Доля трехкомнатных квартир в массовых новостройках достигла трёхлетнего минимума
Количество трехкомнатных квартир в продаже на рынке массовых новостроек Москвы сокращается: в феврале их доля уменьшилась до 16,5% от общего числа вариантов жилья, подсчитали эксперты «Метриум». В последний раз так мало трехкомнатных квартир на рынке было почти четыре года назад, в середине 2017 года. В московских новостройках сейчас менее двух тысяч «трёшек».
В феврале 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы застройщики продавали 11,8 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем год назад, по подсчетам аналитиков «Метриум». Больше всего на рынке сейчас однокомнатных квартир – более 4 тыс. За ними следуют варианты жилья с двумя комнатами – 3,6 тыс. квартир. Почти в одинаковой степени представлены в продаже студии (1,9 тыс.) и трехкомнатные квартиры (около 2 тыс.), а четырехкомнатных квартир менее 200 штук.
В относительном выражении преобладают однокомнатные квартиры (35% предложения). За ними следуют двухкомнатные квартиры (30,8%). На студии и трехкомнатные квартиры приходится по 16,1% и 16,5%, а на многокомнатные – 1,6%.
Трехкомнатных квартир на рынке массовых новостроек Москвы до сентября 2018 года становилось больше. Если осенью 2015 года «трёшки» составляли всего 12,8% предложения, то к сентябрю 2018 года их доля возросла почти до 25%. Затем наметился обратный тренд – количество трехкомнатных квартир постепенно сокращалось, и к февралю 2021 года их доля на рынке снизилась до 16,6%. В последний раз сопоставимая доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения наблюдалась в июне 2017 года (16,3%).
«Полагаю, сокращение предложения трехкомнатных квартир в продаже может быть связано с увеличением спроса на них, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Когда ставки по ипотеке снижаются, значительное число потенциальных покупателей при наличии соответствующих финансовых возможностей стремится приобрести жилье побольше, в частности, трехкомнатную квартиру. Соответственно происходит вымывание таких вариантов жилья, особенно учитывая их относительно небольшое число».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в последний год наблюдается устойчивое уменьшение доли крупногабаритных квартир в продаже и одновременное увеличение процента небольших объектов. Так, если в феврале 2020 года доля студий составляла 8,4%, то сейчас она выросла до 16,1%. Доля однокомнатных квартир за этот же период возросла с 30% до 35%. Доля рынка двухкомнатных квартир снизилась примерно на 10 процентных пунктов – с 40,4% до 31%, трехкомнатных – с 20% до 16,6%.
«Застройщики постепенно адаптируют предложение под меняющуюся ситуацию на рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах доля трехкомнатных квартир становится все меньше и меньше, в некоторых ЖК она составляет менее 10%. При этом в целом по рынку актуальных новостроек в Москве (без учета Новой Москвы), трехкомнатные квартиры составляют только 17% от общего числа проектируемых квартир, тогда как в комплексах со стартом продаж ранее 2019 года их было 20%. Девелоперы отказываются от трешек в пользу студий. Цена квадратного метра за последний год возросла на 20%, поэтому значительная часть клиентов в долгосрочной перспективе будет рассматривать небольшие варианты жилья с относительно доступной стоимостью. Это и обуславливает увеличение доли малогабаритных квартир в предложении массовых новостроек и сокращение числа вариантов просторного жилья».
Источник: «Метриум»
В кризис заказчики еще больше экономят на строительном контроле (техническом надзоре). Конкуренция среди компаний, которые предоставляют такие услуги, возрастает и заставляет их уходить с рынка или расширять профиль своей деятельности.
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ», рассказал, что главная задача строительного контроля (ранее технический надзор) – это оценка качества строительных работ, предусмотренных проектной документацией. «В старые времена технический надзор был обязателен, была отдельная строка в сводном сметном расчете, составлявшая около 2% от стоимости строительно-монтажных работ. Сегодня все экономят, поэтому в первую очередь заказчики отказываются от этой статьи расходов», – прокомментировал ситуацию господин Пичугин.
Екатерина Компанеец, заместитель генерального директора компании «А-эксперт», рассказала, что объемы работ по техническому надзору действительно сократились, что связано со снижением активности на строительном рынке.
