Санкт-Петербург и Москва попали в топ-10 мирового рейтинга роста цен на жилье
По итогам IV квартала 2020 года лидерами рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] стали турецкие города: Анкара (+30,2% за год), Измир (+29,4%) и Стамбул (+27,9%). Санкт-Петербург сохранил свою позицию – пятая строчка рейтинга с положительной динамикой в 25,4% (+12,4% в 2019 году). Москва год назад находилась только на 69 месте, однако в IV квартале 2020 года поднялась на седьмую позицию с ростом цен на 21,1% (+4% в 2019 году). Общий показатель индекса в 150 анализируемых городах вырос на 5,6% (+3,2% за аналогичный период 2019 года). В 81% городов зафиксировано увеличение цен, при этом в 20% из них рост цен двузначный.
- По итогам 2020 года самый быстрый темп роста цен был зафиксирован в турецких и российских городах. Так, Анкара за год поднялась с 13 (+10,2%) на первое место (+30,2%), Измир – с 11 (+10,3%) на второе (+29,4%), а Стамбул – с 76 (+3,6%) на третье (+27,9%). Преимущественно это связано с высокой инфляцией в стране и динамикой курса лиры.
- Санкт-Петербург по-прежнему занимает пятое место, однако если в 2019 году рост цен составлял 12,4%, то по итогам IV квартала 2020 года жилье в городе подорожало на 25,4%. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, рост цен в городе обусловлен прежде всего сокращением объема предложения на фоне замедления строительства, а также достаточно высоким спросом, который подогревался тревожными кризисными настроениями. Этот дисбаланс и привел к росту цен на 25%.
- Москва за год поднялась в рейтинге сразу на 62 строки: с 69 места в IV квартале 2019 года (+4%) на седьмое в 2020 году (+21,1%). Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «В течение всего 2020 года рост цен на жилье в Москве поддерживался активным спросом и не останавливался ни в карантинные месяцы, ни после. Особенно положительная динамика стала заметна во втором полугодии, когда началось снятие запретов, и отложенный спрос конвертировался в сделки. Рост показателя только ускорился на фоне снижения ключевой ставки, доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. Пандемия и время, проведенное в самоизоляции, позволили многим осознать высокую значимость жилищных условий и переосмыслить свои потребности, что также поддержало спрос, и соответственно, рост цен. В 2021 году мы ожидаем продолжения данной тенденции».
- Ряд городов Северной Америки, Австралазии и Европы демонстрирует высокие показатели, в то время как некоторые азиатские направления отстают, что показывает наличие определенной корреляции с длительностью и жесткостью локдаунов и действовавших ограничений. На рынках, испытавших самые строгие меры, наблюдается накопительный эффект более значительного отложенного спроса, который впоследствии приводит к инфляции цен.
- По итогам IV квартала 2020 года 14 из 15 анализируемых городов США находились в верхней трети рейтинговой таблицы, демонстрируя рост цен выше 7%. Годом ранее в топ-50 вошли только Финикс (31 место в 2019 году, +6,5%) и Сан-Диего (49 место, +4,7%). Китайские города, напротив, потеряли позиции в рейтинге, а средний годовой показатель достиг только 4% (+6% в 2019 году).
Годовая динамика Global Residential Cities Index
в 150 анализируемых городах
Источник: Knight Frank Research 2021
Годовая динамика Global Residential Cities Index по регионам
Источник: Knight Frank Research 2021
- Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «По итогам IV квартала 2020 года в Европе увеличился разрыв в динамике цен между городами Франции, Германии и направлениями итальянского и испанского регионов. Так, Лилль (+10,6%), Париж (+7,7%), Гамбург (+7,4%) и Мюнхен (+6,4%) демонстрируют высокие результаты, а испанские и итальянские города преимущественно показали корректировку цен в диапазоне от -3,7% (Мадрид) до +3,2% (Турин), исключением стал только Милан (+6,7%). Вопреки ожиданиям кризис лишь усилил спрос на жилую и инвестиционную недвижимость. Если во время первых месяцев карантина и собственники, и застройщики могли предложить дисконты в размере 10-25% (зачастую именно в Италии и Испании), то после ослабления ограничений во второй половине 2020 года ситуация изменилась – отложенный спрос начал активно реализовываться как со стороны местных, так и иностранных покупателей, а цены на жилье по большинству европейских направлений поднялись. Дальнейший прогноз во многом будет зависеть от новых ограничений, скорости распространения вакцинации и сокращения мер фискального стимулирования».
