Объем сделок купли-продажи офисных помещений Москвы сократился в 2020 году практически вдвое до 140 000 кв. м
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают, что объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в 2020 году сократился на 46% и составил 140 040 кв. м против 258 500 в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12% против 15% годом ранее.
Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32% с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах (Ленинградский и Москва-Сити), что говорит о сохранении интереса покупателей к этим локациям, а также по южному направлению зоны между ТТК и МКАД, что связано прежде всего с активным развитием этой территории и наличием там и в зоне за МКАД качественного продукта.
Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе – 120 000 кв. м. Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити – 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м. – это максимальная цифра среди всех субрынков столицы.
Динамика объемов сделок купли-продажи
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют. При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным. С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.
В целом динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается. Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity. Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.
По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%.
Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.
Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019-2020 годах
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Бизнес-центр |
Класс |
Полугодие |
Год |
|
Алроса |
29 400 |
Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 |
B |
1П |
2020 |
|
Альфа Страхование |
27 700 |
Парк Легенд (Башня 2) |
A |
1П |
2020 |
|
Арети |
6 300 |
Профсоюзная ул., 125к1 |
B |
1П |
2020 |
|
Конфиденциально |
1 900 |
Тессинский пер., 4, стр. 1 |
B |
2П |
2020 |
|
Олимпроект |
1 800 |
iCity |
A |
2П |
2020 |
|
Райффайзенбанк |
34 000 |
Nagatino i-Land |
B |
2П |
2019 |
|
Правительство Москвы |
31 800 |
Верейская Плаза IV |
B |
2П |
2019 |
|
Альфа-Банк |
24 600 |
Немецкий центр |
B |
2П |
2019 |
|
ВЭБ.РФ |
19 500 |
Знаменка Комплекс |
A |
1П |
2019 |
|
Газпромбанк |
18 800 |
Аквамарин, Фаза III |
A |
1П |
2019 |
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса А составил 180-450* тыс. руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В – 100-300 тыс. руб./кв. м. Все цены не включают НДС.
Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам и по классу
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
По прогнозам CBRE, в 2021 году ожидается увеличение количества и объема сделок купли-продажи в розничном сегменте до уровня 2019 года. При этом спрос со стороны крупного бизнеса будет восстанавливаться медленнее, следуя за выходом экономики на устойчивые показатели роста. Отложенный спрос, согласно оценке CBRE, будет наблюдаться в полной мере уже в 2022 году. Учитывая сохранение дефицита качественных объектов для крупных корпораций, ожидается рост сделок покупки проектов для строительства бизнес-центров под собственное использование. Более того, их предложение на рынке более чем в два раза превышает объем доступных площадей в существующих бизнес-центрах.
По данным CBRE по итогам 2021 года объем сделок купли-продажи превысит 200 000 кв. м, в 2022 году данный показатель продолжит свой рост.
Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В текущий период состояние рынка офисной недвижимости Москвы отлично от предыдущих кризисных периодов. Мы не видим снижения цен и ставок аренды, доля свободных площадей не демонстрирует существенного роста. Ситуация в сегменте купли-продажи также не повторяет прошлые кризисные тенденции: на рынке не произошло «массовых распродаж» объектов, более того, объем доступного предложения в существующих бизнес-центрах сократился. С одной стороны, это произошло вследствие закрытия сделок купли-продажи, с другой стороны, собственники объектов не были готовы снижать цены в соответствии с ожиданиями покупателей, поэтому приняли решение временно приостановить продажу своих активов».
Цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигли уровня 203 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики «Метриум». За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилых комплексах массового сегмента увеличилась на 17% – это самый быстрый рост цен за всю историю рынка новостроек. В половине административных округов, где представлены массовые проекты застройки, средние цены выше 200 тыс. рублей.
В ноябре средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению октябрем она увеличилась на 2,3%, с началом года – на 16%, с ноябрем 2019 года – на 17%.
По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый резкий годовой прирост показателя средней цены массовых новостроек в Москве с 2014 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. рублей).
Источник: «Метриум»
Примечательно, что на рынке новостроек Новой Москвы в III квартале также зафиксирован рекордный рост цены с 2015 года. Никогда прежде за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках не увеличивалась на 25% до 155 тыс. рублей.