Легкий допуск
По мнению Виталия Рохманюка, заместителя генерального директора АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», кризисная ситуация приведет к усилению конкуренции на строительном рынке и борьбе за заказчика.
По оценкам Геннадия Киркина, генерального директора ЗАО «Строительная компания «ИРБИС», рынок компаний, оказывающих услуги по строительному контролю, насчитывает несколько десятков. «Но в реальной конкуренции мы сталкиваемся с 7-10 компаниями», – прокомментировал он. Эксперт уверен, что в период кризиса для компаний есть несколько путей развития: «Кто-то, не выдержав жесткой конкуренции, вынужден будет либо полностью уйти с рынка, либо перепрофилироваться. Но, с другой стороны, в сектор оказания услуг строительного контроля приходят новые компании, которые раньше занимались инжиниринговой, девелоперской деятельностью».
Екатерина Компанеец отметила: законодательство предполагает, что обычно организация, которая предоставляет услуги по техническому надзору, совмещает в своей работе несколько видов деятельности. В частности, получает допуск СРО на проектирование зданий и сооружений и на работы по обследованию объектов недвижимости.
По мнению Сергея Пичугина, получить допуск СРО на проведение строительного контроля сегодня вообще не составляет труда. Виталий Рохманюк рассказал, что часть компаний осуществляют только функции строительного контроля, а часть, как, например, АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», имеет более широкий спектр услуг, так как, ограничиваясь только одним видом деятельности, компания подвергает себя риску со стороны изменчивого строительного рынка.
Согласно сметным нормам, технический надзор составляет 2,2% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Но Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГлавЭнергоСтройКонтроль», констатировал, что такие деньги даже в положительные для строительства в 2013-2014 годы застройщики не готовы были тратить. И в реальности эта доля не превышает 1%.
«Угасание темпов строительства неминуемо приведет к снижению активности в области технического надзора. В данной экономической ситуации мы идем навстречу нашим заказчикам, понимая, что у них падает объем продаж. В этой связи мы также готовы снижать цены на свои услуги, одновременно сокращая свои издержки», – прокомментировал он.
Тенденция на демпинг
Екатерина Компанеец отметила, что в реальности цена технического надзора является договорной. Стоимость зависит от количества дней, проведенных специалистом на объекте, сложности объекта и его удаленности от города. Если нужен каждодневный строительный надзор, то это стоит дороже, чем посещение стройки специалистом раз в месяц.
Со своей стороны, Геннадий Киркин пояснил, что стоимость услуг на рынке варьируется и зависит от размера компании, квалификации специалистов, оказывающих услуги, интенсивности работы специалистов строительного контроля на объекте (сменность, выездной тип работы, постоянное присутствие на объекте), объема предоставленных услуг, а также количества и качества предоставляемой документации. Он констатировал, что на рынке присутствуют элементы демпинга, поэтому в целом по рынку роста цен на услуги строительного контроля не происходит.
«Участвуя практически во всех конкурсах, мы отмечаем существенное снижение стоимости на проведение строительного контроля до семи раз от заявленной. Не представляю, как можно говорить о качестве этой услуги при такой цене», – заключил Сергей Пичугин.
Мнение:
Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»:
– В кризисные периоды, когда объем финансирования проектов снижается, недальновидные заказчики экономят на услугах строительного контроля. Это решение может быть пагубным для проекта, так как несет в себе серьезные риски как для успешной реализации проекта, так и для безопасности строительства.
Объем рынка железобетонных изделий (ЖБИ) Петербурга и Ленинградской области по итогам 2014 года составил около 850 тыс. куб. м, увеличившись на 7-9% по сравнению с показателями 2013 года. Несмотря на кризис в отрасли, пока потребность в сборных ЖБИ на городских стройках сохраняется, а цены на них растут, отмечают производители.
По словам Ильдара Кутыева, директора по развитию ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», производство в Петербурге железобетона условно можно разделить на «рынок свободной комплектации», поставки на который могут вести различные заводы – изготовители ЖБИ, и «закрытый» рынок, комплектацию которого осуществляют крупные холдинги силами собственных заводов, как, например, компания «СУ-155».