Global Residential Cities Index, IV квартал 2020 года
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
|||
1 |
Анкара |
30,2% |
51 |
Женева |
7,1% |
101 |
Осака |
3,6% |
2 |
Измир |
29,4% |
52 |
Ванкувер |
7,1% |
102 |
Амстердам |
3,5% |
3 |
Стамбул |
27,9% |
53 |
Сиань |
6,8% |
103 |
Бухарест |
3,5% |
4 |
Окленд |
26,4% |
54 |
Милан |
6,7% |
104 |
Турин |
3,2% |
5 |
Санкт-Петербург |
25,4% |
55 |
Киев |
6,7% |
105 |
Циндао |
2,9% |
6 |
Сеул |
22,3% |
56 |
Канберра |
6,6% |
106 |
Хайфа |
2,7% |
7 |
Москва |
21,1% |
57 |
Цюрих |
6,5% |
107 |
Пекин |
2,3% |
8 |
Оттава |
19,7% |
58 |
Токио |
6,5% |
108 |
Сингапур |
2,2% |
9 |
Веллингтон |
18,4% |
59 |
Детройт |
6,4% |
109 |
Богота |
2,1% |
10 |
Галифакс |
16,3% |
60 |
Гётеборг |
6,3% |
110 |
Рим |
2,1% |
11 |
Братислава |
15,9% |
61 |
Берн |
6,3% |
111 |
Лимасол |
1,9% |
12 |
Монреаль |
15,2% |
62 |
Уси |
6,2% |
112 |
Скопье |
1,7% |
13 |
Гамильтон |
15,1% |
63 |
Вильнюс |
6,2% |
113 |
Тайбэй |
1,7% |
14 |
Иерусалим |
14,8% |
64 |
Мюнхен |
6,2% |
114 |
Рио-де-Жанейро |
1,6% |
15 |
Финикс |
14,4% |
65 |
Бирмингем |
6,1% |
115 |
Любляна |
1,5% |
16 |
Люксембург |
13,6% |
66 |
Перт |
6,0% |
116 |
Дублин |
1,3% |
17 |
Сиэтл |
13,6% |
67 |
Порту |
5,9% |
117 |
Джакарта |
1,3% |
18 |
Сан-Диего |
13,0% |
68 |
Брюссель |
5,7% |
118 |
Эдмонтон |
1,3% |
19 |
Стокгольм |
11,5% |
69 |
Виннипег |
5,7% |
119 |
Тяньцзинь |
1,1% |
20 |
Копенгаген |
11,5% |
70 |
Загреб |
5,7% |
120 |
Никосия |
1,1% |
21 |
Бостон |
11,4% |
71 |
Гуанчжоу |
5,2% |
121 |
Севилья |
0,2% |
22 |
Хобарт |
11,2% |
72 |
Афины |
5,2% |
122 |
Хайдарабад |
0,2% |
23 |
Мальмё |
10,7% |
73 |
Прага |
5,2% |
123 |
Гонконг |
-0,1% |
24 |
Роттердам |
10,6% |
74 |
Чанша |
5,1% |
124 |
Лима |
-0,1% |
25 |
Лилль |
10,6% |
75 |
Нанкин |
5,0% |
125 |
Валенсия |
-0,3% |
26 |
Утрехт |
10,3% |
76 |
Оксфорд |
4,9% |
126 |
Палермо |
-0,7% |
27 |
Вашингтон |
10,3% |
77 |
Сантьяго |
4,8% |
127 |
Чжэнчжоу |
-0,8% |
28 |
Торонто |
10,3% |
78 |
Хельсинки |
4,8% |
128 |
Флоренция |
-0,8% |
29 |
Глазго |
10,2% |
79 |
Чунцин |
4,6% |
129 |
Бангалор |
-0,8% |
30 |
Миннеаполис |
10,2% |
80 |
Квебек |
4,5% |
130 |
Лиссабон |
-0,9% |
31 |
Лос-Анджелес |
9,9% |
81 |
Берлин |
4,5% |
131 |
Будапешт |
-1,0% |
32 |
Нью-Йорк |
9,8% |
82 |
Ухань |
4,5% |
132 |
Абердин |
-1,0% |
33 |
Вена |
9,4% |
83 |
Ханчжоу |
4,5% |
133 |
Малага |
-1,3% |
34 |
Майами |
9,2% |
84 |
Дарвин |
4,5% |
134 |
Куала-Лумпур |
-1,5% |
35 |
Денвер |
9,1% |
85 |
Сидней |
4,5% |
135 |
Рига |
-1,5% |
36 |