«Если в «старой» Москве с 2015 года цены не только росли, но и падали, то в Новой Москве динамика цен была иной, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – С 2015 по 2018 год средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках практически не менялась и составляла 100-105 тыс. рублей за кв.м. С началом снижения ставок по ипотеке в 2018 году цены пошли вверх, и чем ниже были ставки, тем интенсивнее дорожали новостройки. Сейчас мы видим пик этой тенденции – доступная ипотека стимулировала рынок новостроек в Новой Москве, где цены ниже, чем в старых границах».
Источник: «Метриум»
В четырех из восьми административных округов Москвы, где можно приобрести квартиру в массовой новостройке, средняя цена также превысила 200 тыс. рублей. Причем в Западном административном округе показатель за год увеличился на 37% (до 233 тыс. рублей за кв.м), в Восточном административном округе – на 21% (до 227 тыс. рублей за кв.м), в Северном административном округе – на 12% (до 218 тыс. рублей за кв.м), а в Северо-Западном административном округе – на 32% (до 215 тыс. рублей за кв.м).
Дешевле 200 тыс. в среднем массовые новостройки можно приобрести пока в ЮЗАО (180 тыс. рублей за кв.м.), ЮВАО (188 тыс. рублей за кв.м), СВАО (191 тыс. рублей за кв.м), ЮАО (199 тыс. рублей за кв.м).
Увеличилась и средняя стоимость квартиры. В ноябре она достигла 11,4 млн рублей (при средней площади 56 кв.м), что на 11% больше, чем в ноябре 2019 года. Заметнее всего подорожали за прошедший год двухкомнатные квартиры. Их стоимость выросла в среднем на 20% до 12,7 млн рублей (63 кв.м). На 18% выросли в цене трехкомнатные квартиры (до 16,7 млн рублей; 84,5 кв.м). Однокомнатные квартиры стали дороже на 14% до 8,5 млн рублей (41 кв.м). Стоимость студий увеличилась на 9% (до 5,9 млн рублей за 27 кв.м).
«У столь резкого роста цен несколько причин, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Главную роль в этом процессе сыграл высокий спрос на новостройки, вызванный снижением ипотечных ставок. Помимо этого, заметно сократилось предложение, и из-за вымывания самых доступных квартир на рынке остались более дорогие объекты. Продолжается переход на новую модель финансирования, также более затратную. Всё это в совокупности привело к небывалому увеличению расценок на массовые новостройки».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем составил 592,2 тыс. кв.м и 7,6 тыс. лотов. За год он сократился на 31% площади и 47% лотов.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (27,6%), 4е средней площадью 104,7 кв.м. (20,2%) и 2е средней площадью 50,5 кв. м. (14,7%). Средняя площадь всего предложения составила 77,5 кв. м, которая по сравнению с прошлым годом выросла на 4%.
За год более чем в 2 раза уменьшился размер экспозиции 4 типов квартир: 4-комнатных (-59%), 1-комнатных (-55%), 3-комнатных и 2-комнатных (-50%).
По итогам ноября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 296,5 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,4%, за год – на 21%.
Выше рынка выросла за год СВЦ в ЮАО – на 33,3% и в ЗАО, ВАО и САО на 26%.
По итогам ноября средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23 млн руб., которая за год цена выросла на 26% с 18,3 млн руб.
Больше всего за год выросла средняя цена 2 типов квартир: 1- комнатных на 42%, с 9,8 до 13,8 млн руб. и 2- комнатных на 36,1%, с 15,7 до 21,4 млн. руб.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
ноя.19, млн руб. |
ноя.20, млн руб. |
Динамика, % |
|
1кк |
9,8 |
13,8 |
41,2% |
|
2кк |
15,7 |
21,4 |
36,1% |
|
3кк |
21,2 |
26,6 |
25,5% |
|
студия |
8,1 |
10,2 |
25,4% |
|
2е |
13,1 |
16,3 |
24,2% |
|
3е |
17,5 |
21,6 |
23,1% |
|
4кк |
27,5 |
31,9 |
15,8% |
|
4е |
26,2 |
29,1 |
11,0% |
|
многокомнатные квартиры |
38,4 |
40,0 |
4,4% |
|
Итого |
18,3 |
23,0 |
26,2% |