«С точки зрения возможных объемов отгрузки интересен, конечно, лишь рынок «свободной комплектации». По различным оценкам, его объем в 2014 году составлял 800-850 тыс. куб. м железобетона. В годовом исчислении прирост в натуральном выражении – 7-9%. Однако экономические явления второй половины 2014 года замедлили процесс развития рынка. Хотя потребность в комплектации ЖБИ надземной части зданий пока сохраняется», – прокомментировал господин Кутыев.
В свою очередь, Олег Семененко, генеральный директор «Производственной компании «ПрофБетон», рассказал, что отрасль ЖБИ довольно широка – по одним позициям товаров существует дефицит, по другим – перепроизводство и простаивающие мощности. По его словам, на ряде производств идет реорганизация и перепрофилирование, это связано с изменением структуры рынка.
Незаметный уход
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», отметил, что компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона под ключ, насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90, из них более-менее заметных на рынке – до 15-20. Таким образом, среди лидеров в сегменте товарных ЖБИ следует отметить ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками являются ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит «СУ-155»), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»).
Ильдар Кутыев отметил, что факты ухода с рынка ЖБИ игроков в течение 2014 года были, однако они не оказали на рынок серьезного влияния.
По словам Сергея Шепилова, маркетолога ООО «АБЛОК ЖБИ», причины ухода игроков с рынка разные – одни изготавливали некачественные изделия, другие не обладали достаточными производственными мощностями, третьи из-за финансовых проблем и взятых на себя кредитных обязательств. В этой связи Олег Семененко привел в пример закрытие компании «РосЭнергоСтрой». Он отметил, что, по одной версии, данное производство закрылось из-за финансовых сложностей, по другой – из-за проблем с качеством выпускаемой продукции.
Большинство участников рынка ЖБИ, опрошенных «Строительным Еженедельником», отметили, что небольшие производители в дальнейшем не выдержат кризиса. «Мелкие компании, выпускающую дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам их изготовления и цене», – считает Сергей Шепилов.
По мнению Ильдара Кутыева, вполне вероятно перераспределение мощностей. Логичным может стать уход с рынка мелких компаний, которым выгоднее было бы стать дилерами более крупных заводов, чем биться за поддержание собственного производства, уверен он.
Со своей стороны, Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», отметил, что хоть сегодня и предрекают снижение темпов жилищного строительства, в активную фазу входит возведение дорог. «Например, трассы Санкт-Петербург – Москва, шоссе «Скандинавия» и т. д. Многие производители ЖБИ, которые ранее выпускали продукцию только для жилищного сектора, диверсифицируются. Тем более что объекты дорожной инфраструктуры в основной своей массе финансируются бюджетом, а значит, оплата по таким договорам гарантирована», – высказал он свою точку зрения.
Рост цен как неизбежность
Производители ЖБИ констатируют, что цены на продукцию заводов с начала 2015 года выросла на 10-20%.
Сергей Шепилов добавляет, что в условиях роста цен на арматуру и цемент неизбежен рост цен и самих ЖБИ. «Большинство производителей уже подняли цены, стараясь сохранить качество своей продукции, но и после повышения назвать их стабильными нельзя. Если сырье и дальше будет дорожать, то производители будут вынуждены опять пересматривать цены на ЖБИ», – прокомментировал он.
«Соблюдение сроков поставок и уверенность в том, что поступившие с завода изделия отвечают требованиям по качеству, в нынешних условиях для строителей могут быть даже важнее, чем цена. Причина простая – ускорение темпов строительства и отсутствие претензий со стороны покупателей квартир. Эти факторы позволяют увеличивать темпы работ, а значит, ускорить возврат денежных средств, вложенных строительными компаниями в реализуемый проект. В условиях дефицита кредитных ресурсов это является существенным фактором», – заключил Ильдар Кутыев.
Мнение:
Харри Лахтивеси, директор по продажам в России компании Elematic:
– В условиях слабой и нестабильной экономической ситуации в России очевидно, что компании, использующие современные технологии сборного железобетона в своем производстве, будут занимать сильную позицию в течение 2015 года и последующих лет. Потому что так или иначе огромный спрос на доступные дома останется независимо от кризиса. Сборный железобетон – наиболее эффективный и экономный способ строительства в больших объемах без потери качества и энергоэффективности. Также современные технологии сборного железобетона предоставляют свободу действий архитекторам для проектирования красивых и современных зданий всех видов.