Лион |
8,9% |
86 |
Эдинбург |
4,5% |
136 |
Калгари |
-1,5% |
37 |
Атланта |
8,9% |
87 |
Таллин |
4,4% |
137 |
Триест |
-1,5% |
38 |
Манчестер |
8,7% |
88 |
Нинбо |
4,4% |
138 |
Венеция |
-1,5% |
39 |
Сан-Франциско |
8,7% |
89 |
Лондон |
4,3% |
139 |
Абу-Даби |
-2,0% |
40 |
София |
8,6% |
90 |
Мехико |
4,2% |
140 |
Нагоя |
-2,4% |
41 |
Рейкьявик |
8,5% |
91 |
Шанхай |
4,2% |
141 |
Барселона |
-2,5% |
42 |
Даллас |
8,4% |
92 |
Брисбен |
4,2% |
142 |
Генуя |
-2,9% |
43 |
Варшава |
8,3% |
93 |
Шэньчжэнь |
4,1% |
143 |
Ахмадабад |
-3,1% |
44 |
Бристоль |
8,3% |
94 |
Франкфурт |
4,1% |
144 |
Мумбаи |
-3,2% |
45 |
Осло |
7,8% |
95 |
Салоники |
4,0% |
145 |
Мадрид |
-3,7% |
46 |
Марсель |
7,8% |
96 |
Кардифф |
4,0% |
146 |
Дели |
-3,9% |
47 |
Париж |
7,7% |
97 |
Эксетер |
4,0% |
147 |
Калькутта |
-4,3% |
48 |
Чикаго |
7,7% |
98 |
Тель-Авив |
3,9% |
148 |
Пуне |
-5,3% |
49 |
Гамбург |
7,4% |
99 |
Сан-Паулу |
3,8% |
149 |
Дубай |
-7,1% |
50 |
Аделаида |
7,3% |
100 |
Мельбурн |
3,6% |
150 |
Ченнаи |
-9,0% |
Источник: Knight Frank Research 2021
[1] Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики.
В столице увеличивается число проектов новостроек, в которых предусмотрены микроапартаменты (до 18 кв.м). Аналитики «Метриум» зафиксировали максимальное количество таких объектов с 2015 года. При этом три проекта с маленькими апартаментами позиционируются в бизнес-классе.
В декабре число проектов с микроапартаментами в Москве достигло максимума за последние пять лет. По данным «Метриум», сейчас в столице девелоперы реализуют восемь проектов с апартаментами менее 18 кв.м. Это значение площади помещения долгое время было минимальным в Москве – застройщики исходили из стандарта нормативной площади жилого помещения (18 кв.м на одного человека). Поэтому до сих пор в подавляющем числе новостроек с жилым статусом минимальная площадь студии не опускается ниже 18 кв.м.
В сегменте апартаментов с самого начала их распространения в середине 2010-х годов застройщики не ограничивали себя нижним пределом в 18 кв.м, однако вариантов таких апартаментов было немного. В 2015 году на рынке был только один комплекс с апартаментами площадью 16 кв.м, в 2016 году – четыре проекта (площадь микроапартаментов в них варьировалась от 15,9 до 17,3 кв.м), в 2017 году – пять проектов (диапазон площадей остался таким же). В 2018 году их число снизилось до трех проектов (16–17,9 кв.м), а в 2019 году – увеличилось до четырех, причем в продаже впервые появились микроапартаменты площадью 12,8 кв.м.
