых денежных средств в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы, но, с другой стороны, будет решен вопрос нехватки ликвидности. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России. Если рецессия не будет глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 года, восстановление в России будет относительно быстрым. «Безусловно, наш рост начнется с некоторым запаздыванием по отношению к  восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте это начало 2010 года» – сообщил Александр Ольховский.

 

Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов


Объем предложения на вторичном рынке жилья в Петербурге растет на 5% в неделю.
05.12.2006 16:08

Предложение квартир на продажу увеличилось за прошедшую неделю еще на 600 единиц или примерно на 5%.При этом, по данным БН.ру, доля однокомнатных квартир сохраняется на рекордно высоком уровне - более 25% от общего числа. Обычно «однушки» наиболее востребованы покупателями, и при нормальном состоянии рынка (относительном балансе спроса и предложения) их бывает не более 14-15%.
Сейчас в листинге БН.ру представлено 3 тыс. однокомнатных квартир. Больше было только в начале 2005 года (3200 шт.) Средняя цена предложения квадратного метра в однокомнатной квартире составила $2710. Средний по вторичному рынку «квадрат» предлагался на прошлой неделе за $2587, прирост за неделю составил 0,36%.
В лидерах спроса остаются однокомнатные квартиры в Ленобласти за $40-41 тыс. Этот факт, по мнению руководителя информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, говорит о «нервном состоянии рынка». То есть прогнозируемая стабилизация все еще не наступила.
«Продавцы упорно играют на повышение, надеясь, что установившийся уровень цен сохранится. Это приводит к росту объема предложения», - объясняет Сергей Бобашев. Активность спроса незначительно колеблется, оставаясь на уровне в 2,3-2,5 раза меньшем, чем в июне этого года.
Продолжили дорожать комнаты. Средняя цена предложения - $44,2 тыс. за комнату, это на 1,6% больше, чем на предыдущей неделе.


Санкт-Петербург. Офисная лихорадка
24.07.2006 18:08

Рынок офисной недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. На протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост объемов вводимых в эксплуатацию офисных зданий и помещений, при этом темпы заселения помещений арендаторами не снижаются.



Непосредственное влияние на развитие рынка оказывает рост промышленного производства, валового регионального продукта, рост торговли и товарооборота, приток в город инвестиций. Однако рынок далек от своего насыщения, что позволяет ожидать в ближайшие годы дальнейшей активизации строительства новых офисных объектов и продолжающегося роста их стоимости.


Кто правит бал

Главным оператором на рынке является город (КУГИ), который лидирует по объемам предложения офисных помещений. Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры - офисные здания с профессиональным управлением. Еще одним источником являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц. Также существенную долю занимает предложение помещений в переоборудованных под офисы бывших государственных предприятиях и гостиницах. По данным ГУИОН, объем офисных площадей города по состоянию на 1 января 2006 года составлял 9980,5 тыс. кв. метров, из которых площади офисных строений – 8429,4 тыс. кв. метров (84,5 процента), а площади во встроенных помещениях составляли 1551,1 тыс. кв. метров (15,5 процента).


Несмотря на довольно высокие темпы строительства, основную часть помещений, используемых под офисы, по-прежнему составляют административные здания советского периода постройки.


Одной из тенденций прошедшего и текущего года явилось появление новых офисных центров не только в центре города. Формируются новые зоны деловой активности в различных районах города, а также вдоль набережных Невы. Новым веянием может считаться и появление практики долевого строительства. В 2005 году активно продвигались несколько подобных объектов. Также были отмечены несколько примеров выставления на продажу действующих бизнес-центров различных классов.


Направление из центра

Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Лидерами на начало года были Центральный – 26,8 процента, Московский – 10,4 процента и Адмиралтейский - 8,9 процента. Далее следуют - Выборгский, Петроградский и Кировский районы. Встроенных офисных помещений больше всего в Центральном (404,5 тыс. кв. метров), Адмиралтейском (233,9 тыс. кв. метров) и Петроградском (172,3 тыс. кв. метров) районах. В сегменте офисных площадей в отдельно стоящих зданиях лидерами являются Центральный (2276,1 тыс. кв. метров), Московский (985 тыс. кв. метров) и Выборгский (671,2 тыс. кв. метров) районы.


Доля исторического центра (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы) в общей структуре офисных площадей на начало 2006 года составила 4,824 тыс. кв. метров или 48,3 процента). Столь значительная доля офисных площадей в центре города обусловлена, в первую очередь, значительным ростом объемов площадей жилого фонда, переводимых в «нежилой» с дальнейшим перепрофилированием под офисы во встроенных помещениях.


Все больше проявляется тенденция «смещения» строительства новых офисных объектов из исторического центра города к формирующимся деловым районам. Отчасти это вызвано исчерпыванием лимита земельных участков и зданий под застройку и реконструкцию. Так, высоким потенциалом в секторе офисной недвижимости в настоящее время обладают Выборгский и Приморский районы.


Отдам в хорошие руки

По данным аналитиков компании «Becar Commercial Property», в начале 2006 года объем предложения на офисном рынке составлял 3 448 тыс. кв. метров (по данным ГУИОН, в настоящее время общий объем предложения на рынке офисной недвижимости составляет около 3,5 тыс. кв. метров). Объем офисных площадей в бизнес-центрах всех классов к началу текущего года составил 862 тыс. кв. метров. При этом на долю бизнес-центров класса A приходилось около 4,5 процента (38,5 тыс. кв. метров). Доля бизнес-центров класса B составляла 31,5 процента (278,4 тыс. кв. метров), площади в бизнес-центрах класса C - 64 процента (545 тыс. кв. метров) от общего объема площадей в бизнес-центрах города.


По данным компаний «Swiss Realty Group» и «Maris Properties», объем офисных площадей в бизнес-центрах оценивается несколько выше - около 900-1000 тыс. кв. метров, что можно объяснить разными подходами в оценке площадей по их принадлежности к тому или другому классу офисных объектов.


В целом на рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами. В течение 2005 года было сдано в эксплуатацию несколько крупных офисных центров и незначительное число средних. Общий объем введенных площадей, по данным компании «Colliers International», оценивается ориентировочно в 100 тыс. кв. метров. Почти на все эти площади заключались договоры аренды еще на стадии строительства или реконструкции.


Сниму офис

Спрос на офисные площади в каждом классе достаточно индивидуален. Спрос офисных помещений класса А и В формируется, в основном, за счет иностранных компаний и крупных российских фирм и в настоящее время он неудовлетворен. По оценке специалистов компании «Астера», дефицит составляет около 20 тыс. кв. метров офисных площадей. По оценкам специалистов компании «London Consulting & Management Company» (LCMC), в структуре арендаторов бизнес-центров класса В доля иностранных компаний существенно возросла - с 14 процентов в 2004 году до 30 процентов по итогам 2005 года. По данным компании «Colliers International», наибольшее число заявок на офисные помещения класса А и В приходилось на площади 200-500 кв. метров, в классе С наиболее популярными были относительно небольшие помещения (менее 150 кв. метров). При этом стоит особенно отметить достаточную долю неудовлетворенного спроса на офисные помещения большого размера (более 500 кв. метров) в бизнес-центрах классов А и В. Именно в этом сегменте наблюдается недостаток предложения.


Заполняемость качественных площадей офисных центров находится на стабильно высоком уровне. Значительная часть современных офисных объектов заполнены арендаторами более чем на 90 процентов, при этом большая часть офисных центров класса А сдана в аренду полностью.


В настоящее время местоположение играет уже не такую роль, как раньше. Все большее число арендаторов готовы отказаться от «элитности» в пользу более удаленного, но более комфортного и удобного объекта. Транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят такие офисные центры даже несколько выше традиционных «элитных» объектов с точки зрения удобства для арендатора. Наибольшим спросом, причем как у арендаторов, так и у покупателей, пользовались офисы, расположенные в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Девелоперы продолжают активно осваивать новые территории, наиболее привлекательными из которых являются набережные Невы - Выборгская, Петроградская, Пироговская и Ушаковская.


Другой тенденцией в классе «В» является то, что арендаторы в большинстве своем отходят от совсем небольших офисов (до 50 кв. метров). Их доля сократилась почти вдвое, и все больше компаний расширяют свои офисные площади до 100-200 кв. метров (таких сейчас около 21 процента, а желающих иметь офис в 500 кв. метров еще больше - 28 процентов).


Предпочитают офисы класса A или B фирмы, занятые в сфере финансов, страхования и грузоперевозок, предприятия оптовой торговли. Помещения в офисах класса С арендуют компании, позиционирующие себя в секторе производства и «hi-tech», юридические и консалтинговые фирмы, госучреждения. В классе С основной спрос обеспечивают небольшие отечественные фирмы.


По мнению специалистов компании «Астера», сейчас на рынке наблюдается тенденция формирования деловых зон в Петербурге вне центральных районов. В данном сегменте наиболее востребованы крупные офисные помещения (500-1000 кв. метров и более), несмотря на то, что сроки окупаемости проектов класса В увеличились с 5 до 7 лет, а доходность на вложенный капитал снизилась по некоторым проектам с 20 процентов годовых до 13-15 процентов.


К чему идем

Можно сказать, что на рынке офисных помещений сохранится ситуация относительного баланса спроса и предложения, перенасыщения рынка офисных помещений в 2006-2007 гг. не ожидается. Анализ динамики рынка аренды офисных помещений показал тенденцию к некоторому замедлению темпов роста цен спроса и предложения, что объясняется выводом на рынок значительного количества новых офисных площадей.


Анализ динамики рынка цен сделок по аренде офисных помещений показал, что с февраля 2006 года наметилась тенденция снижения темпов роста цен - 7 процентов против 12 в феврале 2005 года. По прогнозным оценкам, в 2006 году тенденция роста цен сохранится, а темпы их роста замедлятся. В результате арендные ставки офисных помещений к началу 2007 года по сравнению с началом 2006 года вырастут еще на 8 процентов. В течение 2007 года темп роста арендных ставок будет продолжать снижаться, в результате чего можно ожидать, что рост арендной платы офисных помещений в период с января по декабрь 2007 года, вероятнее всего, составит 5-7 процентов.


Ожидается, что в 2007 спрос на рынке помещений бизнес-центров стабилизируется, цены также войдут в стадию стабилизации. Вместе с тем цены на офисы небольшой площади сохранятся на достаточно высоком уровне по причине высокого спроса. Сохранится рост спроса и на офисные помещения в бизнес-центрах класса В. Для рынка аренды офисов бизнес-центров класса В и А заметна тенденция увеличения размера запрашиваемых площадей, повышение требовательности к набору и качеству услуг. Очевидно, что объемы ввода и сделок по качественным офисным помещениям, степень удовлетворенности спроса, общий уровень развития рынка окажут влияние на развитие рынка в целом.


В пессимистичном варианте уровень арендных ставок на современные офисные помещения в ближайшие 1-2 года составит 104-106 процентов в сопоставимых ценах от уровня 2005 года. В оптимистичном варианте рост ставок качественных офисных помещений может составить от уровня 2005 года 106-108 процентов.

Источник: Строительный Еженедельник