В 2020 году количество проектов с микроапартаментами достигло максимума за последние пять лет. Сейчас в продаже можно найти восемь комплексов такого рода. Самое маленькое помещение в них достигает в площади 10,8 кв.м, и приобрести его можно за 3,2 млн рублей. Самый большой микроапартамент занимает 17,4 кв.м, а его стоимость – 3,9 млн рублей.
«Спрос на апартаменты небольших площадей – это ответ девелоперов на текущую ситуацию с платежеспособным спросом, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С одной стороны, продолжается рост цен на новостройки, а с другой – снижаются доходы покупателей, и даже субсидированные ставки по ипотеке не могут коренным образом разрешить это противоречие. Клиенты ориентируются на самые доступные предложения, и застройщики идут им на встречу. К примеру, в этом году мы вывели в продажу вторую очередь ЖК “Любовь и голуби”, где 75% лотов – это студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 кв.м до 43 кв.м. Фактически мы адаптировали предложение под реалии спроса».
Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые микроапартаменты представлены сразу в трех комплексах бизнес-класса – Loft FM, Kazakov Grand Loft, Anna Mons Apartments. В Loft FM минимальная площадь лота составляет 15,1 кв.м стоимостью 4,2 млн рублей. В проекте Kazakov Grand Loft самый маленький апартамент достигает в площади 17,2 кв.м, а его стоимость – 7,9 млн рублей, а в Anna Mons Apartments соответственно 17,4 кв (3,9 млн рублей).
В то же время число новостроек с жилым статусом, где можно было найти микроквартиры меньше 18 кв.м, сравнительно небольшое. Первый такой проект появился в 2017 году. Затем сразу два комплекса с микроквартирами поступили в продажу в 2019 году. В 2020 году к ним добавился ещё один объект, и на сегодняшний день их три.
«В основном микроквартиры приобретают для себя, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Большинство покупателей при этом привлекают ипотеку. Для значительного числа клиентской аудитории этого формата жилья основным мотивационным фактором остается возможность оформить постоянную регистрацию в Москве. Часто это первое собственное жильё».
«У микроапартаментов есть свои покупатели, поэтому такой формат недвижимости закрепит за собой определенную нишу на столичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В перспективе развитие этого сегмента может быть связано с распространением коливингов. Проекты с микроапартаментами можно легко переформатировать в этот формат жилья, который пользуется большой популярностью в Европе, и инвесторам следует обратить на него внимание ввиду отсутствия серьезной конкуренции в этом сегменте».
В период с января по октябрь 2020 года количество запросов на покупку квартир с террасами в Москве выросло в два раза – на 51,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. При этом в октябре интерес к квартирам с собственной улицей вырос на 16,6% по отношению к сентябрю.
Сегодня на вторичном рынке Москвы экспонируется 611 квартир с собственными террасами. Большая часть таких предложений сосредоточена в ЦАО столицы. Здесь предлагается 330 подобных объектов или 54% от всего объема столичного предложения. Самый скромный выбор представлен в ВАО – 1 объект.
Напомним, что в сентябре количество подобных предложений было на уровне 588 лотов.
Самый доступный лот в Москве с террасой экспонируется сегодня за 8,4 млн рублей. При наличии такого бюджета можно приобрести апартамент в СЗАО, общей площадью 40 кв. метров. Наиболее дорогой объект продается в ЦАО Москвы. Его стоимость составляет 1,6 млрд рублей. Площадь объекта составляет 415 кв. метров. При этом площадь террасы составляет 99 кв. м.
«Высокий спрос на квартиры с террасами является прямым следствием пандемии и режима самоизоляции. Резкий всплеск обращений был отмечен в апреле. Конечно, такие объекты были востребованы и ранее, но он был достаточно небольшим», – отметил генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.